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Évaluation immobilière
Une évaluation immobilière est l’opinion professionnelle et indépendante de la valeur marchande d’une propriété à une date donnée. Les prêteurs hypothécaires s’appuient sur celle-ci pour confirmer qu’une habitation vaut bien le prix convenu et pour déterminer le montant qu’ils accepteront de prêter, puisque le prêt est garanti par la propriété elle-même.
L’évaluation immobilière en bref
- Une opinion professionnelle et impartiale de la valeur marchande
- Utilisée par les prêteurs pour confirmer la valeur et fixer le montant du prêt
- Réalisée par un évaluateur qualifié et accrédité.
- Distincte de l’évaluation municipale ou d’une analyse comparative de marché
- Généralement payée par l’emprunteur, mais commandée pour le compte du prêteur
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Qu’est-ce qu’une évaluation immobilière?
Une évaluation immobilière est l’opinion émise par un évaluateur certifié quant à la valeur d’une propriété, basée sur des recherches et des analyses rigoureuses plutôt que sur une estimation rapide. Au Québec, elle est préparée par un membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) ou, ailleurs au Canada, par un membre de l’Institut canadien des évaluateurs (ICE), et respecte des normes nationales strictes.
L’évaluation immobilière diffère de l’évaluation foncière municipale (qui sert à établir les taxes de la ville) et de l’analyse comparative de marché effectuée par un courtier immobilier. Même si le prêteur exige l’évaluation et que l’emprunteur en paie souvent les frais, le client officiel de l’évaluateur demeure l’institution financière.
L’importance de l’évaluation pour votre hypothèque
Comme un prêt hypothécaire est garanti par la propriété, le prêteur se doit d’en connaître la juste valeur. L’Institut canadien des évaluateurs explique qu’« un évaluateur accrédité offre une opinion impartiale de la valeur », que le prêteur utilise pour valider le prix d’achat et établir le montant du financement.
Si l’évaluation s’avère inférieure au prix d’achat, le prêteur basera son prêt sur cette valeur plus basse, et l’acheteur devra alors fournir une mise de fonds plus importante pour combler l’écart. Une évaluation solide protège à la fois l’emprunteur et le prêteur contre le risque de payer trop cher ou de prêter un montant excessif.
Méthodes d’évaluation courantes
Les évaluateurs utilisent une ou plusieurs méthodes standards selon le type de propriété :
Méthode de comparaison directe : L’évaluateur détermine la valeur en analysant les ventes récentes de propriétés similaires. C’est la méthode la plus fréquente pour l’immobilier résidentiel.
Méthode du coût : L’évaluateur évalue séparément la valeur du terrain et celle du bâtiment, puis les additionne en ajustant la valeur de la bâtisse selon sa dépréciation. Cette approche convient particulièrement aux propriétés neuves ou récentes.
Méthode du revenu : Cette formule est réservée aux immeubles de revenus (comme les plex ou les immeubles locatifs). Elle convertit les revenus de location attendus en une estimation de la valeur de l’immeuble.
Exemple concret : Supposons que vous acceptiez d’acheter une maison pour 600 000 $ et que votre prêteur exige une évaluation. Si la valeur agréée revient à 580 000 $, le prêteur accordera son financement sur la base de 580 000 $, et non sur le prix d’achat conclu. Vous devrez alors couvrir la différence de 20 000 $, habituellement en augmentant votre mise de fonds.
Erreurs et idées préconçues au sujet de l’évaluation
- Confondre l’évaluation immobilière professionnelle avec l’évaluation foncière municipale.
- Présumer que la valeur évaluée correspondra toujours exactement au prix d’achat.
- Traiter une simple analyse de marché d’un courtier comme une évaluation officielle.
- Croire que l’emprunteur est le client de l’évaluateur sous prétexte que c’est lui qui paie la facture.
- S’attendre à ce que l’évaluation relève tous les défauts de construction à la manière d’une inspection préachat.
Nous sommes curieux…
Êtes-vous un acheteur d’une première maison?
Foire aux questions (FAQ) sur l’évaluation immobilière
Quelle est la différence entre une évaluation immobilière et une inspection préachat?
L’évaluation estime la juste valeur marchande d’une propriété pour le compte du prêteur. L’inspection préachat analyse l’état physique et le bâtiment pour le compte de l’acheteur. Elles répondent à des objectifs distincts et sont réalisées par des professionnels différents.
Qui paie pour l’évaluation immobilière?
C’est généralement l’emprunteur qui acquitte les frais d’évaluation, mais le client officiel reste le prêteur, qui s’appuie sur le rapport pour prendre sa décision de crédit. Le rapport doit d’ailleurs se conformer aux exigences d’audit des prêts immobiliers de l’institution financière.
Qu’arrive-t-il si l’évaluation est inférieure au prix d’achat?
Le prêteur calculera le prêt hypothécaire sur le montant le plus bas entre la valeur évaluée et le prix d’achat. Vous devrez fournir une mise de fonds plus élevée pour combler la différence ou tenter de renégocier le prix avec le vendeur. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, votre prêteur pourrait aussi proposer de changer d’assureur hypothécaire afin de confirmer le prix d’achat par une évaluation sur dossier (à l’aide d’un outil d’évaluation automatisé).
Comment évalue-t-on une propriété au Canada?
Un évaluateur qualifié inspecte les lieux et applique des méthodes reconnues, le plus souvent en comparant les ventes récentes de maisons similaires, pour en arriver à une opinion impartiale de sa juste valeur marchande.
L’évaluation immobilière est-elle identique à l’évaluation municipale?
Non. L’évaluation immobilière est une opinion indépendante de la valeur marchande actuelle pour une transaction ou un prêt. L’évaluation municipale est une valeur établie par la ville qui sert uniquement à calculer les taxes foncières.