Un prêteur B (aussi appelé prêteur alternatif) est une institution financière qui sert les emprunteurs ne répondant pas aux critères stricts de crédit, de revenus ou de ratios d’endettement des prêteurs A (les prêteurs « privilégiés »). Les prêteurs B acceptent de passer outre un crédit entaché, un statut de travailleur autonome ou des revenus non traditionnels, et compensent ce risque accru par des taux d’intérêt et des frais plus élevés, généralement sur des termes de courte durée.

Le prêteur B en bref

• Solution alternative lorsque les grandes banques refusent un dossier
• Convient aux emprunteurs ayant un crédit entaché, des revenus d’entreprise ou non traditionnels
• Exige des taux d’intérêt plus élevés et des frais de dossier
• Propose généralement des termes courts, souvent de un à trois ans
• Sert de transition vers un prêteur de premier ordre une fois la situation financière rétablie

Qu’est-ce qu’un prêteur B?

Un prêteur B se situe entre les prêteurs A (les grandes banques et institutions financières) et les prêteurs privés. Alors que les prêteurs A appliquent des règles fédérales de souscription très strictes, les prêteurs B adoptent une approche plus souple quant à l’évaluation des revenus et du crédit, ouvrant ainsi la porte aux emprunteurs qui se trouvent juste en dehors des exigences traditionnelles. Consultez notre comparaison entre les prêteurs A et les prêteurs B pour obtenir un portrait complet.

La plupart des prêteurs B sont des sociétés de fiducie ou des prêteurs spécialisés dans ce type de dossier. Bien qu’ils vérifient rigoureusement votre situation financière, ils analysent le risque différemment et acceptent des historiques que le modèle rigide d’une grande banque rejette d’emblée, comme un partenariat d’affaires récent, une nouvelle entreprise ou des revenus de travail autonome difficiles à documenter sur un avis de cotisation.

L’importance des prêteurs B pour votre hypothèque

Un prêteur B permet de maintenir l’accès au financement lorsque votre dossier n’entre pas dans les cases d’une banque, que ce soit à la suite d’un pépin de crédit, d’un divorce ou d’un passage au travail autonome. L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) classe d’ailleurs les prêteurs selon ces catégories dans ses guides informatifs, preuve de la place importante qu’occupe le financement alternatif sur le marché.

Cet accès au crédit alternatif a toutefois un prix. Les emprunteurs doivent s’attendre à des taux nettement supérieurs à ceux des prêteurs A, à des frais de dossier d’environ 1 % ou plus du montant du prêt, à des frais de courtage similaires, ainsi qu’à des termes plus courts (de 1 à 3 ans). Beaucoup d’emprunteurs utilisent le prêteur B comme un tremplin temporaire le temps de rétablir leur dossier de crédit ou de stabiliser leurs revenus, avant de retourner vers un prêteur A lors du renouvellement.

Raisons courantes de faire appel à un prêteur B

Certaines situations mènent fréquemment les emprunteurs vers les prêteurs B :

Un crédit entaché ou inexistant : Une faillite passée, une proposition de consommateur ou un dossier d’impayés en recouvrement peuvent bloquer l’approbation bancaire le temps que la cote se rétablisse, alors qu’un prêteur B acceptera le dossier.

Travailleur autonome ou revenus non traditionnels : Les propriétaires d’entreprise qui minimisent leur revenu imposable, ou les travailleurs rémunérés à la commission ou à la pige, ne répondent pas toujours aux exigences des banques, mais peuvent se qualifier auprès d’un prêteur B.

Ratios d’endettement supérieurs aux limites fédérales : Lorsque les ratios ABD et ATD dépassent les seuils permis par un prêteur A, un prêteur B peut quand même accorder un prêt en s’appuyant sur la valeur nette et la vue d’ensemble du dossier.

Exemple concret : Un travailleur autonome disposant d’une mise de fonds de 20 % se voit refuser son prêt par sa banque parce que ses récents avis de cotisation ne reflètent pas la totalité de ses liquidités. Un prêteur B approuve l’hypothèque à un taux supérieur à celui de la banque, assorti de frais de 1 % et d’un terme de 2 ans. Cela donne à l’emprunteur le temps nécessaire pour bâtir ses preuves de revenus avant de transférer son dossier chez un prêteur A.

Erreurs et idées préconçues au sujet des prêteurs B

• Présumer que les prêteurs B ne sont pas réglementés ou ne sont pas sécuritaires
• Penser que les taux des prêteurs B ne sont que très légèrement supérieurs à ceux des banques
• Négliger les frais de dossier et de courtage qui s’ajoutent au taux d’intérêt
• Traiter un prêt auprès d’un prêteur B comme une solution permanente
• Croire que seules les personnes ayant un très mauvais crédit font appel aux prêteurs B

Foire aux questions (FAQ) sur les prêteurs B

Termes connexes

• Prêteur A
• Prêt hypothécaire privé
• Courtier hypothécaire
• Cote de crédit
• Test de résistance
• Ratios d’endettement