Les rajouts sont des ajustements de revenus que les prêteurs hypothécaires canadiens utilisent pour calculer le revenu admissible d’un travailleur autonome. Ils consistent à réintégrer certaines déductions admissibles, comme l’amortissement ou certaines dépenses non récurrentes, au revenu net déclaré aux fins de l’impôt, afin que le montant final reflète les liquidités réelles et viables de l’entreprise plutôt qu’un revenu minimisé à des fins fiscales. Les rajouts ne garantissent toutefois pas l’approbation du prêt ni l’obtention d’une hypothèque plus élevée.

Les rajouts en bref

• Utilisés principalement pour les demandes de prêt hypothécaire des travailleurs autonomes et des propriétaires d’entreprise.
• Consistent à réintégrer des déductions admissibles au revenu net imposable pour la qualification.
• Aident les prêteurs à évaluer les revenus viables plutôt qu’un revenu minimisé pour l’impôt.
• Sont appliqués selon les plafonds et les règles d’admissibilité propres à chaque prêteur.
• Ne garantissent pas l’approbation du prêt ni une capacité d’emprunt accrue.

Qu’est-ce que les rajouts?

De nombreux travailleurs autonomes canadiens réduisent leur revenu imposable par des déductions légitimes. Bien que ces déductions réduisent l’impôt à payer, elles peuvent donner l’impression que les revenus déclarés sont trop faibles selon les règles de qualification standards. Les rajouts permettent de réintégrer certaines déductions admissibles au revenu net lorsque celles-ci ne représentent pas des coûts permanents en espèces qui affecteraient la capacité de rembourser l’hypothèque. L’objectif est de mesurer une capacité de remboursement réaliste, et non de gonfler artificiellement les revenus.

Il ne faut pas confondre les rajouts avec la majoration, car les deux approches diffèrent. Une majoration augmente le revenu admissible du travailleur autonome d’un pourcentage fixe, tandis que les rajouts réintègrent des déductions spécifiques et admissibles au revenu net. Ce sont des méthodes alternatives qu’un prêteur peut privilégier selon le dossier, et non un même ajustement combiné.

L’importance des rajouts pour votre hypothèque

Les rajouts peuvent modifier considérablement le montant auquel un travailleur autonome peut être admissible. Sans eux, un prêteur pourrait se fier uniquement au revenu net imposable, ce qui sous-estime souvent le véritable pouvoir financier d’un propriétaire d’entreprise. Grâce aux rajouts, les prêteurs peuvent évaluer la viabilité des liquidités tout en maintenant des contrôles de risques prudents, ce qui aide les travailleurs indépendants à obtenir leur financement hypothécaire.

Dans le cadre du programme pour travailleurs autonomes de la SCHL, l’organisme note que le revenu d’un travailleur indépendant « peut être majoré de 15 % ou calculé selon une méthode de rajouts ». Les rajouts admissibles sont ensuite validés lors de la souscription, plutôt que d’être appliqués automatiquement.

Types de rajouts courants

Les prêteurs acceptent uniquement les déductions qu’ils jugent raisonnables et récurrentes. De plus, chaque institution financière fixe ses propres critères d’admissibilité et ses plafonds.

Dépenses non monétaires : Des déductions qui réduisent le revenu imposable sans entraîner de sortie de fonds réelle, comme l’amortissement et la déduction pour amortissement.

Dépenses discrétionnaires : Des coûts contrôlés par le propriétaire qui ne sont pas nécessairement requis pour exploiter l’entreprise (comme une partie des frais de véhicule, de repas ou de déplacement), lorsqu’ils sont appuyés par des justificatifs.

Dépenses uniques ou non récurrentes : Des coûts extraordinaires et isolés, comme un règlement de litige juridique, qui ne reflètent pas les activités normales de l’entreprise et qui sont clairement documentés.

Exemple concret : Un entrepreneur individuel déclare un revenu net de 80 000 $ et réclame 20 000 $ en amortissement et en frais de véhicule discrétionnaires. Si le prêteur accepte 15 000 $ au titre de rajouts admissibles, le revenu de qualification grimpe à 95 000 $. Le prêteur utilise alors 95 000 $, et non 80 000 $, pour calculer les ratios ABD et ATD qui déterminent la capacité d’emprunt, sous réserve de tous les autres critères.

Erreurs et idées préconçues au sujet des rajouts

• Présumer que chaque dépense d’entreprise peut être considérée comme un rajout.
• Considérer les rajouts comme une garantie d’approbation ou l’assurance d’obtenir une hypothèque plus élevée.
• Confondre les rajouts avec une falsification ou un gonflement artificiel des revenus.
• Négliger les plafonds et les règles de documentation propres à chaque prêteur.
• S’attendre à ce que les rajouts remplacent un bon dossier de crédit et une mise de fonds solide.

Foire aux questions (FAQ) sur les rajouts

Termes connexes

• Prêt hypothécaire pour travailleur autonome
• Revenu brut
• Revenu déclaré
• Ratios d’amortissement de la dette
• Amortissement

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