Au Canada, il existe de nombreux prêteurs hypothécaires pour répondre à divers besoins. Ces prêteurs sont divisés en deux grandes catégories : les prêteurs A et les prêteurs B. Chaque type de prêteur applique des critères d’approbation spécifiques qui peuvent varier en fonction de sa propension au risque. Mais que signifient ces appellations et pourquoi sont-elles importantes lorsqu’il s’agit d’obtenir un prêt hypothécaire?

Compte tenu du grand nombre de prêteurs parmi lesquels vous pouvez choisir, cet article compare les prêteurs A et les prêteurs B et vous aide à comprendre comment évaluer quel type de prêteur peut le mieux convenir à votre situation financière.

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Les grandes lignes 

• Les prêteurs A appliquent des critères d’admissibilité et de prêt rigoureux et des taux hypothécaires plus compétitifs.
• Les prêteurs B offrent une solution hypothécaire alternative aux emprunteurs qui ne remplissent pas les conditions requises pour un prêt A.
• Le choix entre un prêteur A et un prêteur B dépend en grande partie de votre situation financière, de vos antécédents en matière de crédit et de votre propension au risque.

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Qu’est-ce qu’un prêteur hypothécaire A?

Les prêteurs A sont des fournisseurs de prêts traditionnels, notamment des banques fédérales, des coopératives de crédit provinciales et d’autres institutions financières. Ces prêteurs s’adressent généralement à des emprunteurs ayant de solides antécédents en matière de crédit, des ratios d’amortissement de la dette acceptables et des revenus stables, prévisibles et vérifiables.

Les taux d’intérêt offerts sont habituellement plus bas parce que les prêteurs A proposent des hypothèques garanties par le gouvernement ou par leurs propres déposants, tout en appliquant des critères de prêt stricts et en ne prêtant qu’à ceux qui présentent un profil de risque moins élevé. Pour être approuvés, les emprunteurs doivent satisfaire aux exigences des tests de stress. Bien qu’il puisse être difficile de satisfaire aux critères de prêt stricts, l’obtention d’un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur de premier ordre vous permettra de bénéficier de taux parmi les plus avantageux.

Principaux prêteurs hypothécaires A au Canada

• Banque de Montréal (BMO)
• Banque Canadienne Impériale de Commerce (CIBC)
• Desjardins
• Banque Laurentienne
• Banque Nationale (BNC)
• Banque Royale du Canada (RBC)
• Banque Scotia
• Toronto Dominion (TD)

Qu’est-ce qu’un prêteur hypothécaire B?

Les prêteurs B, également connus sous le nom de prêteurs à risque, comprennent des institutions financières et des sociétés d’investissement hypothécaire. Ces prêteurs s’adressent aux emprunteurs qui ne remplissent pas les conditions requises pour obtenir un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur A. Le plus souvent, cette solution de prêt est utilisée par ceux qui doivent bénéficier d’une exception sur leurs ratios d’amortissement de la dette en raison d’un manque de revenus personnels s’ils sont enregistrés en tant que société ou si la solution proposée ne tient pas compte des revenus.

Les taux d’intérêt proposés par les prêteurs à risque peuvent être plus élevés que ceux proposés par un prêteur A en raison du risque plus élevé pour le prêteur et l’emprunteur. Cette solution de prêt est toutefois généralement plus flexible, car elle n’offre pas de prêts garantis en cas de défaut de paiement et exige une mise de fonds de 20 % ou plus pour l’achat d’une propriété.

Principaux prêteurs hypothécaires B au Canada

• Banque Equitable (B)
• First National (B)
• Home Trust (Classic)
• MCAP (Eclipse)
• Merix Financial (Lendwise / NPX)
• XMC Mortgage Corporation (Uninsured)
• Optimum Mortgage (CWB)
• RFA (non-prime)

Prêteur A et prêteur B : Principales différences

Les principales différences entre les prêteurs A et B se situent au niveau des critères d’admissibilité. Voici les principales différences entre ces deux types de prêteurs.

Critères d’admissibilité	Prêteurs A	Prêteurs B
Exigences en matière de cote de crédit	Minimum 650	Minimum 500 (taux fixe pour propriétaire occupant) Minimum 600 (taux variable pour propriétaire occupant)
Mise de fonds requise	Minimum 5 %	Minimum 20 %
Amortissement	Jusqu’à 30 ans	Jusqu’à 40 ans
Ratios de prêt ABD/ATD (%)	32/40 à 39/44	35/42 à 55/70
Taux hypothécaires proposés	Taux préférentiel	En général, taux préférentiel + 3 à 5 %.  (en fonction du montant des commissions du prêteur et du courtier)
Frais et pénalités	DTI ou 3 mois d’intérêt ou % du solde restant	DTI ou 3 mois d’intérêt ou % du solde restant
Durée de terme	Jusqu’à 10 ans	En général de 3 mois à 3 ans

Qui devrait faire affaire avec un prêteur hypothécaire de type A?

Les emprunteurs ayant un bon crédit, un revenu vérifiable, des ratios d’amortissement de la dette acceptables et au moins la mise de fonds minimale requise devraient envisager un prêt A.

• Salariés (2 ans de revenus vérifiables)
• Cote de crédit de 650 ou plus
• Ratio d’amortissement brut entre 32 % et 39 %, et ratio d’amortissement total entre 40 % et 44 %

Qui devrait faire affaire avec un prêteur hypothécaire de type B?

Les emprunteurs qui ont une cote de crédit plus basse, des sources de revenus irrégulières ou invérifiables, ou un historique de crédit canadien limité devraient envisager de faire affaire avec un prêteur B.

• Travailleurs autonomes (bien que certains prêteurs A puissent offrir des options Alt-A)
• Valeur nette élevée (bien que certains prêteurs A puissent offrir des solutions de patrimoine total)
• Cote de crédit de 650 ou moins

Les travailleurs autonomes sont ceux qui bénéficient le plus du prêt B. Les frais de portage de l’intérêt sont généralement inférieurs aux impôts annuels sur les revenus plus élevés nécessaires sur deux ans pour obtenir le même prêt par le biais du prêt A. Le prêt B permet aux emprunteurs travailleurs autonomes de laisser leurs revenus dans des sociétés afin d’éviter l’impôt sur le revenu des personnes physiques.

Comprendre le niveau de risque que vous pouvez assumer

Le choix entre un prêteur A et un prêteur B doit se faire en fonction de votre situation financière et du niveau de risque que vous êtes prêt à prendre. Les prêteurs A peuvent vous offrir les meilleurs taux si vous avez un revenu stable et une bonne cote de crédit. Cependant, malgré des taux d’intérêt plus élevés, les prêteurs B peuvent être une meilleure option si vos revenus sont irréguliers ou si votre cote de crédit est faible.

Il est important d’envisager toute stratégie hypothécaire sur la base d’une évaluation des risques et de comparer vos économies potentielles au montant du risque de perte que vous êtes prêt à assumer. Pour ce faire, il convient d’évaluer la manière dont la solution choisie vous aide à atteindre vos objectifs à court et à long terme, tout en déterminant les risques à court et à long terme.

Si vous n’êtes pas sûr du type de prêteur qui vous convient, vous pouvez faire appel à un courtier hypothécaire. Celui-ci peut vous aider à personnaliser une solution tout en vous trouvant les meilleurs taux, termes et conditions pour répondre à vos besoins en matière d’hypothèque.

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Les prêteurs hypothécaires au Canada accordent des prêts en fonction de la solvabilité et de la stabilité des revenus. La plupart du temps, les banques prêteuses n’acceptent que les demandeurs ayant une excellente cote de crédit. Mais vers qui vous tourner lorsque ces prêteurs A rejettent votre demande de prêt parce qu’elle ne répond pas à leurs critères ? Les prêts hypothécaires des prêteurs B. Même si les taux plus élevés sont évidents, les prêteurs B offrent plus de souplesse, répondent aux besoins individuels et peuvent parfois même vous faire économiser de l’argent.

Foire aux questions

En conclusion

Au Canada, de nombreux prêteurs hypothécaires proposent aux emprunteurs des solutions hypothécaires. Pour choisir entre un prêteur A et un prêteur B, il s’agit moins de savoir quelle option offre le meilleur taux que de trouver la solution hypothécaire la plus adaptée à votre situation financière et à votre tolérance au risque. Si vous êtes un nouvel acheteur, un travailleur autonome ou que vous ne répondez pas aux critères d’octroi stricts des prêteurs A, de nombreux prêteurs de catégorie B peuvent vous proposer des options hypothécaires adaptées à vos besoins.

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