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Guide définitif des prêts hypothécaires à taux fixe à court terme

Guide définitif des prêts hypothécaires à taux fixe à court terme

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Un grand nombre d’emprunteurs ont récemment opté pour un prêt hypothécaire à court terme plutôt que pour le traditionnel prêt hypothécaire à taux fixe sur cinq ans. Toutefois, le prêt à court terme comporte des facteurs de risque, des avantages et des inconvénients qui peuvent en faire un produit indésirable pour certains. Dans cet article, nous allons analyser les raisons de sa récente hausse en popularité et déterminer si ce produit peut convenir à vos besoins.


Points saillants

  •  Les prêts hypothécaires à court terme sont une bonne option pour se protéger si vous anticipez une baisse des taux sur cette même période.
  • Le terme du prêt hypothécaire pour lequel vous optez devrait correspondre à vos objectifs de vie.
  • Si vous êtes en mesure de tolérer une augmentation de 1 % de vos paiements, un prêt hypothécaire à taux variable pourrait vous faire profiter d’économies immédiates advenant que la Banque du Canada se mette à réduire son taux.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à taux fixe à court terme?

Il s’agit d’un prêt hypothécaire d’un terme de 1, 2 ou 3 ans à taux fixe, parfois variable. Le prix de ces prêts hypothécaires est fixé en fonction du rendement des obligations à court terme correspondantes émises par la Banque du Canada.

Ces produits ont gagné en popularité dernièrement. Alors que dans le passé, la plupart des emprunteurs optaient pour le taux fixe de 5 ans, on assiste aujourd’hui à un engouement pour les termes de 2 ou 3 ans. Le taux d’intérêt à court terme est également avantageux pour les prêteurs – les revenus anticipés du prêt hypothécaire sont suffisants pour leur permettre d’offrir des remises plus importantes sur leurs marges bénéficiaires. Il s’agit donc d’une option intéressante tant pour les emprunteurs que pour les prêteurs.

Normalement, le prix d’un taux fixe à court terme, comme celui d’un an, est beaucoup plus bas que celui d’un taux de 5 ans, car les prêteurs peuvent évaluer le risque par rapport aux coûts avec davantage de précision. Cependant, bien que cela soit souvent vrai, l’inflation galopante actuelle brouille les cartes.

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Pourquoi certains emprunteurs choisissent-ils un taux fixe à court terme?

Si un terme plus court et son taux correspondant n’offrent aucune stabilité, et que son prix actuel est plus élevé que le populaire taux hypothécaire fixe de 5 ans, alors pourquoi décider d’opter pour celui-ci? La réponse dépend principalement de vos convictions à savoir si la Banque du Canada en a fait assez pour combattre l’inflation.

La flambée de l’inflation entraîne une hausse des taux, et l’incertitude économique exerce une pression sur les propriétaires et les acheteurs de maison, qui doivent faire face à des coûts hypothécaires plus élevés. Avec autant d’incertitude, même si le taux est comparativement plus élevé, un prêt hypothécaire à court terme vous donne quand même le temps de retarder le blocage d’un taux plus élevé pour une plus longue période.

Si vous pensez que les taux finiront par baisser d’ici la fin de l’année prochaine, comme le prévoient de nombreux économistes, il serait avantageux de retarder la fixation d’un taux à long terme. Cela est probablement la meilleure solution pour vous protéger en ce moment. 

Nombreux sont ceux qui, dans le secteur hypothécaire, pensent que le cycle des taux de la Banque du Canada touche à sa fin et que nous atteignons ou approchons la limite supérieure du taux fixe à 5 ans. Une fois que l’inflation sera maîtrisée, les taux devraient commencer à redescendre – ce qui fait que s’engager dans un taux fixe élevé sur 5 ans en ce moment est l’équivalent de payer un produit à son prix le plus élevé.

Choisir un taux fixe à court terme pour se préparer à un ralentissement de l’inflation

Vous pouvez opter pour un taux à court terme afin de couvrir les frais de portage de l’intérêt si vous croyez que la Banque du Canada fera suffisamment d’efforts pour contrôler l’inflation pendant cette période. Actuellement, le meilleur taux fixe de 2 ans offert par nesto est de 5,12 %, et le taux fixe de 3 ans est de 4,92 % – tandis que le taux fixe de 5 ans est actuellement de 4,89 %.

En comparant les coûts de portage d’un prêt hypothécaire de 500 000 $ aux taux actuels de nesto, nous avons calculé que vous payeriez environ 500 $ de plus sur votre terme si vous optez pour un taux fixe de 2 ans et environ 120 $ de plus sur votre terme si vous optez pour un taux fixe de 3 ans par rapport au taux actuel de 5 ans. 

Vous pouvez penser que cela ne représente pas une grande économie dans la mesure où il faudra se donner la peine de renouveler le prêt dans 2 ou 3 ans. Ceci étant dit, il est fort possible que les taux baissent de manière plus significative sur une période de 2 ou 3 ans, alors qu’en optant pour un taux fixe de 5 ans, vous continuerez à payer ce taux et cette mensualité plus élevés jusqu’à la fin de votre terme.

Terme Fixe 2 ans Fixe 5 ans
Taux 5,12 % 4,89 %
Paiement mensuel 2 943 % 2 877 $
Total de l’intérêt sur 2 ans 20 952 $ 21 620 $
Sur la base d’un solde hypothécaire de 500 000 $ et d’un amortissement sur 25 ans, en utilisant les taux actuels affichés sur nesto.ca
Terme Fixe 3 ans Fixe 5 ans
Rate 4,92 % 4,89 %
Paiement mensuel 2 885 $ 2 877 $
Total de l’intérêt sur 3 ans 33 109 $ 33 240 $
Sur la base d’un solde hypothécaire de 500 000 $ et d’un amortissement sur 25 ans, en utilisant les taux actuels affichés sur nesto.ca

Choisir un taux fixe à court terme pour se préparer à des décisions de vie à court terme

Le choix d’un taux à plus court terme n’est pas toujours une question de rentabilité. Il est tout à fait possible que vos objectifs de vie nécessitent une solution à plus court terme. 

Voici un exemple concret démontrant pourquoi un prêt à court terme pourrait être le mieux adapté à votre situation :

  • Le congé parental d’un ou des deux conjoints peut avoir un impact sur vos liquidités. Entre l’assurance-emploi pour le congé parental et les primes de congé parental versées par votre employeur, votre revenu après impôt peut généralement rester constant. La plupart des prêteurs accorderont un prêt hypothécaire sur la base du revenu total indiqué sur une lettre de retour au travail, mais ces chiffres ne tiennent pas compte des véritables répercussions sur les liquidités liées à la naissance d’un enfant. 
  • Un changement prévu au travail ou dans les études qui nécessite un déménagement.
  • Un changement d’emploi prévu, si vous changez de prêteur entre deux échéances, peut affecter le revenu total si les primes doivent être incluses dans l’admissibilité à un nouveau prêt hypothécaire.
  • Un déménagement dans une nouvelle localité pour vous rapprocher de votre conjoint ou de vos parents âgés.

Ce genre de situation peut certainement constituer un motif valable d’opter pour un taux à court terme, car l’horizon temporel de votre prêt hypothécaire correspond à vos propres objectifs de vie. Ainsi, éviter d’avoir à renégocier votre prêt hypothécaire pendant ces périodes est une option qui vous fait gagner du temps (et vous évite du stress).

Taux fixes à court terme ou taux variables à court terme?

Un taux fixe à court terme assure la constance des paiements et du coût d’emprunt sur une période déterminée de 1 à 3 ans. Il comporte une pénalité en cas de résiliation, calculée en fonction du plus élevé des deux montants suivants : le différentiel de taux d’intérêt ou l’équivalent de trois mois d’intérêt.

Un taux variable à court terme est généralement proposé pour une durée de 3 ans, offrant un paiement fixe (prêt hypothécaire à taux variable) ou variable (ajustable) et un coût d’emprunt, c’est-à-dire les frais d’intérêt sur le prêt hypothécaire, qui fluctue. Mais il existe deux bonnes raisons de choisir cette option plutôt qu’une option à taux fixe.

Tout d’abord, des économies mensuelles immédiates si les taux venaient à baisser au cours de votre terme. Deuxièmement, la possibilité de résilier le prêt à tout moment moyennant une pénalité correspondant à trois mois d’intérêt. Attention, si les taux augmentent, vos 3 mois d’intérêt augmenteront par rapport au taux initialement convenu sur l’option de prêt hypothécaire variable. Toutefois, dans ce scénario, le taux fixe à court terme peut devenir une option plus rentable, car les 3 mois d’intérêt seront moins élevés si les taux augmentent.

Taux à court terme ou taux à 5 ans?

On opte généralement pour les taux fixes en raison de leur facteur de stabilité et de prévisibilité, puisque votre paiement hypothécaire et votre taux restent inchangés pendant tout le terme. Plus le terme est long, plus vous risquez de ne pas profiter des économies d’intérêt en cas de baisse des taux.

Il convient de privilégier un taux fixe à court terme si sa durée correspond à vos propres contraintes en matière de temps. Ce type de taux est également idéal pour se protéger en attendant une baisse éventuelle des taux à la fin de la période choisie. Rien n’indique que les taux se stabiliseront au cours des 12 prochains mois. Par conséquent, si vous optez pour un taux fixe à court terme, vous pouvez fixer vos paiements sur 24 ou 36 mois, afin d’éviter de devoir renégocier en période d’incertitude économique.

La plupart des gens qui renouvellent leur prêt hypothécaire ou qui achètent une maison optent pour un taux fixe de 5 ans. Cela leur donne le temps nécessaire pour effectuer des changements dans leur vie, comme rechercher un nouvel emploi, agrandir leur famille ou simplement bénéficier d’une tranquillité d’esprit. Cela évite aussi de traverser à nouveau le processus fastidieux de qualification en cas de changement de prêteur en quête de meilleurs taux.

Le taux fixe de 5 ans est le terme le plus populaire, car il permet de ne pas avoir à renégocier trop vite, mais si les taux n’augmentent pas pendant le terme, vous devrez payer plus d’intérêt que ce que prévoit le marché. À l’inverse, si les taux continuent d’augmenter et que vous n’avez plus de marge de manœuvre dans votre budget pour accroître votre prêt hypothécaire à l’échéance de votre prêt à court terme, vous renouvellerez celui-ci une fois de plus à un taux plus élevé. À l’heure actuelle, les ménages dont le budget est très serré et qui ne peuvent pas faire face à de nouvelles augmentations de leurs paiements ont tout intérêt à opter pour un taux fixe de 5 ans.

Dans un cas comme dans l’autre, il y a lieu de souligner que si les taux augmentent, la résiliation de votre prêt hypothécaire à taux fixe devient moins coûteuse. La pénalité pour différentiel de taux d’intérêt (PDI) est calculée en fonction de la somme d’argent que votre prêteur s’attend hypothétiquement à perdre. S’il peut se retourner et prêter à nouveau cet argent à un taux d’intérêt plus élevé, alors le calcul de la PID sera nul, ce qui vous permettra de ne payer que trois mois d’intérêt.

Choisir le bon taux pour économiser de l’argent sur votre prêt hypothécaire.

Votre prêt hypothécaire doit être déterminé en fonction de vos prévisions concernant l’économie en général. Pensez-vous que les taux auront tendance à augmenter ou à baisser dans les six mois précédant le renouvellement de votre prêt hypothécaire? Si vous estimez que les taux ont encore du chemin à parcourir, choisissez un terme plus long. Si vous pensez que les taux ont atteint leur plafond, il est préférable de choisir un terme plus court.

En comparant le taux fixe actuel de 5 ans qui vous est proposé avec les taux fixes actuels de 2 ou 3 ans, vous devriez être en mesure de déterminer si l’option la plus basse vous permettra de faire des économies.

  • En reprenant les exemples précédents, si votre terme à taux fixe de 2 ans à 5,12 % arrivait à échéance et que les taux n’avaient pas baissé de manière significative, il vous faudrait le remplacer par un taux fixe de 3 ans à 4,73 % pour réaliser les mêmes économies que celles que vous auriez obtenues en optant pour un taux de 5 ans à 4,89 %.
  • Encore une fois, si votre terme à taux fixe de 3 ans à 4,92 % arrivait à échéance et que les taux n’avaient pas vraiment bougé, vous devriez le remplacer par un taux fixe de 2 ans à 4,85 %.

On constate à partir de ces exemples qu’il y a évidemment plus de chances qu’à l’échéance de votre terme, vous puissiez renouveler pour obtenir ou battre le taux de 4,85% sur un taux fixe de 2 ans que de pouvoir renouveler en obtenant ou en battant 4,73% sur un taux fixe de 3 ans. L’une ou l’autre option vous coûtera plus cher. Toutefois, à l’heure actuelle, le taux fixe de 3 ans vous coûtera moins cher que le taux fixe de 2 ans. Vous aurez donc de meilleures chances de renouveler votre prêt à un taux plus bas à ce moment-là, que ce soit pour une durée fixe de 2 ans ou de 5 ans. Cela nous ramène à vos prédictions en matière de maîtrise de l’inflation par la Banque du Canada (BDC) et, plus important encore, au terme qui correspond le mieux à vos décisions de vie.

Foire aux questions

Quel est le terme hypothécaire le plus court au Canada?

Le terme hypothécaire le plus court offert au Canada est de 6 mois. Il est proposé sous la forme d’un prêt hypothécaire ouvert – généralement dans le cadre d’un enregistrement de garantie dans les grandes banques. Ou fermé pour 6 mois, ce qui est le plus souvent utilisé comme option de renouvellement automatique des prêts hypothécaires dans les grandes banques. En général, la plupart des prêteurs offrent un prêt d’un an ou de deux ans comme terme le plus court, en fonction des coûts qu’ils doivent assumer pour gérer une période de prêt aussi courte.

Quels sont les inconvénients d’un prêt hypothécaire à taux fixe?

Un inconvénient majeur du prêt hypothécaire à taux fixe est la pénalité différentielle de taux d’intérêt (PDI), où le prêteur calcule la pénalité sur la base de l’intérêt théorique qu’il aurait gagné si vous n’aviez pas remboursé votre prêt hypothécaire avant la fin du terme. Aussi, vous ne pouvez pas profiter d’une éventuelle baisse des taux pendant le terme de votre prêt, puisque votre paiement et votre taux sont bloqués jusqu’à son échéance.

Conclusion

Le choix d’un taux fixe à court terme n’est pas pour tout le monde, mais cela peut être une option intéressante pour la plupart des gens. Nous recommandons le taux fixe de 2 ou 3 ans à ceux qui ne peuvent pas se permettre de modifier leur paiement, mais qui veulent quand même économiser si les taux viennent à baisser.

Pour ceux qui peuvent se permettre une augmentation de 1 % de leur taux, nous recommandons un taux variable de 5 ans, pour être en mesure de profiter de la baisse attendue des taux par la Banque du Canada. Le taux variable comporte un plus grand risque aujourd’hui, mais aussi le plus grand avantage si l’inflation recule considérablement d’ici la fin de 2023. Dans l’éventualité où l’inflation se calme et qu’une récession se manifeste, nous pouvons alors anticiper une baisse des taux.


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