Pour faire face à la hausse des taux d’intérêt, plusieurs Canadiens prolongent la durée de remboursement de leur prêt hypothécaire au-delà de 30 ans. Mais comment expliquer ce phénomène? Vous savez probablement qu’il existe deux types de prêts hypothécaires : le prêt à taux fixe et le prêt à taux variable. La plupart du temps, on suppose que les taux fixes sont assortis d’un versement fixe et que les taux variables sont assortis d’un versement variable, mais ce n’est pas toujours le cas. 

Il existe en fait trois types de prêts hypothécaires : le prêt hypothécaire à taux fixe et deux types de prêts hypothécaires à taux variable. L’un est appelé variable (VRM) et l’autre ajustable (ARM). Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux variable, les versements sont fixes sur la base d’un taux variable actualisé par rapport au taux préférentiel du prêteur. En revanche, le prêt hypothécaire à taux ajustable est assorti d’un versement variable basé sur le taux actualisé par rapport au taux préférentiel du prêteur.

Quand on parle de suramortissement ou d’amortissement négatif dans l’actualité, il s’agit de l’impact de la hausse des taux d’intérêt, qui affecte le temps nécessaire pour rembourser une hypothèque à taux variable avec des versements fixes. Ce billet se penche sur l’amortissement négatif et sur la réalité de l’hypothèque de 90 ans au Canada dont vous avez peut-être entendu parler dans les médias.

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Les grandes lignes

• Les hypothèques variables peuvent augmenter votre amortissement si votre versement est fixe.
• Plusieurs augmentations du taux préférentiel peuvent vous amener à atteindre votre taux de déclenchement.
• Le taux de déclenchement est atteint lorsque la totalité de votre versement hypothécaire est affectée à l’intérêt, et le seuil de déclenchement se produit lorsque votre solde hypothécaire dépasse le montant initial de votre hypothèque.

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Qu’est-ce qu’un amortissement négatif?

L’amortissement désigne la durée totale nécessaire pour rembourser votre prêt hypothécaire au moyen de versements échelonnés. La période d’amortissement maximale est généralement de 25 ans pour les hypothèques assurées et jusqu’à 30 ans pour les hypothèques non assurées. 

On parle d’amortissement négatif lorsque les détenteurs d’un prêt hypothécaire à taux variable (VRM) doivent rembourser un montant supérieur à celui qu’ils avaient prévu au départ. Cette extension est généralement due à la hausse des taux d’intérêt, lorsque le versement hypothécaire ne suffit plus à couvrir l’intérêt et le capital. Le montant impayé augmente le solde de l’hypothèque au lieu de diminuer comme il le devrait.  

Lorsque votre hypothèque est amortie de façon négative, la composante intérêt de votre versement hypothécaire dépasse le montant du versement fixe, ce qui fait que l’intérêt est reporté et ajouté au solde du capital. Au bout du compte, le solde augmente et vous devez plus que le montant initial du prêt. 

Cela signifie que le propriétaire est endetté pour une période plus longue et que le total de l’intérêt payé sur la durée du prêt hypothécaire augmente de manière significative.

Combien de Canadiens dépassent un délai de remboursement de 30 ans?

Royce Mendes, analyste chez Desjardins, a récemment estimé que plus de 20 % du portefeuille de prêts hypothécaires des six grandes banques canadiennes présentaient des périodes de remboursement supérieures à 30 ans au premier trimestre 2023. Une hausse significative par rapport aux quelque 2 % enregistrés il y a tout juste un an. 

Le dernier rapport de RBC Capital Markets estime que 260 milliards de dollars d’hypothèques variables ont des périodes d’amortissement supérieures à 35 ans, la majeure partie d’entre elles arrivant à échéance entre mi 2025 et 2026.  

La tendance croissante à l’amortissement négatif suscite l’inquiétude des experts financiers et des régulateurs quant aux risques associés à ces périodes de remboursement prolongées.

Hausse des taux : trop nombreuses et rapides

Nous avons récemment vu passer des grands titres à propos d’emprunteurs dont l’amortissement était rendu à 70, 80 ou 90 ans. Ces périodes d’amortissement ne sont pas pratiquées au Canada, pas même dans le secteur commercial, qui s’étend généralement jusqu’à 40 ans. Ces chiffres n’existent que temporairement sur papier, ce qui signifie qu’une fois que les emprunteurs ayant ces amortissements arrivent à échéance, ils doivent ramener l’amortissement à son échéancier d’origine. 

Par exemple, si vous avez commencé avec un amortissement de 25 ans et un terme de 5 ans, au moment du renouvellement, vous devrez ajuster vos versements pour ramener l’hypothèque à un amortissement de 20 ans. Bien que les prêteurs puissent offrir un sursis en accordant un délai pour revenir au calendrier d’amortissement initial, il est toujours dans l’intérêt de l’emprunteur de le faire le plus tôt possible afin d’économiser sur les frais d’intérêt.

Alors, comment ces emprunteurs se sont-ils retrouvés avec un prêt hypothécaire de 90 ans sur papier?

Les prêts hypothécaires à taux ajustable (ARM) modifient le taux d’intérêt et le versement de l’hypothèque en fonction de l’évolution du taux préférentiel du prêteur. Ce versement fluctuant réduit le solde du prêt hypothécaire au fil du temps, et vos versements hypothécaires s’ajustent, augmentant ou diminuant en conséquence. Ce type de prêt hypothécaire ne s’amortit jamais de manière excessive. 

À l’inverse, les versements d’un prêt hypothécaire à taux variable (VRM) restent fixes alors que le taux d’intérêt fluctue en fonction du taux préférentiel du prêteur. Ainsi, au lieu de voir les versements mensuels augmenter pour tenir compte des ajustements du taux d’intérêt, l’amortissement s’accroît. Ces types de prêts hypothécaires présentent un risque de suramortissement. 

Les taux d’intérêt en baisse ou stables ne posent pas de problème, car les versements sur le capital d’un prêt hypothécaire à taux variable sont effectués en temps voulu et dans leur intégralité. Toutefois, avec ce que l’on vit aujourd’hui, qui est sans précédent dans l’histoire récente, plusieurs prêts hypothécaires atteignent leur taux de déclenchement, un phénomène méconnu. 

Un taux de déclenchement est atteint lorsqu’un versement hypothécaire ne couvre plus le remboursement du capital et que l’intégralité du versement est affectée à la partie intérêt. Ce phénomène concerne uniquement les prêts hypothécaires à taux variable et n’a pas d’incidence sur les prêts hypothécaires à taux ajustable (ARM). 

Si vous avez contracté un prêt hypothécaire à taux variable entre avril 2020 et mars 2022, vous risquez d’atteindre votre taux de déclenchement en raison du resserrement des taux de la Banque du Canada visant à freiner les pressions inflationnistes. Le taux de déclenchement peut vous obliger à rembourser un solde beaucoup plus important que celui qui vous a été prêté à l’origine.

VRM et ARM : Même point de départ, résultats différents

Les emprunteurs qui versent une mise de fonds de moins de 20 % sur leur prêt hypothécaire doivent souscrire auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) une assurance contre le défaut de paiement d’un ratio élevé. Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement. Ces prêts hypothécaires sont connus sous le nom de prêts hypothécaires assurés.

Comme cette assurance réduit le risque pour le prêteur, celui-ci peut offrir à l’emprunteur un rabais plus important sur le taux d’intérêt. Pour les deux années comprises entre mars 2020 et mars 2022, alors que le taux préférentiel était tombé à 2,45 %, les clients réservaient des hypothèques assurées avec des réductions de 1 % à 1,20 % par rapport au taux préférentiel, portant en fait des taux autour de 1,40 % en moyenne chez nesto.

Voyons comment un solde de 100 000 $ est affecté par les hypothèques à taux variable (VRM) et à taux ajustable (ARM) depuis que les taux d’intérêt ont commencé à augmenter en 2022.

Date de modification du taux	Taux d’escompte – Escompte du prêteur = Taux du client	Versement mensuel VRM	Versement mensuel ARM	Différence (ajoutée au solde de l’hypothèque VRM)
1er avril 2020	2,45 % – 1,05 % = 1,40 %	395,25 $	395,25 $	0 $
2 mars 2022	2,70 % – 1,05 % = 1,65 %	395,25 $	407,92 $	12,67 $
13 avril 2022	3,20 %- 1,05 % = 2,15 %	395,25 $	431,12 $	35,87 $
1er juin 2022	3,70 % – 1,05 % = 2,65 %	395,25 $	455,98 $	60,73 $
13 juillet 2022	4,70 % – 1,05 % = 3,65 %	395,25 $	507,97 $	112,72 $
7 septembre 2022	5,45 % – 1,05 % = 4,40 %	395,25 $	548,92 $	153,67 $
26 octobre 2022	5,95 % – 1,05 % = 4,90 %	395,25 $	577,08 $	181,83 $
7 décembre 2022	6,45 % – 1,05 % = 5,40%	395,25 $	605,89 $	210,64 $
25 janvier 2023	6,70 % – 1,05 % = 5,65 %	395,25 $	620,53 $	225,28 $
7 juin 2023	6,95 % – 1,05 % = 5,90 %	395,25 $	635,30 $	240,05 $
12 juillet 2023	7,20 % – 1,05 % = 6,15 %	395,25 $	650,20 $	254,95 $

Le graphique ci-dessus montre que l’augmentation des taux d’intérêt n’a pas eu d’impact sur l’amortissement des ARM, car les versements ajustés ont compensé tout changement. En revanche, l’amortissement du VRM a commencé à s’inverser et à augmenter dès que les taux d’intérêt ont changé. La différence nécessaire pour couvrir la variation des taux d’intérêt sera ajoutée au solde du prêt hypothécaire chaque mois, ce qui fait que l’amortissement augmente au lieu de diminuer.

Que peut-on attendre de la Banque du Canada?

Peu d’experts financiers ont été en mesure de prédire avec exactitude les délibérations de la Banque du Canada sur les taux d’intérêt. Chacun fait sa meilleure hypothèse, et certains finissent par avoir raison. Comme nous ne pouvons pas affirmer avec une certitude absolue que la Banque du Canada a fini d’augmenter les taux d’intérêt, nous allons examiner l’impact sur un solde de 100 000 $ dans quelques scénarios où les taux d’intérêt continuent de grimper.

Les scénarios ci-dessous analysent l’évolution de l’amortissement, du total de l’intérêt payé et du solde restant en cas d’augmentation possible de 25, 50, 75 ou 100 points de base (1 point de base équivaut à 0,01 %) par la Banque du Canada (BoC) avant l’échéance du terme. Nous prenons comme point de départ le meilleur taux variable de 5 ans actuel de nesto, qui est de 5,95 %. Plus important encore, nous examinerons le changement attendu des versements mensuels du prêt hypothécaire au moment du renouvellement. 

Pourquoi est-ce important? Parmi les raisons pour lesquelles une personne obtient un VRM, il y a le fait que ses versements ne changent pas. C’est une bonne chose pour les clients qui achètent leur première propriété, car cela leur permet de gérer leur budget au début du prêt hypothécaire et de se concentrer sur la constitution d’une épargne ou sur l’achat de meubles pour leur nouvelle propriété.

De plus, de nombreux économistes estiment que les taux ont atteint leur maximum, ce qui permet aux emprunteurs de rembourser leur prêt hypothécaire plus rapidement si leur composante d’intérêt diminue alors que leur versement reste statique.

Dans le cas où la propriété en question est une propriété locative, l’avantage pour le client serait de maintenir le total de l’intérêt facturé aussi élevé que possible afin de le déduire des revenus locatifs, ce qui laisserait un revenu locatif réduit à imposer. En même temps, cela lui donne la possibilité de vendre sa propriété d’investissement si ses objectifs ou sa situation financière changent, tout en ne subissant qu’une pénalité d’intérêt de trois mois.

Scénario 1 – La Banque du Canada augmente ses taux de 25 points de base

Type	VRM	ARM	Différence
Intérêt à terme	29 738 $	29 583 $	155 $
Solde restant	91 263 $	90 188 $	1 075 $
Amortissement restant	21 ans et 6 mois	20 ans	1 an, 6 mois
Versement au renouvellement	664,41 $	656,58 $	7,83 $

Scénario 2 – La Banque du Canada augmente ses taux de 50 points de base

Type	VRM	ARM	Différence
Intérêt à terme	31 152 $	30 826 $	326 $
Solde restant	92 677 $	90 500 $	2 177 $
Amortissement restant	23 ans, 4 mois	20 ans	3 ans, 4 mois
Versement au renouvellement	688,25 $	672,09 $	16,16 $

Scénario 3 – La Banque du Canada augmente ses taux de 75 points de base

Type	VRM	ARM	Différence
Intérêt à terme	32 585 $	32 071 $	513 $
Solde restant	94 110 $	90 806 $	3 304 $
Amortissement restant	25 ans, 8 mois	20 ans	5 ans, 8 mois
Versement au renouvellement	712,78 $	687,76 $	25,02 $

Scénario 4 – La Banque du Canada augmente ses taux de 100 points de base

Type	VRM	ARM	Différence
Intérêt à terme	34 036 $	33 319 $	717 $
Solde restant	95 561 $	91 103 $	4 458 $
Amortissement restant	28 ans, 9 mois	20 ans	8 ans, 9 mois
Versement au renouvellement	738,02 $	703,59 $	34,43 $

Il est important de noter que le Bureau du surintendant des services financiers (BSIF), qui réglemente tous les prêteurs hypothécaires au Canada, a réaffirmé que les assureurs par défaut qui assurent des hypothèques de premier ordre doivent maintenir un capital permettant un amortissement maximal de 40 ans sur ces hypothèques assurées.  

Ce changement limitera la capitalisation sous forme d’amortissement à 40 ans lorsque les versements en capital ne sont pas effectués sur les hypothèques assurées. Actuellement, il existe trois assureurs par défaut au Canada : La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Sagen (GE, également connue sous le nom de Genworth) et Canada Guaranty (CG), qui assurent tous les prêts hypothécaires assurés au Canada.

Que pouvez-vous faire si vous vous trouvez dans cette situation?

En général, les taux d’intérêt n’augmentent pas aussi rapidement qu’au cours des deux dernières années. Habituellement, tout suramortissement d’un prêt hypothécaire s’équilibre au cours du terme, à mesure que les taux baissent.

Au moment du renouvellement, votre prêt hypothécaire sera réajusté pour tenir compte des écarts éventuels, et vous risquez de subir un choc au niveau des versements. Comment cela se produit-il? L’amortissement restant et le solde plus important résultant d’un versement statique devront être remboursés. Votre nouveau versement sera basé sur le solde de l’hypothèque et sur un amortissement réduit par votre terme (p. ex. 5 ans).

Attendez-vous à effectuer des versements plus élevés au moment du renouvellement si les taux augmentent. Idéalement, vous avez peut-être effectué des remboursements anticipés sur votre prêt hypothécaire ou bénéficié d’une fréquence de versement accélérée, ce qui contribuera à atténuer le choc global au moment du renouvellement. 

Si vous êtes au milieu de votre terme, vous pourriez renouveler votre prêt hypothécaire par anticipation pour obtenir un taux fixe auprès de votre prêteur actuel. Vous seriez alors bloqué à un taux plus élevé avec un versement beaucoup plus élevé, mais cela pourrait vous aider à éviter un choc de paiement à l’avenir. Vous pouvez également faire le tour des prêteurs pour voir si l’un d’entre eux peut vous offrir un taux d’intérêt plus bas, en tenant compte des frais de transfert de l’hypothèque et de la pénalité d’intérêt de trois mois.

Si vous atteignez le taux de déclenchement avant le renouvellement, votre prêteur réajustera votre versement hypothécaire, comme lors d’un renouvellement, afin de rétablir l’équilibre de votre hypothèque. Le taux de déclenchement est atteint lorsqu’aucun capital n’est remboursé sur votre prêt hypothécaire. Pour en arriver là, seul l’intérêt a été remboursé pendant un certain temps, à mesure que les taux augmentaient. 

Si le solde de votre hypothèque est supérieur au montant initial de l’hypothèque, vous avez atteint le seuil de déclenchement. Une fois ce point atteint, vos options sont limitées. Le seuil de déclenchement est atteint lorsqu’aucun capital n’est remboursé sur votre prêt hypothécaire. Pour atteindre ce point, vous devez avoir atteint votre taux de déclenchement, et seul l’intérêt a été remboursé pendant un certain temps à mesure que les taux augmentaient.

Lorsque vous atteignez votre taux de déclenchement, aucune action n’est nécessaire de votre part. Si vous voulez éviter d’atteindre votre seuil de déclenchement, vous pouvez soit augmenter votre versement pour compenser, soit rembourser par anticipation le solde de votre prêt hypothécaire pour ramener l’amortissement à des niveaux acceptables (généralement moins de 40 ans).

Les options dont vous disposez pour remettre votre prêt hypothécaire sur la bonne voie peuvent prendre diverses formes, telles que :

• Remboursement anticipé du capital pour couvrir l’augmentation du solde du capital. Cette option n’est envisageable pour certains emprunteurs que s’ils disposent d’une épargne importante.
• Augmenter votre versement pour compenser le paiement supplémentaire du principal (il ne s’agit probablement que de quelques centaines de dollars par mois à ce stade). 
• Refinancer votre prêt hypothécaire pour augmenter votre amortissement.

Foire aux questions (FAQ)

En conclusion

Comme beaucoup d’autres Canadiens, il se peut que vous soyez affecté par l’inflation et l’incapacité de gérer facilement vos finances, et encore moins d’effectuer un remboursement anticipé important et imprévu sur votre prêt hypothécaire. C’est alors qu’une troisième option, le refinancement, s’avère la plus viable pour votre situation. 

Depuis 2016, les refinancements sont généralement financés à un taux plus élevé, car ils ne peuvent pas faire l’objet d’une assurance contre le défaut de paiement. Le risque de défaut de paiement incombe au prêteur et, pour compenser ce risque, les refinancements hypothécaires s’accompagnent généralement de taux plus élevés.

Comment nesto peut-il vous aider? Nos taux hypothécaires sont parmi les plus bas du marché, ce qui vous permet d’économiser une plus grande partie de votre argent en frais d’intérêt. De plus, avec notre prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM), vous ne risquez pas d’amortissement négatif chez nesto. Contactez l’un de nos experts hypothécaires sans commission pour savoir si le refinancement est la meilleure option pour vous.

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