La capacité (ou capacité d’emprunt) est l’évaluation faite par un prêteur pour déterminer si le revenu d’un emprunteur est suffisant pour couvrir ses dettes existantes ainsi que son nouveau versement hypothécaire. Il s’agit de l’un des 5 C du crédit analysés lors de la souscription. Les prêteurs la mesurent principalement à l’aide des ratios d’endettement et du test de résistance hypothécaire, plutôt que sur le seul montant du revenu brut.

La capacité en bref

• L’un des 5 C du crédit évalués par les prêteurs
• Évalue si votre revenu est suffisant pour rembourser vos dettes et votre nouveau versement
• Calculée à l’aide des ratios d’endettement ABD et ATD
• Évaluée au moyen du test de résistance hypothécaire fédéral
• Se distingue du caractère, qui analyse l’historique de remboursement des dettes

Qu’est-ce que la capacité?

La capacité est la mesure permettant au prêteur de vérifier si le revenu d’un emprunteur lui permet de payer confortablement ses dettes actuelles et les mensualités d’un nouveau prêt hypothécaire. Elle se calcule au moyen de deux ratios d’endettement principaux : le ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) et le ratio d’amortissement total de la dette (ATD), qui comparent les coûts liés au logement et à l’ensemble des dettes au revenu brut.

Chaque demandeur d’hypothèque doit également se qualifier en vertu du test de résistance fédéral. Ce test exige de prouver sa capacité financière à un taux admissible minimal (TAM) supérieur au taux contractuel réellement négocié. Ainsi, la capacité d’un client doit offrir une marge de sécurité au-delà de ce qu’il paiera réellement chaque mois. Cette règle vise à s’assurer que la capacité d’emprunt demeure solide, même en cas de hausse des taux d’intérêt ou de baisse de revenu après le déboursement du prêt.

La capacité se distingue du caractère, un autre critère des 5 C du crédit. Le caractère observe le passé et l’historique de remboursement de l’emprunteur. La capacité s’attarde au présent et au futur proche, en déterminant si le revenu actuel est suffisant pour honorer les engagements financiers pris, peu importe la rigueur avec laquelle les dettes passées ont été gérées.

L’importance de la capacité pour votre hypothèque

Pour les emprunteurs, la capacité est souvent le facteur déterminant qui fixe le plafond du montant qu’ils peuvent emprunter. Même un demandeur possédant un dossier de crédit irréprochable et une mise de fonds importante ne pourra pas obtenir un montant que son revenu ne permet pas de soutenir en vertu du test de résistance.

Pour les prêteurs, la capacité est une vérification prospective qui protège contre l’octroi d’un prêt qu’un emprunteur ne pourrait pas assumer de façon réaliste. C’est pourquoi elle est mesurée à l’aide de ratios d’endettement normalisés et d’un taux de qualification plus élevé plutôt que d’être laissée à la seule appréciation subjective.

Comment la capacité est-elle mesurée?

La capacité d’emprunt se calcule au moyen de mesures normalisées :

Ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) : Les frais liés au logement (versement hypothécaire, taxes foncières et chauffage) mesurés par rapport au revenu brut, généralement plafonnés à environ 35 % (prêts non assurés) ou 39 % (prêts assurés ou assurables).

Ratio d’amortissement total de la dette (ATD) : L’ensemble des obligations financières (frais de logement plus les paiements d’autres prêts et cartes de crédit) mesurées par rapport au revenu brut, généralement plafonnées à environ 42 % (prêts non assurés) ou 44 % (prêts assurés ou assurables).

Taux d’admissibilité du test de résistance : Les deux ratios d’endettement sont calculés en utilisant le taux admissible minimal (TAM), soit le plus élevé entre le taux contractuel majoré de 2 % ou le taux repère (actuellement 5,25 %), plutôt que le taux d’intérêt réel obtenu.

Exemple concret : Un emprunteur gagnant 100 000 $ par an demande une hypothèque avec un taux contractuel de 4,5 %. En vertu du test de résistance, sa capacité d’emprunt est calculée en utilisant plutôt un taux de qualification de 6,5 %. Cela réduit le montant maximal qu’il peut obtenir par rapport à ce que ce même revenu permettrait de financer au taux plus bas négocié.

Erreurs et idées préconçues au sujet de la capacité

• Présumer que le taux contractuel, et non le taux de qualification du test de résistance, détermine la capacité d’emprunt
• Confondre la capacité avec le caractère, alors qu’ils évaluent deux aspects distincts de la solvabilité
• Oublier que les autres dettes mensuelles influencent directement le ratio ATD
• Croire qu’un revenu élevé garantit à lui seul une excellente capacité d’emprunt
• Oublier que les frais de copropriété (condo) et les taxes foncières sont comptabilisés dans le calcul du ratio ABD

Foire aux questions (FAQ) sur la capacité

Termes connexes

• Les 5 C du crédit
• Ratios d’endettement
• Test de résistance hypothécaire
• Caractère
• Taux admissible minimal (TAM)
• Ratio d’amortissement brut de la dette (ABD)