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Hypothèque avec option de prise en charge
Une hypothèque avec option de prise en charge permet à un acheteur qualifié de reprendre à son compte le prêt hypothécaire existant du vendeur, y compris son taux d’intérêt, son solde et le terme restant, sous réserve de l’approbation du prêteur. Cette caractéristique s’avère particulièrement attrayante pour les acheteurs lorsque le taux du vendeur est inférieur aux taux en vigueur sur le marché, tout en permettant au vendeur d’éviter une pénalité de remboursement anticipé.
L’hypothèque avec option de prise en charge en bref
- Permet à l’acheteur de reprendre le prêt hypothécaire existant du vendeur sur la propriété
- Le taux, le solde et la durée restante du terme sont généralement conservés
- L’approbation du prêteur et la qualification financière de l’acheteur sont obligatoires
- Cette option se retrouve le plus souvent sur les prêts hypothécaires à taux fixe
- L’acheteur doit combler l’écart entre le solde du prêt et le prix d’achat de la propriété
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Qu’est-ce qu’une hypothèque avec option de prise en charge?
L’hypothèque avec option de prise en charge est une clause spécifique du contrat de prêt qui permet à un acheteur de reprendre l’hypothèque du vendeur plutôt que de devoir en contracter une nouvelle. L’acheteur assume le solde restant, le taux d’intérêt et le terme, s’insérant ainsi dans le contrat existant au lieu de devoir se qualifier aux taux actuels du marché.
La plupart des prêts hypothécaires à taux fixe comportent cette option de prise en charge après approbation, tandis que de nombreux prêts à taux variable ne la prévoient pas. Comme les propriétés se vendent généralement à un prix supérieur au solde hypothécaire restant, l’acheteur doit couvrir la différence à l’aide d’une mise de fonds plus importante ou d’un financement complémentaire.
L’importance de l’option de prise en charge pour votre hypothèque
Cette option permet de céder un prêt existant à un nouvel emprunteur, mais cela ne se fait pas automatiquement. L’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) rappelle que « le prêteur doit approuver l’acheteur qui veut assumer l’hypothèque », et ce dernier doit tout de même se qualifier financièrement.
Lorsque le taux d’intérêt du vendeur se situe sous les taux actuels du marché, se prévaloir de cette option de prise en charge peut faire économiser beaucoup d’argent à l’acheteur et l’aider à se qualifier, puisque le test de résistance s’applique alors sur ce taux contractuel plus bas. Les vendeurs y trouvent aussi leur compte en évitant une pénalité de remboursement anticipé, bien que dans certaines provinces, le vendeur puisse demeurer responsable si l’acheteur fait défaut par la suite.
Comment fonctionne l’hypothèque avec option de prise en charge
Quelques éléments clés déterminent si l’exercice de cette option est avantageux :
Approbation et qualification du prêteur : L’acheteur doit soumettre une demande auprès du prêteur actuel et satisfaire aux exigences de crédit, de revenus et de ratios d’endettement ABD/ATD, de la même manière que pour une nouvelle demande de prêt.
L’écart de valeur nette : Si la valeur de la maison dépasse le solde dû sur l’hypothèque, l’acheteur doit verser la différence au vendeur par le biais d’une mise de fonds accrue ou d’une deuxième hypothèque.
La responsabilité du vendeur : Dans certaines provinces, le vendeur peut rester lié au prêt et être tenu responsable si l’acheteur cesse d’effectuer ses paiements plus tard, à moins que le prêteur ne lui accorde une quittance écrite de ses obligations.
Exemple concret : Supposons qu’une maison se vende 600 000 $ et qu’elle soit financée par une hypothèque avec option de prise en charge dont le solde est de 450 000 $, à un taux nettement inférieur aux conditions actuelles du marché. Un acheteur qualifié peut exercer cette option pour reprendre l’hypothèque de 450 000 $ et verser au vendeur la différence de 150 000 $, conservant ainsi le taux avantageux pour le reste du terme.
Erreurs et idées préconçues au sujet de l’hypothèque avec option de prise en charge
- S’imaginer que n’importe quelle hypothèque peut être reprise par un acheteur sans l’autorisation du prêteur
- Oublier que l’acheteur doit obligatoirement se qualifier financièrement auprès de l’institution financière pour activer la clause
- Négliger le montant de liquidités nécessaires pour combler l’écart entre le prix de vente et le solde du prêt
- Croire que le vendeur est automatiquement libéré de toute responsabilité après le transfert
- S’attendre à ce que les prêts hypothécaires à taux variable ou ajustable intègrent systématiquement une option de prise en charge
Nous sommes curieux…
Êtes-vous un acheteur d’une première maison?
Foire aux questions (FAQ) sur l’hypothèque avec option de prise en charge
Quelle est la différence entre une hypothèque avec option de prise en charge et le transfert d’hypothèque?
L’option de prise en charge permet à un nouvel acheteur de reprendre le prêt du vendeur sur la même propriété. Le transfert consiste pour un propriétaire à déplacer son propre prêt hypothécaire actuel vers une nouvelle propriété qu’il achète.
Est-ce que toutes les hypothèques possèdent une option de prise en charge?
Non. Le contrat d’origine doit inclure explicitement cette clause, le prêteur doit donner son aval et l’acheteur doit se qualifier. La plupart des clauses de prise en charge concernent des prêts à taux fixe afin d’éviter la pénalité pour différentiel de taux d’intérêt (DTI), alors que les prêts variables et ajustables ne la proposent généralement pas.
L’acheteur doit-il se qualifier pour que l’option de prise en charge soit valide?
Oui. L’acheteur doit présenter un dossier complet au prêteur et passer avec succès les vérifications de crédit, de revenus et de ratios ABD/ATD, tout comme pour une demande de financement standard.
Une hypothèque avec option de prise en charge est-elle avantageuse au Canada?
Cela peut être très payant si le taux du vendeur est nettement inférieur aux taux du marché. Il convient toutefois de bien évaluer l’argent nécessaire pour combler l’écart de valeur et de vérifier les clauses de responsabilité du vendeur avant d’aller de l’avant.
La prise en charge d’un prêt permet-elle d’éviter le test de résistance?
Pas totalement. L’acheteur doit toujours se qualifier, mais le test de résistance est calculé sur la base du taux contractuel existant (plus bas), ce qui peut grandement faciliter l’approbation du dossier.