Quel est le versement mensuel d’une hypothèque au Canada?

Un prêt hypothécaire de 500 000 $ à 4 % coûte 2 630 $ par mois sur une période d’amortissement de 25 ans, ou 2 378 $ sur 30 ans. Votre propre versement dépend de quatre données : le montant emprunté, votre taux d’intérêt, la durée du remboursement et la fréquence de vos versements. La calculatrice ci-dessus applique les taux du jour à ces quatre données, et les tableaux qui suivent montrent ce que le calcul donne pour les montants les plus courants.

Le prix moyen d’une propriété au Canada s’élevait à 674 819 $ en juillet 2026, selon l’Association canadienne de l’immeuble. À ce prix, une mise de fonds minimale de 42 482 $ laisse un prêt hypothécaire de 632 337 $ et, une fois la prime d’assurance ajoutée, un versement mensuel d’environ 3 459 $ sur 25 ans. Avec une mise de fonds de 20 %, le versement descend à environ 2 840 $, puisque le prêt et la prime diminuent tous les deux.

Montant du prêt	Amortissement de 25 ans	Amortissement de 30 ans
300 000 $	1 578 $	1 427 $
400 000 $	2 104 $	1 902 $
500 000 $	2 630 $	2 378 $
600 000 $	3 156 $	2 853 $
750 000 $	3 945 $	3 566 $

La variation du taux compte moins que prévu d’un mois à l’autre, et plus que prévu sur un terme complet. Sur ce même prêt de 500 000 $ sur 25 ans, chaque demi-point coûte environ 135 $ par mois.

Taux d’intérêt	Versement mensuel	Écart par rapport à 4 %
3,50 %	2 496 $	134 $ de moins
4,00 %	2 630 $	Référence
4,50 %	2 767 $	137 $ de plus
5,00 %	2 908 $	278 $ de plus
5,50 %	3 052 $	422 $ de plus

Comment calculer un versement hypothécaire

La formule derrière chaque calculatrice hypothécaire au Canada est l’équation d’amortissement standard :

M = P [ i(1 + i)^n ] / [ (1 + i)^n – 1 ]

• M est votre versement, selon la fréquence que vous avez choisie.
• P est votre capital, soit le prix d’achat moins votre mise de fonds, plus la prime d’assurance prêt hypothécaire si votre mise de fonds est inférieure à 20 % et que vous financez cette prime au lieu de la payer comptant.
• i est votre taux d’intérêt périodique, et c’est ici que la plupart des calculs manuels se trompent.
• n est le nombre de versements sur toute la période d’amortissement.

Les hypothèques canadiennes sont capitalisées semestriellement

Au Canada, les prêts hypothécaires à taux fixe sont capitalisés deux fois par année, et non mensuellement. La Loi sur l’intérêt oblige d’ailleurs les prêteurs à divulguer le taux sur cette base. Vous ne pouvez donc pas simplement diviser le taux annuel par 12 : il faut d’abord le convertir.

• Mensuel : (1 + taux annuel / 2)^(1/6) – 1
• Bimensuel : (1 + taux annuel / 2)^(1/12) – 1
• Bihebdomadaire : (1 + taux annuel / 2)^(1/13) – 1
• Hebdomadaire : (1 + taux annuel / 2)^(1/26) – 1

Les prêts hypothécaires à taux variable sont capitalisés mensuellement : pour ceux-là, vous divisez le taux annuel par 12, comme on s’y attendrait. Les calculatrices américaines et la plupart des réponses rapides trouvées en ligne appliquent la capitalisation mensuelle partout, ce qui surestime de quelques dollars par mois le versement d’un prêt à taux fixe canadien.

Exemple de calcul sur un prêt de 500 000 $

1. Convertissez le taux. À 4 %, (1 + 0,04 / 2)^(1/6) – 1 = 0,00330589, soit votre taux mensuel effectif.
2. Comptez les versements. Douze versements par année sur 25 ans donnent n = 300.
3. Insérez les valeurs. M = 500 000 [ 0,00330589(1,00330589)^300 ] / [ (1,00330589)^300 – 1 ].
4. Lisez le résultat. Votre versement mensuel s’élève à 2 630,10 $.

Sur ce premier versement, 1 652,95 $ couvrent les intérêts et 977,15 $ réduisent le capital. Cette répartition se déplace vers le capital à chaque versement, lentement au début, puis plus rapidement une fois le milieu de l’amortissement franchi. En divisant plutôt 4 % par 12, le même calcul donne 2 639 $, soit environ 9 $ de trop par mois et près de 2 700 $ sur 25 ans.

La fréquence des versements change ce que vous payez en un an

Passer du mensuel au bimensuel, au bihebdomadaire ou à l’hebdomadaire modifie à peine votre coût annuel. Passer à une fréquence accélérée, en revanche, change les chiffres : un versement accéléré correspond à la moitié du montant mensuel prélevée 26 fois plutôt que 24, ce qui ajoute discrètement l’équivalent d’un versement mensuel supplémentaire chaque année.

Fréquence des versements	Montant par versement	Payé par année
Mensuel (12x)	2 630,10 $	31 561 $
Bimensuel (24x)	1 313,97 $	31 535 $
Bihebdomadaire (26x)	1 212,81 $	31 533 $
Hebdomadaire (52x)	606,18 $	31 521 $
Bihebdomadaire accéléré (26x)	1 315,05 $	34 191 $
Hebdomadaire accéléré (52x)	657,53 $	34 191 $

L’écart de 103 $ entre un versement bihebdomadaire et un versement bihebdomadaire accéléré constitue la décision de remboursement anticipé la moins coûteuse offerte à la plupart des emprunteurs, et elle se prend une seule fois, à la signature, plutôt que de se négocier plus tard.

L’assurance prêt hypothécaire modifie votre versement

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, votre prêt hypothécaire doit être assuré contre le défaut de paiement, ce qui ajoute une prime au montant emprunté. La prime se calcule sur le montant du prêt après votre mise de fonds, et la plupart des emprunteurs l’ajoutent au prêt plutôt que de la payer comptant à la clôture.

Mise de fonds	Rapport prêt-valeur	Taux de la prime	Prime sur le prix moyen canadien
5 % (minimum)	95 %	4,00 %	25 293 $
10 %	90 %	3,10 %	18 827 $
15 %	85 %	2,80 %	16 061 $
20 % ou plus	80 % ou moins	Aucune	0 $

L’effet sur le versement dépasse la prime elle-même, puisque vous empruntez davantage et payez des intérêts sur cette prime pendant toute la période d’amortissement. À ce prix moyen, à un taux de 4 % sur 25 ans, une mise de fonds de 5 % donne un versement d’environ 3 459 $ par mois, contre 2 840 $ avec une mise de fonds de 20 %.

Deux précisions que la calculatrice gère et que les emprunteurs oublient souvent. Au Québec, la taxe de vente provinciale s’applique à la prime, et cette taxe ne peut pas être financée : elle est donc payable comptant à la clôture, avec vos autres frais de clôture. De plus, les prêts assurés limitent l’amortissement à 25 ans, sauf si vous êtes premier acheteur ou que vous achetez une propriété neuve, auquel cas 30 ans deviennent possibles.

Perspectives du secteur hypothécaire : novembre 2026

Annonce du taux de la Banque du Canada

La Banque du Canada (BdC) a relevé son taux directeur de 25 points de base pour le porter à 2,50 % lors de son annonce du 28 octobre, une première hausse depuis juillet 2023 après sept décisions consécutives de statu quo. Le Conseil de direction a relevé le taux directeur « pour réduire le risque que la persistance des prix élevés de l’énergie se propage de façon généralisée aux prix d’autres biens et services ». Dans son Rapport sur la politique monétaire d’octobre, la Banque a revu ses perspectives d’inflation à la hausse : l’inflation mesurée par l’IPC devrait monter à environ 3,5 % d’ici la fin de l’année, s’établir en moyenne à 3 % en 2027, soit un point de pourcentage de plus que dans sa projection de juillet, puis descendre à 2 % au milieu de 2028. Elle a aussi revu la croissance à la hausse, à 1 % en 2026 et à 2 % en 2027 et en 2028.

La Banque laisse la porte ouverte à d’autres hausses : « Il pourrait être nécessaire d’augmenter davantage le taux directeur, mais vu les incertitudes actuelles, le Conseil a convenu de procéder avec prudence. » Le gouverneur Tiff Macklem a précisé que le Conseil a convenu « de prendre ses décisions de politique monétaire une à la fois ». Les marchés à terme obligataires évaluent à 52 % la probabilité d’une hausse de 25 points de base lors de la prochaine annonce de la Banque, le 9 décembre, contre 48 % pour un statu quo. Cette annonce ne sera pas accompagnée d’un nouveau Rapport sur la politique monétaire, ce qui donne plus de poids au rapport sur l’emploi d’octobre, publié le 6 novembre, et au rapport sur l’inflation d’octobre, publié le 16 novembre. Au sujet des attentes d’inflation, la Banque souligne que « les attentes d’inflation à court terme des ménages et des entreprises ont augmenté, tandis que celles à long terme restent bien ancrées ». Les marchés évaluent à 99 % la probabilité d’une hausse d’ici le 27 janvier.

Une décision de la Banque du Canada n’a pas le même effet sur une hypothèque à taux fixe que sur une hypothèque à taux variable. Si vous détenez une hypothèque à taux variable (VRM) ou une hypothèque à taux ajustable (ARM), un changement de taux se répercute directement, en ajustant soit la répartition entre le capital et l’intérêt de votre versement (VRM), soit votre versement mensuel lui-même (ARM), dans les jours suivant l’ajustement du taux préférentiel par votre prêteur. Si vous détenez une hypothèque à taux fixe, rien ne change avant la fin de votre terme, puisque votre taux et votre versement sont fixés pour toute la durée du terme. Dans tous les cas, la prochaine décision, le 9 décembre, est celle à surveiller si vous prévoyez renouveler ou magasiner un prêt hypothécaire prochainement.

Mise à jour du PIB et de l’emploi

Statistique Canada a indiqué que le PIB réel était essentiellement inchangé en août, un deuxième mois consécutif sans croissance, sous son estimation anticipée d’un gain de 0,2 %, et que 9 des 20 secteurs d’activité ont affiché une augmentation. Les renseignements anticipés indiquent une baisse de 0,1 % en septembre, et les données par industrie suggèrent que l’économie a progressé de 0,3 % au troisième trimestre, soit environ 1,3 % en rythme annualisé. C’est moins que les quelque 2 % projetés par la Banque du Canada pour le trimestre, et la Banque s’attend à un ralentissement plus marqué au quatrième, les nouveaux droits de douane américains pesant sur l’activité. La croissance du deuxième trimestre s’établit à 3,3 % en rythme annualisé, de sorte que le Canada n’est pas entré en récession technique. Le marché du travail s’est encore refroidi : l’Enquête sur la population active montre un recul de l’emploi de 68 000 en septembre, un deuxième repli mensuel consécutif après celui de 42 000 en août, tandis que le taux de chômage est passé à 6,5 %, contre 6,4 % le mois précédent. Le salaire horaire moyen a progressé de 2,3 % sur un an, contre 2 % en août. Les données sur l’emploi d’octobre seront publiées le 6 novembre, puis celles du PIB du troisième trimestre le 30 novembre.

Mise à jour du marché immobilier

L’Association canadienne de l’immeuble (ACI) rapporte que les ventes nationales de propriétés ont reculé de 2,3 % d’un mois à l’autre en septembre 2026 en données désaisonnalisées, après quatre mois de légère progression, les ventes réelles se situant 7,7 % sous celles de septembre 2025. Les nouvelles inscriptions ont diminué de 1,8 % par rapport à août, et le ratio ventes/nouvelles inscriptions (SNLR) est passé à 48,8 %, contre 49,1 %, en territoire équilibré mais sous sa moyenne à long terme de 54,7 %. L’Indice des prix des propriétés MLS a légèrement reculé de 0,4 % par rapport à août et se situait 3,4 % sous son niveau de septembre 2025, tandis que le prix moyen national s’établissait à 666 538 $, en baisse de 1,6 % sur un an. Un peu plus de 200 000 propriétés étaient inscrites à la vente, en hausse de 1,8 % sur un an, ce qui représente 4,9 mois de stocks, un niveau conforme à la moyenne à long terme. Le président de l’ACI, Garry Bhaura, a indiqué que la récente hausse marquée des taux hypothécaires fixes complique le volet hypothécaire pour les acheteurs potentiels, mais devrait aussi se traduire par un plus grand choix de propriétés et plus de pouvoir de négociation. La SCHL a indiqué que les mises en chantier ont progressé de 3 % en septembre pour atteindre un taux annuel désaisonnalisé de 248 896 unités, contre 242 223 en août. Toutefois, les nouvelles mises en chantier dans les centres urbains de 10 000 habitants ou plus ont reculé de 11 % sur un an. La Banque du Canada s’attend à ce que l’activité sur le marché du logement reste relativement faible, les contraintes d’abordabilité, la lenteur de la croissance démographique et la hausse des coûts d’emprunt pesant sur la demande. L’ACI publiera ses chiffres d’octobre le 17 novembre.

Mise à jour de l’inflation selon l’IPC

L’inflation est passée à 3,1 % sur 12 mois en septembre, contre 3 % en août. Les prix de l’essence étaient supérieurs de 27,8 % à ceux d’un an plus tôt, contre 22,8 % en août, malgré le passage au mélange d’hiver, moins dispendieux. Sans l’essence, l’inflation a ralenti à 2,2 %, contre 2,4 %, et les mesures de l’inflation fondamentale de la Banque ont aussi fléchi, l’IPC-tronq s’établissant à 1,8 %, l’IPC-méd à 1,9 % et l’IPC-comm à 2,4 %. Des hausses annuelles plus modestes pour les voyages organisés et les produits d’épicerie ont freiné le taux d’ensemble : les prix dans les épiceries ont progressé de 1,7 %, la plus faible hausse annuelle depuis mai 2024 et un deuxième mois d’affilée sous le taux d’ensemble. La croissance des loyers est demeurée à 2,8 %, et l’indice du coût de l’intérêt hypothécaire (CIH) a reculé de 0,2 %. Le mazout et les autres combustibles ont augmenté de 57,8 %, et les provinces de l’Atlantique, où le mazout est plus répandu, en ont ressenti le plus l’effet. Dans son Rapport sur la politique monétaire d’octobre, la Banque du Canada chiffre l’inflation de l’énergie à 19 % en septembre et prévoit que l’inflation mesurée par l’IPC montera à environ 3,5 % d’ici la fin de l’année. Les données d’octobre seront publiées le 16 novembre.

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Comment utiliser la calculatrice hypothécaire

Commencez par choisir votre type de transaction, puisqu’un achat, un renouvellement et un refinancement sont tarifés différemment et demandent des données différentes. Les champs ci-dessous suivent l’ordre dans lequel la calculatrice les présente.

• Prix demandé (nouvel achat seulement) : Entrez le prix d’achat de la propriété, ou la valeur estimée si elle est inférieure.
• Valeur actuelle de la propriété (refinancement et renouvellement seulement) : Entrez la valeur de votre propriété aujourd’hui.
• Solde hypothécaire (refinancement et renouvellement seulement) : Entrez le solde restant. Pour un refinancement, incluez la valeur nette que vous prévoyez retirer.
• Province (refinancement et renouvellement seulement) : Indiquez où se trouve la propriété, puisque la taxe de vente sur la prime et les frais d’enregistrement varient.
• Mise de fonds (nouvel achat seulement) : Entrez un montant ou un pourcentage. Sous 20 %, la calculatrice ajoute automatiquement la prime d’assurance prêt hypothécaire.
• Période d’amortissement (nouvel achat seulement) : Entrez la durée pendant laquelle vous souhaitez rembourser le prêt intégralement, généralement 25 ou 30 ans selon votre mise de fonds et votre statut d’acheteur.
• Amortissement restant (refinancement ou renouvellement seulement) : Entrez la durée qui reste à votre prêt. Lors d’un refinancement, vous pouvez la ramener à 25 ou 30 ans sans incidence sur votre taux.
• Fréquence des versements : Choisissez mensuel, bimensuel, bihebdomadaire ou hebdomadaire, puis indiquez si l’option bihebdomadaire ou hebdomadaire est accélérée. Le tableau des fréquences ci-dessus montre ce que chaque option coûte en un an.
• Taux hypothécaire (facultatif) : Utilisez le taux présélectionné ou entrez celui qui vous a été proposé. Votre type de transaction et votre rapport prêt-valeur influencent le taux présélectionné plus que tout autre facteur.
• Taxes foncières annuelles (facultatif) : Entrez le montant annuel pour obtenir un total budgétaire plutôt que le seul capital et intérêts.
• Frais mensuels de copropriété ou d’entretien (facultatif) : Ajoutez-les si vous achetez un condo. Les prêteurs en comptent la moitié dans vos ratios d’amortissement de la dette, ce qui touche donc l’admissibilité autant que le budget.

Ce que la calculatrice ne comprend pas

Une calculatrice de versements répond avec précision à une question précise : combien représentent votre capital et vos intérêts. Le coût réel de posséder une propriété comprend plusieurs éléments que la calculatrice ne demande pas, et ce sont eux qui expliquent habituellement pourquoi un budget qui semblait confortable cesse de l’être.

• Les taxes foncières, facturées par votre municipalité et souvent perçues avec votre versement lorsque le prêt est assuré.
• L’assurance habitation, que tous les prêteurs exigent avant le déboursement.
• Le chauffage et les services publics, que les prêteurs incluent dans votre ratio d’amortissement brut de la dette, que vous les budgétiez ou non.
• Les frais de copropriété, comptés à 50 % dans ce même ratio.
• Les frais de clôture ponctuels, dont les droits de mutation, les frais de notaire, l’assurance titres et la taxe de vente sur votre prime d’assurance. Prévoyez de 1,5 % à 4 % du prix d’achat, et utilisez le calculateur de droits de mutation pour le poste le plus important.

Si votre question porte sur le montant que votre revenu permet d’emprunter plutôt que sur le coût d’un prêt donné, la calculatrice de capacité d’emprunt travaille plutôt à partir de vos revenus et de vos dettes.

Comment le test de résistance influe sur le versement auquel vous êtes admissible

Toute nouvelle transaction hypothécaire au Canada est soumise au test de résistance, peu importe la mise de fonds. Cela comprend les achats, les refinancements et tout prêt qui passe d’un prêteur non réglementé par le gouvernement fédéral, comme un prêteur B ou un prêteur alternatif, à un prêteur qui l’est. Plutôt que de vous qualifier à votre taux contractuel, le prêteur applique un taux de qualification plus élevé pour confirmer que vous pourriez encore assumer le versement si les taux montaient après le déboursement.

Le taux de qualification correspond au plus élevé des deux taux suivants : votre taux contractuel majoré de 2 %, ou 5,25 %, le plancher fixé par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) dans sa ligne directrice B-20. Le taux de qualification actuel de nesto pour le prêt fixe assuré de 5 ans est de 6,59 %, contre le 4,59 % que vous paieriez réellement.

Le test de résistance ne change ni votre taux ni votre versement. Il limite seulement le prêt qu’un prêteur approuvera, puisqu’un taux de qualification plus élevé laisse moins de marge à l’intérieur des limites des ratios ABD et ATD : 39 % et 44 % pour les prêts assurés, 32 % et 40 % pour les prêts non assurés.

Facteurs pouvant affecter vos versements hypothécaires

• La cote de crédit : Une cote de 680 à 720 ou plus est généralement nécessaire pour obtenir les taux les plus bas, selon le prêteur et la solution hypothécaire.
• L’emplacement et le type de propriété : Les taux hypothécaires résidentiels ne s’appliquent qu’aux propriétés situées en zone résidentielle, et les propriétés rurales ou saisonnières peuvent être tarifées autrement.
• Le prix d’achat : Une mise de fonds minimale de 5 % s’applique à la première tranche de 500 000 $ et de 10 % à la portion entre 500 000 $ et 1,5 million de dollars. Si le prix d’achat atteint 1,5 million de dollars ou plus, la mise de fonds passe à 20 % de la totalité du prix, puisque l’assurance contre le défaut de paiement n’est alors plus offerte.
• Le rapport prêt-valeur : Votre rapport prêt-valeur détermine à la fois votre tranche de prime et, contre toute attente, votre taux. Les prêts assurés sont souvent tarifés sous les prêts non assurés, puisque le risque du prêteur est couvert.
• La période d’amortissement : Un amortissement plus long réduit chaque versement et augmente l’intérêt total. Sur un prêt de 500 000 $ à 4 %, passer de 25 à 30 ans économise 252 $ par mois et coûte environ 67 000 $ de plus en intérêt sur la durée du prêt.
• Le type de taux : Un taux fixe maintient votre versement pendant le terme. Un prêt à taux variable (VRM) maintient le versement mais déplace la répartition entre capital et intérêts, tandis qu’un prêt à taux ajustable (ARM) fait varier le versement lui-même quand le taux préférentiel change.

Comment réduire votre versement hypothécaire

L’option qui s’applique dépend de l’étape où vous en êtes. Avant la signature, la mise de fonds et l’amortissement sont les deux leviers réellement puissants. En cours de terme, vos options se limitent aux privilèges de remboursement anticipé et, si le calcul le justifie, à la résiliation du terme. Au renouvellement, tout redevient possible.

• Magasinez le taux au renouvellement. Environ 0,20 % de moins sur un renouvellement de 500 000 $ vaut près de 55 $ par mois, et changer de prêteur au renouvellement n’entraîne aucune pénalité de remboursement anticipé.
• Prolongez l’amortissement. Possible lors d’un refinancement sans incidence sur votre taux, au prix d’un intérêt total plus élevé.
• Faites un remboursement anticipé forfaitaire, puis réamortissez. Le montant s’applique directement au capital et le versement est ensuite recalculé à la baisse.
• Refinancez ou renouvelez par anticipation lorsque l’intérêt économisé dépasse la pénalité pour résilier le terme. Comparez les deux montants avant de vous engager.

La question inverse compte tout autant. Les privilèges de remboursement anticipé vous permettent de payer d’avance directement sur le capital, ce qui raccourcit l’amortissement et réduit l’intérêt. La plupart des prêteurs autorisent un montant forfaitaire une fois par année, une option de double versement, une augmentation annuelle de votre versement régulier ou une fréquence accélérée, chacune plafonnée par votre contrat hypothécaire. Lisez ces plafonds avant de les utiliser, puisque les dépasser déclenche une pénalité.

Foire aux questions (FAQ) sur les versements hypothécaires

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