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Avez-vous un prêt hypothécaire à taux variable? Vous risquez d'être suramortie.

Avez-vous un prêt hypothécaire à taux variable? Vous risquez d'être suramortie.

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Points saillants

  • Les hypothèques variables peuvent augmenter votre amortissement si votre paiement est statique.
  • De nombreuses augmentations du taux préférentiel peuvent amener de nombreuses personnes à atteindre leur taux de déclenchement.
  • Le taux de déclenchement est atteint lorsque la totalité de votre paiement hypothécaire est consacrée aux intérêts.
  • Le point de déclenchement se produit lorsque le solde de votre hypothèque dépasse le montant de votre hypothèque initiale.
  • Les prêts hypothécaires assurés ne peuvent être amortis sur plus de 40 ans.

La plupart des gens connaissent les deux types de prêts hypothécaires – fixes et variables. Ils comprennent les taux fixes comme ayant un paiement fixe, et les taux variables comme ayant un paiement flottant, mais ce n’est pas toujours vrai. Il existe en effet trois types d’hypothèques : une hypothèque à taux fixe et deux types d’hypothèques variables, l’un est appelé variable, et l’autre est appelé ajustable. La différence est que les hypothèques variables ont des paiements fixes sur un taux flottant provenant du taux préférentiel. En revanche, l’hypothèque à taux ajustable comporte un paiement variable basé sur le taux variable de la prime.

Les hausses de taux : Trop nombreux en succession rapide

Récemment, nous avons vu des titres de presse faisant état d’emprunteurs paniqués par le fait que leurs prêts hypothécaires à taux variable se rapprochent de leur taux de déclenchement. Les taux de déclenchement surviennent lorsqu’un versement hypothécaire ne couvre plus le remboursement du montant principal, la totalité du versement étant consacrée à la partie intérêts. Cet attribut appartient uniquement aux prêts hypothécaires à taux variable et n’a pas d’incidence sur les prêts hypothécaires à taux ajustable. 

Les prêts hypothécaires à taux ajustable actualisent le taux et le paiement de l’hypothèque chaque fois que le taux préférentiel fluctue. Ce paiement fluctuant réduit le solde de l’hypothèque au fil du temps. À l’inverse, les paiements sur l’hypothèque à taux variable restent fixes, tandis que le taux d’intérêt fluctue en même temps que le taux préférentiel. Cela augmente l’amortissement au lieu d’avoir l’effet inverse.

Lorsque les taux d’intérêt baissent ou restent stables, cela ne pose pas de problème puisque les versements sur le montant principal de l’hypothèque à taux variable sont effectués en temps voulu. Cependant, dans une période comme celle d’aujourd’hui, qui ne ressemble à aucune autre de mémoire récente, la hausse des taux d’intérêt a joué en faveur d’une préoccupation moins connue appelée le taux de déclenchement. Si vous avez contracté un prêt hypothécaire à taux variable entre avril 2020 et mars 2022, vous risquez de subir les effets des taux de déclenchement. Les taux de déclenchement peuvent vous obliger à rembourser un solde plus important que celui qui vous a été initialement prêté. 

Variable et ajustable : Même point de départ, résultats différents

Les emprunteurs qui versent une mise de fonds inférieure à 20 % sur leur prêt hypothécaire doivent souscrire une assurance prêt hypothécaire à ratio élevé auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement du prêt hypothécaire. Ces prêts hypothécaires sont connus sous le nom de prêts hypothécaires assurés. 

Comme cette assurance réduit le risque pour le prêteur, ce dernier peut offrir à l’emprunteur un rabais plus important sur le taux d’intérêt. Pendant les deux années comprises entre mars 2020 et mars 2022, alors que le taux préférentiel était tombé à 2,45 %, les clients ont obtenu des prêts hypothécaires assurés avec des rabais de 1 % à 1,20 % par rapport au taux préférentiel, ce qui correspond à des taux d’environ 1,40 % en moyenne.

Voyons comment un solde de 100 000 $ est affecté par les prêts hypothécaires à taux variable et à taux ajustable au cours de sa durée.

Date du changement du taux Taux de la banque – Rabais du prêteur = Taux du client Paiement mensuel (variable) Paiement mensuel (ajustable)
1er avril 2020 2.45 % – 1.05 % = 1.40 % 395.25 $ 395.25 $
2 mars 2022 2.70 % – 1.05 % = 1.65 % 395.25 $ 406.80 $
13 avril 2022 3.20 %- 1.05 % = 2.15 % 395.25 $ 430.43 $
1er juin 2022 3.70 % – 1.05 % = 2.65 % 395.25 $ 454.71 $
13 juillet 2022 4.70 % – 1.05 % = 3.65 % 395.25 $ 505.46 $
7 sept. 2022 5.45 % – 1.05 % = 4.40 % 395.25 $ 545.28 $
26 oct. 2022  5.95% – 1.05% = 4.90% 395.25 $ $575.93
7 Dec 2022 ? ? ?
Comparaison entre un taux ajustable et un taux variable au cours de leur première période de 5 ans sur un solde hypothécaire de 100 000 $ amorti sur 25 ans avec un taux initial de Prime moins 1,05 %. Les changements de taux et les dates correspondent aux changements de taux d’intérêt directeur de la Banque du Canada (BdC).

Comme le montre le tableau ci-dessus, l’amortissement du client dont le paiement a été ajusté n’a pas été affecté par l’augmentation des taux d’intérêt – son paiement ajusté a compensé tout changement, ce qui lui a permis d’économiser 28 ans sur la durée totale du remboursement de son prêt hypothécaire, ainsi que plus de 8 000 $ sur le total des intérêts payés/facturés pendant la durée de son prêt.

Le tableau ci-dessus peut être utilisé pour n’importe quel solde de votre prêt hypothécaire – en l’utilisant comme facteur de 100 000 $ ; cependant, les dates et les changements du taux préférentiel doivent correspondre à l’historique de votre propre prêt hypothécaire pour que les valeurs soient significatives pour votre propre situation hypothécaire.

En supposant que la date de début de votre hypothèque et le taux d’intérêt sont les mêmes, vous pouvez alors factoriser par n’importe quelle valeur. Par exemple, si votre solde initial est de 400 000 $, vous multipliez le paiement initial, le solde restant et le total des intérêts payés par un facteur de 4. Cependant, l’amortissement restant ne sera pas pris en compte et restera le même.

À quoi peut-on s’attendre de la Banque du Canada?

Il n’y a pas beaucoup d’experts financiers qui ont été capables de prédire avec un certain degré de certitude les délibérations de la BdC sur les taux. Chacun fait sa meilleure supposition et certains finissent par avoir raison. C’est pourquoi nous allons examiner l’impact du même solde de 100 000 $ sur quelques scénarios différents qui pourraient se réaliser ce mercredi 26 octobre.

Les scénarios ci-dessous examinent les modifications apportées à l’amortissement, au total des intérêts payés et au solde restant en cas d’augmentation de 25, 50, 75 ou 100 points de base (1 point de base équivaut à 0,01 %) par la Banque du Canada (BdC). Mais plus important encore, ils examinent le changement prévu du paiement hypothécaire mensuel pour les deux clients au moment du renouvellement.

Pourquoi cela est-il important? L’une des raisons pour lesquelles une personne opte pour un taux variable est de garder ses paiements statiques. C’est une bonne chose pour les clients qui achètent leur première maison afin d’économiser leurs liquidités au début de leur prêt hypothécaire et de pouvoir se concentrer sur leur épargne ou sur l’achat de meubles pour leur nouvelle maison. Dans le cas où la propriété en question est une location, l’avantage pour le client serait de maintenir le total des intérêts facturés aussi élevé que possible afin de pouvoir les déduire des revenus locatifs – ce qui laisse un revenu locatif réduit à imposer.

Scénario 1 – La Banque du Canada augmente les taux de 25 points de base

Type Variable Ajustable Différence
Intérêt à terme 19 943 $ 19 114 $ 829 $
Solde restant  96 228 $ 87 212 $ 9 016 $
Amortissement restant 61 ans, 11 mois 20 ans, 0 mois 41 ans, 11 mois
Paiement au renouvellement 616.60 $ 558.83 $ 57.77 $
Comparaison entre un taux ajustable et un taux variable sur sa première période de 5 ans pour un solde hypothécaire de 100 000 $ amorti sur 25 ans avec un taux de départ de Prime moins 1,05 %. Ces chiffres sont basés sur l’hypothèse qu’une augmentation de 0,25 % du taux préférentiel en octobre sera la dernière avant la fin du terme pour ce scénario en avril 2025. Les changements de taux et les dates correspondent aux changements de taux d’intérêt directeur de la Banque du Canada (BdC).

Dans ce scénario, le client a économisé plus de 41 ans et plus de 9 000 $ en paiements de capital sur la durée de 5 ans en optant pour un paiement fluctuant sur un taux ajustable par rapport à un paiement statique sur un taux variable.

Scénario 2 – La Banque du Canada augmente les taux de 50 points de base

Type Variable Ajustable Différence
Intérêt à terme 20 961 $ 20 022 $ 938 $
Solde restant  97 245 $ 87 489 $ 9 757 $
Amortissement restant 161 ans, 4 mois 20 ans, 0 mois 141 ans, 4 mois
Paiement au renouvellement 636.42 $ 572.57 $ 63.85 $
Comparaison entre un taux ajustable et un taux variable sur sa première période de 5 ans pour un solde hypothécaire de 100 000 $ amorti sur 25 ans avec un taux de départ de Prime moins 1,05 %. Ces chiffres sont basés sur l’hypothèse qu’une augmentation de 0,50 % du taux préférentiel en octobre sera la dernière avant la fin du terme pour ce scénario en avril 2025. Les changements de taux et les dates correspondent aux changements de taux d’intérêt directeur de la Banque du Canada (BdC).

Dans ce scénario, le client a économisé plus de 141 ans et plus de 9 000 $ en paiements de capital sur la durée de 5 ans en optant pour un paiement fluctuant sur un taux ajustable par rapport à un paiement statique sur un taux variable. Il n’est pas possible de savoir exactement combien d’années le client a économisé, car notre outil d’amortissement plafonne à 161 ans. À un moment donné, entre une augmentation de 25 et 50 points de base, le client atteint un amortissement de 161 ans.

Scénario 3 – La Banque du Canada augmente les taux de 75 points de base

Type Variable Ajustable Différence
Intérêt à terme 21 988 $  20,993 $ 1,055 $
Solde restant  98 273 $ 87,760 $ 10,513 $
Amortissement restant 161 ans, 4 mois 20 ans, 0 mois 141 ans, 4 mois
Paiement au renouvellement 656.73 $ 586.47 $ 70.26 $
Comparaison entre un taux ajustable et un taux variable sur sa première période de 5 ans pour un solde hypothécaire de 100 000 $ amorti sur 25 ans avec un taux de départ de Prime moins 1,05 %. Ces chiffres sont basés sur l’hypothèse qu’une augmentation de 0,75 % du taux préférentiel en octobre sera la dernière avant la fin du terme pour ce scénario en avril 2025. Les changements de taux et les dates correspondent aux changements de taux d’intérêt directeur de la Banque du Canada (BdC).

Dans ce scénario, le client a économisé plus de 141 ans et plus de 10 000 dollars de remboursement du capital sur une durée de 5 ans en optant pour un paiement fluctuant sur un taux ajustable par rapport à un paiement statique sur un taux variable. À un moment donné, entre 25 et 50 points de base, il n’est pas possible de savoir exactement combien d’années le client a économisé, car notre outil d’amortissement plafonne à 161 ans. 

Scénario 4 – La Banque du Canada augmente les taux de 100 points de base

Type Variable Ajustable Différence
Intérêt à terme 23 026 $ 21 846 $ 1 180 $
Solde restant  99 310 $ 88 025 $ 11 285 $
Amortissement restant 161 ans, 4 mois 20 ans, 0 mois 141 ans, 4 mois
Paiement au renouvellement 677.55 $ 600.55 $ 76.99 $
Comparaison entre un taux ajustable et un taux variable sur sa première période de 5 ans pour un solde hypothécaire de 100 000 $ amorti sur 25 ans avec un taux de départ de Prime moins 1,05 %. Ces chiffres sont basés sur l’hypothèse qu’une augmentation de 1 % du taux préférentiel en octobre sera la dernière avant la fin du terme pour ce scénario en avril 2025. Les changements de taux et les dates correspondent aux changements de taux d’intérêt directeur de la Banque du Canada (BdC).

Dans ce scénario, le client a économisé plus de 141 ans et plus de 11 000 $ en paiements de capital sur la durée de 5 ans en optant pour un paiement fluctuant sur un taux ajustable par rapport à un paiement statique sur un taux variable. À un moment donné, entre 25 et 50 points de base, il n’est pas possible de savoir exactement combien d’années le client a économisé, car notre outil d’amortissement plafonne à 161 ans. 

Il est également important de noter que le Bureau du surintendant des services financiers (BSSF), qui réglemente tous les prêteurs hypothécaires au Canada, a réaffirmé le 28 septembre que les assureurs par défaut qui assurent les prêts hypothécaires de premier ordre doivent maintenir un capital permettant un amortissement maximal de 40 ans sur ces prêts hypothécaires assurés

Ce changement limitera à un maximum de 40 ans la capitalisation sous forme d’amortissement lorsque les paiements de capital ne sont pas effectués sur les prêts hypothécaires assurés chez l’un des assureurs par défaut. Actuellement, nous avons trois assureurs par défaut au Canada, soit la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Sagen (GE aussi connu sous le nom de Genworth) et Canada Guaranty (CG). Cela signifie que vous ne pourrez pas dépasser plus de 40 ans et que vous n’atteindrez jamais un amortissement de 161 ans, comme le montrent nos scénarios ci-dessus.

Que faire si vous vous trouvez dans cette situation?

En général, les augmentations des taux d’intérêt ne sont pas aussi rapides. Habituellement, tout suramortissement d’un prêt hypothécaire s’équilibre au cours de la durée du prêt, à mesure que les taux baissent. Cependant, il n’y a pas de certitude dans la vie et cette fois-ci, tout est assez atypique avec nos marchés financiers, qui ont leurs propres préoccupations et des priorités divergentes.

Quelle que soit la voie que vous empruntez, au moment du renouvellement, votre prêt hypothécaire sera réajusté pour tenir compte des écarts éventuels et vous risquez de subir un choc de paiement. Comment cela se produira-t-il? L’amortissement restant et le solde plus élevé dû à un paiement statique devront être remboursés. Votre nouveau paiement sera basé sur le solde hypothécaire restant et sur un amortissement réduit par votre durée (dans ce cas, 5 ans).

Attendez-vous à payer des paiements plus élevés si les taux augmentent. Idéalement, vous avez peut-être effectué des remboursements anticipés sur votre prêt hypothécaire ou bénéficié d’une fréquence de paiement accélérée, ce qui contribuera à atténuer le choc global au moment du renouvellement. Si vous êtes à mi-parcours, vous pouvez renouveler votre prêt hypothécaire de façon anticipée à un taux fixe avec votre prêteur actuel – vous vous engagez à un taux plus élevé avec un paiement beaucoup plus élevé. Vous pourriez aussi chercher à savoir si un prêteur pourrait vous offrir un taux d’intérêt plus bas en renouvelant votre prêt – en tenant compte des coûts de transfert du prêt et de la pénalité de trois mois d’intérêts.

Si vous atteignez votre taux de déclenchement avant le renouvellement, votre prêteur réajustera votre paiement hypothécaire, de la même manière que pour le renouvellement, afin de rétablir l’équilibre de votre hypothèque. Le taux de déclenchement survient lorsqu’il n’y a plus de capital remboursé sur votre hypothèque – pour en arriver là, seuls les intérêts ont été remboursés pendant un certain temps alors que les taux augmentaient. À ce stade, vous pouvez soit augmenter votre paiement pour compenser, soit rembourser par anticipation le solde de votre prêt hypothécaire pour ramener l’amortissement à des niveaux acceptables (généralement moins de 40 ans).

Si vous atteignez un point où le solde dû sur votre prêt hypothécaire est supérieur au montant initial du prêt, vous avez atteint le seuil de déclenchement et il vous reste un nombre limité d’options. Le taux de déclenchement survient lorsqu’il n’y a plus de capital remboursé sur votre prêt hypothécaire – pour arriver à ce point, seuls les intérêts ont été remboursés pendant un certain temps en raison de l’augmentation des taux.

À ce stade, vous serez tenu de remettre votre hypothèque sur la bonne voie. Cela peut se faire de plusieurs façons, par exemple :

  • Remboursement anticipé du capital pour couvrir le solde gonflé du capital – cette option n’est pas envisageable pour tous les emprunteurs, à moins qu’ils ne disposent d’une épargne importante, ou bien…
  • Augmentation de votre paiement pour compenser le paiement supplémentaire sur le principal (nous parlons probablement de quelques centaines de dollars seulement à ce stade). 
  • Refinancer votre prêt hypothécaire pour augmenter votre amortissement.

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*Des conditions s’appliquent

Foire aux questions (FAQ)

Comment calculer mon taux de déclenchement?

Montant du paiement x nombre de paiements par an/solde dû x 100 = taux de déclenchement en %.

Ainsi, si votre paiement est de 1800 $ par quinzaine et que vous devez 580 000 $, votre taux de déclenchement sera de 8 %, calculé comme suit :

1 800 $ par paiement x 26 paiements aux deux semaines par an / solde dû de 580 000 $ x 100 = 8 %.

Quelles options sont offertes aux personnes qui atteignent leur taux de déclenchement?

  • Vous pouvez renouveler votre prêt hypothécaire en ajustant votre paiement pour qu’il soit conforme à la poursuite du remboursement de votre capital.
  • Vous pouvez rembourser votre capital et maintenir votre paiement au même niveau.
  • Vous pouvez rembourser votre prêt hypothécaire tout en augmentant votre paiement – en tirant parti des deux options, vous augmentez considérablement votre paiement ou votre épargne.

Quelles sont les options qui s’offrent aux personnes qui atteignent leur seuil de déclenchement?

  • Rembourser le montant principal
  • Augmenter votre paiement 
  • Refinancer votre maison si vous avez une valeur nette non réalisée (valeur nette piégée dans votre maison puisque vous avez renouvelé pour un prix beaucoup plus bas que la valeur réelle de votre maison).

Réflexions finales : Que peut faire nesto pour vous?

Vous êtes peut-être comme la plupart des Canadiens qui subissent l’inflation et ne sont pas en mesure de gérer facilement leurs finances – et encore moins de faire un paiement anticipé massif et non planifié sur votre hypothèque. C’est alors que la troisième option est la plus viable pour votre situation – le refinancement. 

Les refinancements se font généralement à un taux plus élevé car ils ne peuvent pas être assurés contre le défaut de paiement depuis 2016. Le risque de défaut est à la charge du prêteur et les taux sont donc plus élevés.

Comment nesto peut-il vous aider? Eh bien, nous avons certains des taux hypothécaires les plus bas disponibles, donc nous pouvons certainement vous aider à économiser plus de votre argent sur les coûts de portage d’intérêts. Vous pouvez parler à l’un de nos experts hypothécaires sans commission pour voir si le refinancement est la meilleure option pour vous.


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