Un guide du processus de souscription
Points saillants
- La souscription d’un prêt hypothécaire est le processus d’évaluation du risque pour le prêteur en ce qui concerne l’emprunteur et la propriété.
- La souscription d’un prêt hypothécaire repose sur trois principes : la capacité, le crédit et les garanties, afin d’évaluer le risque avant d’approuver le prêt.
- Le marché actuel des acheteurs offre plus de sécurité aux prêteurs et aux emprunteurs grâce à la diligence raisonnable.
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Qu’est-ce que la souscription d’un prêt hypothécaire?
La souscription d’un prêt hypothécaire consiste à comprendre les risques associés aux prêts garantis, qui peuvent se présenter pour le prêteur s’il choisit de vous accorder un prêt hypothécaire sur une propriété particulière. Ces risques sont généralement évalués en plusieurs points, d’abord par le conseiller hypothécaire lorsqu’il confirme vos informations et votre historique de crédit pour vous accorder une préqualification, puis par le souscripteur ou le prêteur lorsqu’il vous accorde une préapprobation.
Une préqualification est une qualification basée sur les taux actuels et ne nécessite pas toujours une vérification approfondie par votre bureau de crédit. Cependant, une préapprobation est une qualification basée sur le taux que le prêteur est prêt à vous accorder sur la base d’une vérification rigoureuse de votre cote de crédit. Le contrôle souple est un score qui se base uniquement sur les trois dernières années de votre historique de crédit, tandis que le contrôle strict est un score (généralement le FICO) qui se base sur l’ensemble de votre historique de crédit. Lors d’une pré-approbation, le prêteur met de côté l’argent qu’il est prêt à verser pour votre achat. Cet argent sera basé sur un taux spécifique sur lequel votre prêt hypothécaire sera soumis à un taux de qualification.
D’une manière générale, une préapprobation est un processus plus long qu’une préqualification et qui a été évalué par le souscripteur, soit chez votre courtier, soit chez le prêteur dont vous souhaitez obtenir le prêt hypothécaire. Au stade de la préqualification et de la préapprobation, ce ne sont pas tous les prêteurs qui vous demanderont de vérifier votre mise de fonds ou de fournir un chèque annulé, car cela n’est pas nécessaire à ce stade.
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Que fait un souscripteur d’hypothèque?
Les souscripteurs de prêts hypothécaires évaluent le risque que vous et votre propriété représentez pour le prêteur. Ils l’évaluent de plusieurs façons – en examinant vos revenus, votre investissement/mise de fonds et vos documents d’identité. Ils consulteront également votre dossier de crédit pour vérifier votre capacité à payer vos dettes antérieures, ainsi que l’intégrité de votre cote de crédit, en fonction de divers facteurs. Ces facteurs peuvent inclure la durée de vos facilités de crédit et le montant que vous avez utilisé au fil du temps – afin d’évaluer votre capacité à les rembourser intégralement au fil du temps. Ces évaluations sont mieux connues sous le nom de diligence raisonnable en matière de souscription. Lorsque le souscripteur d’un prêt hypothécaire fait preuve de diligence raisonnable à l’égard de votre situation financière, il recherche les signaux d’alarme qui pourraient apparaître dans votre dossier de crédit, vos revenus et vos mises de fonds.
Signaux d’alarme du bureau de crédit
Les types de signaux d’alarme qui peuvent apparaître dans votre bureau de crédit sont notamment les suivants : un manque d’antécédents de crédit ou des paiements manqués sur des installations qui ont fait que le prêt est devenu un prêt non comptabilisé. Un prêt non comptabilisé est un prêt qui a manqué un paiement pendant 90 jours ou plus. 90 jours sont considérés comme un quart d’année au sens financier et comptable, ce qui signifie que le fait de ne pas effectuer un paiement pour ce prêt a plus d’impact car il est reporté dans les livres du prêteur et a également un impact important sur votre bureau de crédit.
Le courtier en prêts hypothécaires peut repérer cette situation dans votre dossier de crédit et vous poser des questions afin de comprendre les mesures que vous avez prises pour éviter cela à l’avenir, par exemple en effectuant des paiements minimums automatiques sur vos cartes de crédit ou vos lignes de crédit. Dans le cas du paiement d’un découvert, cela pourrait permettre de comprendre si vous vivez au-dessus de vos moyens – le courtier voudra mieux comprendre votre trésorerie et comment vous prévoyez de budgétiser une obligation importante telle qu’un prêt hypothécaire. Vous pouvez toujours utiliser votre historique d’épargne pour montrer votre capacité à long terme à gérer votre trésorerie.
L’absence d’antécédents ou de facilités de crédit peut être un signal d’alarme. Souvent, à l’âge adulte, d’autres personnes nous disent que le crédit n’est pas bon et nous décidons de reporter ou d’éviter d’obtenir une carte de crédit plus tôt. Cela peut nuire à l’intégrité de votre cote de crédit, car il est constitué d’une période plus courte ou de moins de comptes – ou même de comptes inutilisés pour lesquels il n’existe pas de véritable historique de crédit. Moins de deux facilités de crédit renouvelables, telles que des cartes de crédit ou des lignes de crédit, signifie que votre score n’est basé que sur une seule facilité et pourrait être considéré comme un risque pour le prêteur.
Le manque d’utilisation de vos facilités de crédit peut être une arme à double tranchant. D’une part, si vous êtes défavorable au crédit et que vous décidez de ne pas prendre une limite assez élevée pour gérer vos paiements, vous risquez d’utiliser trop de votre limite sur une base régulière – ce qui aura un impact négatif sur votre bureau de crédit. D’autre part, si vous avez trop de facilités de crédit renouvelables – comme des cartes de crédit et des lignes de crédit – cela peut être considéré comme risqué pour le prêteur, surtout si vous utilisez plus d’un tiers de votre limite, car vous pourriez prendre du retard à l’avenir avec des paiements croissants ou des obligations plus importantes que la possession d’une maison entraîne généralement.
Signaux d’alarme en matière de revenus
Les signaux d’alerte en matière de revenus sont liés à l’historique de vos revenus que vous fournissez sur la demande de prêt. Le souscripteur veut voir la faisabilité de vos revenus pour l’avenir. Il veut savoir si vos revenus ont augmenté progressivement au fil du temps, ou s’il y a eu une forte augmentation avant la demande de prêt. Si vous avez reçu des primes importantes, il veut voir si ce revenu supplémentaire peut être reproduit de manière continue. Si vous êtes un travailleur indépendant, le prêteur ou le souscripteur devra faire preuve d’une diligence raisonnable supplémentaire pour s’assurer qu’aucun impôt n’est dû à l’ARC. Le gouvernement a toujours la priorité sur les autres dettes, y compris les prêts hypothécaires. Les prêteurs et les souscripteurs doivent donc s’assurer que vous n’avez pas d’arriérés d’impôts pour les années précédentes.
Signaux d’alarme concernant la mise de fonds
Il est de bonne pratique pour le souscripteur et le prêteur d’examiner l’historique de trois mois de votre mise de fonds pour s’assurer que les économies/investissements ont été constitués sur une période de temps raisonnable ou par des augmentations importantes de vos gains d’investissement. Ce contrôle préalable est effectué en partie pour se conformer à la législation contre le blanchiment d’argent et pour confirmer que vous disposez bien de l’épargne nécessaire à l’achat de votre maison une fois les instructions envoyées à votre notaire après l’approbation.
Cette vérification et cette conformité sont effectuées pour établir également le caractère raisonnable de l’épargne par rapport aux revenus et le nombre d’années pendant lesquelles vous avez perçu des revenus de manière constante. En réalité, le prêteur a l’obligation légale de s’assurer que les fonds proviennent de sources légales et légitimes. Dans ce cas, légal signifie qu’ils ne proviennent pas de moyens frauduleux. Si vous avez reçu cet argent en cadeau, mais que vous n’en avez pas informé votre courtier, vous n’avez pas été totalement honnête dans le processus de demande. En cas d’incertitude, le prêteur peut demander des preuves plus longues, telles que 6 ou 12 mois d’historique de dépôt, ainsi que la preuve que l’argent provient d’une personne apparentée, conformément aux exigences du gouvernement fédéral.
Quelle est l’étape de la souscription dans le processus de prêt hypothécaire?
La souscription (des conditions générales) intervient généralement une fois que vous avez accepté une offre sur une propriété – ou dans le cas d’un renouvellement ou d’un refinancement – une fois que vous avez fourni tous les documents permettant de valider votre identité, vos revenus et votre crédit. Il s’agit d’une étape qui intervient généralement plus tard dans le processus d’achat d’une maison. Tout d’abord, vous serez préqualifié pour le montant du prêt que vous êtes en mesure d’honorer en fonction de vos ratios de service de la dette.
À l’étape de la préapprobation ou de la préqualification, vous ne serez pas tenu d’avoir une offre d’achat, mais plutôt d’être évalué pour le prêt maximal auquel vous pouvez prétendre en fonction du revenu et du passif courant qui composent votre situation financière actuelle. Une fois que votre offre d’achat a été acceptée par le vendeur, vous pouvez aller de l’avant et demander la souscription d’un prêt hypothécaire pour l’achat de la propriété en question. L’approbation que vous recevez est liée à cette propriété particulière. Si vous décidez de vous retirer et d’aller de l’avant avec une autre propriété, votre approbation peut devenir nulle et invalide.
Quels sont les 3 C de la souscription d’un prêt hypothécaire?
La souscription d’un prêt hypothécaire repose sur le principe des 3 C – capacité, crédit et garantie. Ces principes se superposent les uns aux autres pour créer une analyse de risque totale pour le prêteur sur votre situation financière.
Capacité
La capacité évalue votre aptitude à rembourser vos dettes en temps voulu – y compris le prêt hypothécaire et les obligations liées à la propriété telles que le chauffage, les frais de copropriété et les taxes foncières – ainsi que toute autre dette extérieure telle que les prêts automobiles/étudiants ou les paiements minimums basés sur les limites ou l’utilisation de votre crédit renouvelable. Le souscripteur examinera tous vos paiements réguliers et le paiement hypothécaire soumis à des contraintes en fonction du solde hypothécaire que vous devrez supporter. Il vérifiera vos ratios dette/revenu pour confirmer votre capacité.
La capacité est mesurée par le ratio des dettes de votre ménage, comme le paiement du prêt hypothécaire, les frais de chauffage, les taxes foncières et les frais de copropriété, le cas échéant. Les dettes du ménage par rapport à votre revenu sont connues sous le nom de l’amortissement brut de la dette (ABD) qui ne peut pas dépasser 32 % à 39 % selon le type de transaction, votre crédit et votre garantie. Lorsque vos dettes extérieures sont également prises en compte dans le ratio en plus de vos dettes ménagères, on parle de l’amortissement total de la dette (ATD), qui peut varier de 40 % à 44 % selon le type de transaction, votre crédit et vos garanties.
Il est important que vous ne mettiez pas en péril votre revenu de quelque façon que ce soit après avoir reçu votre approbation – surtout si la date de clôture est à plus long terme puisque le prêteur peut demander de confirmer votre revenu et votre crédit une fois de plus exactement 30 jours avant la date de clôture. La mise en péril peut prendre la forme d’un changement d’emploi ou d’un licenciement – ou simplement l’impossibilité d’obtenir un document de votre employeur en temps voulu.
Crédit
Les souscripteurs de prêts hypothécaires utilisent un rapport de crédit pour évaluer les antécédents de remboursement et le risque de défaillance, c’est-à-dire de non-paiement, du prêt. Ils tireront un rapport de crédit complet et examineront chacun des comptes et votre historique de remboursement pour évaluer l’intégrité de votre cote de crédit en fonction de la durée et de l’utilisation. Il examinera également la variété des comptes et votre capacité à les payer si vous obtenez un prêt hypothécaire avec un solde restant sur ces comptes. De bons antécédents en matière de crédit vous permettront de bénéficier de conditions favorables pour votre prêt hypothécaire. Il est impératif de ne pas demander de nouveau crédit, de fermer un crédit existant ou d’utiliser davantage votre crédit après votre approbation – jusqu’à ce que votre maison soit fermée. Une nouvelle facilité sur votre bureau de crédit peut faire perdre 50 points à votre cote de crédit. Toute modification de votre crédit ou de votre capacité peut compromettre l’approbation de votre prêt hypothécaire, même après son émission.
Collatéral
La garantie est une évaluation distincte qui est faite par rapport à la propriété. Le souscripteur du prêt hypothécaire veut examiner votre mise de fonds par rapport à la valeur de la propriété – la valeur la plus basse entre la valeur estimée et le prix d’achat – ce qui est calculé et connu sous le nom de ratio prêt/valeur (RPV). Le ratio prêt/valeur évalue le risque que vous représentez pour le prêteur en fonction de votre mise de fonds. Comme cette mesure est basée sur la valeur de la propriété – la propriété en tant que garantie aura le plus grand impact sur ce risque.
Il est important de noter que même après le processus d’approbation, votre prêt hypothécaire peut être assorti d’une condition visant à confirmer l’évaluation et la qualité de la propriété. Cette condition peut retarder le processus d’approbation – dans certains cas, elle peut même le compromettre complètement si l’évaluation revient beaucoup plus basse et que vous ne pouvez pas compenser la différence par un acompte supplémentaire, ou si la propriété présente des défauts.
Il existe une multitude de défauts qui apparaissent dans le processus d’évaluation, comme la présence de moisissures ou d’amiante. Dans ce cas, le prêteur peut vous demander d’y remédier comme condition d’approbation avant de débloquer les fonds hypothécaires à votre avocat. Un câblage de type Knob & Tube, une plomberie de type Kitec ou un toit en mauvais état sont des moyens sûrs pour le prêteur de conditionner votre approbation à la réparation de ces éléments avant qu’une approbation ferme ne vous soit délivrée. Prendre le temps de remplir un rapport d’inspection de la maison avec un professionnel est un exercice très utile car il mettra en lumière les coûts impliqués dans la mise à jour de la maison, ainsi que l’atténuation du prix de la maison en fonction des réparations nécessaires.
Faire des offres sur des propriétés qui ont été utilisées à des fins illégales, telles que la culture de plantes ou l’absence d’un solde sain dans le fonds de réserve pour les condominiums, peut, une fois révélé, annuler complètement votre approbation. Dans ce cas, il est important de faire preuve de diligence raisonnable en trouvant un agent immobilier réputé et compétent qui prend le temps de s’assurer que la propriété qu’il vous présente n’a pas été utilisée pour une activité illégale dans le passé. Le fait de trouver un courtier dès le début lui donnera le temps d’examiner le fonds de réserve avant que vous ne renonciez à vos conditions de financement (également connu sous le nom d’avis d’exécution). Dans ce cas, les conditions de financement ne sont pas seulement votre financement mais aussi le financement de la propriété.
Foire aux questions
Combien de temps faut-il à un souscripteur pour approuver un prêt hypothécaire?
Il faut compter entre 5 et 10 jours pour qu’un preneur d’assurance évalue votre demande de prêt hypothécaire. Cependant, si votre approbation est assortie de conditions, comme la nécessité de procéder à une inspection ou à une évaluation du logement, cela peut entraîner des retards. D’autres retards peuvent survenir si votre approbation est soumise à de nouvelles conditions pour vous donner le temps de régler les problèmes liés à la maison avant d’obtenir l’approbation finale. Une approbation complète de votre prêt hypothécaire prend généralement environ 25 jours si des conditions doivent être remplies ou si une évaluation est requise.
Un prêt hypothécaire peut-il tomber à l’eau pendant la souscription?
L’approbation d’un prêt hypothécaire peut être annulée ultérieurement pour diverses raisons, qui dépendent principalement de la capacité, du crédit ou des garanties. Les raisons les plus probables peuvent être la perte ou le changement de votre emploi. De nouvelles facilités sur votre bureau de crédit, une fois le prêt financé, peuvent enlever jusqu’à 50 points de votre score de crédit – car elles auront également un impact sur votre capacité. Des évaluations insuffisantes, pour lesquelles vous ne pouvez pas compenser la différence par un acompte plus important provenant de vos économies, ou la révélation que la propriété a été utilisée pour une activité illégale sont les moyens les plus simples de perdre en raison de problèmes liés à votre garantie. Il est conseillé d’obtenir des conseils professionnels sur la propriété par l’intermédiaire de votre agent immobilier, et de faire appel à un avocat dès le début du processus si vous achetez un appartement en copropriété.
Réflexions finales
Les souscripteurs de prêts hypothécaires peuvent prendre 5 à 10 jours pour souscrire votre prêt hypothécaire ; cependant, en raison de toute condition supplémentaire liée à l’approbation du prêt, l’ensemble du processus peut prendre jusqu’à 25 jours. Il est conseillé de s’assurer que vous disposez de suffisamment de temps pour effectuer toutes les vérifications nécessaires à l’approbation de votre prêt.
L’aspect positif de l’environnement actuel est que le marché est devenu un marché d’acheteurs. Cela signifie que vous avez le temps et la capacité de manœuvrer dans le processus d’achat – en prenant votre temps pour trouver un agent immobilier et examiner les détails de la propriété avant de faire des offres.
En engageant dès le début un agent immobilier compétent et expérimenté, un inspecteur de maison professionnel et un avocat, vous bénéficierez du soutien professionnel dont vous avez besoin pour acheter une maison – le plus gros investissement de votre vie en ce moment.
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