Avant d’entamer le processus d’achat d’une propriété, il est essentiel de comprendre ce qu’est un prêt hypothécaire et comment celui-ci fonctionne. Un prêt hypothécaire permet d’acheter une propriété sans disposer immédiatement de la totalité de la somme nécessaire à la réalisation de l’achat. L’hypothèque permet de diviser le montant total dû en versements plus faciles à gérer, qui sont remboursés au fil du temps.

Un prêt hypothécaire est un accord contractuel entre vous, l’emprunteur, et le prêteur de votre choix. Dans cet article, nous décrivons les bases de l’hypothèque, ce qu’elle est, ses composantes, son fonctionnement et les différents types d’hypothèques offertes aux acheteurs au Canada.

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Les grandes lignes

• Une hypothèque est un type de prêt utilisé pour financer l’achat d’une propriété en utilisant cette dernière comme garantie. 
• Les versements hypothécaires se composent du capital et de l’intérêt et peuvent également inclure les taxes foncières et les primes d’assurance contre le défaut de paiement.  
• Il existe de nombreux types de prêts hypothécaires, dont les caractéristiques et les avantages varient en fonction des besoins de l’emprunteur.

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Qu’est-ce qu’une hypothèque?

Une hypothèque est un prêt utilisé pour acheter une propriété. La propriété sert de garantie à l’hypothèque en cas de défaut de paiement. Lorsque vous contractez une hypothèque, vous vous engagez à rembourser le montant emprunté, majoré de l’intérêt, sur une période déterminée.

Comment fonctionne une hypothèque?

Quand vous obtenez un prêt hypothécaire, le prêteur vous fournit les fonds nécessaires pour financer la différence entre le prix d’achat de la propriété et la mise de fonds que vous versez à l’avance pour garantir le prêt. Vous vous engagez à rembourser le montant du prêt (capital) sur une période déterminée (amortissement), majoré de l’intérêt, qui est réévalué à intervalles réguliers (termes).

Le montant de vos versements hypothécaires dépend du montant emprunté au prêteur, du taux d’intérêt, de l’amortissement, de l’assurance hypothécaire (si vous versez une mise de fonds inférieure à 20 %) et de votre choix (ou de l’exigence de votre prêteur) d’inclure les taxes foncières dans vos versements hypothécaires. 

Processus d’obtention d’une hypothèque

Le processus d’obtention d’un prêt hypothécaire comporte plusieurs étapes, à commencer par la recherche d’un prêteur. Vous devrez magasiner pour trouver un prêteur qui offre les meilleurs taux et les meilleures caractéristiques, avantages et restrictions de ses produits hypothécaires afin de trouver celui qui répond le mieux à vos besoins d’emprunt.

Ensuite, vous devrez soumettre des documents pour approbation, notamment des T4, des relevés de paie récents, un avis de cotisation, une lettre d’emploi et toute autre preuve de revenu. Vous devrez également fournir une preuve de mise de fonds provenant de vos économies, de vos REER, de dons ou de la vente d’une autre propriété.

Le prêteur évaluera votre cote de crédit, vos revenus, votre mise de fonds et vos dettes courantes afin de déterminer votre admissibilité à un prêt hypothécaire. Il calculera également vos ratios d’amortissement brut (ABD) et total (ATD) de la dette pour s’assurer que ceux-ci respectent les critères d’admissibilité.

À ce stade, vous pouvez obtenir une préqualification ou une préapprobation hypothécaire si vous n’avez pas encore trouvé de propriété. Ce document vous indiquera le montant du prêt hypothécaire que vous pouvez vous permettre d’emprunter, afin que vous puissiez faire vos recherches dans les limites de votre budget.

Si vous avez déjà trouvé une propriété, vous devrez fournir au prêteur des documents supplémentaires concernant la propriété, comme l’inscription immobilière (MLS), l’adresse, le montant des taxes foncières confirmé par MLS ou un relevé de taxes foncières, les frais de copropriété le cas échéant, les coûts de chauffage estimés, la convention d’achat officielle avec le prix d’achat et la date de clôture, l’évaluation ou l’inspection de la propriété et les coordonnées de votre avocat spécialisé dans l’immobilier.

Une fois que vous aurez fourni tous les documents requis, le prêteur sera en mesure d’approuver votre demande de prêt hypothécaire.

Types d’hypothèques possibles

Il existe plusieurs types de prêts hypothécaires, chacun ayant ses caractéristiques et ses avantages. Voici quelques-uns des types de prêts hypothécaires les plus courants.

Hypothèque à taux fixe

Un prêt hypothécaire à taux fixe est assorti d’un taux d’intérêt fixe qui est bloqué pendant tout le terme du prêt. Le capital et l’intérêt que vous payez sur le prêt hypothécaire restent les mêmes tout au long du terme, quelles que soient les variations des taux d’intérêt.

Hypothèque à taux ajustable (ARM)

Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM) varie en fonction du taux préférentiel du prêteur. Le montant du capital reste fixe, tandis que la part de l’intérêt s’ajuste, augmentant ou diminuant dans le même sens que les taux d’intérêt lorsqu’ils changent. Les versements hypothécaires peuvent fluctuer avec les prêts hypothécaires à taux ajustable si les taux d’intérêt changent au cours du terme.

Hypothèque à ratio élevé

Une hypothèque à ratio élevé est destinée aux emprunteurs qui versent une mise de fonds inférieure à 20 %. Avec ce type de prêt hypothécaire, vous devrez souscrire une assurance prêt hypothécaire, qui peut être payée à l’avance ou ajoutée à votre prêt hypothécaire et remboursée par le biais de vos versements hypothécaires.

Hypothèque conventionnelle

L’hypothèque conventionnelle s’adresse aux emprunteurs qui versent une mise de fonds d’au moins 20 %. Ce type de prêt hypothécaire ne nécessite pas d’assurance contre le défaut de paiement.

Hypothèque ouverte, fermée et convertible

Les hypothèques ouvertes, fermées et convertibles vous permettent de personnaliser votre stratégie hypothécaire. Une hypothèque ouverte vous permet d’effectuer des versements supplémentaires ou de rembourser le solde de l’hypothèque à tout moment pendant le terme, sans pénalité. Les hypothèques fermées limitent les remboursements anticipés à un certain pourcentage, avec des pénalités en cas de dépassement de la limite ou de remboursement de l’hypothèque avant la fin du terme. Les hypothèques convertibles sont assorties des mêmes restrictions de remboursement anticipé que les hypothèques fermées, mais ont des termes plus courts avec la possibilité de passer à un terme plus long sans pénalité.

Quelles sont les composantes d’un prêt hypothécaire?

Chaque versement hypothécaire comprend au moins deux éléments : le capital et l’intérêt. Certains prêteurs collectent et versent également les taxes de propriété en votre nom si vous préférez qu’ils incluent ce montant dans votre versement hypothécaire. Si vous versez une mise de fonds inférieure à 20 %, vous pouvez inclure les primes d’assurance contre le défaut de paiement dans votre prêt hypothécaire au lieu de payer ce montant d’avance. 

Capital

Le capital du prêt hypothécaire est le solde restant dû sur votre prêt hypothécaire. Il correspond au montant emprunté au prêteur moins les montants remboursés. Au fur et à mesure que vous effectuez des versements hypothécaires, le montant du capital diminue.

Intérêt

L’intérêt est le pourcentage payé pour emprunter de l’argent au prêteur. Le taux d’intérêt est exprimé en pourcentage du montant total et est payé dans le cadre de vos versements hypothécaires réguliers. Vous paierez plus d’intérêt au début de votre prêt hypothécaire et moins au fil du temps, à mesure que le solde de votre capital diminuera.

Taxes foncières

Certains prêteurs peuvent percevoir et verser les taxes foncières en votre nom, en incluant ce montant dans vos versements hypothécaires. Votre prêteur conservera la partie collectée avec chaque versement hypothécaire sur un compte séquestre (ou compte de taxes foncières) jusqu’à ce que les taxes foncières soient dues. Il utilisera ensuite les fonds détenus sur le compte séquestre pour effectuer le versement à la municipalité.

Assurance prêt hypothécaire

Vous devez obligatoirement souscrire une assurance prêt hypothécaire si vous versez une mise de fonds inférieure à 20 %. Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement. Lorsque l’assurance prêt hypothécaire est obligatoire, vous pouvez payer la prime en espèces ou l’ajouter à votre prêt hypothécaire et la payer par le biais de vos versements hypothécaires.

Capital et intérêt payé sur un prêt hypothécaire

Le capital est le montant initial que vous avez emprunté pour acheter votre propriété. L’intérêt est le coût de l’emprunt calculé sur la base des taux d’intérêt fixés par votre prêteur, plus ou moins d’éventuelles remises. 

Au début de votre calendrier d’amortissement, une plus grande partie de vos versements hypothécaires servira à payer l’intérêt, et au fur et à mesure que le temps passe et que le montant du capital diminue, une plus grande partie de vos versements servira à réduire le capital et une moins grande partie servira à payer l’intérêt.

L’amortissement, c’est-à-dire la durée totale nécessaire pour rembourser intégralement votre prêt hypothécaire, influencera le montant de l’intérêt payé pendant la durée de vie du prêt hypothécaire. Les modifications des taux d’intérêt au moment du renouvellement ou du refinancement peuvent également avoir une incidence sur le montant de l’intérêt que vous paierez pendant la durée du prêt.

Foire aux questions

En conclusion

Maintenant que vous savez ce qu’est un prêt hypothécaire, comment celui-ci fonctionne et quels sont les types de prêts offerts, vous êtes bien équipé pour trouver celui qui vous conviendra le mieux pour financer votre future habitation. Si vous êtes prêt à aller de l’avant, contactez dès aujourd’hui les experts hypothécaires de nesto pour vous aider dans l’achat de votre propriété.

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