Se faire refuser un prêt hypothécaire peut donner l’impression d’un sérieux recul, mais ce n’est pas pour autant la fin de votre parcours vers la propriété. Même si ce type de refus est plutôt rare après avoir obtenu une préautorisation, il existe plusieurs façons de rebondir et d’aller chercher une approbation si vous vous retrouvez dans cette situation.

La première chose à faire, c’est de comprendre pourquoi votre demande a été refusée. Que ce soit à cause de votre cote de crédit, de vos dettes, de votre historique d’emploi ou du type de propriété, cerner la raison permet de bâtir une stratégie adaptée à votre réalité. Que vous révisiez vos finances ou que vous exploriez d’autres types de prêteurs, voici comment transformer un refus en seconde chance.

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Les grandes lignes

• Comprendre pourquoi votre demande a été refusée est un bon point de départ pour améliorer vos chances la prochaine fois.
• Vous pouvez renforcer votre dossier en augmentant votre mise de fonds ou en ajoutant un coemprunteur, au besoin, pour devenir plus attrayant aux yeux des prêteurs.
• Pensez à des options de prêt plus flexibles ou revoyez vos critères de recherche pour trouver une propriété qui convient à la fois à vos finances et aux exigences du prêteur.

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Pourquoi une demande de prêt hypothécaire est-elle refusée au Canada

L’approbation d’un prêt hypothécaire repose sur une combinaison de facteurs : votre situation financière personnelle, les caractéristiques de la propriété et le niveau de tolérance au risque du prêteur. Si un seul de ces éléments ne respecte pas les exigences, la demande peut être refusée.

Voici quelques raisons fréquentes pour lesquelles une demande peut être rejetée :

• Cote de crédit faible : Une cote plus basse peut indiquer un risque accru en raison de paiements manqués ou d’une utilisation élevée du crédit.
• Ratios d’endettement élevés : Si vos paiements mensuels dépassent les limites fixées par les prêteurs — généralement 39 % pour le ratio d’amortissement brut (ABD) ou 44 % pour le ratio d’amortissement total (ATD) dans le cas des prêts assurés ou assurables — vous pourriez ne pas être admissible.
• Échec au test de résistance hypothécaire : Si vous ne vous qualifiez pas selon le taux de référence (actuellement 5,25 %) ou votre taux contractuel majoré de 2 %, le prêt ne sera pas approuvé, même si vos paiements mensuels sont abordables. Cette règle vise à protéger les emprunteurs en s’assurant qu’ils peuvent continuer à rembourser leur prêt même en cas de hausse des taux.
• Emploi instable ou non traditionnel : Les revenus issus du travail autonome, saisonnier ou récent peuvent être jugés moins fiables, même s’ils sont élevés.
• Problèmes liés à la propriété : Une maison nécessitant d’importantes rénovations, présentant des problèmes de zonage, de l’amiante, du filage électrique désuet, de la plomberie Kitec, située en région éloignée ou évaluée à un prix inférieur à celui de vente peut être considérée comme risquée par les assureurs et prêteurs hypothécaires.

Que faire après un refus de prêt hypothécaire

Se faire refuser un prêt peut être décourageant, mais comprendre la cause du refus est la première étape pour corriger le tir. Si vous le demandez, le prêteur doit vous fournir une explication. Cette information vous aidera à savoir quoi corriger pour transformer ce refus en approbation.

Demander une explication au prêteur

Si votre demande a été rejetée, demandez directement au prêteur pourquoi, si ce n’est pas clairement indiqué dans la lettre de refus. Savoir si le refus est lié à votre dossier de crédit, à vos revenus, à vos documents ou à la propriété vous permet d’établir un plan clair.

Par exemple, si c’est la propriété qui pose problème, vous pourriez être approuvé pour une autre propriété avec le même prêteur. Si la raison est financière, vous pourrez cibler ce qu’il faut améliorer avant de présenter une nouvelle demande.

Vérifier votre dossier de crédit pour détecter des erreurs

Des erreurs peuvent survenir, et elles peuvent vous coûter cher. Si le refus est lié à votre historique de crédit, examinez votre dossier Equifax ou TransUnion attentivement. Repérez toute information erronée qui nuit à votre cote et corrigez-la rapidement. Corriger une inexactitude peut faire remonter votre cote en quelques semaines et améliorer votre profil d’emprunteur.

Réévaluer votre budget et vos dettes

Si votre niveau d’endettement est en cause, prenez le temps d’analyser votre situation financière globale. Rembourser des dettes à taux élevé, comme des cartes de crédit ou des prêts auto, peut améliorer vos ratios ABD et ATD. Envisagez de consolider certaines dettes ou de restructurer vos paiements pour alléger vos obligations mensuelles.

Si vous visiez un prix d’achat trop élevé, il pourrait être plus réaliste d’opter pour une propriété moins coûteuse et des paiements plus abordables. Cela peut vous permettre de respecter les seuils acceptables pour le prêteur.

À noter : Ouvrir ou fermer des comptes de crédit peut temporairement nuire à votre cote pendant environ six mois. Si possible, attendez que votre prêt soit approuvé pour apporter ce genre de changements. Évitez aussi de fermer un compte qui comporte encore un solde ou qui ne fait pas partie des conditions d’approbation.

Accumuler une mise de fonds plus élevée

Si vous devez combler l’écart entre l’évaluation de la propriété et le montant du prêt, une mise de fonds plus élevée peut faire toute la différence. Par exemple, si la maison est évaluée à un montant inférieur au prix payé, le prêt sera basé sur l’évaluation la plus basse. Vous devrez payer la différence vous-même pour obtenir le financement.

Une mise de fonds plus importante peut aussi améliorer votre capacité de remboursement, réduire vos mensualités, vous éviter d’avoir à payer une prime d’assurance prêt hypothécaire (si vous versez 20 % ou plus), et vous permettre d’allonger l’amortissement jusqu’à 30 ans. Tous ces facteurs peuvent augmenter vos chances d’obtenir l’approbation si le refus était lié à vos ratios d’endettement. Par contre, notez que les prêteurs abaissent souvent ces ratios lorsqu’il s’agit d’un prêt non assuré, ce qui exige un revenu plus élevé.

Trouver une autre propriété

Parfois, le problème ne vient pas de vous, mais de la propriété convoitée. Les prêteurs évaluent les risques en fonction de l’état, de l’emplacement et de la valeur estimée de l’habitation. Si la maison est en mauvais état, éloignée ou évaluée sous le prix d’achat, elle peut être jugée trop risquée. Choisir une autre propriété qui respecte les critères du prêteur et de l’assureur pourrait mener à une approbation, même si votre situation financière reste inchangée.

Si la maison convoitée se trouve dans une zone à risque d’inondation, le nombre de prêteurs prêts à financer pourrait être restreint, car les assurances contre les risques peuvent être limitées, coûteuses ou même impossibles à obtenir. Il est donc essentiel de faire vos recherches et de vous assurer que les lignes directrices du prêteur couvrent bien l’emplacement visé.

Autres options à envisager

Être refusé pour une hypothèque ne signifie pas qu’il n’existe aucune solution : il y a plusieurs pistes à explorer. Vous pouvez ajuster vos attentes, faire appel à un coemprunteur ou vous tourner vers des prêteurs alternatifs pour tenter de trouver une nouvelle voie vers la propriété.

Obtenir une approbation pour un montant moins élevé

Si le montant demandé dans votre demande initiale dépassait votre capacité financière actuelle, demander une somme moins élevée pourrait vous aider. Réduire votre prix d’achat cible ou augmenter votre mise de fonds peut rendre le montant du prêt plus accessible, améliorer vos ratios d’endettement et ainsi accroître vos chances d’approbation.

Ajouter un coemprunteur

Un coemprunteur (comme un cosignataire ou un garant) peut renforcer votre dossier, surtout si votre historique de crédit ou votre revenu ne suffisent pas. Cette personne devient légalement responsable du prêt si vous n’arrivez pas à payer, ce qui représente un engagement important, mais qui peut faire la différence entre une approbation et un refus.

Explorer les prêteurs alternatifs

Si une institution traditionnelle refuse votre demande, un prêteur alternatif pourrait accepter. Même si les taux et frais sont généralement plus élevés, et qu’une mise de fonds de 20 % ainsi qu’une stratégie de sortie sont requises pour passer ensuite à un prêt principal, ces prêteurs permettent à plusieurs emprunteurs ne répondant pas aux critères standards d’accéder à la propriété.

Certains acceptent aussi les profils suivants :

• Travailleurs autonomes au revenu complexe ou variable
• Revenu déclaré ou vérification par relevés bancaires
• Acheteurs ayant un dossier de crédit entaché
• Clients avec une grande valeur nette, mais peu de revenus déclarés

Attendre et renforcer votre dossier

Dans certains cas, la meilleure option consiste à mettre vos projets sur pause pour mieux repartir plus tard. Prenez le temps d’améliorer votre cote de crédit, d’économiser pour une mise de fonds plus élevée, de réduire vos dettes ou de bâtir un historique d’emploi plus stable. Même une période de 3 à 6 mois de planification financière ciblée peut améliorer vos chances d’approbation à votre prochaine demande.

Comment éviter un refus à l’avenir

Pour éviter un futur refus, il faut d’abord comprendre ce qui n’a pas fonctionné la première fois et prendre des mesures proactives pour éviter que cela ne se reproduise. Il existe des moyens concrets d’augmenter vos chances de réussite, notamment en obtenant une préqualification ou une préapprobation avant même de commencer votre recherche de propriété.

Obtenez une préqualification ou une préapprobation

Si vous avez présenté une demande sans être préqualifié ou préapprouvé et qu’elle a été refusée, ces étapes préliminaires pourraient vous être utiles. La préqualification hypothécaire est une évaluation informelle de votre revenu, emploi, dettes et épargne, qui permet d’estimer ce que vous pouvez vous permettre. Elle vous aide à établir un budget réaliste et à éviter les mauvaises surprises.

La préapprobation hypothécaire, quant à elle, est une évaluation approfondie de votre revenu, de vos dettes, de vos actifs et de votre dossier de crédit, incluant une vérification de crédit officielle. Elle donne un portrait plus précis du montant auquel vous pourriez avoir droit. Cette démarche tient aussi compte de la propriété visée pour déterminer si elle répond aux critères du prêteur. La plupart des prêteurs bloquent également votre taux pour les prêts à taux fixe, ou offrent un rabais par rapport au taux préférentiel sur le taux variable, pour une période de 90 à 120 jours lors d’une préapprobation.

Comprenez les exigences du test de résistance

Tous les prêteurs sous réglementation fédérale doivent appliquer un test de résistance obligatoire. Vous devez démontrer que vous pouvez assumer vos paiements au taux le plus élevé entre votre taux contractuel majoré de 2 % ou le taux de référence de la Banque du Canada. Cette règle vise à s’assurer que vous serez en mesure d’honorer vos paiements même en cas de hausse des taux d’intérêt, ce qui peut influencer votre capacité d’emprunt et vos chances d’approbation.

Si ce test représente votre principal obstacle, vous pourriez envisager un prêt auprès d’une coopérative de crédit sous réglementation provinciale, qui n’est pas tenue d’appliquer le test de résistance. Toutefois, ces prêts comportent généralement des taux d’intérêt plus élevés, en raison d’un risque de crédit accru.

Maintenez un revenu et un emploi stables

Les prêteurs recherchent une certaine stabilité dans votre parcours professionnel. Un emploi dans le même domaine ou chez le même employeur depuis au moins deux ans les rassure sur la constance de votre revenu. Des changements soudains de carrière, des périodes sans emploi ou un passage récent au travail autonome peuvent compromettre vos chances d’approbation.

Si vous êtes travailleur autonome, ou que vous touchez un revenu variable, prévoyez fournir plus de documents, comme vos déclarations de revenus des deux dernières années, vos avis de cotisation et/ou les états financiers de votre entreprise.

Foire aux questions (FAQ) sur les refus de demande hypothécaire

En conclusion

Essuyer un refus pour une hypothèque n’est jamais agréable, mais ce n’est pas une impasse. Comprendre les critères des prêteurs et avoir un plan d’action solide peut transformer ce revers temporaire en approbation future. Que ce soit en économisant davantage, en réduisant vos dettes, en cherchant une autre propriété, en ajustant vos attentes ou en changeant de prêteur, plusieurs options s’offrent à vous pour améliorer votre situation.

Pour des conseils personnalisés selon votre profil financier, discutez avec un expert hypothécaire de nesto. Nous vous aiderons à explorer toutes vos options afin que vous puissiez avancer avec confiance dans votre parcours vers l’achat d’une propriété.

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