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Capital
Le capital désigne l’ensemble de l’épargne, des placements et des autres actifs qu’un emprunteur apporte à une transaction hypothécaire. Il s’agit de l’un des 5 C du crédit analysés lors de la souscription. Il comprend la mise de fonds ainsi que les réserves de liquidités conservées après la signature, deux éléments qui témoignent d’un coussin financier au-delà du simple revenu et du dossier de crédit.
Le capital en bref
- L’un des 5 C du crédit évalués par les prêteurs
- Comprend votre mise de fonds et vos réserves financières
- Témoigne d’un coussin financier au-delà du seul revenu et de la cote de crédit
- Une mise de fonds plus importante peut éliminer l’obligation d’assurance prêt hypothécaire
- Se distingue de la garantie (collatéral), qui est la propriété servant à sécuriser le prêt lui-même
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Qu’est-ce que le capital?
Le capital fait référence à l’épargne, aux placements et aux autres actifs liquides qu’un emprunteur injecte dans sa transaction hypothécaire, indépendamment du revenu et de l’historique de crédit analysés sous les volets de la capacité et du caractère. La forme la plus visible de capital est la mise de fonds. Néanmoins, les prêteurs examinent également les liquidités conservées après la clôture du dossier, car un emprunteur disposant de fonds de réserve après avoir payé la mise de fonds et les frais de clôture présente moins de risques que celui qui a épuisé toutes ses ressources au fil d’arrivée.
Une mise de fonds plus élevée fait bien plus que réduire la taille de l’hypothèque : elle permet d’éliminer l’obligation d’obtenir une assurance contre le défaut de paiement lorsqu’elle atteint 20 % du prix d’achat, tout en démontrant une habitude d’épargne que les prêteurs perçoivent très favorablement.
Le capital se distingue de la garantie, un autre critère des 5 C du crédit. Le capital est ce que l’emprunteur fournit à partir de ses propres ressources avant la conclusion du prêt. La garantie est la propriété financée elle-même, donnée en gage pour sécuriser le prêt.
L’importance du capital pour votre hypothèque
Pour les emprunteurs, un capital solide (qu’il s’agisse d’une mise de fonds importante ou de réserves saines après la clôture) peut compenser un dossier plus faible ailleurs, comme un historique de crédit plus court ou des revenus de travailleur autonome plus difficiles à vérifier.
Pour les prêteurs, le capital prouve que l’emprunteur possède à la fois la discipline nécessaire pour épargner et la marge de manœuvre voulue pour faire face à des dépenses imprévues après l’achat. Cela réduit la probabilité d’un défaut de paiement précoce par rapport à un emprunteur ayant le même revenu, mais ne conservant aucune réserve une fois la transaction conclue.
Les formes de capital dans un dossier hypothécaire
Le capital se manifeste sous plusieurs formes dans une demande d’hypothèque :
La mise de fonds : Les fonds apportés directement par l’emprunteur pour couvrir une partie du prix d’achat, qu’ils proviennent d’épargnes, d’un retrait REER par le biais du Régime d’accès à la propriété (RAP) ou d’un don familial.
Les réserves financières : Les liquidités restantes après le paiement de la mise de fonds et des frais de clôture, utilisées par certains prêteurs comme un indicateur fort de stabilité financière.
Les autres actifs liquides : Les placements (comme un CELI, un CELIAPP ou des comptes non enregistrés) que l’emprunteur pourrait mobiliser au besoin, même s’ils ne sont pas utilisés directement dans la transaction.
Exemple concret : Deux emprunteurs versent chacun 10 % de mise de fonds pour l’achat d’une maison de 600 000 $. Le premier conserve 5 000 $ d’épargne après la signature chez le notaire, tandis que le second conserve 40 000 $. Bien que les deux puissent se qualifier pour le même montant de prêt, l’emprunteur possédant de meilleures réserves présente un capital plus résilient si une dépense imprévue survient peu après l’emménagement.
Erreurs et idées préconçues au sujet du capital
- Présumer que le capital se résume uniquement à la mise de fonds
- Sous-évaluer l’importance des liquidités de réserve conservées après la clôture
- Confondre le capital et la garantie (collatéral), qui sont deux critères distincts
- Croire qu’une mise de fonds plus importante élimine toujours l’assurance prêt hypothécaire (si la période d’amortissement dépasse 25 ans, par exemple)
- Oublier de comptabiliser les frais de clôture lors du calcul des liquidités restantes après l’achat
Nous sommes curieux…
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Foire aux questions (FAQ) sur le capital
Qu’est-ce que le capital dans le cadre des 5 C du crédit?
Le capital désigne l’épargne, les placements et les autres actifs qu’un emprunteur apporte à une transaction hypothécaire. C’est l’un des 5 C du crédit.
Le capital est-il la même chose que ma mise de fonds?
La mise de fonds est la forme de capital la plus évidente. Toutefois, le capital inclut également vos réserves financières et vos autres actifs liquides au-delà du seul montant versé pour conclure la transaction.
Quelle est la différence entre le capital et la garantie (collatéral)?
Le capital est ce qu’un emprunteur fournit à partir de ses propres ressources financières (épargnes, placements). La garantie est la propriété financée elle-même, donnée en gage pour sécuriser le prêt.
Le fait d’avoir plus de réserves financières aide-t-il ma demande d’hypothèque?
Oui. Des réserves de liquidités saines après la clôture renforcent la perception qu’a le prêteur de votre stabilité financière, même au-delà de la mise de fonds elle-même.
Une mise de fonds offerte sous forme de don familial compte-t-elle comme du capital?
Oui, un don dûment documenté compte comme du capital. Les prêteurs exigent toutefois une attestation confirmant qu’il s’agit d’un don pur et simple, et non d’un prêt, provenant d’un membre de la famille immédiate. La vérification de la provenance des fonds est une exigence légale de conformité en matière de lutte contre le blanchiment d’argent au Canada.