Une évaluation globale est un rapport d’évaluation unique qui couvre plusieurs propriétés à la fois. Elle est utilisée par les prêteurs, les promoteurs et les investisseurs pour estimer la valeur de plusieurs logements, terrains ou bâtiments détenus par un même propriétaire ou regroupés sous une même structure de financement. Ce type d’évaluation est fréquent dans les projets de préconstruction, où la valeur peut être déterminée plusieurs années avant la clôture de la transaction.

L’évaluation globale en bref

• Un seul rapport d’évaluation couvrant plusieurs propriétés.
• Utilisée pour le financement de portefeuilles immobiliers, de projets de développement et de propriétés multiples.
• Fréquente dans les projets de préconstruction, la valeur étant établie des années avant la clôture.
• Peut aider les acheteurs à éviter un manque à gagner en cas de baisse des prix.
• Peut masquer les risques lorsque les évaluations ne sont pas mises à jour.

Qu’est-ce qu’une évaluation globale?

Une évaluation globale regroupe plusieurs propriétés au sein d’un seul et même rapport. Plutôt que d’estimer la valeur de chaque propriété individuellement, l’évaluateur agréé analyse les caractéristiques communes du groupe, les conditions du marché et le potentiel de revenus afin de déterminer une valeur combinée. Les prêteurs y ont recours pour simplifier le financement des emprunteurs qui achètent ou détiennent plusieurs propriétés sous un même financement.

Les évaluations globales sont courantes dans les projets de développement immobilier, les immeubles multilogements, les projets de remembrement foncier (regroupement de terrains) et les copropriétés (condos) en préconstruction. Dans ces situations, l’évaluation peut être réalisée des années avant la signature officielle chez le notaire. Par conséquent, la valeur contractuelle initiale peut ne plus correspondre à la valeur marchande réelle au moment où la transaction se conclut enfin.

L’importance de l’évaluation globale pour votre hypothèque

Une évaluation globale fournit aux prêteurs une estimation unique de la valeur totale de la garantie qui soutient un financement multipropriétés. Dans le cas d’un projet en préconstruction, elle peut éviter un « écart d’évaluation » si les prix du marché s’assouplissent après la date d’achat. En effet, un acheteur qui a accepté de payer un prix plus élevé peut s’appuyer sur l’évaluation initiale pour éviter d’avoir à combler un manque à gagner lors de la clôture de la transaction.

Le revers de la médaille est qu’une évaluation obsolète peut masquer de réels changements de valeur, incitant le prêteur à se fier à une garantie qui semble plus solide qu’elle ne l’est en réalité. Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a d’ailleurs signalé ce décalage temporel et s’attend à ce que les prêteurs « établissent des politiques pour veiller à ce que les évaluations soient opportunes, réalistes et justifiées ». Lorsque de nombreux logements sont financés sur la base de valeurs dépassées, le risque peut s’accumuler dans l’ensemble du portefeuille de prêts par rapport au ratio prêt-valeur.

Comparaison avec les autres types d’évaluation

L’évaluation globale coexiste avec d’autres approches d’estimation de la valeur.

Évaluation immobilière individuelle : L’évaluation d’une seule propriété est la norme pour une hypothèque résidentielle classique. Elle est détaillée et propre à un seul bien, mais s’avère inefficace lorsque de nombreuses propriétés sont financées par un seul et même prêt.

Évaluation de portefeuille : Elle estime la valeur d’un groupe d’immeubles à revenus appartenant à un seul emprunteur. L’évaluation globale est similaire, mais peut inclure une plus grande diversité de propriétés ou de logements en préconstruction liés à une seule structure de financement.

Évaluation de projet de développement ou de construction : Elle se concentre sur les plans du projet, la valeur du terrain et la valeur future du bâtiment une fois achevé. Une évaluation globale peut être utilisée dans le cadre d’un développement, mais elle n’inclut pas toujours la méthode de la valeur après achèvement, à moins que le prêteur ne le demande expressément.

Exemple concret : Supposons que vous achetiez un condo en préconstruction pour 600 000 $ en 2021, appuyé par une évaluation globale pour l’ensemble de l’immeuble. Lors de la clôture en 2025, la valeur marchande a glissé à 540 000 $. L’évaluation globale permet au prêteur de se baser sur le chiffre initial le plus élevé. En revanche, une évaluation individuelle mise à jour aurait révélé un écart de 60 000 $ que vous auriez dû couvrir de votre poche lors de la signature chez le notaire.

Erreurs et idées préconçues au sujet des évaluations globales

• Croire qu’une évaluation globale reflète toujours la valeur marchande actuelle
• Présumer que les prêteurs préfèrent l’évaluation globale pour toutes les hypothèques multipropriétés
• Oublier que l’approbation du prêteur est obligatoire avant de commander une telle évaluation
• Sous-estimer l’écart de temps entre la signature du contrat et la clôture de la transaction dans les projets en préconstruction
• Supposer qu’une évaluation globale réduit les frais d’évaluation dans tous les cas

Foire aux questions (FAQ) sur les évaluations globales

Termes connexes

• Évaluation immobilière
• Valeur marchande
• Ratio prêt-valeur
• Ventes comparables
• Garantie
• Souscription