La différence entre un taux hypothécaire fixe et un taux hypothécaire variable

La différence entre un taux hypothécaire fixe et un taux hypothécaire variable

C’est la question ultime que 99% des acheteurs de maison se posent. Si vous faites partie de la majorité, vous vous contenterez d’un taux hypothécaire à taux fixe sur une période 5 ans. On ne vous juge pas, c’est ce que 2 Canadiens sur 3 font!

Mais pourquoi choisir un taux fixe sur 5 ans? Est-ce que c’est parce que c’est ce que tes parents ont toujours fait? Parce que c’est ce que les grandes banques nous vendent en pub? Est-ce que c’est parce que tu ne veux pas y penser pour les 5 prochaines années ou tout simplement parce que le taux variable semble trop risqué?

Soyons francs, ce ne sont pas des raisons très rationnelles. Vous vous engagez pour l’achat le plus important de votre vie, et nous pensons que votre choix devrait être éclairé. Voici donc les avantages et les inconvénients d’un taux variable par rapport à un taux fixe pour vous aider à choisir ce qui vous convient le mieux.

Pour mettre les choses en perspective, nous allons supposer que vous achetez une propriété de 400 000 $, avec une mise de fonds de 5%. C’est bon? Allons-y!

Qu’est-ce qu’un taux hypothécaire variable? 

Avec un taux hypothécaire variable, le % du taux peut varier sur la durée de votre prêt hypothécaire (la durée est généralement de 3 à 5 ans). Le % du taux suivra le taux préférentiel de la banque.

Taux variable actuel, sur 5 ans: 2.85% (prime -1.10%)

Qu’est-ce qu’un taux hypothécaire fixe? 

Avec un taux hypothécaire fixe, le % du que vous aurez à payer restera exactement le même. Habituellement, une hypothèque à taux fixe a tendance à être plus élevée que le taux variable.

Taux fixe actuel, sur 5 ans:  3,50%

Comment ça marche?

Taux variable 

Huit fois par année, la Banque du Canada détermine si elle doit ajuster son taux directeur ou non. Suite à cette décision, les banques ajusteront leur taux préférentiel. Votre % de taux s’ajustera automatiquement s’il y a un changement.

À quel genre de variation pouvez-vous vous attendre?

Les taux préférentiels ont augmenté de 0,50% au cours de la dernière année. Les banques prévoient une augmentation des taux directeurs de 0,25% d’ici la fin de 2019.

En supposant que vous sélectionnez notre taux variable à 2,85% aujourd’hui, vous terminerez 2019 avec un taux d’intérêt de 3,10% (par rapport à un taux fixe de 3,50%).

Taux fixe 

Vous l’avez deviné, le taux que vous avez choisi ne changera jamais. Vous voyez, les banques prennent un risque en vous prêtant de l’argent à un taux fixe pour une longue période – et elles doivent prendre en compte ce risque dans le taux qu’elles vous proposent.

Si les taux augmentent, ils ne gagneront pas autant d’argent que prévu… Par conséquent, ils vous proposeront (toujours) un taux fixe légèrement supérieur afin de tenir compte de ce risque.

En ce sens, vous payez plus cher pour garantir que les banques protègent / maintiennent leurs profits. 🤷‍♀️

Son grand avantage

Taux variable 

Vous économiserez dès le départ!

Si l’écart reste le même, notre couple économisera 7 500 $ au cours des cinq premières années. (37 400 $ sur la durée de l’hypothèque en supposant que l’écart reste le même pendant 25 ans).  Ça représente beaucoup d’argent sur un achat de 400 000 $ 😉

Un autre avantage du prêt fixe: la liberté du choix! Les pénalités de rupture d’un prêt hypothécaire variable sont beaucoup plus raisonnables que celles du prêt à taux fixe.

Taux fixe 

La tranquillité d’esprit

Ne vous inquiétez de rien, oubliez toutes considérations économiques et dormez sur vos deux oreilles en sachant que votre taux ne changera jamais (qu’il soit à la hausse ou à la baisse).

Sachez par contre que cette tranquillité d’esprit a un prix. Si l’écart de taux reste tel quel, vous aurez payé beaucoup plus que ce que vous auriez payé avec une hypothèque variable.

Malentendu le plus courant

Taux variable 

« Mes paiements mensuels vont fluctuer avec le temps!? »

Pas vraiment. Avec un taux hypothécaire variable, vos versements mensuels peuvent changer ou rester les mêmes, selon le prêteur. Si votre prêteur ne met pas à jour le paiement, le délai de remboursement de l’hypothèque est prolongé lorsque le taux augmente et diminue lorsque le taux baisse.

Comment est-ce possible? Certains prêts hypothécaires à taux variable ont des paiements fixes (ex: TD), mais les modifications des taux d’intérêt affectent la manière dont le montant du paiement est appliqué à l’hypothèque. Par exemple, si les taux d’intérêt baissent, une partie importante du paiement est versée en principal, et si les taux d’intérêt augmentent, une partie plus importante du paiement est affectée aux intérêts.

Taux fixe 

« Je ne suis pas enclin à prendre des risques, je veux me protéger: je préfère un prêt hypothécaire à taux fixe »

Cela peut sembler contre-intuitif, mais sachez que vous faites un pari très risqué en choisissant un taux fixe: vous vous engagez à ne jamais rompre votre hypothèque, ce qui signifie que vous ne vendrez jamais votre propriété.

Vous devez savoir que les pénalités bancaires sont astronomiques sur les taux fixes.

Gardez en tête qu’une hypothèque moyenne dure 36 mois. Qui sait, vous pouvez déménager dans une autre propriété, vendre, emménager avec votre partenaire, trouver un emploi dans une ville différente, rompre avec votre partenaire (on ne le souhaite pas), etc. 36 mois, c’est beaucoup moins que 5 ans.

Que se passe-t-il lorsque vous rompez votre hypothèque? Avec une hypothèque fixe, une pénalité significative vous sera imposée.

Pénalités hypothécaires

Taux variable 

Les pénalités sont calculées sur une base d’intérêt de 3 mois. Cela représente environ 2 500 $ selon le moment où vous rompez votre contrat.

Taux fixe 

Sur une hypothèque fixe, vous paierez le maximum d’intérêts de 3 mois ou le « différentiel du taux d’intérêt », c’est-à-dire le remboursement des intérêts dus à échéance du terme (sur la base du taux affiché le plus élevé).

Si vous rompez votre hypothèque après un an, votre pénalité sera de 11 424 $.

Oui, c’est beaucoup! Notez que tout remboursement ou frais de notaire payés par la banque devra également être remboursé.

Quand êtes-vous perdant?

Taux variable 

Lorsque la Banque du Canada augmente tellement son taux directeur que votre taux variable est maintenant beaucoup plus élevé que le taux fixe de 5 ans.

Gardez en tête que vous aurez économisé durant toute la période à laquelle votre taux variable était inférieur au taux fixe. Vous ne perdrez pas d’argent tant que le taux variable ne dépasse les 4,15%.

Vous commencez à 2,85% (0,65% en deçà de 3,5% fixé sur 5 ans), vous vous retrouverez à 4,15% (0,65% supérieur au taux fixe de 5 ans). À ce stade, les avantages que vous avez accumulés au début ont été compensés par l’intérêt supplémentaire que vous payez.

Taux fixe 

Lorsque vous rompez votre hypothèque avant son terme.

Vous déménagez dans une autre propriété, vous vendez votre propriété, vous acceptez un nouvel emploi dans une ville différente, vous vous séparez, etc.
Lorsque la Banque du Canada n’augmente pas drastiquement son taux directeur – un taux variable vous aurait fait économiser davantage qu’un taux fixe.  

Ce taux s’adresse à qui?

Taux variable 

Vous voulez économiser de l’argent dès le départ. Vous voulez de la flexibilité et appréciez la flexibilité de risque d’une rupture anticipée de votre prêt hypothécaire.

Vous pouvez vivre avec une certaine incertitude quant à l’avenir sans que cela ne vous empêche de dormir.

Taux fixe 

Vous ne voulez vraiment pas penser à votre hypothèque pour les 5 prochaines années et vous dormirez beaucoup mieux en sachant que votre taux est fixe. Vous êtes absolument certain de ne pas rompre votre prêt hypothécaire pour les 5 prochaines années.

Une modification soudaine de votre versement hypothécaire pourrait avoir une incidence importante sur votre budget.

La stratégie à adopter avec un taux hypothécaire variable 

Même si votre taux variable est inférieur à un taux fixe, déterminez votre versement hypothécaire sur un montant fixe en utilisant un privilège de paiement anticipé.

Pourquoi? Vous paierez plus rapidement votre solde principal au début (ce qui signifie que vous posséderez une plus grande partie de votre propriété rapidement). Cela vous aidera à économiser davantage avec le temps! Plus vous possédez aujourd’hui, moins vous aurez à  payer d’intérêts à la banque au cours des 25 prochaines années.

La stratégie à adopter avec un taux hypothécaire fixe 

Prenez le temps d’évaluer votre situation personnelle et de déterminer les possibilités de vendre votre propriété pendant la durée de votre prêt hypothécaire. Si cela est une possibilité réelle, envisagez sérieusement un prêt hypothécaire à taux variable.

Si votre budget le permet, optez également pour des paiements accélérés aux deux semaines. Vous paierez un peu plus chaque mois, mais aucun intérêt ne sera perçu et votre prêt hypothécaire finira par se payer presque 3 ans plus vite et vous économiserez beaucoup en intérêts!

Actualisé 12/04/2019 16:04 EST

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