Ce qu’il faut savoir avant d’acheter un condo

Ce qu’il faut savoir avant d’acheter un condo

Les conditions actuelles du marché immobilier ont fait grimper en flèche la demande pour les copropriétés. Nombreux sont les couples à la retraite qui recherchent un domicile plus petit ou les jeunes familles qui souhaitent acheter une première propriété et qui optent pour les condos. Les promoteurs immobiliers l’ont compris et ils en profitent, ce qui pourrait expliquer pourquoi on remarque de plus en plus de chantiers de construction pour des tours de condos.

Être propriétaire d’un condo, ce n’est pas la même chose qu’être propriétaire d’une maison unifamiliale. Il y a une plusieurs éléments qui diffèrent. Voici ce que vous devez savoir avant de signer votre promesse d’achat.

Les frais de copropriété

Quand on parle de condos, la première chose qui vient à l’esprit de la plupart des gens, ce sont les fameux frais de copropriété (ou frais de condo).

En tant que propriétaire d’un condo, vous devez obligatoirement payer des frais mensuels. Ces frais sont établis par le syndicat de copropriété et ne sont pas négociables.

Votre paiement mensuel couvrira au moins une partie des coûts d’électricité et d’aqueduc, et pourrait même comprendre le chauffage (dans un immeuble avec chauffage central, le coût total est réparti également entre tous les propriétaires, sans tenir compte de la superficie occupée). Vous allez aussi contribuer au fonds d’urgence et à l’entretien des aires communes de l’immeuble (p. ex. la piscine, le stationnement, l’aménagement paysager, etc.).

Notez que le syndicat de copropriété peut décider d’augmenter les frais de copropriété en tout temps. Le montant exact des frais est habituellement inscrit dans la fiche de la propriété.

Assurance pour condo (beaucoup moins dispendieuse)

Au Québec, les nouvelles constructions résidentielles sont obligatoirement couvertes par le Plan de garantie pour les bâtiments résidentiels neufs. Ainsi, l’acheteur est protégé à 100 % contre les défauts de construction pendant un an. Par exemple, si votre toilette coule, les réparations seraient couvertes.

Le coût de cette garantie est généralement compris dans le prix d’achat de la copropriété. Les propriétaires de condo doivent aussi se procurer une assurance habitation.

Assurer une maison unifamiliale et une copropriété, ce sont deux choses différentes. Puisque le syndicat de copropriété contracte une assurance qui couvre la structure et les aires communes de l’immeuble, chaque propriétaire de condo doit contracter une assurance qui couvre l’intérieur de son unité.

Les deux polices d’assurance se complémentent, donc vous n’achèterez pas de couverture en double.  

Ce qui veut aussi dire que votre assurance habitation sera moins dispendieuse qu’elle ne le serait pour une maison unifamiliale. Par contre, vous allez payer pour l’assurance de l’immeuble dans vos frais de copropriété mensuels. Au final, les coûts (condo ou unifamiliale) seront environ les mêmes. La différence, c’est que vous le ferez en deux paiements différents.

La déclaration de copropriété

Chaque immeuble en copropriété doit obligatoirement posséder une déclaration de copropriété.

Cette déclaration comporte des renseignements très importants concernant la situation financière de l’immeuble et la stabilité du syndicat de copropriété. On y trouve aussi le budget, l’état du fonds d’urgence, le contrat de gestion et tous les renseignements concernant une poursuite judiciaire passée ou présente dans laquelle l’immeuble était impliqué.

Surtout, c’est dans ce document que se trouvent les informations sur les coûts de gestion actuels et toute hausse importante des frais de copropriété qui pourrait entrer en vigueur sous peu.

Votre notaire (ou avocat) peut consulter la déclaration de copropriété afin de s’assurer que tout est en ordre avant que vous fassiez l’achat de votre condo.

Gestion

Certains immeubles en copropriété sont gérés par le syndicat de copropriété.

Dans certains cas, le syndicat peut embaucher une entreprise de gestion, ou un gestionnaire indépendant, qui se chargera de la gestion de l’immeuble.

Le gestionnaire immobilier est responsable de l’entretien et des réparations dans l’immeuble. Il doit aussi s’assurer que tous les systèmes (chauffage, ventilation, plomberie, piscine, etc.) fonctionnent correctement. Certains gestionnaires doivent aussi s’occuper de la paperasse, comme la comptabilité et le suivi des paiements des frais de copropriété.

Pour un propriétaire occupant, le gestionnaire immobilier sera la personne-ressource pour les réparations mineures, comme la serrure de la porte d’entrée et le système d’air conditionné de son unité.

Le rôle du syndicat de copropriété

La loi exige que chaque immeuble en copropriété ait un syndicat de copropriété. Ce syndicat représente tous les propriétaires de l’immeuble et est chargé de prendre les décisions importantes concernant l’entretien et les finances de l’immeuble, en plus de veiller à l’application des lois, des règlements municipaux et des règles de l’immeuble.

Le syndicat de copropriété doit s’assurer que les règles sont appliquées uniformément. Les règles ne changent pas selon la personne qui porte plainte. Si les règles ne sont pas respectées et appliquées de manière équitable et cohérente, cela pourrait causer des problèmes importants, comme l’abus de pouvoir, des soucis financiers ou encore des poursuites en justice.

Le syndicat de copropriété est composé de propriétaires d’unités formellement élus par les autres propriétaires de l’immeuble. Les élections sont tenues annuellement; c’est habituellement fait lors de l’assemblée générale annuelle (AGA).

Les propriétaires qui aimeraient occuper un poste dans le syndicat de copropriété doivent soumettre leur candidature auprès des membres du syndicat au moins 4 jours avant que l’avis d’assemblée générale annuelle soit envoyé.

Ratio de propriétaires occupants

Si vous souhaitez acheter un condo et en faire votre résidence principale, il serait peut-être bon de connaître le ratio de propriétaires occupants et celui de propriétaires investisseurs.

Autrement dit, vous souhaiterez peut-être savoir combien de propriétaires habitent l’unité qu’ils ont achetée et combien de propriétaires louent leur unité.

Un fort pourcentage d’unités de condo louées pourrait s’avérer plus problématique.

S’il y a plus d’unités locatives, vous verrez sans doute de nouveaux visages plus fréquemment. Ce sera donc plus difficile de tisser des liens avec vos voisins et de créer un sentiment de communauté dans l’immeuble.

De plus, les propriétaires-investisseurs assistent rarement aux AGA et autres réunions du syndicat de copropriété, et ils envoient rarement un mandataire pour y assister à leur place. Ceci pourrait faire en sorte que le quorum ne soit pas atteint lors des réunions. Sans quorum, ce sera plus compliqué de régler les problèmes qui pourraient survenir (aucun vote ne peut être tenu dans une réunion où le quorum n’est pas atteint).

Pire encore, si le syndicat de copropriété est un tant soit peu malhonnête, les membres pourraient être tentés de remplacer les propriétaires absents par de faux mandataires qui pencheront en leur faveur lors d’un vote sur des questions controversées. De telles situations n’ont rien d’inhabituel et ont causé bien des maux de tête à plusieurs propriétaires de condos.

Assister aux réunions

Être propriétaire d’un condo, ce n’est pas de tout repos. Il se passe toujours quelque chose.

En tant que propriétaire de condo, il est essentiel de rester au courant de ce qui se passe dans l’immeuble et autour de celui-ci. Idéalement, vous voudrez assister à toutes les réunions. S’il y a un babillard où l’on affiche des renseignements importants, assurez-vous de le consulter pendant que vous attendez l’ascenseur.

Si, pour quelque raison que ce soit, vous avez manqué la dernière réunion, assurez-vous de lire le procès-verbal de la réunion et/ou le prochain communiqué. C’est votre droit. Le syndicat de copropriété et le gestionnaire n’ont pas le droit, sous aucun prétexte, de vous empêcher l’accès à ces renseignements.

En restant au courant, vous connaîtrez toutes les décisions affectant votre propriété et vous ne serez pas surpris lorsque les couvreurs commenceront à jouer du marteau au-dessus de votre tête un beau samedi matin…

Êtes-vous libre?

Plusieurs personnes se demandent si, au bout du compte, ils perdent un peu de liberté en achetant une copropriété.

Et bien, contrairement à ce que certaines personnes vous diront, la réponse n’est pas si simple.

Certains propriétaires vous diront qu’ils sont libres parce qu’ils ont accès à certains services sans avoir à faire quoi que ce soit. Ils peuvent se baigner sans se soucier de l’entretien de la piscine. En hiver, le stationnement est déneigé avant qu’ils partent pour le travail. Ils peuvent s’entraîner au gym ou acheter une pinte de lait au dépanneur du rez-de-chaussée sans quitter l’immeuble.  

Mais, d’un autre côté, vous ne pouvez pas faire tout ce que vous voulez. Vous devez respecter les règles.

Vous ne pouvez pas toujours remplacer vos fenêtres ou votre porte d’entrée sans obtenir la permission du syndicat de copropriété au préalable. Vous devez vivre à proximité d’autres personnes; si vous vous entendez avec ces personnes, tant mieux. Sinon, votre qualité de vie risque d’en souffrir.

Faites vos devoirs et assurez-vous de bien peser le pour et le contre de chaque type d’habitation. Profitez de toute l’information à votre disposition. Contactez votre conseiller hypothécaire de Nesto.ca pour obtenir des conseils.

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