Bien que ces initiatives soient considérées comme tardives par beaucoup, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), l’organisme fédéral de réglementation bancaire, envisage de nouvelles restrictions dans le cadre de son mandat de contrôle et de gestion des risques pour le système financier canadien. Lors de l’élaboration de la Loi nationale sur le logement, le gouvernement a fait appel à son artillerie d’agences financières pour proposer des programmes de financement immobilier au Canadien moyen. Avant le lancement de cet important programme gouvernemental, qui est devenu par la suite la Société canadienne d’hypothèques et de logement, la plupart des personnes fortunées ou bien informées pouvaient accéder à des prêts garantis de manière privée au Canada. 

Le succès de ces programmes, ainsi que des titres adossés à des créances hypothécaires et des obligations hypothécaires du Canada, a permis à un plus grand nombre de Canadiens de devenir propriétaires. Le succès a été tel que de nombreux Canadiens qui y ont participé se sont confortablement enrichis en utilisant l’effet de levier de leurs propriétés respectives pour acquérir des propriétés d’investissement.

De même, les banques à charte qui ont administré et garanti ces prêts importants ont bénéficié d’une croissance effrénée. Une croissance quasi illimitée dans un secteur protégé, avec la majorité des portefeuilles hypothécaires garantis par le gouvernement en cas de défaut de paiement, des écarts importants entre l’emprunt (argent de la banque centrale) et le prêt (argent du créancier hypothécaire) – il n’existait que peu d’obstacles susceptibles d’entraver leur succès.

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Les grandes lignes

• Les restrictions sur les prêts hypothécaires se sont considérablement accrues depuis la crise financière de 2008.
• Les restrictions proposées par le BSIF rendront plus difficile pour de nombreux emprunteurs l’accès aux prêts de premier ordre.
• De nouvelles restrictions rendront le logement encore plus inabordable pour de nombreux Canadiens.
• Les restrictions ne freineront pas la flambée des prix de l’immobilier une fois que les taux auront recommencé à baisser.

Histoire des prêts hypothécaires canadiens

Depuis l’époque où Pierre Elliott Trudeau était premier ministre, le marché de l’immobilier a connu un essor fulgurant, l’immigration étant devenue le principal moteur de la stratégie de croissance du Canada. Mais en 2008, la crise financière a ébranlé le marché immobilier américain, ce qui a incité l’autorité fédérale de régulation bancaire du Canada à prendre des mesures pour éviter un sort similaire au nord de la frontière. Grâce à ces mesures, le marché immobilier canadien s’est bien comporté; à noter en particulier la stabilité du taux de défaillance (paiements hypothécaires en retard) du Canada.

La même année, le régulateur a annulé la possibilité d’amortir les prêts hypothécaires sur 40 ans qu’il avait mis en place un an plus tôt. Depuis 2008, le régulateur bancaire fédéral s’est engagé sur la voie de la stabilisation du marché immobilier canadien en introduisant des restrictions aux lignes directrices relatives aux prêts hypothécaires de premier ordre.

Avant la crise financière de 2008, les emprunteurs canadiens bénéficiaient d’argent bon marché et d’approbations hypothécaires faciles. Pour ceux qui n’y ont pas goûté, voici quelques exemples :

• Amortissements sur 40 ans – il était possible d’étendre le remboursement de votre prêt hypothécaire sur près d’un demi-siècle, ce qui signifiait des versements mensuels moins élevés pour un montant emprunté plus important.
• Financement à 100 % – aucune mise de fonds n’était nécessaire (seul le gouvernement était responsable en cas de défaut de paiement).
• Pas de test de stress – vous pouviez être admissible sur la base du taux de votre contrat – fixe ou variable.
• Pas de limite à l’ABD – votre revenu ne limite pas les dépenses maximales de votre ménage si vous disposez d’un bon dossier de crédit.
• Propriétés locatives assurées contre le défaut de paiement – il suffit d’une mise de fonds de 5 % pour acheter une propriété locative.
• Refinancement assuré en cas de défaut de paiement – reprise de la valeur nette pour réhypothéquer à 95 % de la valeur du prêt.
• Hypothèques à remboursement anticipé – les prêteurs pouvaient accorder un remboursement anticipé en échange d’un taux plus élevé.

Argent facile, maisons moins chères

Non seulement vous n’aviez pas à vous soucier du test de stress, mais vous pouviez également obtenir un prêt hypothécaire représentant plus de cinq fois vos revenus si vous aviez une excellente cote de crédit. De plus, vous n’aviez pas besoin d’investir votre propre argent et vous pouviez également obtenir une remise en argent pour l’ameublement en échange d’un profit plus important pour le prêteur. L’achat d’une propriété ou d’un immeuble locatif avec de l’argent assuré bon marché allait de soi – qui n’achèterait pas une maison dans ces conditions? Mais attention, c’était aussi l’époque des taux d’intérêt plus élevés, des revenus plus faibles et du contrôle des loyers. Oui! Le contrôle des loyers signifiait qu’il n’y avait aucune raison d’acheter – vous pouviez vivre au même endroit pour moins cher et investir à la place dans le marché boursier.

Puis, en juillet 2008, après avoir autorisé des amortissements sur 40 ans pendant une brève période, le gouvernement a ramené la période maximale d’amortissement des prêts hypothécaires assurés à 35 ans. En février 2010, préoccupé par le fait que les Canadiens refinançaient continuellement leur prêt hypothécaire à un ratio prêt-valeur de 95 %, le gouvernement a ramené sa limite à 90 %. Par ailleurs, les investisseurs doivent verser une mise de fonds de 20 % au lieu de 5 % pour les immeubles locatifs. En janvier 2011, le gouvernement a ramené l’amortissement à 30 ans et le refinancement a été limité à un ratio prêt-valeur de 85 %.

Le test de stress comporte davantage de restrictions

Les multiples restrictions que nous connaissons aujourd’hui sont entrées en vigueur en juin 2012 lorsque le gouvernement a limité les prêts hypothécaires assurés à 25 ans d’amortissement et a introduit des limites à l’amortissement de la dette de 39% d’ABD (ratio d’amortissement brut de la dette) et de 44% d’ATD (ratio d’amortissement total de la dette) du revenu de l’emprunteur. Ils ont également limité les refinancements à 80% du ratio prêt-valeur et assuré les propriétés dont le prix est inférieur à 1 million de dollars. En décembre 2015, le gouvernement a augmenté la mise de fonds minimale de 5 % pour un prix d’achat supérieur à 500 000 $. En octobre 2016, la deuxième partie du test de stress est entrée en vigueur : tous les prêts hypothécaires assurés devaient être éligibles au taux de référence, soit 2 % de plus qu’un taux fixe typique de 5 ans (4,64 %). Auparavant, seuls les prêts hypothécaires variables et les termes inférieurs à un taux fixe de 5 ans devaient être admissibles au taux de référence.

La même année, en novembre, tous les prêteurs ont exigé que les prêts hypothécaires assurés respectent les critères de prêt assuré et soient limités aux résidences occupées, à un amortissement de 25 ans et à un prix maximum d’un million de dollars. Cette limite s’appliquait même si l’emprunteur versait au moins 20 % de mise de fonds, auquel cas le prêteur payait l’assurance contre le défaut de paiement en fin de prêt (assurance de portefeuille). De nombreux petits prêteurs restent compétitifs sur le marché hypothécaire en assurant les prêts hypothécaires par défaut à l’arrière, ce qui leur coûte moins cher et leur permet de transférer les économies réalisées à leurs clients. Cette modification a eu pour effet de supprimer l’assurance par défaut pour les refinancements et les achats de propriétés locatives. C’est là que le bât blesse : cette dernière modification a donné un avantage massif aux banques en augmentant leur part de marché et en leur permettant d’augmenter les taux d’intérêt hypothécaires.

Évolution du test de stress

Le test de stress comme nous le connaissons aujourd’hui a été renforcé par les nouvelles directives internationales de Bâle II en janvier 2018. Tous les prêts hypothécaires, assurés ou non, devaient être soumis à un test de stress correspondant au plus élevé des deux taux suivants : le taux de référence ou le taux contractuel majoré de 2 %. De plus, cette année-là, le gouvernement a éliminé tout contournement visant à limiter toute combinaison de prêts hypothécaires sur une même propriété au ratio prêt-valeur qualifié et désigné. Par exemple, si la propriété n’était pas assurée, elle était limitée à un ratio prêt-valeur maximum de 80 %, qu’elle soit ou non couverte par une hypothèque secondaire. Il y a quatre ans, l’autorité fédérale de régulation bancaire a modifié pour la dernière fois les règles relatives aux prêts hypothécaires, principalement en conformité avec les directives de Bâle II reconnues à l’échelle internationale.

Avec tous ces changements, l’autorité de régulation entendait mettre un frein à l’inabordabilité du marché immobilier, mais c’est alors que la pandémie a frappé. Les prix des logements ont d’abord chuté conjointement avec la baisse du taux directeur du gouvernement pour aider les Canadiens à supporter les coûts d’intérêt. De plus, le gouvernement a augmenté son programme de rachat d’obligations hypothécaires, connu sous le nom d’assouplissement quantitatif, tout en alimentant les portefeuilles des Canadiens avec des revenus de remplacement.

L’inabordabilité de la propriété était une question brûlante avant la pandémie, car les prix de l’immobilier avaient déjà beaucoup augmenté, ce qui en a fait une crise pendant la pandémie. De nombreux Canadiens estiment à juste titre que l’immobilier est devenu une bulle et qu’il est devenu très difficile d’acheter ou de louer à prix raisonnable. Les pressions inflationnistes résultant de la hausse des taux d’intérêt ont rendu encore plus difficile l’obtention d’un prêt hypothécaire.

Le régulateur bancaire fédéral donne un nouveau coup de pouce aux banques

Le régulateur bancaire fédéral estime que les banques sont exposées à un risque accru en raison des conditions actuelles du marché et du surendettement des emprunteurs au Canada. Il souhaite limiter davantage les prêts hypothécaires au pays afin de rendre l’endettement plus gérable pour tout le monde. Ses intentions sont peut-être bonnes, mais les restrictions proposées risquent de rendre le logement encore plus inabordable, en poussant les emprunteurs à haut risque à recourir à des prêts à risque ou à des prêts privés plus coûteux pour pouvoir se loger.

Ces risques accrus dus à l’inabordabilité du logement sont le fait de l’autorité de régulation elle-même. Les taux préférentiels des prêteurs ayant baissé de 150 points de base (soit 1,50 %) en mars 2020, l’autorité de régulation a dû envisager des scénarios de risque possibles en ramenant les taux préférentiels à leurs niveaux d’avant la pandémie. 6 des 7 plus grands prêteurs du pays n’offrent que des paiements fixes sur les prêts hypothécaires à taux variable, ce qui facilite le portage et les tests de stress des prêts hypothécaires.

L’offre de logements était limitée avant la pandémie. Le travail à distance, la possibilité pour de nombreuses personnes de s’installer plus facilement dans des régions plus abordables et les prêts hypothécaires bon marché ont exacerbé la crise du logement inabordable. Jusqu’à maintenant, l’autorité fédérale de régulation bancaire est restée silencieuse. Au même moment, en octobre 2020, le gouverneur de la Banque du Canada s’est évertué à donner des conseils erronés, à savoir que les taux, sous le contrôle de la Banque du Canada, resteraient bas pendant longtemps, laissant entrevoir une échéance en 2023. Le régulateur bancaire fédéral aurait pu contredire les déclarations ou intervenir pour modifier les critères de test de résistance des prêts hypothécaires à taux variable en exigeant un facteur de taux effectif plus élevé pour se qualifier. Cela aurait pu contribuer à protéger les emprunteurs canadiens tout en limitant les montants admissibles.

Manque d’intendance – trop peu, trop tard

Ce n’est qu’en septembre et octobre de l’année dernière que de nombreux Canadiens ont été sensibilisés aux taux de déclenchement. Il est difficile de trouver des sources crédibles discutant des risques liés aux taux de déclenchement avant le milieu ou la fin de l’année 2022 – même le document du gouvernement discutant de ces risques n’a été publié qu’après que les médias en aient parlé. Difficile à croire si l’on considère que le taux de déclenchement est un élément critique pour une grande partie des prêts hypothécaires en cours dans tout le pays. Le manque d’information sur ce qui pourrait finir par coûter à l’emprunteur beaucoup plus que ce qu’il avait prévu est alarmant dans ce cas, aussi alarmant que le manque d’information sur les pénalités de taux fixe dont on parle périodiquement dans le Globe and Mail. L’autorité de régulation aurait pu examiner les banques avant que les taux préférentiels ne commencent à augmenter pour voir si leurs représentants informaient les emprunteurs à taux variable des risques supplémentaires liés aux taux de déclenchement ou aux seuils de déclenchement.

L’obligation fiduciaire du conseiller est d’informer le client des risques lorsqu’il lui propose un produit. Les courtiers en hypothèques soumis à la réglementation provinciale sont tenus d’examiner minutieusement l’engagement hypothécaire avec leurs clients pour s’assurer qu’ils comprennent le document qu’ils signent; pourquoi les spécialistes en hypothèques ou les conseillers bancaires d’une banque ne seraient-ils pas tenus de répondre aux mêmes attentes? 

On peut parfois se demander si les ministères communiquent entre eux, ou du moins s’ils communiquent aux bons niveaux. Statistique Canada tient de bons registres de tout ce qui se passe dans ce pays. Elle sait quand l’inflation de base augmente, ou quand un secteur spécifique, comme le logement, a un taux d’inflation beaucoup plus élevé que tous les autres secteurs qui influencent les mesures de l’inflation. Elle doit partager ces données avec la Banque du Canada (BDC) pour que cette dernière puisse prendre des décisions en matière de lutte contre l’inflation. Comment se fait-il alors que, lorsque des décisions ont été prises pour freiner l’inflation susceptible d’affecter radicalement le marché immobilier, la Banque du Canada n’ait pas collaboré avec le BSIF pour déployer des efforts concertés afin de protéger les Canadiens? Ou si elle le fait régulièrement, et c’est ce qu’elle a fait dans le cas présent, comment en sommes-nous arrivés là? La BDC pourrait fournir au BSIF et aux Canadiens des conseils utiles, réalistes et transparents pour gérer leurs attentes. Il ne faisait aucun doute que nous nous dirigions vers une situation insoutenable alors que les prix de l’immobilier augmentaient de 2 à 5 % par mois dans la majeure partie du pays. 

Des restrictions hypothécaires réactives et non proactives pour réduire l’endettement

L’OFSI a lancé ses consultations publiques sur la ligne directrice B-20 en invitant les parties prenantes à faire part de leurs commentaires sur les nouvelles propositions avant le 14 avril. Dans un esprit de transparence, nous dirons que le gouvernement a 3 ou 4 ans de retard dans sa tentative d’empêcher l’immobilier de s’embraser. Mais il peut éviter de commettre la même erreur sur le marché du prêt à la consommation en mettant l’accent sur une plus grande diligence à l’égard des prêteurs et des facilitateurs de crédit à la consommation (par exemple, pour les prêts automobiles, les cartes de crédit et les marges de crédit). Je pense que de nombreux Canadiens seraient d’accord avec nous.

Lorsque les prix de l’immobilier ont affiché des hausses mensuelles alarmantes, le(s) gouvernement(s), y compris la Banque du Canada, n’ont rien fait de concret pour les contenir. La crise de l’inflation nous a frappés de plein fouet. Ce n’est que lorsqu’elle a été trop importante que des échanges susceptibles d’avoir un impact ont été initiés. La crise de l’endettement des consommateurs est maintenant manifeste, mais il est encore possible d’agir. J’aimerais donc que l’on accorde autant d’attention aux prêteurs qu’aux modifications des règles hypothécaires, qui arrivent 4 ou 5 ans trop tard.

La consultation publique et l’examen porteront sur les propositions du régulateur et l’impact qu’elles peuvent avoir sur les emprunteurs et les prêteurs. L’objectif est d’améliorer la qualité de crédit des actifs hypothécaires résidentiels et les pratiques de souscription des prêteurs sous réglementation fédérale. Examinons les recommandations en détail et l’impact qu’elles pourraient avoir sur les emprunteurs en nous basant sur nos expériences passées et sur les comportements des prêteurs.

Restrictions relatives au ratio prêt-revenus et au ratio dette-revenus

L’introduction de cette restriction limitera le montant de la dette hypothécaire et de la dette totale que vous pouvez contracter par rapport à vos revenus – sous la forme d’un ratio ou d’un pourcentage. Sur la base de vos revenus, votre dette hypothécaire pourrait être limitée à 3,5 fois ceux-ci, soit 350 % de vos revenus. Votre endettement total pourrait être limité à 4,5 fois ou 450 % de vos revenus. Les emprunteurs qui ne respectent pas ces restrictions seront considérés comme présentant un risque élevé. L’autorité de régulation fournira également une définition claire des revenus afin que des règles de souscription cohérentes soient appliquées et normalisées pour les prêteurs de premier ordre. Si elles sont adoptées, ces propositions obligeront chaque prêteur de premier ordre à limiter de 20 à 30 % par an le nombre de prêts hypothécaires à haut risque qu’il accorde.

Au cours de la dernière décennie, les marges de crédit sur valeur domiciliaire qui existaient dans le cadre d’hypothèques à charge de garantie réavançables ont permis aux Canadiens de faire preuve de négligence et, dans certains cas, d’être avides d’endettement à bon marché. Dans le cadre de ces hypothèques avec charge de garantie, les prêteurs vous permettent de réavancer jusqu’à 65% de la valeur de votre propriété sous forme de produits de crédit renouvelable tels que les marges de crédit hypothécaires ou les cartes de crédit. Le reste des 15 % des 80 % autorisés dans le cadre d’une hypothèque avec charge de garantie non assurée (non assurée par la SCHL, de sorte que le risque est assumé par le prêteur) peut être utilisé pour un prêt à terme typique – communément appelé hypothèque lorsqu’il est garanti par une propriété. 

Les marges de crédit hypothécaire sont principalement détenues par les grandes banques qui ont pu faire preuve de créativité en matière de directives de souscription pour les prêts hypothécaires non assurés, en les autorisant principalement à faire des exceptions aux ratios de revenu ou de prêt au-delà des directives fédérales lorsque le prêt hypothécaire n’est pas assuré contre le défaut de paiement. Ce sont ces mêmes ratios que l’autorité de régulation souhaite désormais examiner de manière réactive et limiter toute exception aux prêts non assurés. 

Comme ces types de prêts hypothécaires sont réavançables, tout capital remboursé est réappliqué à la limite, ce qui vous permet de l’utiliser à nouveau à tout moment. En même temps, les prêteurs encouragent les Canadiens à profiter de la valeur nette de leur propriété pour couvrir tout et n’importe quoi – des rénovations aux voyages en passant par l’achat de chalets – le tout sur une dette qui est récemment devenue beaucoup plus chère en raison des hausses de taux de la Banque du Canada.

Nous ne suggérons pas qu’il ne devrait pas y avoir d’exceptions basées sur les spécificités et les circonstances de chaque client. Bien entendu, c’est ce que devraient être des conseils et une souscription de qualité. Après tout, un couple disposant d’une épargne importante et possédant 5 propriétés avec une hypothèque sur une seule d’entre elles peut probablement prendre plus de risques qu’une personne seule disposant d’une très petite épargne et ayant 2 propriétés toutes deux hypothéquées. Nous pensons que ces facteurs d’atténuation des risques auraient dû être pris en compte et mis en œuvre avant d’en arriver là où nous en sommes aujourd’hui. 

Le secteur recevra le deuxième point de l’autorité de régulation, qui consiste à définir les revenus de manière cohérente, créant ainsi des conditions de concurrence équitables pour tous les acteurs. Les grandes banques gagnent de l’argent, tandis que les petits prêteurs maintiennent la compétitivité du marché en rognant sur leurs bénéfices. En général, les grandes banques peuvent prendre des risques supplémentaires en raison de leur taille et de leur capacité à prêter des fonds. En redéfinissant le revenu, le risque pris par les grands et les petits prêteurs sur le dénominateur du revenu des ratios de prêt et d’endettement créera une plus grande égalité entre eux.

Le troisième point soulevé par l’autorité de régulation fait l’objet de vives controverses au sein du secteur hypothécaire. Si la limitation du nombre de dossiers à haut risque montés par les prêteurs soumis à la réglementation fédérale est un pas admirable dans la bonne direction en matière de réduction des risques, elle soulève la question suivante : qui le régulateur va-t-il protéger en fin de compte? Nous pensons que le fait de limiter le nombre de dossiers à haut risque chez les prêteurs de premier ordre poussera les clients à se tourner vers des prêts à risque, tels que les prêteurs B ou privés, plus onéreux. Cela va à l’encontre de l’objectif de rendre le logement plus abordable, car cela n’aura pas d’impact suffisant sur le prix réel des logements. Au contraire, elle limitera le nombre de personnes pouvant prétendre à un prêt hypothécaire au meilleur taux. Bien que difficile à quantifier, cette mesure pourrait avoir un impact sur la population, qui continue d’augmenter en raison de l’immigration. Dans le même ordre d’idées, elle va également à l’encontre de la réduction des risques du marché, car davantage d’emprunteurs devront s’endetter à des taux plus élevés.

Restrictions relatives à la couverture du service de la dette 

Le ratio d’amortissement de la dette mesure les obligations par rapport aux revenus de l’emprunteur. Actuellement, la limite légale pour les prêts hypothécaires assurés est de 39 % pour le ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) et de 44 % pour le ratio d’amortissement total de la dette (ATD). L’ABD mesure les obligations du ménage, telles que le capital du prêt hypothécaire, l’intérêt, les taxes et les frais de chauffage et d’entretien, en pourcentage des revenus de l’emprunteur. L’ATD, quant à lui, comprend également les dettes ne faisant pas partie des obligations du ménage, telles que 3 % des soldes des cartes de crédit et des lignes de crédit non garanties (ce remboursement est plus élevé au Québec, où il représente 5 % des soldes), les remboursements mensuels de prêts et les pensions alimentaires pour le conjoint ou les enfants.

Les prêts hypothécaires non assurés ne sont actuellement pas soumis à des limites réglementées par le gouvernement fédéral, car le risque de défaillance et la charge de la preuve incombent au prêteur pour ces types de prêts hypothécaires. Le prêteur attribue un risque à chaque dossier au cas par cas. Le statut de risque attribué à chaque dossier correspond à une échelle mobile basée sur les critères de souscription internes du prêteur. Le régulateur cherche également à restreindre ces ratios de service de la dette pour les prêts hypothécaires non assurés. Il propose de réglementer cette limite sur une échelle graduée ou mobile pour le montant de la dette que le prêteur peut détenir dans cette catégorie de risque plus élevé. Le prêteur aurait ainsi moins de marge de manœuvre et les règles relatives aux prêts non assurés seraient plus difficiles à appliquer.

Les restrictions relatives à la couverture du service de la dette viseront les prêts hypothécaires conventionnels (ceux dont la mise de fonds est égale ou supérieure à 20 %), ce qui affectera principalement les emprunteurs ayant contracté un prêt hypothécaire auprès d’une banque. Cependant, comme les banques sélectionnent les clients pour lesquels elles décident de prendre des risques plus élevés, de nombreux emprunteurs pourraient être poussés vers les prêts à risque avec des taux plus élevés. De plus, comme les prêts hypothécaires privés arrivent à échéance, ils pourraient se retrouver sur un marché de vendeurs s’ils ne peuvent pas passer d’un prêteur à risque à un prêteur de premier ordre en raison des objectifs de risque imposés.

Test de stress sur l’abordabilité des taux d’intérêt

Le test de stress permet à l’emprunteur de bénéficier d’un taux d’intérêt de référence plus élevé afin d’atténuer le risque en cas de hausse des taux pendant le terme du prêt hypothécaire ou au moment de son renouvellement. Le test de stress a été conçu pour les conditions de marché que nous connaissons actuellement en cette période d’inflation. Le taux directeur a été multiplié par 9 en 9 mois, entre mars et décembre 2022.

Comme nous l’avons vu plus haut dans cet article, quelques modifications ont été apportées au test de stress original introduit en juin 2012; la dernière et la plus importante a permis de sauver des vies en testant les prêts garantis au Canada afin d’atténuer un cycle de resserrement économique sévère tel que celui que nous connaissons actuellement. Lorsque les taux ont grimpé en flèche, les emprunteurs qui se qualifiaient pour un taux supérieur de 2 ou 3 % à leur taux réel pouvaient se permettre d’effectuer leurs paiements. Mais comme les taux fixes deviennent plus chers en raison des attentes des opérateurs obligataires quant au temps qu’il faudrait à la Banque du Canada pour réduire ses taux, les taux variables ont gagné en popularité.

Le scénario actuel du marché a également mis en évidence les risques irréalisables d’un test de stress sur l’accessibilité des taux d’intérêt uniformes pour toutes les conditions et tous les types de prêts hypothécaires. Traditionnellement, les taux fixes sont plus populaires, mais leur attrait a diminué lorsque les taux variables ont baissé de manière drastique pendant la pandémie. Ces taux plus bas ont permis aux emprunteurs de bénéficier d’un prêt hypothécaire plus important à taux variable lorsque les propriétés ont pris de la valeur pendant la pandémie. C’est l’un des risques imprévus du test de stress que l’autorité de régulation souhaite éviter aux futurs emprunteurs. C’est pourquoi le BSIF a décidé de restreindre davantage le test de stress en fonction des types de prêts hypothécaires et de leurs termes.

Cela signifie qu’un prêt hypothécaire à taux fixe d’un an peut avoir un facteur de test de stress différent de celui d’un prêt hypothécaire à taux variable ou d’un prêt hypothécaire à taux fixe de cinq ans. L’idée est de réduire le risque global pour les emprunteurs qui choisissent un terme plus court ou un taux variable plutôt qu’un taux fixe de 5 ans. Tester la capacité des emprunteurs à supporter des remboursements plus élevés peut être efficace pour éviter des chocs financiers négatifs – ou des chocs de paiement au moment du renouvellement.

Il n’est pas certain que ces propositions résoudront les problèmes actuels plus efficacement qu’une hausse des taux d’intérêt ou une augmentation de l’offre de logements. Les emprunteurs qui ont contracté des prêts hypothécaires pendant la pandémie, alors que les taux étaient les plus bas de l’histoire, se rapprochent aujourd’hui de la moyenne historique. Nombreux sont ceux qui, ayant des paiements fixes sur leur prêt hypothécaire à taux variable, souffrent d’un suramortissement. Le solde de leur prêt hypothécaire augmente avec l’obligation de rembourser le capital à l’échéance, ce qui réduit leurs options au moment du renouvellement; entre-temps, la valeur de leur propriété a chuté de manière significative. 

Il convient de noter que la plupart de ces propositions auront un impact sur les futurs acheteurs lorsqu’ils entreront sur le marché, en les empêchant d’être admissibles à un prêt hypothécaire plus important, en plus du taux déjà historiquement élevé du test de stress. Ils devront soit revoir leurs attentes, soit se tourner vers un prêteur proposant des prêts hypothécaires à risque non réglementés par le BSIF.

Attaques sur l’admissibilité, pas sur la quantification

Cette année, le gouvernement a introduit quelques lois pour réduire la pression sur le marché immobilier. Mais le marché était déjà rongé par l’inflation avant qu’elles ne soient adoptées.

Le gouvernement a introduit deux lois cette année. La première est la taxe anti-flip, qui taxera toute propriété achetée et vendue dans un délai de moins de 12 mois comme un revenu d’entreprise. Avant cette loi, la même propriété aurait pu être imposée comme une plus-value – ce qui signifie que seulement 50 % des plus-values sont imposées au taux marginal d’imposition du vendeur. Toutefois, s’il est considéré comme un revenu d’entreprise, 100 % des plus-values seront imposées au taux marginal du vendeur.

Deuxièmement, le gouvernement a introduit une interdiction de deux ans sur les acheteurs étrangers, interdisant aux étrangers d’acheter des propriétés au Canada. Cette mesure va dans le bon sens, même si elle n’a pas été bien pensée – et arrive peut-être trop tard. Cette interdiction n’est intervenue que cette année, alors que la flambée du marché s’était calmée. L’effet réel de l’interdiction sera difficile à évaluer, car de nombreux acheteurs « étrangers », tels que les étudiants internationaux et les résidents temporaires, sont exemptés de l’interdiction.

De nombreux acteurs du secteur immobilier estiment que l’interdiction aura l’effet inverse de l’intention du gouvernement. Les acheteurs étrangers achètent une propriété d’investissement au Canada au stade de la préconstruction, ce qui permet au constructeur de bénéficier d’un stimulus monétaire pour lancer le projet. En tant qu’investisseurs, ils ajoutent à l’offre de logements locatifs des logements qui manquent cruellement, contribuant ainsi à réduire l’inabordabilité du logement au pays, à mesure que les loyers augmentent. La mise en place de cette règle et la poursuite de la hausse des taux d’intérêt risquent d’effrayer les futurs investisseurs du marché immobilier canadien.

Ces règles et d’autres règles spécifiques à certaines régions, telles que la taxe sur les logements vacants à Toronto et à Ottawa, qui est entrée en vigueur cette année, incitent les investisseurs potentiels à se méfier du marché. L’objectif du gouvernement était peut-être de limiter les ventes à ceux qui ne sont pas déjà propriétaires. À l’inverse, en restreignant l’offre de logements locatifs, elles ont une incidence sur les coûts de logement, même pour les locataires. Il faut bien que quelqu’un soit propriétaire des logements, même s’ils sont loués à quelqu’un d’autre. En rendant l’achat plus difficile pour les investisseurs, on continue d’alimenter la crise actuelle de l’accessibilité au logement en contribuant à l’insuffisance de l’offre.

Les gens comprennent généralement que notre économie de marché fonctionne bien avec des mécanismes de contrôle de l’offre et de la demande. Si vous voulez réduire le prix d’un produit, vous devez augmenter l’offre. Mais aucun effort n’a été fait pour améliorer l’offre de logements – au lieu de cela, on a augmenté les restrictions sur les conditions d’obtention d’un prêt hypothécaire. Certes, des milliards ont été consacrés à l’incitation à l’achat d’une première habitation, le programme de partage des risques du gouvernement fédéral administré par la SCHL. Les critères d’admissibilité sont restés stricts pour de nombreux emprunteurs afin d’augmenter le nombre d’inscriptions au programme.

En augmentant l’offre de logements et en n’étouffant pas les investissements, le gouvernement atteindra rapidement son objectif de rendre l’accession à la propriété plus abordable. Que ce soit sous la forme d’une propriété ou d’une location, chaque Canadien cherche à avoir un toit au-dessus de sa tête. C’est ce qui a inspiré la Journée nationale du logement et, à partir de là, les initiatives en matière de logement que le gouvernement fédéral s’est engagé à mettre en œuvre.

Sur du temps emprunté – une solution simple à l’abordabilité du logement

Dans la vie, rien n’est gratuit. Le temps et l’argent sont deux formes de ressources – en solutionnant les problèmes, vous pouvez économiser un peu ou beaucoup de ces deux ressources.  Plus vous laissez un problème non résolu, plus vous payez de ces deux ressources. Soit on paie maintenant pour construire des logements, soit on paie plus tard. Plus tard, on risque de payer davantage sous la forme de coûts d’intérêt supplémentaire, d’inflation et de changements dans le prix de la main-d’œuvre ou des matériaux. Pour illustrer cette idée, il suffit d’examiner le fonctionnement des prêts hypothécaires.

Vous pouvez verser une mise de fonds plus importante pour économiser sur les frais d’intérêt ou allonger la durée du prêt hypothécaire et payer davantage d’intérêt au fil du temps. Vous pouvez soit augmenter vos versements réguliers, soit allonger le remboursement de votre prêt hypothécaire de plusieurs années. Vous pouvez soit rembourser le solde croissant de votre prêt hypothécaire à taux variable à paiement statique qui a atteint son seuil de déclenchement, soit, lorsque le prêt hypothécaire est renouvelé, rembourser le solde de votre prêt hypothécaire à taux variable à paiement statique qui a atteint son seuil de déclenchement. Ou bien, au moment du renouvellement de l’hypothèque, vous subirez un choc de paiement avec une réduction du calendrier de remboursement et l’inclusion du solde impayé.

Dans le même ordre d’idées, soit nous construisons plus de logements maintenant pour augmenter l’offre, soit le coût de construction de ces logements à l’avenir sera beaucoup plus élevé lorsque les contraintes en matière de main-d’œuvre et de matériaux le rendront plus onéreux. Si nous choisissons de retarder la résolution de cette question cruciale, davantage de Canadiens risquent de se retrouver à la rue. Au lieu de reporter la question, il faut faire en sorte de favoriser la construction de logements. L’expérience récente de l’inflation nous a appris que les coûts de la main-d’œuvre et des matériaux peuvent augmenter de manière inattendue. 

La plupart des économistes s’attendent à ce que la Banque du Canada maîtrise l’inflation, même si elle n’atteindra peut-être pas son objectif initial de 2 %, ce qui entraînera une nouvelle baisse du taux d’emprunt. Des objectifs d’immigration élevés et des taux d’intérêt en baisse pourraient favoriser un retour en force du marché immobilier, ce qui pourrait entraîner une nouvelle flambée des prix. Cette frénésie d’achat pourrait exercer une pression sur l’offre de logements, car de nombreux acheteurs qui n’avaient pas les moyens de s’offrir un logement feront soudain une offre pour la même propriété à un prix moins élevé. Quoi qu’en disent les gouvernements fédéral et provinciaux, il faut rapidement augmenter la quantité de logements au Canada afin d’équilibrer l’accessibilité et la demande.

Les émissions de carbone et l’égalité sociale sont également des questions qui ont exacerbé les préoccupations liées au manque de logements abordables. De plus en plus d’entreprises souhaitent que leurs employés retournent au bureau à mesure que les restrictions liées à la COVID s’assouplissent. Les entreprises dont les bureaux sont situés dans des zones métropolitaines cherchent à faire revenir leurs employés au bureau. Leur principale raison est de trouver une efficacité interne tout en remplissant les grands espaces de bureaux qu’elles ont loués à long terme et pour lesquels elles ont effectué des paiements importants. Le retour des employés au bureau a un effet supplémentaire sur les coûts : les employés doivent notamment dépenser davantage en essence et en transport, ce qui alimente l’inflation et les émissions de carbone.

Une solution dont nous entendons souvent parler, mais que nous ne voyons guère se concrétiser, consiste à essayer de résoudre le problème de l’offre de logements et du manque d’utilisation des immenses tours et immeubles de bureaux qui se trouvent dans les centres-villes des grandes villes du Canada : En convertissant les espaces de bureaux en condos, nous pourrions augmenter le nombre de logements résidentiels disponibles. De plus, les employés travaillant à domicile réduiront les émissions de carbone. Deuxièmement, comme la nouvelle conversion se fera en centre-ville, cela aura l’avantage supplémentaire d’augmenter le nombre de logements dans des zones où les gens n’ont pas besoin de conduire, même s’ils passent du temps à l’extérieur les week-ends.

Pendant la pandémie, nous avons observé une nette augmentation de la violence conjugale, attribuable au fait que de nombreuses personnes étaient coincées sans avoir la possibilité de déménager. Le manque de logements et l’impossibilité de travailler à domicile ont considérablement réduit le nombre de personnes qui n’avaient aucun moyen de travailler ou de se soustraire à des situations de violence. La possibilité pour les employés de travailler à domicile tout en étant en mesure de trouver un logement locatif abordable peut alléger ces contraintes et d’autres difficultés sociales pour de nombreuses personnes.

Lorsque les employeurs ont demandé à leurs employés de retourner au bureau, beaucoup ont dû choisir entre passer plus de temps avec leurs enfants à la maison ou dans les embouteillages. Le fait que les parents passent plus de temps avec leurs enfants est bénéfique pour le développement physique et psychologique de ces derniers ainsi que pour la société. Ce problème touche de manière disproportionnée les femmes, qui sont nombreuses à avoir dû choisir entre leur carrière et leur famille.

Avec un seul changement, les gouvernements fédéral et provinciaux peuvent faire plus pour la société que les milliards de dollars qu’ils continuent à dépenser pour résoudre les problèmes de réduction de la violence conjugale, des émissions de carbone, de l’itinérance ou de l’inabordabilité du logement.

La persistance de l’inflation pourrait avoir des conséquences imprévisibles, car le coût de la vie resterait élevé, ce qui rendrait plus difficile pour le citoyen moyen de mettre de l’argent de côté pour une mise de fonds ou de s’éloigner de la ville pour trouver un logement à prix abordable. Les propriétaires actuels pourraient être amenés à réduire leur surface ou à quitter la ville afin de rendre le logement plus abordable pour eux-mêmes et leur famille. Si le travail à distance ne se développe pas, moins de personnes pourront postuler pour un emploi en ville, ce qui réduira considérablement le nombre de candidats. 

Le gouvernement a dépensé plus de 4 milliards de dollars pour des initiatives nationales en matière de logement, qui n’ont pas produit les résultats escomptés. Le nombre de logements nécessaires pour atteindre les objectifs fixés pour le pays ne cesse d’augmenter, et la date de livraison de la solution ne cesse d’être repoussée. Les retards sont dus au fait que les impulsions politiques et économiques changent constamment, ce qui retarde la mise en œuvre d’une solution. Supposons que le gouvernement et l’industrie fassent du travail à distance le summum de l’équité en matière d’emploi, tout en offrant des incitations fiscales aux entreprises pour qu’elles rénovent et transforment des immeubles commerciaux en appartements résidentiels. Dans ce cas, nous pourrions assister à une forte augmentation de l’offre de logements.

Comme de plus en plus de Canadiens choisissent de travailler à domicile, les sociétés qui possèdent des immeubles commerciaux en centre-ville chercheraient à atténuer les pertes en les convertissant en appartements résidentiels, ce qui augmenterait l’offre de logements.  L’augmentation de l’offre de logements rendrait les habitations plus abordables à l’achat ou à la location. Les conjoints pourraient se permettre de quitter des relations conjugales abusives. Les femmes n’auraient plus à choisir entre leur carrière et leur famille, ce qui augmenterait l’offre de main-d’œuvre dont notre économie a besoin à long terme, à mesure que la population vieillit. L’augmentation du nombre de personnes travaillant à domicile et de celles qui peuvent se permettre de déménager en centre-ville dans les espaces résidentiels nouvellement aménagés aurait un effet marqué sur la réduction des émissions de carbone. À long terme, tout gouvernement qui s’engage dans cette voie gagnera probablement la confiance du public. Mais cela s’accompagnera de difficultés de croissance à court terme, comme c’est le cas pour tous changements!

En conclusion

En conclusion, on peut supposer qu’il existe de nombreuses solutions simples à certains des grands problèmes de la société. Il faut des esprits ouverts, prêts à aller à contre-courant de l’économie et de la société, pour que ces solutions deviennent réalité. Le régulateur bancaire fédéral et les autres facettes des mécanismes de contrôle des risques financiers du gouvernement peuvent continuer à se concentrer sur les problèmes dans leurs silos ou collaborer pour trouver des solutions extraordinairement simples à leurs problèmes combinés. Le gouvernement a de bonnes intentions lorsqu’il cherche à résoudre le problème de l’accessibilité au logement en rendant plus difficile l’obtention d’un prêt hypothécaire. Toutefois, la solution qu’il propose en restreignant davantage la souscription d’un prêt hypothécaire ne peut qu’aggraver la situation.

Le marché immobilier connaît peut-être une accalmie pour le moment, mais la pénurie d’offre de logements est un problème permanent et endémique. Au cours de l’année ou des deux années à venir, les Canadiens doivent s’attendre à ce que le marché immobilier renoue avec une forte demande. L’immigration sera rétablie et la réduction progressive de l’inflation fera à nouveau baisser les emprunts. Si votre objectif ultime est l’accession à la propriété, préparez votre demande et obtenez des conseils pour acheter bien avant le retour de la prochaine flambée du marché immobilier. Si vous souhaitez obtenir des conseils sur la marche à suivre, contactez les experts hypothécaires sans commission de nesto et bloquez votre taux dès aujourd’hui. Forte de plusieurs dizaines d’années d’expérience, notre équipe peut vous aider à naviguer sur ces marchés changeants et à trouver la meilleure solution pour vos besoins.

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