Stratégies hypothécaires clés que les conseillers doivent connaître pour accompagner les acheteurs d’une première propriété

Les acheteurs d’une première propriété font face à l’un des contextes les plus exigeants des dernières années, avec une abordabilité sous pression et des règles de programmes qui ne s’harmonisent pas toujours entre elles. Pour les conseillers financiers, bien comprendre l’interaction entre les hypothèques, les régimes enregistrés et les incitatifs gouvernementaux est essentiel. Il ne s’agit pas seulement de discuter de taux, mais d’accompagner les clients à travers une étape de vie majeure et d’ajouter une valeur durable à leur patrimoine.

Clarifier rapidement le statut « premier acheteur »

Tous les clients qui se définissent comme acheteurs d’une première propriété ne sont pas automatiquement admissibles à l’ensemble des programmes. Par exemple, le remboursement des droits de cession immobilière en Ontario exige que ni l’acheteur ni son conjoint n’aient déjà été propriétaires, où que ce soit dans le monde. À l’inverse, le Régime d’accession à la propriété (RAP) et le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) exigent seulement que l’acheteur n’ait pas été propriétaire ni habité une propriété lui appartenant (ou appartenant à son ou sa partenaire) au cours des quatre dernières années civiles. Cette nuance est cruciale, puisqu’un remboursement manqué peut représenter plusieurs milliers de dollars à la clôture. Les conseillers financiers devraient donc valider dès le départ quelle définition s’applique dans la province ou la municipalité visée avant d’élaborer une stratégie d’achat.

Tirer parti des régimes enregistrés de façon stratégique

Les régimes enregistrés sont des outils puissants pour les premiers acheteurs, mais leur coordination et leur moment d’utilisation demandent une planification rigoureuse. Le CELIAPP combine la déduction fiscale d’un REER et la croissance à l’abri de l’impôt d’un CELI, et permet des cotisations allant jusqu’à 40 000 $ par personne (ou 80 000 $ par couple), pouvant être retirées sans impôt pour un achat admissible. Le RAP permet quant à lui de retirer jusqu’à 60 000 $ par personne (ou 120 000 $ par couple) d’un REER sous forme de « prêt » sans intérêt, à rembourser sur 15 ans. Les conseillers peuvent utiliser ces outils pour réduire le besoin d’avoir recours à une hypothèque assurée à ratio élevé ou pour aider un client à atteindre le seuil de 20 % de mise de fonds et ainsi éviter les primes d’assurance prêt hypothécaire. La combinaison des deux programmes peut accélérer considérablement la préparation à l’achat ou permettre l’accès aux taux hypothécaires les plus avantageux, surtout si l’objectif est une mise de fonds de 35 %. Dans un contexte où les prix des propriétés augmentent plus rapidement que les revenus en raison de la pénurie de logements au Canada, viser une mise de fonds encore plus élevée grâce à des cotisations préautorisées demeure une approche prudente.

Construire des modèles de flux de trésorerie durables

Une hypothèque ne se résume pas à un simple versement mensuel : c’est un engagement financier sur 25 ans qui peut mettre la pression sur les flux de trésorerie s’il est mal planifié. Les prêteurs utilisent généralement les ratios d’amortissement brut de la dette (ABD) et d’amortissement total de la dette (ATD) pour évaluer l’abordabilité au taux admissible minimal (TAM), soit le plus élevé entre 5,25 % et le taux contractuel majoré de 2 % (le test de résistance). Les conseillers financiers devraient modéliser non seulement le versement hypothécaire actuel, mais aussi ajouter environ 1 % du prix de la propriété par année pour les taxes foncières, ainsi que les coûts de chauffage ou les frais de condo, le cas échéant. En intégrant ces éléments dès maintenant, les clients peuvent aligner leurs attentes avec la réalité qu’ils pourraient affronter si les taux d’intérêt augmentent. Pour les conseillers, cela signifie intégrer la stratégie hypothécaire à la planification financière globale, au même titre que l’assurance, l’épargne-retraite et la réduction de l’endettement.

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