La capacité d’emprunt hypothécaire représente le prix d’achat maximal qu’un prêteur acceptera de vous accorder en fonction de vos revenus, de vos dettes actuelles, de votre mise de fonds et du test de résistance. Les prêteurs la mesurent à l’aide de deux ratios d’endettement, le ratio ABD et le ratio ATD, et le résultat obtenu est souvent inférieur au montant qu’un ménage pense pouvoir consacrer confortablement à son achat.

La capacité d’emprunt en bref

• Déterminée par vos revenus, vos dettes actuelles, votre mise de fonds et le test de résistance
• Calculée au moyen des ratios d’endettement ABD et ATD
• Généralement plafonnée à 39 % pour l’ABD et à 44 % pour l’ATD dans le cas des prêts assurés
• Réduite de façon marquée par les paiements d’auto et les marges de crédit
• Également appelée pouvoir d’achat ou capacité d’achat

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt?

La capacité d’emprunt hypothécaire correspond au prêt maximal, et donc au prix d’achat le plus élevé, qu’une institution financière acceptera d’accorder à un emprunteur. Il s’agit d’un calcul objectif et non d’une opinion. Le prêteur combine votre revenu brut, votre mise de fonds, vos remboursements de dettes actuels, les taxes foncières et les frais de chauffage de la propriété, ainsi qu’un taux de qualification supérieur à votre taux réel, puis valide le résultat par rapport à deux ratios d’endettement plafonds.

Le premier plafond est le ratio d’amortissement brut de la dette (ABD), qui mesure uniquement les coûts liés au logement par rapport aux revenus. Le second est le ratio d’amortissement total de la dette (ATD), qui additionne toutes vos autres obligations mensuelles, des prêts auto aux dettes d’études en passant par le versement minimal d’une marge de crédit. Pour les prêts hypothécaires assurés ou assurables, les limites s’établissent généralement à 39 % pour l’ABD et à 44 % pour l’ATD, bien que plusieurs banques et prêteurs fixent leurs propres limites pour les prêts non assurés. Le premier ratio qui atteint son plafond détermine le montant maximal de votre capacité d’emprunt.

On confond souvent la capacité d’emprunt avec le budget personnel, alors que les deux concordent rarement. Le prêteur calcule le montant qu’il peut vous accorder, tandis que votre budget reflète ce que vous pouvez réellement assumer une fois vos dépenses courantes (épicerie, épargne et imprévus) comptabilisées. Emprunter jusqu’à la limite accordée par le prêteur est un choix, non une obligation, et de nombreux acheteurs choisissent délibérément d’emprunter moins.

L’importance de la capacité d’emprunt pour votre hypothèque

C’est lors du calcul de la capacité d’emprunt que le test de résistance confirme la solidité du dossier. La ligne directrice B-20 du BSIF exige des prêteurs sous réglementation fédérale qu’ils évaluent la capacité de remboursement à un taux supérieur à celui que vous payerez réellement. Cette mesure garantit que les emprunteurs pourront continuer à honorer leurs versements en cas de hausse des taux, plutôt que de se qualifier avec une marge de manœuvre inexistante.

À titre d’exemple, pour un prêt sur 25 ans assorti d’un taux contractuel de 4,5 % et d’un taux de qualification de 6,5 %, le versement de qualification est environ 21 % plus élevé. Cela réduit la capacité d’emprunt d’environ 17 %, ce qui correspond au recul de 15 % à 20 % généralement constaté par la plupart des ménages.

Pour les prêteurs, ces ratios constituent autant un outil de gestion des risques du portefeuille qu’un test de capacité individuelle. Un dossier qui frôle les deux plafonds présente un risque accru au moment du renouvellement si les taux sont plus élevés. C’est pourquoi les exceptions sont rares et qu’un excellent dossier de crédit offre peu de marge de manœuvre supplémentaire sur les ratios eux-mêmes.

L’élément dont les acheteurs sous-estiment le plus l’impact est la dette non garantie. Lorsque le ratio ATD atteint sa limite, un paiement auto de 600 $ par mois peut réduire votre capacité d’emprunt hypothécaire d’environ 90 000 $ à 100 000 $ (pour une période d’amortissement de 25 ans et un taux de qualification de 5,25 % à 6,25 %). Rembourser cette dette avant de présenter une demande est souvent bien plus rapide que d’épargner un montant équivalent en mise de fonds. Les chiffres présentés ici le sont à des fins d’illustration. Notre calculatrice de capacité d’emprunt hypothécaire nesto montre l’effet exact de vos chiffres sur votre capacité d’achat.

Les facteurs qui influencent votre capacité d’emprunt

Quatre éléments majeurs font varier votre résultat plus que tout autre :

Le revenu brut : Les prêteurs utilisent le revenu avant impôt, incluant les heures supplémentaires et les primes s’il existe un historique stable. Ils établissent généralement une moyenne sur deux ans pour les travailleurs autonomes ou les employés rémunérés à la commission.

Les remboursements de dettes existantes : Les prêts auto, prêts étudiants, marges et cartes de crédit sont comptabilisés mensuellement. Pour les comptes de crédit sans paiement mensuel fixe, les prêteurs appliquent souvent un versement théorique d’environ 3 % du solde, bien que les méthodes varient.

La mise de fonds : Une mise de fonds plus importante réduit le montant de l’hypothèque ainsi que la prime d’assurance. À partir de 20 % de mise de fonds, le prêt devient non assuré, ce qui modifie la tarification et la façon dont le prêteur établit ses limites de ratios.

Le taux de qualification : Vos ratios d’endettement sont évalués au plus élevé entre votre taux contractuel majoré de 2 points de pourcentage ou 5,25 %. Votre capacité d’emprunt évolue donc avec les taux du marché, même lorsque votre propre taux est bloqué.

Exemple concret : Un ménage gagnant 120 000 $ sans aucune autre dette et disposant d’une mise de fonds de 10 % pourrait se qualifier pour un prêt d’environ 600 000 $. S’il ajoute un paiement d’auto de 500 $ par mois et un solde de marge de crédit de 15 000 $, ce même ménage verra sa capacité d’emprunt chuter à près de 500 000 $, sans aucun changement dans ses revenus ou son épargne. Ces chiffres sont présentés à des fins d’illustration seulement; le résultat exact dépendra des taxes foncières, des frais de chauffage, du taux de qualification et du prêteur.

Erreurs et idées préconçues au sujet de la capacité d’emprunt

• Traiter le montant maximal approuvé comme le montant qu’il faut obligatoirement dépenser
• Oublier que les taxes foncières et les frais de chauffage sont intégrés dans le calcul des ratios d’endettement
• Croire qu’une marge de crédit inutilisée n’a aucun impact sur l’admissibilité au prêt
• Penser qu’une excellente cote de crédit permet d’augmenter les limites maximales des ratios
• Oublier les frais de clôture (notaire, taxes, etc.), qui s’ajoutent en dehors du calcul de la capacité d’emprunt

Foire aux questions (FAQ) sur la capacité d’emprunt

Termes connexes

• Ratio d’amortissement brut de la dette (ABD)
• Ratio d’amortissement total de la dette (ATD)
• Test de résistance
• Taux de référence
• Préapprobation
• Frais de clôture
• Capacité

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