Interdiction visant les acheteurs étrangers et règles anti-flip au Canada

Les prix de l’immobilier au Canada ont explosé, en particulier dans les grandes villes comme Toronto et Vancouver, laissant les Canadiens démunis quant à la recherche d’un logement abordable. Le gouvernement canadien a réagi en lançant plusieurs initiatives, notamment des règles fiscales anti-flip et une interdiction visant les acheteurs étrangers, afin de créer des solutions de logement plus accessibles et abordables et de s’attaquer au problème pressant de l’accessibilité au logement.

Les grandes lignes

• Les propriétés résidentielles vendues à des fins lucratives dans les 365 jours suivant leur achat sont imposables en tant que revenus d’entreprise.
• Certaines exemptions s’appliquent à la fois à la taxe anti-flip et à l’interdiction visant les acheteurs étrangers.
• L’interdiction visant les acheteurs étrangers devrait expirer en 2027.

Qu’est-ce que la taxe anti-liquidation au Canada?

La taxe anti-flip sur les propriétés résidentielles a pour objectif de garantir que les profits tirés des propriétés flippées soient pleinement imposables en tant que revenus d’entreprise. Une propriété flippée est toute acquisition immobilière dans laquelle l’acheteur a l’intention de revendre dans un court délai pour réaliser un profit. Cette règle s’applique à toute transaction effectuée à partir du 1er janvier 2023.

Si vous achetez une maison résidentielle et que vous la revendez moins de 12 mois après l’achat, elle est considérée comme « flippée ». La taxe anti-flip s’applique également aux ventes par cession sur les constructions neuves si les droits d’achat de la propriété sont cédés en moins de 12 mois. 

Tout bénéfice provenant de la vente d’une propriété résidentielle détenue depuis moins de 365 jours sera taxé comme un revenu d’entreprise plutôt que comme un gain en capital. Cela signifie que les bénéfices de la vente ne pourront pas être imposés au taux des gains en capital et ne pourront pas être exonérés au titre de l’exonération pour résidence principale, même si l’habitation était utilisée comme résidence principale avant la vente.

Existe-t-il des exceptions à la règle anti-flip?

La taxe anti-flip ne s’applique pas aux acheteurs qui possèdent la propriété pendant 365 jours consécutifs ou plus. De plus, certains événements de vie peuvent vous éviter de voir les bénéfices imposés en tant que revenus d’entreprise si vous vendez votre propriété dans l’année, notamment :

• le décès du contribuable ou d’une personne apparentée
• l’arrivée d’une personne apparentée dans le ménage ou l’arrivée du contribuable dans le ménage d’une personne apparentée
• rupture du mariage ou de l’union de fait du contribuable (s’il a vécu séparément pendant au moins 90 jours avant l’aliénation)
• menace pour la sécurité personnelle (par exemple, violence domestique)
• invalidité ou maladie grave du contribuable ou d’une personne apparentée
• déménagement admissible du contribuable ou de son époux ou conjoint de fait (p. ex. déménagement pour le travail ou pour suivre des études postsecondaires à temps plein)
• cessation d’emploi involontaire du contribuable ou de son époux ou conjoint de fait
• Insolvabilité du contribuable (en raison de dettes)
• destruction/expropriation de la propriété (par exemple, catastrophes naturelles ou causées par l’homme)

Qu’est-ce que l’exonération pour résidence principale?

L’exonération pour résidence principale vous permet d’éliminer ou de réduire le montant de l’impôt sur les gains en capital payé sur le produit de la vente. Si vous étiez propriétaire de la maison et que vous l’avez occupée comme résidence principale pendant toute la durée de la vente, vous serez exonéré de l’impôt sur les gains en capital sur le produit de la vente. Toutefois, si l’habitation n’a pas été votre résidence principale à un quelconque moment de votre détention, la période pendant laquelle elle n’a pas été considérée comme votre résidence principale sera imposée en tant que gain en capital. 

Qu’est-ce que l’interdiction d’achat par des étrangers?

La loi sur l’interdiction de l’achat de propriétés résidentielles par des non-Canadiens interdit aux personnes qui ne sont pas des citoyens canadiens ou des résidents permanents, ainsi qu’aux sociétés et entités non cotées en bourse au Canada et contrôlées par des non-Canadiens, d’acheter des propriétés résidentielles au Canada. L’interdiction, qui est entrée en vigueur en 2023, devait expirer le 1er janvier 2025. Cependant, l’interdiction a été prolongée de 2 ans et expirera désormais le 1er janvier 2027. 

Existe-t-il des exceptions à l’interdiction visant les acheteurs étrangers au Canada?

L’interdiction ne s’applique pas aux citoyens canadiens, aux résidents permanents ou aux résidents temporaires qui répondent aux critères d’exception. De plus, les modifications apportées à la loi permettent aux non-Canadiens d’acheter une propriété malgré l’interdiction dans certaines circonstances.

L’interdiction ne s’applique pas aux terrains vacants, aux propriétés commerciales ou aux propriétés à logements multiples (4 logements ou plus). De plus, elle ne s’applique pas aux propriétés résidentielles situées en dehors d’une région métropolitaine de recensement (RMR) ou d’une agglomération de recensement (AR).

Foire aux questions sur les règles anti-flip et l’interdiction visant les acheteurs étrangers au Canada

En conclusion

Vous envisagez d’acheter ou de vendre une propriété au Canada? Si c’est le cas, vous devez connaître les restrictions imposées aux acheteurs étrangers, les implications liées au flip et la manière dont ces réglementations peuvent affecter vos projets d’achat et de vente. Un spécialiste de l’impôt sur le revenu ou un avocat spécialisé dans l’immobilier peut vous fournir des conseils professionnels sur l’incidence de ces restrictions sur vos projets. 

Contactez les experts hypothécaires de nesto pour savoir comment financer votre stratégie d’accession à la propriété.