En 2022, le gouvernement fédéral a créé un nouveau compte d’épargne libre d’impôt conçu spécialement pour les acheteurs d’une première habitation au Canada. Ce compte combine les avantages du compte d’épargne libre d’impôt (CELI) et du régime enregistré d’épargne-retraite (REER), deux méthodes d’épargne populaires actuellement utilisées pour constituer une mise de fonds. À partir du 1er avril 2023, les acheteurs d’une première habitation pourront ouvrir un compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) ou, en anglais, First Home Savings Account (FHSA).

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Les grandes lignes

• Le nouveau CELIAPP permettra aux acheteurs potentiels de contribuer jusqu’à 40 000 $ – avec une limite annuelle de 8 000 $ – à consacrer à l’achat d’une première maison à partir de 2023
• Si l’acheteur fait partie d’un ménage, chaque personne qui investit dans l’achat d’une maison peut épargner dans son propre compte d’épargne-logement.
• Le CELI offre une déduction fiscale sur les cotisations, comme un REER, mais permet des retraits non imposables lors de l’achat d’une première maison, comme un CELI.

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Comment fonctionne le CELIAPP ou FHSA?

Le CELIAPP permet aux candidats à l’accession à la propriété de verser 8 000 $ par année, jusqu’à concurrence de 40 000 $ à vie, pour l’achat de leur première habitation. Les retraits et les revenus d’investissement sont exonérés d’impôt tant que les fonds sont utilisés pour l’achat d’une propriété. Autrement, ils bénéficieront d’un report d’impôt s’ils sont transférés dans un REER ou un FERR admissible.

Le CELIAPP combine les avantages des retraits exonérés d’impôt d’un compte d’épargne libre d’impôt (CELI) et des déductions d’impôt sur le revenu d’un régime enregistré d’épargne-retraite (REER). Le CELIAPP permet aux nouveaux acheteurs d’augmenter leurs droits de cotisation tout en réalisant des économies d’impôt et en offrant la possibilité de faire fructifier leurs placements à l’abri de l’impôt. 

Comme pour les comptes CELI et REER, vous pouvez utiliser le CELIAPP pour épargner des liquidités ou investir dans des FNB, des actions, des obligations, des fonds communs de placement et des CPG. Les fonds peuvent ensuite croître à l’abri de l’impôt, ce qui vous permet d’éviter l’impôt sur l’intérêt et les gains en capital tout en épargnant en vue de l’achat d’une propriété.

Qui a le droit d’ouvrir un CELIAPP / FHSA?

Pour être admissible à l’ouverture d’un CELIAPP, vous devez avoir l’âge de la majorité dans votre province et moins de 71 ans. Vous devez également résider au Canada et être considéré comme un acheteur d’une première habitation. 

Pour être considéré comme un premier acheteur de propriété et ouvrir un CELIAPP, vous devez remplir les conditions suivantes : 

• Vous n’avez à aucun moment au cours de l’année civile précédant l’ouverture du compte ou au cours des 4 années précédentes vécu dans une habitation en tant que lieu principal de résidence dont vous étiez propriétaire ou copropriétaire ou dont votre époux ou conjoint de fait (au moment de l’ouverture du compte) était propriétaire ou copropriétaire.

Pour être considéré comme un premier acheteur de propriété et retirer des fonds du CELIAPP, vous devez remplir les conditions suivantes :

• Vous n’avez, à aucun moment de l’année civile en cours avant le retrait (à l’exception des 30 jours précédant immédiatement le retrait) ni à aucun moment au cours des 4 années civiles précédentes, habité à titre de résidence principale une habitation dont vous étiez conjointement ou individuellement propriétaire.

Avantages du CELIAPP / FHSA

Voici les principaux avantages du CELIAPP :

• Cotisations annuelles jusqu’à 8 000 $, avec un plafond à vie de 40 000 $. 
• Vous pouvez avoir plus d’un CELIAPP, mais tous les comptes combinés ne peuvent pas dépasser les plafonds de cotisation annuels ou maximaux. 
• Les droits de cotisation non utilisés peuvent être reportés sur les années suivantes une fois que le compte est ouvert. 
• Les gains réalisés sur le compte sont exonérés d’impôt s’ils sont utilisés pour l’achat d’une propriété. 
• Vous pouvez déduire les cotisations versées au cours de l’année fiscale (remarque : contrairement à un REER, les cotisations versées au cours des 60 premiers jours de l’année ne sont pas déductibles de la déclaration de revenus de l’année précédente). 
• Si vous achetez avec votre conjoint, chaque personne peut utiliser son CELIAPP pour le versement de la mise de fonds. 
• Si vous décidez de ne pas acheter une propriété, vous pouvez transférer les fonds à un REER ou à un FERR en franchise d’impôt sans que cela affecte vos droits de cotisation. 
• Contrairement au régime d’accession à la propriété (RAP) d’un REER, les retraits du CELIAPP ne sont pas considérés comme un prêt et ne doivent pas être remboursés.

Inconvénients du CELIAPP / FHSA

Voici les principaux inconvénients du CELIAPP :

• Vous devez avoir atteint l’âge de la majorité dans votre province (18 ou 19 ans). 
• Vous devez être considéré comme acheteur d’une première propriété pour ouvrir un CELIAPP ou en retirer des fonds.
• Vous devez avoir un compte ouvert pour accumuler des droits de cotisation. 
• Vous êtes la seule personne à pouvoir cotiser à votre CELIAPP.
• Les retraits qui ne sont pas utilisés pour l’achat d’une propriété sont imposables à votre taux marginal d’imposition.
• Vous devez fermer le compte avant la fin de l’année qui suit l’année du premier retrait. (Si vous retirez des fonds pour la première fois pour l’achat d’une habitation en mai 2025, le compte doit être fermé au plus tard le 31 décembre 2026)
• Vous ne pouvez pas ouvrir un compte si vous avez 71 ans ou plus. 
• Vous devez fermer le compte après 15 ans ou lorsque vous atteignez 71 ans. 
• Vous devez être en mesure de verser des fonds supplémentaires sur le CELIAPP afin de bénéficier des avantages fiscaux de ce compte et de les utiliser pour l’achat d’une habitation.

Avantages du RAP pour le REER

Voici les principaux avantages du RAP :

• Il vous permet de retirer jusqu’à 60 000 $, avec un plafond annuel de cotisation basé sur 18 % de votre revenu brut imposable.
• Vous pouvez effectuer des retraits sur plusieurs comptes REER, à condition d’être propriétaire de chacun d’entre eux et de ne pas dépasser le plafond de 60 000 $. 
• Vous pouvez utiliser le RAP pour acheter ou construire une habitation admissible pour vous-même ou pour une personne handicapée apparentée. 
• Vous pouvez utiliser le RAP plus d’une fois si vous êtes considéré comme l’acheteur d’une première habitation dans le cadre du programme. 
• Vous disposez d’un délai de 2 ans avant de commencer à rembourser votre REER.
• Vous pouvez commencer à épargner dans votre REER dès que vous êtes considéré comme ayant l’âge légal de travailler dans votre province et que vous avez rempli votre première déclaration de revenus.

Inconvénients du RAP pour le REER

Voici les principaux inconvénients du RAP :

• Vous ne pouvez pas effectuer de retraits sur un REER immobilisé ou une pension de retraite. 
• Vous devez effectuer des remboursements annuels à votre REER pour rembourser le montant retiré, sinon il sera considéré comme un revenu imposable et imposé à votre taux marginal d’imposition. 
• Vous devez disposer de fonds supplémentaires pour cotiser à un compte REER afin de pouvoir les utiliser dans le cadre du RAP.

Lequel est le plus intéressant? Le Régime d’accession à la propriété (RAP) ou le Compte d’épargne libre d’impôt (CELIAPP)?

Les deux comptes ont leurs avantages et leurs inconvénients. Toutefois, le CELIAPP vous permet de retirer 5 000 $ de plus que le RAP sans avoir à rembourser le compte. Le CELIAP vous permet de cotiser jusqu’à 8 000 $ par année, montant qui est déductible d’impôt, ce qui fait de ce compte une excellente option pour ceux qui disposent de droits de cotisation à un REER beaucoup moins élevés.

Foire aux questions

En conclusion

Le CELIAPP constitue une occasion supplémentaire pour les acheteurs potentiels de les aider à épargner en vue de l’achat d’une première propriété. Avec les avantages combinés du REER et du CELI, ce nouveau compte offre aux acheteurs d’une première habitation un outil additionnel pour investir et épargner tout en réduisant l’impôt sur le revenu. 

Bien que ce compte soit idéal pour ceux qui peuvent mettre de côté des économies supplémentaires chaque mois, le CELIAPP ne garantit pas l’égalité des chances sur le marché pour tous les acheteurs potentiels d’une première habitation. Ceux qui peuvent tirer pleinement parti de ce compte et prendre des décisions d’investissement intelligentes peuvent finir par en bénéficier au détriment d’autres nouveaux acheteurs.

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