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Assurance prêt hypothécaire
L’assurance prêt hypothécaire protège le prêteur si un emprunteur cesse d’effectuer ses versements sur un prêt à ratio élevé, c’est-à-dire avec une mise de fonds inférieure à 20 %. Elle permet aux emprunteurs admissibles d’acquérir une propriété avec une mise de fonds minimale d’à peine 5 %. Les prêteurs souscrivent cette assurance auprès de l’un des trois assureurs hypothécaires au pays : la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Sagen ou Canada Guaranty.
L’assurance prêt hypothécaire en bref
- Obligatoire dès que votre mise de fonds est inférieure à 20 %
- Protège le prêteur, et non l’emprunteur, contre le risque de défaut de paiement
- Offerte par la SCHL, Sagen et Canada Guaranty
- La prime est calculée en fonction du ratio prêt-valeur
- La prime peut être ajoutée au montant du prêt ou payée comptant
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Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire?
L’assurance prêt hypothécaire, aussi appelée assurance contre le défaut de paiement ou assurance pour prêt à ratio élevé, protège l’institution financière contre les pertes subies si un emprunteur fait défaut sur un prêt à ratio élevé (un prêt assorti d’une mise de fonds de moins de 20 %). Les prêteurs sous réglementation fédérale ne peuvent pas prêter plus de 80 % de la valeur d’une propriété sans que la portion excédentaire ne soit assurée; cette protection est donc ce qui rend possible un achat avec une mise de fonds réduite. Au Canada, trois sociétés souscrivent cette assurance : la SCHL, Sagen et Canada Guaranty.
Il est facile de la confondre avec l’assurance vie hypothécaire, qui verse une prestation en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur. L’assurance prêt hypothécaire protège uniquement le prêteur. Cependant, elle permet à l’emprunteur disposant d’une faible mise de fonds d’avoir accès à des taux d’intérêt souvent plus avantageux que ceux offerts pour un prêt sans assurance avec 20 % de mise de fonds.
La plupart des acheteurs découvrent cette assurance lors de l’étape de qualification, car la prime et le ratio prêt-valeur influencent à la fois le montant de l’hypothèque et le coût total de l’emprunt. Elle ne s’applique pas aux refinancements ni aux immeubles de placement, et n’est pas accessible pour les propriétés dont le prix est de 1,5 million de dollars ou plus.
L’importance de l’assurance prêt hypothécaire pour votre hypothèque
Pour les emprunteurs, l’assurance prêt hypothécaire est ce qui rend possible l’achat d’une propriété allant jusqu’à 500 000 $ avec seulement 5 % de mise de fonds, puisqu’elle élimine le risque financier du prêteur. Pour la portion du prix d’achat située entre 500 000 $ et moins de 1,5 million de dollars, une mise de fonds d’au moins 10 % est requise. La SCHL, l’organisme national du logement au Canada, décrit son mandat comme le soutien à l’accès à la propriété par le biais du prêt assuré.
Pour les prêteurs, cette assurance permet aux institutions sous réglementation fédérale de financer des prêts à ratio élevé conformément aux règles de fonds propres qui, autrement, l’interdiraient. C’est également ce qui rend ces prêts admissibles à la titrisation sous forme de titres garantis par l’État, une source de financement qui maintient la liquidité du capital hypothécaire dans le système financier.
L’Ontario (TVP de 8 %), le Québec (TVQ de 9,75 %) et la Saskatchewan (TVP de 6 %) perçoivent une taxe de vente provinciale sur la prime d’assurance prêt hypothécaire. Cette taxe doit être payée comptant lors de la signature chez le notaire (ou l’avocat) et ne peut pas être ajoutée au solde du prêt hypothécaire.
Les fournisseurs d’assurance prêt hypothécaire
Trois assureurs fournissent l’assurance contre le défaut de paiement au Canada, et leurs différences se situent principalement au niveau de la souscription et des critères d’admissibilité plutôt que des prix :
SCHL : Société d’État fédérale et seul assureur à offrir une garantie explicite du gouvernement canadien. La SCHL assure également des immeubles locatifs collectifs et des propriétés commerciales, une portée que les deux assureurs privés n’égalent pas à la même échelle.
Sagen : Anciennement Genworth Canada, cet assureur privé est souvent reconnu pour sa plus grande souplesse de souscription concernant les travailleurs autonomes et les revenus non traditionnels.
Canada Guaranty : Le plus récent et le plus petit des trois assureurs, fondé en 2010 (issu d’AIG), se démarque par la rapidité de son service et son traitement des dossiers. Les primes des trois assureurs sont pratiquement identiques.
Exemple concret : Un acheteur acquiert une maison de 500 000 $ avec une mise de fonds de 5 %, soit 25 000 $. Le prêt de 475 000 $ nécessite une assurance prêt hypothécaire, car la mise de fonds est inférieure à 20 %. Avec un ratio prêt-valeur de 95 %, la prime s’élève à environ 4 % du prêt, soit près de 19 000 $, que l’acheteur peut ajouter au solde de son hypothèque au lieu de la payer comptant. Toutefois, l’emprunteur doit payer la taxe de vente provinciale chez le notaire (ou l’avocat), ce qui représente 1 852,50 $ au Québec (9,75 % de TVQ) ou 1 520 $ en Ontario (8 % de TVP) au moment de la clôture.
Erreurs et idées préconçues au sujet de l’assurance prêt hypothécaire
- Croire que l’assurance prêt hypothécaire protège l’emprunteur plutôt que le prêteur
- Présumer que l’acheteur peut choisir librement lequel des trois assureurs sera utilisé
- Confondre l’assurance prêt hypothécaire avec l’assurance vie hypothécaire ou l’assurance crédit
- Oublier que les refinancements et les immeubles de placement ne sont pas admissibles à cette assurance
- Négliger la taxe de vente provinciale appliquée sur la prime en Ontario, au Québec ou en Saskatchewan, payable comptant à la signature
Nous sommes curieux…
Êtes-vous un acheteur d’une première maison?
Foire aux questions (FAQ) sur l’assurance prêt hypothécaire
Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire?
L’assurance prêt hypothécaire est une exigence réglementée par le gouvernement fédéral qui protège un prêteur en cas de défaut de paiement sur un prêt à ratio élevé (avec une mise de fonds inférieure à 20 %).
Qui paie l’assurance prêt hypothécaire?
C’est l’emprunteur qui paie la prime, généralement en l’ajoutant au montant total de son prêt hypothécaire, bien que l’assurance protège le prêteur et non l’emprunteur.
L’assurance prêt hypothécaire est-elle la même chose que l’assurance vie hypothécaire?
L’assurance prêt hypothécaire et l’assurance vie hypothécaire ne sont pas la même chose. L’assurance prêt hypothécaire protège le prêteur en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. L’assurance vie hypothécaire verse un montant pour rembourser l’hypothèque en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur.
Toutes les provinces appliquent-elles une taxe sur l’assurance prêt hypothécaire?
Non. Seuls l’Ontario, le Québec et la Saskatchewan appliquent une taxe de vente provinciale sur la prime d’assurance prêt hypothécaire. Cette taxe doit être payée comptant au moment de la signature chez le notaire ou l’avocat.
Puis-je choisir mon fournisseur d’assurance prêt hypothécaire?
Non. C’est votre prêteur qui sélectionne l’assureur hypothécaire lors de l’achat. Toutefois, selon votre type de revenu ou les particularités de votre dossier, un assureur précis peut être privilégié pour obtenir l’approbation.