Les termes hypothécaires et les périodes d’amortissement sont deux éléments essentiels de tout prêt hypothécaire au Canada. Bien qu’ils puissent sembler similaires, ils jouent des rôles distincts dans l’établissement de vos versements hypothécaires et du coût total de votre hypothèque. Comprendre l’incidence de chacun de ces éléments sur votre prêt hypothécaire peut vous aider à prendre de meilleures décisions financières, à économiser sur les intérêts et à structurer vos versements de manière à ce qu’ils correspondent à vos objectifs financiers.

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Les grandes lignes

• Le terme hypothécaire correspond à la durée de votre contrat hypothécaire, souvent comprise entre 6 mois et 5 ans.
• La période d’amortissement définit le temps qu’il faudra pour rembourser entièrement votre prêt hypothécaire, généralement de 25 à 30 ans pour les prêts hypothécaires de premier ordre.
• Le choix d’un terme et d’une période d’amortissement adaptés à votre situation financière peut vous permettre d’économiser des milliers de dollars en frais d’intérêts.

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Qu’est-ce qu’un terme hypothécaire?

Le terme hypothécaire est la période pendant laquelle votre contrat hypothécaire avec votre prêteur reste en vigueur. Pendant le terme, si vous avez une hypothèque fixe, votre taux d’intérêt et les conditions du contrat sont bloqués et ne peuvent être modifiés sans encourir de pénalités. Si vous avez une hypothèque variable, votre taux d’intérêt s’ajustera en fonction des variations du taux préférentiel du prêteur, mais les conditions du contrat seront bloquées et ne pourront être modifiées sans pénalité. Votre prêteur peut toutefois vous permettre de convertir votre taux variable en taux fixe sans pénalité.

Au Canada, le terme des hypothèques varie généralement de 6 mois à 10 ans, 5 ans étant le terme le plus fréquent. Vous devez renouveler votre prêt hypothécaire à la fin de chaque terme, à moins que vous ne remboursiez entièrement le solde restant. Chaque renouvellement vous permet de renégocier votre taux d’intérêt ou de changer de prêteur pour obtenir de meilleurs taux et de meilleures conditions contractuelles.

Exemple :

Si vous optez pour un terme de 5 ans avec un taux fixe de 4 %, vos versements hypothécaires et votre taux d’intérêt resteront les mêmes pendant toute la durée des 5 ans. Vous pouvez toutefois opter pour une fréquence de paiement accélérée ou utiliser vos options de remboursement anticipé pour augmenter vos paiements réguliers. À la fin du terme, il vous faudra renouveler votre prêt hypothécaire, de sorte que vous pourrez peut-être négocier un taux d’intérêt plus bas, en fonction des conditions du marché.

Qu’est-ce qu’une période d’amortissement?

La période d’amortissement est la durée nécessaire pour rembourser intégralement le solde de votre prêt hypothécaire. Au Canada, la période d’amortissement typique pour les acheteurs avec une mise de fonds de moins de 20 % est limitée à 25 ans. Si vous effectuez une mise de fonds de 20 % ou plus ou si vous répondez aux critères d’admissibilité à un prêt hypothécaire assuré à amortissement plus long, vous pouvez opter pour une période d’amortissement de 30 ans.

La période d’amortissement affecte le montant de vos versements hypothécaires et le montant total de l’intérêt que vous paierez pendant la durée de votre prêt hypothécaire. Une période d’amortissement plus longue se traduit par des versements hypothécaires plus bas, mais des frais d’intérêts totaux plus élevés, tandis qu’une période d’amortissement plus courte augmente les versements mensuels, mais réduit le montant total des intérêts.

Exemple :

Pour un prêt hypothécaire de 300 000 $ à un taux d’intérêt de 4 % :

• Amortissement sur 25 ans : Versement hypothécaire mensuel de 1 578 $, avec un montant total d’intérêts payés d’environ 173 000 $ sur la période d’amortissement.
• Amortissement sur 30 ans : Versement hypothécaire mensuel de 1 427 $, avec un montant total d’intérêts payés d’environ 214 000 $ sur la période d’amortissement.

Types de termes hypothécaires au Canada

Hypothèque à court terme

Une hypothèque à court terme dure généralement de 6 mois à 3 ans. Ces prêts hypothécaires offrent une certaine flexibilité, permettant aux emprunteurs de profiter de taux d’intérêt plus bas si l’on s’attend à ce que les taux baissent à court terme. Les pénalités de remboursement anticipé des hypothèques fixes à court terme sont également moins élevées que celles des hypothèques fixes à plus long terme, car elles sont calculées sur les mois restants au terme. Toutefois, les termes plus courts vous obligent à renouveler votre prêt hypothécaire plus fréquemment, ce qui vous expose à d’éventuelles hausses des taux d’intérêt.

• Avantages : Avec des renouvellements plus fréquents, vous disposez d’une plus grande marge de manœuvre pour apporter des modifications au prêt hypothécaire. Les pénalités de remboursement anticipé sont également moins élevées pour les hypothèques fixes si vous devez résilier l’hypothèque avant la fin du terme.
• Inconvénients : Les renouvellements fréquents peuvent entraîner des fluctuations de vos versements hypothécaires. Vous serez davantage exposé aux fluctuations des marchés financiers, ce qui peut entraîner un taux d’intérêt plus élevé au moment du renouvellement si les taux augmentent.

Hypothèque à long terme

Les hypothèques à long terme ont généralement un terme de 5 ans à 10 ans. Ils offrent une certaine stabilité, puisque votre taux d’intérêt et le montant de vos versements sont bloqués plus une plus longue période. Vous risquez toutefois de ne pas bénéficier de taux d’intérêt plus bas pendant la durée de l’immobilisation. De plus, vous paierez une pénalité de remboursement anticipé plus élevée que pour les termes plus courts si vous avez un taux fixe et que vous devez résilier l’hypothèque avant la fin du terme. 

• Avantages : Les termes plus longs assurent la stabilité des versements hypothécaires, car vous savez exactement combien vous paierez tout au long du terme. Moins vous devrez renouveler votre prêt, moins vous devrez renégocier un nouveau taux.
• Inconvénients : Vous pourriez passer à côté d’économies d’intérêts potentielles si vous êtes bloqué à un taux plus élevé. Les pénalités de remboursement anticipé seront plus élevées si vous résiliez l’hypothèque avant la fin du terme alors que les taux ont baissé, surtout si vous êtes plus près du début d’une hypothèque à long terme.

Hypothèque à terme convertible

Ce type de prêt hypothécaire à court terme vous permet de le convertir en un prêt hypothécaire à plus long terme sans pénalités à n’importe quel moment au cours du terme. Les hypothèques convertibles sont idéales si vous souhaitez bénéficier de la flexibilité d’une hypothèque à court terme (généralement 6 mois) ou si les prévisions de taux hypothécaires tablent sur une baisse des taux d’intérêt.

Inconvénients : Si les taux d’intérêt augmentent à la fin de la période de six mois, vous pourriez être obligé de renouveler votre prêt à un taux d’intérêt plus élevé ou de rembourser l’hypothèque.

Avantages : La flexibilité d’un prêt hypothécaire à court terme avec la possibilité de passer à un prêt à plus long terme sans pénalité. 

L’incidence des termes hypothécaires sur les intérêts à payer

Le terme hypothécaire que vous choisissez est essentiel pour déterminer votre taux d’intérêt et le montant des intérêts que vous paierez sur toute la durée de l’hypothèque. Choisir le bon terme en fonction de votre situation financière et des conditions du marché peut avoir un impact significatif sur le montant total des intérêts que vous payez sur votre hypothèque.

Exemple:

Pour une hypothèque de 300 000 $, comparons ce que vous auriez payé en frais de portage des intérêts pour un amortissement de 25 ans si vous aviez choisi un taux fixe de 3 ans ou un terme de 5 ans en 1999 lorsque vous avez contracté l’hypothèque pour la première fois et si vous aviez fini de la rembourser en 2024. Nous supposons que les versements hypothécaires sont mensuels et que vous avez renouvelé pour le même terme à chaque échéance.

	Taux fixe de 3 ans
	Taux fixe de 3 ans
Taux d’intérêt	7,34 %
Coûts d’intérêts (fin de l’année 3)	63 619 $
Taux d’intérêt	6,24 %
Coûts d’intérêts (fin de l’année 6)	114 662 $
Taux d’intérêt	5,56 %
Coûts d’intérêts (fin de l’année 9)	156 428 $
Taux d’intérêt	6,92 %
Coûts d’intérêts (fin de l’année 12)	202 828 $
Taux d’intérêt	4,29 %
Coûts d’intérêts (fin de l’année 15)	227 510 $
Taux d’intérêt	3,69 %
Coûts d’intérêts (fin de l’année 18)	244 132 $
Taux d’intérêt	3,48 %
Coûts d’intérêts (fin de l’année 21)	254 832 $
Taux d’intérêt	3,79 %
Coûts d’intérêts (fin de l’année 24)	260 444 $
Taux d’intérêt (sur la base d’un an restant à courir sur le terme	7,15 %
Coûts d’intérêts (fin de l’année 25)	261 225 $

	Taux fixe de 5 ans
Taux d’intérêt	7,52 %
Coûts d’intérêts (fin de l’année 5)	106 785 $
Taux d’intérêt	6,25 %
Coûts d’intérêts (fin de l’année 10)	185 713 $
Taux d’intérêt	5,70 %
Coûts d’intérêts (fin de l’année 15)	244 063 $
Taux d’intérêt	4,89 %
Coûts d’intérêts (fin de l’année 20)	277 950 $
Taux d’intérêt	5,27 %
Coûts d’intérêts (fin de l’année 25)	291 617 $

Remarque : cet exemple ne signifie pas que vous économiserez toujours avec un terme de 3 ans par rapport à un terme de 5 ans. Cela a simplement été le cas au cours des 25 dernières années (si vous avez contracté un prêt hypothécaire en 1999 et que vous avez choisi un terme de 3 ans à chaque renouvellement avec un terme final d’un an). L’évolution passée des taux d’intérêt peut ne pas correspondre à l’évolution future des taux, et le fait de choisir des termes différents à chaque renouvellement peut avoir une incidence sur les économies réalisées.

Impact des périodes d’amortissement sur les coûts

Une période d’amortissement plus longue réduit vos versements hypothécaires, puisqu’ils sont étalés et répartis sur une période de remboursement plus longue. Cependant, cela augmente le montant total de l’intérêt que vous paierez sur toute la durée du prêt. Une période d’amortissement plus courte aura l’effet inverse : elle augmentera vos versements hypothécaires tout en réduisant le montant total des intérêts, puisque vous remboursez le prêt hypothécaire sur une période plus courte. 

Exemple:

Pour un prêt hypothécaire de 300 000 $ à 4 %, en supposant que le taux d’intérêt reste le même pendant toute la durée de l’amortissement, le tableau ci-dessous illustre comment les versements mensuels diminuent plus l’amortissement est long, alors que les intérêts payés augmentent. 

	Amortissement sur 20 ans	Amortissement sur 25 ans	Amortissement sur 30 ans
Versement mensuel	1 813 $	1 578 $	1 427 $
Montant total de l’intérêt payé	135 057 $	173 418 $	213 560 $
Coût total de l’hypothèque (capital + intérêts)	435 057 $	473 418 $	513 560 $

Choisir le bon terme hypothécaire et la bonne période d’amortissement

Pour choisir le bon terme et la bonne période d’amortissement, vous devez tenir compte de votre stratégie hypothécaire, de vos objectifs financiers et de votre situation, des prévisions de taux d’intérêt et des conditions du marché. Il peut être avantageux d’opter pour un prêt hypothécaire à plus long terme si vous anticipez une hausse des taux d’intérêt. En revanche, si l’on s’attend à une baisse des taux, un prêt hypothécaire à plus court terme pourrait vous permettre de renégocier un taux plus bas plus tôt.

De même, tenez compte de votre budget mensuel lorsque vous choisissez votre période d’amortissement. Optez pour une période d’amortissement plus longue si vous souhaitez effectuer des versements mensuels moins élevés. Une période plus courte est idéale pour rembourser rapidement votre prêt hypothécaire et économiser sur les intérêts.

Privilèges et pénalités de remboursement anticipé

La plupart des hypothèques fermées au Canada vous permettent d’effectuer des remboursements anticipés jusqu’à un certain pourcentage de votre capital sans pénalité. Cela peut vous aider à réduire votre période d’amortissement, à rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement et à économiser sur les intérêts. Le dépassement de la limite annuelle de remboursement anticipé peut toutefois entraîner des pénalités de remboursement anticipé. 

Examinez votre contrat hypothécaire et tirez parti de vos privilèges de remboursement anticipé, qui peuvent vous aider à économiser sur les frais d’intérêt de votre prêt hypothécaire. Respectez votre limite annuelle de remboursement anticipé afin d’éviter les pénalités qui pourraient vous priver des économies réalisées sur les frais d’intérêt.

Utilisation des calculatrices hypothécaires

Les calculatrices hypothécaires sont des outils précieux qui peuvent vous aider à estimer vos versements hypothécaires, le montant total des intérêts et les effets de différentes périodes d’amortissement ou de différents termes hypothécaires sur votre taux d’intérêt, vos versements hypothécaires et vos finances. La plupart des sites Web des prêteurs proposent des calculatrices hypothécaires gratuites pour vous aider à comparer les coûts d’un prêt hypothécaire et les économies potentielles.

Foire aux questions

En conclusion

En comprenant les termes hypothécaires et les périodes d’amortissement, ainsi que leurs répercussions sur vos versements hypothécaires et vos coûts, vous pouvez potentiellement économiser des milliers de dollars d’intérêts sur toute la durée de votre hypothèque. Que vous optiez pour un terme hypothécaire long ou court ou pour un amortissement sur 25 ou 30 ans, le fait d’avoir une stratégie hypothécaire claire vous permettra de faire le meilleur choix pour votre avenir financier. 

Contactez l’un des experts hypothécaires de nesto pour obtenir des conseils personnalisés qui vous aideront à trouver le meilleur terme et le meilleur amortissement pour votre prêt hypothécaire.

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