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Promesse d’achat
Une promesse d’achat est le contrat écrit et juridiquement contraignant conclu entre un acheteur et un vendeur qui établit le prix, les modalités et les conditions de la vente d’une propriété. Elle régit l’ensemble de la transaction, de son acceptation jusqu’à la signature de l’acte de vente chez le notaire, et comprend généralement une condition de financement.
La promesse d’achat en bref
- Un contrat exécutoire et contraignant entre un acheteur et un vendeur
- Également appelée « offre d’achat »
- Fixe le prix d’achat, l’acompte, la date d’occupation et les conditions
- Est souvent conditionnelle à l’obtention du financement et à une inspection préachat
- Régit la transaction de l’acceptation jusqu’à la clôture chez le notaire
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Qu’est-ce qu’une promesse d’achat?
Une promesse d’achat est le document officiel qu’un acheteur soumet à un vendeur pour lui signifier son intention d’acquérir une propriété à un prix déterminé. Dès que les deux parties y apposent leur signature à l’intérieur du délai de validité de l’offre, le contrat devient irrévocable. Il précise alors le montant de l’acompte, la date de transfert de propriété ainsi que toutes les clauses et conditions de l’entente.
La majorité des promesses d’achat contiennent des conditions suspensives qui doivent être réalisées avant que la vente ne soit définitive. Il peut s’agir d’une condition de financement, d’une inspection immobilière satisfaisante ou, dans le cas d’un condominium, de l’examen minutieux des documents de la copropriété. Si une condition n’est pas remplie, l’acheteur peut généralement se désister. Si un acompte est versé, il est conservé dans un compte en fidéicommis et sera déduit de la mise de fonds totale lors de la signature finale.
L’importance de la promesse d’achat pour votre hypothèque
La promesse d’achat dicte l’échéancier de votre financement et protège votre acompte. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) rappelle aux acheteurs qu’« une promesse d’achat est un contrat juridiquement contraignant ». Par conséquent, les modalités que vous signez vous engagent fermement dès que les conditions sont levées.
Votre prêteur utilise ce document pour finaliser votre prêt hypothécaire, puisque le prix convenu et la date de clôture déterminent le montant du prêt et la date de déblocage des fonds. La condition de financement vous accorde le temps nécessaire pour obtenir une approbation hypothécaire officielle; la retirer avant d’avoir reçu une confirmation écrite du prêteur comporte un risque financier majeur.
Éléments clés d’une promesse d’achat
Quelques éléments fondamentaux figurent dans presque toutes les promesses d’achat :
Promesse d’achat ferme ou conditionnelle : Une offre ferme ne comporte aucune condition et lie les parties immédiatement après acceptation. Une offre conditionnelle dépend de la réalisation de clauses (financement, inspection, etc.) et ne devient ferme que lorsque ces conditions sont remplies ou levées par écrit.
L’acompte : Une somme versée de bonne foi, représentant souvent de 2 % à 5 % du prix d’achat. Elle est conservée dans le compte en fidéicommis de l’agence immobilière du vendeur et s’applique à votre mise de fonds le jour de la clôture.
Conditions et date de clôture : Les conditions (financement, inspection préachat) protègent l’acheteur. La date de clôture fixe le moment où la propriété et la possession légale sont transférées chez le notaire, habituellement de 30 à 90 jours après la signature.
Exemple concret : Supposons que vous soumettiez une promesse d’achat de 600 000 $ pour une maison avec un acompte de 30 000 $ et une condition de financement de 5 jours ouvrables. Votre prêteur devra approuver officiellement votre prêt hypothécaire dans ce délai de 5 jours. Cela vous permettra de lever la condition et de rendre la transaction finale. Si le financement vous est refusé, vous pouvez légalement annuler le contrat et récupérer l’intégralité de votre acompte de 30 000 $.
Erreurs et idées préconçues au sujet de la promesse d’achat
- Croire qu’une promesse d’achat conditionnelle peut être annulée sans motif valable
- Considérer l’acompte comme un frais supplémentaire distinct de la mise de fonds
- S’imaginer qu’une entente verbale pour l’achat d’une maison a une valeur juridique contraignante
- Lever la condition de financement avant d’avoir l’approbation écrite et finale du prêteur
- Confondre la date de clôture de la vente avec la date d’irrévocabilité de la promesse d’achat
Nous sommes curieux…
Êtes-vous un acheteur d’une première maison?
Foire aux questions (FAQ) sur la promesse d’achat
Quelle est la différence entre une offre d’achat et une promesse d’achat?
Dans le langage courant, les gens utilisent souvent les deux expressions pour désigner la même réalité. Toutefois, sur le plan juridique, le document soumis initialement devient une promesse d’achat bilatérale et exécutoire dès que le vendeur l’accepte et la signe à l’intérieur du délai imparti.
Une promesse d’achat est-elle juridiquement contraignante?
Oui, dès que les deux parties l’ont signée. Toutefois, des clauses comme la condition de financement ou d’inspection permettent à l’acheteur de se retirer légalement du contrat si ces conditions ne sont pas réalisées.
Qu’est-ce qu’une condition de financement dans une promesse d’achat?
Cette clause suspend la vente tant que l’acheteur n’a pas obtenu son prêt hypothécaire. Si l’approbation du prêteur n’est pas accordée dans le délai prévu, l’acheteur peut annuler la promesse d’achat et récupérer son acompte.
Puis-je me désister d’une promesse d’achat au Canada?
Uniquement si une condition suspensive ne s’est pas réalisée ou si une clause du contrat le permet explicitement. Rompre un engagement ferme sans motif légal peut entraîner la perte de votre acompte et vous exposer à des poursuites judiciaires de la part du vendeur.
L’acompte fait-il partie de ma mise de fonds?
Oui. L’acompte versé au départ est conservé en fidéicommis et est appliqué directement à votre mise de fonds globale lors de la transaction chez le notaire, réduisant ainsi le montant d’argent comptant que vous devez débourser ce jour-là.