\Avec la montée des prix de l’immobilier et le resserrement des règles de qualification hypothécaire, il est plus crucial que jamais pour les Canadiens de planifier leur parcours vers la propriété bien à l’avance. Pour les conseillers financiers, cette réalité représente une occasion en or d’intégrer des stratégies d’épargne qui vont au-delà de la planification de placements traditionnelle. L’arrivée du compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) donne aux professionnels de la finance un outil puissant pour aider les acheteurs d’une première habitation à accélérer leur épargne, tout en réduisant l’impact fiscal de l’une des décisions financières les plus importantes de leur vie.

Combiné à la souplesse offerte par le compte d’épargne libre d’impôt (CELI), le CELIAPP permet d’élaborer un plan d’épargne à long terme qui s’adapte au revenu, aux objectifs résidentiels et à l’étape de vie de chaque client. Ces comptes ne servent pas uniquement à accumuler de l’argent : ils sont au cœur d’une stratégie qui peut déterminer à quel point une personne pourra accéder rapidement – et efficacement – au marché immobilier. Que votre client ait 23 ou 53 ans, arrimer ces régimes enregistrés à ses objectifs financiers globaux peut transformer un rêve de propriété repoussé depuis longtemps en réalité concrète.

Le CELI et le CÉLIAPP : des leviers puissants pour une planification à long terme plus intelligente

Avec la hausse continue du coût des propriétés au Canada, les clients, en particulier les plus jeunes, doivent repenser la façon dont ils peuvent accéder à la propriété, et à quel moment. Pour les conseillers financiers, cette réalité représente une excellente occasion de réévaluer les stratégies d’épargne enregistrée afin qu’elles soutiennent à la fois les objectifs à court et à long terme. L’arrivée du compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) vient enrichir la boîte à outils des professionnels en finance. Il n’a jamais été aussi pertinent d’aider les clients à faire de leur choix de compte un véritable geste stratégique dans leur parcours vers la propriété.

Le CELIAPP combine les principaux avantages du REER et du CELI. Intégré à une stratégie d’épargne à long terme, il peut devenir un levier clé en matière d’accessibilité financière, d’efficacité fiscale et de flexibilité. Le défi, désormais, consiste à déterminer comment structurer au mieux les cotisations entre le CELI et le CELIAPP selon le revenu, les objectifs et l’horizon d’achat de chaque client.

Conseils de planification stratégique pour les conseillers financiers

Aider les clients à accéder à la propriété ne se limite pas à financer une mise de fonds. Il s’agit aussi de choisir les bons comptes et placements pour bâtir une valeur à long terme, tout en répondant aux besoins à court terme. L’ajout du CELIAPP à la gamme de régimes enregistrés au Canada offre aux conseillers une nouvelle façon d’élaborer des stratégies d’épargne flexibles et fiscalement avantageuses, adaptées aux objectifs et aux échéanciers de chaque personne.

Qu’un client soit en pleine recherche d’une propriété ou encore à des années d’un premier achat, la manière dont il ou elle utilise des comptes comme le CELIAPP, le CELI ou le REER peut avoir un impact majeur sur sa capacité d’achat, son exposition à l’impôt et son admissibilité à certains programmes gouvernementaux. Les conseils de planification qui suivent vous aideront à structurer des stratégies croisées qui tiennent compte du revenu, de la tolérance au risque et de l’horizon d’achat, afin d’offrir à vos clients un parcours vers la propriété plus éclairé.

Utiliser le CELIAPP pour bâtir une stratégie d’épargne dédiée et fiscalement avantageuse pour la mise de fonds

Le CELIAPP permet de cotiser jusqu’à 8 000 $ par année, pour un maximum à vie de 40 000 $, avec des cotisations déductibles d’impôt et des retraits non imposables, à condition que les fonds servent à l’achat d’une première propriété admissible. Ce compte convient parfaitement aux clients de 18 ans et plus qui n’ont pas été propriétaires d’une habitation au cours de l’année en cours ou des quatre années civiles précédentes. Les droits de cotisation inutilisés peuvent être reportés, et les fonds non utilisés peuvent être transférés dans un REER ou un FERR sans empiéter sur les droits de cotisation REER existants. Cette flexibilité fait du CELIAPP un outil de planification particulièrement intéressant pour les personnes qui planifient leurs projets résidentiels à long terme.

Ouvrir le compte tôt pour enclencher l’accumulation des droits

Contrairement au CELI, les droits de cotisation au CELIAPP ne commencent à s’accumuler qu’à l’ouverture du compte. Ainsi, même si une personne admissible ne sait pas encore quand elle voudra acheter, il est judicieux d’ouvrir un CELIAPP dès que possible pour bénéficier de l’accroissement annuel des droits. Attendre deux ou trois ans pourrait faire perdre jusqu’à 16 000 $ en droits cumulés. Il est donc recommandé d’encourager les jeunes clients, en particulier ceux qui terminent leurs études ou amorcent leur carrière, à commencer à cotiser, même de façon modeste.

Jumeler la souplesse du CELI à l’objectif ciblé du CELIAPP

Le CELI offre une flexibilité inégalée, avec des retraits libres d’impôt et une récupération des droits de cotisation l’année suivante. Cela en fait un excellent complément au CELIAPP. Pour les clients incertains de leur échéancier, le CELI peut servir de fonds d’urgence ou de réserve temporaire sans nuire à l’épargne destinée à la propriété. En cas de liquidités limitées, les fonds d’un CELI peuvent aussi être retirés, puis cotisés dans un CELIAPP (dans la mesure où l’espace de cotisation le permet), ce qui procure une déduction fiscale immédiate. Dans cette optique, le CELI devient un outil stratégique dans une approche de planification en deux temps.

Faut-il prioriser le CELI ou le CELIAPP?

Les clients qui épargnent déjà dans un CELI pourraient croire qu’ils devraient simplement continuer ainsi. Toutefois, dès qu’une personne devient admissible au CELIAPP, il est judicieux de prioriser ce compte, du moins jusqu’à ce que le plafond de 40 000 $ soit atteint. Pourquoi? Parce que les cotisations au CELIAPP sont déductibles d’impôt et que les retraits admissibles sont non imposables – une double économie fiscale difficile à battre. Cela dit, le CELI conserve un rôle essentiel : il protège la liquidité et permet de maximiser l’espace global à l’abri de l’impôt. Ces deux comptes ne sont pas en concurrence, mais bien complémentaires.

Le REER et le Régime d’accession à la propriété (RAP) demeurent utiles dans certains cas

Le CELIAPP semble désormais plus avantageux que le RAP pour la majorité des acheteurs d’une première propriété, puisqu’il n’exige aucun remboursement. Toutefois, pour ceux qui visent une mise de fonds plus importante, le RAP peut s’ajouter à une stratégie globale. Une approche avisée consiste à maximiser d’abord le CELIAPP, puis à utiliser les cotisations REER existantes pour retirer jusqu’à 60 000 $ par personne dans le cadre du RAP. À deux, cela représente jusqu’à 120 000 $ disponibles pour un achat. Il faut toutefois rappeler aux clients que les montants retirés dans le cadre du RAP doivent être remboursés sur 15 ans, sans quoi ils seront ajoutés au revenu imposable.

Choisir le bon compte selon le revenu et les prestations gouvernementales

Pour les clients à revenu plus modeste, le CELI pourrait offrir davantage d’avantages à long terme que le REER, notamment parce qu’il n’affecte pas l’admissibilité aux prestations gouvernementales. Les personnes à revenu élevé, de leur côté, bénéficient davantage des déductions associées au REER et au CELIAPP. Cette distinction est particulièrement importante lorsqu’on planifie en fonction des étapes de vie ou des futurs paliers d’imposition. Par exemple, un client qui gagne 120 000 $ par année aura intérêt à prioriser le CELIAPP et le REER pour réaliser des économies d’impôt immédiates. À l’inverse, une personne gagnant 45 000 $ pourrait préférer le CELI pour préserver son admissibilité future au Supplément de revenu garanti (SRG) ou à la Sécurité de la vieillesse (SV).

Miser sur la croissance à long terme tout en planifiant les liquidités

Les CELI et CELIAPP permettent une grande variété d’options de placement. Qu’ils soient détenus auprès d’une banque, d’une société de fiducie, d’un courtier en valeurs mobilières ou d’un compte autogéré, ces comptes offrent la possibilité de répartir les investissements entre espèces et CPG, fonds communs, FNB, actions, comptes sur marge ou à effet de levier, et même contrats à terme. Il est important d’aider les clients à choisir leur stratégie de placement en fonction de leur horizon d’achat, de leur tolérance au risque et de leur capacité financière à en assumer les conséquences. Si l’achat d’une propriété est prévu dans plus de cinq ans, des stratégies axées sur la croissance pourraient être envisagées dans ces comptes. À l’inverse, si l’achat est prévu d’ici deux ans, la préservation du capital devient prioritaire, et une répartition d’actifs adaptée au risque devient essentielle.

Attention à l’impôt sur les placements étrangers

Pour les clients qui détiennent des actions américaines versant des dividendes, le type de compte enregistré revêt une importance souvent sous-estimée. Bien que de nombreux conseillers se concentrent sur le report d’impôt ou la flexibilité de cotisation, l’impôt à la source retenu par les États-Unis peut discrètement gruger les rendements, en particulier dans les CELI et les CELIAPP. Selon la convention fiscale entre le Canada et les États-Unis, les REER, FERR et autres régimes enregistrés de retraite sont exempts de la retenue à la source de 15 % sur les dividendes américains. Or, cette exemption ne s’applique pas aux CELI ni aux CELIAPP : les revenus de dividendes y sont donc pleinement soumis à cet impôt, sans possibilité de récupération.

Les répercussions sur la construction de portefeuille sont significatives. Par exemple, si un client détient des actions américaines versant 2 % de rendement dans un CELI ou un CELIAPP, ce rendement est réduit à 1,7 % après impôt à la source, soit une perte de 15 % du revenu, sans crédit ni déduction. À l’inverse, les mêmes placements dans un REER évitent entièrement cette retenue, permettant de conserver le plein rendement. Même dans un compte non enregistré, l’impôt à la source est au moins partiellement récupérable grâce au crédit d’impôt pour impôt étranger.

Pour les conseillers, cette réalité représente une occasion de se démarquer en peaufinant leur stratégie d’emplacement des actifs, surtout auprès des clients détenant plusieurs comptes. Les placements américains générant des dividendes sont généralement mieux logés dans un REER ou un FERR. Les actions américaines axées sur la croissance, avec peu ou pas de rendement, peuvent être mieux adaptées à un CELI ou un CELIAPP, où la retenue fiscale a peu d’impact. Enfin, les fonds communs ou FNB canadiens qui répliquent des placements américains peuvent ajouter une couche de complexité supplémentaire : selon leur structure, ils pourraient exposer les clients à une double imposition, en fonction du type de compte où ils sont détenus.

Les actifs américains prennent une place croissante dans les portefeuilles canadiens bien diversifiés. Savoir où et comment les détenir est devenu essentiel. Un mauvais choix de compte peut faire perdre des milliers de dollars en revenu au fil du temps. Le bon choix peut aider vos clients à préserver chaque dollar possible – que ce soit pour leur mise de fonds ou leur retraite.

Conseils pratiques pour les conseillers

• Repérez les clients admissibles et encouragez-les à ouvrir un CELIAPP dès que possible.
• Évaluez les revenus et l’exposition aux prestations pour prioriser intelligemment les comptes enregistrés.
• Utilisez stratégiquement les retraits de CELI pour financer des cotisations au CELIAPP, lorsque pertinent.
• Élaborez des plans de placement multicomptes adaptés aux échéanciers et aux objectifs de chaque client.
• Combinez le CELIAPP et le RAP lorsque les clients visent une mise de fonds plus importante.
• Réévaluez chaque année votre stratégie CELIAPP pour l’ajuster aux événements de vie et à l’évolution des marchés.

Transformer une stratégie floue en accès concret à la propriété

Aujourd’hui, connaître les règles ne suffit plus pour bien accompagner les clients vers la propriété. Les conseillers qui souhaitent se démarquer doivent aider leurs clients à tirer parti de tous les comptes enregistrés à avantage fiscal disponibles – non pas comme des outils isolés, mais comme des leviers intégrés dans une stratégie globale. La réussite d’un projet d’achat peut parfois se jouer à des détails aussi subtils que le moment où l’on ouvre un CELIAPP, ou encore le type de compte dans lequel sont logées les actions américaines versant des dividendes.

Le CELI et le CELIAPP sont puissants chacun de leur côté, mais combinés, ils permettent de bâtir des stratégies croisées qui favorisent l’efficacité fiscale, la flexibilité des placements et la résilience financière à long terme. Qu’un client soit à deux ans de son premier achat ou à vingt ans de vendre pour habiter dans une plus petite habitation à la retraite, la façon dont ces comptes sont utilisés influencera directement sa capacité d’achat… et son héritage financier.

Les conseillers qui accompagnent leurs clients dans cette réflexion – quand ouvrir, où cotiser, comment investir – ne les aident pas simplement à devenir propriétaires. Ils leur montrent comment créer de la richesse autour de leur projet de propriété.

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