L’assurance SCHL est l’assurance prêt hypothécaire fournie par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), la société d’État fédérale qui garantit les prêts hypothécaires à ratio élevé grâce à une garantie explicite du gouvernement. Au-delà de l’assurance contre le défaut de paiement pour les résidences principales, la SCHL assure également les propriétés locatives occupées par le propriétaire, les immeubles résidentiels collectifs (multilogements) et les bâtiments commerciaux. De plus, elle titrise les prêts hypothécaires sous forme d’Obligations hypothécaires du Canada (OHC) et de titres adossés à des créances hypothécaires (TACH) garantis par l’État.

L’assurance SCHL en bref

• Société d’État fédérale et organisme national du logement au Canada
• Seul assureur prêt hypothécaire offrant une garantie explicite du gouvernement canadien
• Assure également les immeubles multilogements, les propriétés locatives et les immeubles commerciaux
• Titrise les prêts hypothécaires par l’entremise du programme d’Obligations hypothécaires du Canada (OHC)
• Fait concurrence aux assureurs privés Sagen et Canada Guaranty sur le marché résidentiel

Qu’est-ce que l’assurance SCHL?

L’assurance SCHL est une assurance contre le défaut de paiement émise spécifiquement par la Société canadienne d’hypothèques et de logement, une société d’État fédérale créée en 1946. Il s’agit de l’une des trois options d’assurance prêt hypothécaire au Canada, aux côtés de Sagen et de Canada Guaranty. Elle est toutefois la seule à bénéficier d’une garantie explicite du gouvernement du Canada, les obligations d’une société d’État portant la garantie directe du secteur public fédéral.

De nombreux Canadiens utilisent l’expression « assurance SCHL » comme synonyme d’assurance prêt hypothécaire en général, même lorsque leur police est souscrite par Sagen ou Canada Guaranty. Cela s’explique par le fait que la SCHL a été pendant des décennies le seul fournisseur au pays et demeure le plus important en matière de parts de marché. Cet article du glossaire traite de la SCHL en tant qu’institution et de ses particularités. Pour connaître les règles applicables à l’ensemble des trois assureurs, consultez notre article sur l’assurance prêt hypothécaire.

Les acheteurs d’une première maison rencontrent le plus souvent la SCHL au moment d’acquérir une propriété avec un prêt à ratio élevé (mise de fonds inférieure à 20 %). Toutefois, le mandat de la société d’État s’étend bien au-delà : financement d’immeubles locatifs, souscription commerciale, titrisation et recherche en matière de logement.

L’importance de l’assurance SCHL pour votre hypothèque

Pour les emprunteurs, la garantie gouvernementale adossée à l’assurance SCHL signifie que les prêteurs considèrent les prêts assurés par la SCHL comme la forme de garantie la plus sûre sur le marché. Cependant, les primes d’assurance résidentielle standard sont presque identiques entre la SCHL, Sagen et Canada Guaranty; la différence pratique pour la plupart des acheteurs réside donc dans la souplesse de souscription plutôt que dans le coût.

Pour l’ensemble du marché hypothécaire, le programme de titres adossés à des créances hypothécaires et le programme d’Obligations hypothécaires du Canada (OHC) de la SCHL permettent aux prêteurs de regrouper des prêts hypothécaires assurés pour les vendre à des investisseurs. La SCHL décrit son rôle comme l’agence nationale du logement du Canada, favorisant l’accès au logement par le biais du prêt assuré, de la titrisation et de la recherche sur le marché. Cette fonction de financement profite même aux emprunteurs dont le prêt n’est pas directement assuré par la SCHL, car elle constitue une source majeure de capitaux sur laquelle les prêteurs spécialisés en hypothèques s’appuient pour financer le marché dans son ensemble.

Les types de couvertures offerts par la SCHL

Les activités de la SCHL vont bien au-delà du simple produit d’assurance pour propriétaires occupant leur logement :

Assurance prêt hypothécaire résidentiel : Le produit standard pour un achat à ratio élevé, couvrant les propriétés occupées par le propriétaire de un à quatre logements avec une mise de fonds inférieure à 20 %.

Assurance pour immeubles multilogements et locatifs : La SCHL assure les grands immeubles locatifs et résidentiels collectifs par le biais de programmes dédiés, à une échelle que Sagen et Canada Guaranty n’égalent pas.

Assurance de portefeuille : Les prêteurs peuvent faire assurer des pools de prêts hypothécaires à faible ratio déjà déboursés par l’intermédiaire de la SCHL afin de soutenir leur propre financement et leurs opérations de titrisation (détaillé dans notre article sur l’assurance de portefeuille).

Exemple concret : Un prêteur accorde un prêt hypothécaire de 400 000 $ assuré par la SCHL, puis le regroupe avec d’autres prêts assurés dans un pool de titres adossés à des créances hypothécaires. Des investisseurs achètent ce pool pour obtenir des rendements prévisibles et garantis par l’État, tandis que le prêteur récupère des capitaux pour accorder de nouvelles hypothèques. Ce cycle maintient la liquidité du marché hypothécaire.

Erreurs et idées préconçues au sujet de l’assurance SCHL

• Présumer que la SCHL est le seul organisme fournissant l’assurance prêt hypothécaire au Canada
• Traiter l’« assurance SCHL » et l’« assurance prêt hypothécaire » comme deux produits de nature différente
• Ignorer le rôle majeur de la SCHL dans le financement des immeubles locatifs et multilogement
• Croire que la garantie gouvernementale modifie le montant de la prime payée par l’emprunteur
• Oublier que la titrisation des prêts est une fonction distincte de l’assurance hypothécaire individuelle

Foire aux questions (FAQ) sur l’assurance SCHL

Termes connexes

• Assurance prêt hypothécaire
• Assurance de portefeuille
• Obligations hypothécaires du Canada
• Ratio prêt-valeur
• Prêt hypothécaire à ratio élevé
• Prêt hypothécaire assuré