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Un guide du processus de souscription

Un guide du processus de souscription
Écrit par
  • Tvine
| Nov 4, 2022
Révisé, Juil 4, 2024
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Table des matières

    La souscription est une étape cruciale du processus d’approbation d’un prêt hypothécaire qui consiste pour un souscripteur à évaluer votre situation financière et à déterminer si vous êtes admissible à un prêt. Le souscripteur évalue des facteurs comme votre solvabilité, la stabilité de vos revenus, le montant de la mise de fonds et la valeur d’évaluation de la propriété; en général, il s’agit de la dernière étape du processus hypothécaire avant l’approbation du prêt. Dans cet article, nous vous présentons le processus de souscription, les problèmes qui peuvent survenir à cette occasion et la manière dont vous pouvez y remédier avant de demander un prêt hypothécaire.


    Les grandes lignes

    • La souscription d’un prêt hypothécaire est le processus d’évaluation du risque pour le prêteur en ce qui concerne l’emprunteur et le bien immobilier.
    • Le souscripteur hypothécaire analysera divers aspects de votre profil financier, notamment vos antécédents en matière de crédit, la stabilité de vos revenus, votre mise de fonds et la valeur d’évaluation de la propriété.
    • La souscription hypothécaire s’appuie sur trois principes pour évaluer le risque avant de donner son accord sur le prêt : la capacité, le crédit et la garantie.

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    Qu’est-ce que la souscription?

    La souscription est une étape cruciale du processus d’approbation d’un prêt hypothécaire. Elle consiste à évaluer votre situation financière, votre solvabilité et la propriété que vous souhaitez acheter. Le souscripteur hypothécaire est chargé d’évaluer votre demande et de déterminer si vous répondez aux critères du prêteur pour l’approbation du prêt. Il joue un rôle crucial en veillant à ce que le risque du prêteur soit réduit au minimum et que la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt soit satisfaisante.

    Au cours du processus de souscription, le souscripteur hypothécaire analyse divers aspects de votre profil financier, notamment vos antécédents en matière de crédit, la stabilité de vos revenus, le montant de votre mise de fonds et la valeur d’évaluation de la propriété. Pendant que votre prêteur s’occupe de ce processus, il peut vous demander de fournir des documents supplémentaires ou de répondre à des questions spécifiques sur votre profil, afin de s’assurer que vous avez les moyens d’acheter votre habitation et de la rembourser.

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    Que fait un souscripteur d’hypothèque?

    Les souscripteurs de prêts hypothécaires évaluent le risque que vous et votre propriété représentez pour le prêteur. Ils l’évaluent de plusieurs façons – en examinant vos revenus, votre investissement/mise de fonds et vos documents d’identité. Ils consulteront également votre dossier de crédit pour vérifier votre capacité à payer vos dettes antérieures, ainsi que l’intégrité de votre cote de crédit, en fonction de divers facteurs. Ces facteurs peuvent inclure la durée de vos facilités de crédit et le montant que vous avez utilisé au fil du temps – afin d’évaluer votre capacité à les rembourser intégralement au fil du temps. Ces évaluations sont mieux connues sous le nom de diligence raisonnable en matière de souscription. Lorsque le souscripteur d’un prêt hypothécaire fait preuve de diligence raisonnable à l’égard de votre situation financière, il recherche les signaux d’alarme qui pourraient apparaître dans votre dossier de crédit, vos revenus et vos mises de fonds.

    Les signaux d’alerte les plus courants relevés par les souscripteurs

    Au cours du processus de souscription, les souscripteurs de prêts hypothécaires recherchent des signaux d’alerte spécifiques qui peuvent indiquer un risque plus élevé de défaut de paiement ou de problèmes de remboursement du prêt. Connaître ces signaux d’alerte potentiels peut vous aider à vous préparer et à répondre à vos préoccupations avant de demander un prêt hypothécaire.

    Signaux d’alerte des agences d’évaluation du crédit

    L’un des principaux éléments examinés par les souscripteurs est votre historique de crédit. Ils examinent votre cote de crédit, vos habitudes de paiement et vos dettes en cours. Plusieurs signaux d’alerte peuvent inquiéter les souscripteurs :

    Une faible cote de crédit : Une faible cote de crédit indique que l’emprunteur présente un risque plus élevé et peut conduire à un refus de prêt ou à des taux d’intérêt plus élevés. De même, l’absence d’antécédents en matière de crédit peut avoir un impact similaire, même si votre cote de crédit est décente.

    Paiements en retard : Des retards de paiement répétés soulèvent des inquiétudes quant à votre capacité à respecter vos obligations financières. Des éléments comme un prêt non régularisé (paiements manqués pendant 90 jours ou plus) auront un impact sérieux sur votre dossier de crédit. 

    Utilisation des cartes de crédit : Un taux d’utilisation élevé, où les soldes de vos cartes de crédit sont proches de la limite de crédit, ou des paiements à découvert peuvent avoir un impact négatif sur votre solvabilité, car ils peuvent indiquer au prêteur que vous vivez au-dessus de vos moyens. D’un autre côté, un manque d’utilisation peut également être un problème; si vous avez moins de deux facilités de crédit renouvelables, votre cote sera basée sur une seule facilité et vous pourrez être considéré comme un risque pour le prêteur.

    Signaux d’alerte en matière de revenus

    La stabilité des revenus est un facteur essentiel de la souscription. Les souscripteurs évaluent vos revenus pour s’assurer que vous avez les moyens financiers d’effectuer les versements hypothécaires. Voici quelques signaux d’alarme liés aux revenus que les souscripteurs recherchent :

    Revenu instable : Des changements d’emploi fréquents ou des périodes d’inactivité peuvent susciter des inquiétudes quant à la stabilité de vos revenus.

    Travail autonome : Si vous êtes travailleur autonome, les souscripteurs examinent attentivement les documents relatifs à vos revenus, y compris les déclarations de revenus et les déclarations de bénéfices et de pertes. Toutefois, comme dans le cas précédent, des inquiétudes peuvent surgir si votre revenu est jugé instable.

    Revenu insuffisant : Si vos revenus ne sont pas suffisants pour couvrir vos versements hypothécaires, le prêt peut vous être refusé. Cette question est toutefois généralement soulevée avant le processus de souscription.

    Signaux d’alerte concernant la mise de fonds

    La mise de fonds joue un rôle important dans le processus de souscription. Les souscripteurs évaluent le montant et la source de votre mise de fonds. Voici quelques signaux d’alerte potentiels concernant la mise de fonds :

    L’historique de la mise de fonds : Le souscripteur et le prêteur ont intérêt à examiner l’historique des trois mois de votre mise de fonds pour s’assurer que l’épargne ou les investissements ont été constitués sur une période raisonnable ou par le biais d’augmentations importantes de vos gains d’investissement. Ce contrôle préalable est effectué en partie pour se conformer à la législation contre le blanchiment d’argent et pour confirmer que vous disposez effectivement de l’épargne nécessaire à l’achat de votre propriété.

    Source de la mise de fonds : Le prêteur a l’obligation légale de s’assurer que les fonds proviennent de sources légales et légitimes. Si vous avez reçu une mise de fonds, vous devez en informer votre courtier à l’avance. En cas d’incertitude, le prêteur peut demander une preuve plus longue, comme un historique des dépôts sur 6 ou 12 mois, ainsi qu’une preuve que l’argent provient d’une personne apparentée, conformément aux exigences du gouvernement fédéral.

    Mise de fonds empruntée : L’utilisation de fonds empruntés pour la mise de fonds peut inquiéter les souscripteurs, car cela indique un endettement supplémentaire.

    Ce qui est analysé au cours du processus de souscription

    Au cours du processus de souscription, le preneur d’hypothèque analyse plusieurs facteurs clés pour déterminer votre admissibilité au prêt. Ces facteurs sont les suivants :

    Le revenu : Le souscripteur examine les documents relatifs à vos revenus, comme les preuves de revenus et les déclarations d’impôts. Il évalue la stabilité, la cohérence et la suffisance de vos revenus pour couvrir les versements hypothécaires. Le souscripteur prend également en compte toute source de revenu supplémentaire, comme les revenus locatifs ou les investissements.

    Dossier de crédit : Le souscripteur examine minutieusement vos antécédents en matière de crédit. Il examine votre cote de crédit, vos habitudes de paiement, vos dettes en cours et toute marque d’inquiétude figurant dans votre dossier de crédit. Un historique de crédit positif démontre votre capacité à gérer le crédit de manière responsable.

    Évaluation : Le souscripteur évalue le rapport d’évaluation de la propriété pour s’assurer qu’il répond aux directives du prêteur. Il évalue la valeur de la propriété, son état et sa qualité marchande. Un rapport d’évaluation favorable est essentiel pour l’approbation du prêt.

    Actifs : Le souscripteur examine les documents relatifs à vos actifs, y compris les relevés bancaires, les comptes d’investissement et l’épargne-retraite. Ils évaluent la disponibilité des fonds pour la mise de fonds, les frais de clôture et les réserves. Des actifs suffisants peuvent renforcer votre demande de prêt.

    Quelle est l’étape de la souscription dans le processus de prêt hypothécaire?

    La souscription (des conditions) intervient généralement une fois que votre offre d’achat sur une propriété a été acceptée – ou dans le cas d’un renouvellement ou d’un refinancement – une fois que vous avez fourni tous les documents permettant de valider votre identité, vos revenus et votre solvabilité. Il s’agit d’une étape qui intervient généralement plus tard dans le processus d’achat d’une propriété.

    Avant le processus de souscription, vous devrez d’abord vous préqualifier pour le montant du prêt que vous êtes en mesure de rembourser sur la base de vos ratios d’endettement. Au stade de la préapprobation ou de la préqualification, il ne vous sera pas demandé d’acheter, mais plutôt d’évaluer le montant maximum du prêt auquel vous êtes admissible sur la base de vos revenus et de vos dettes qui constituent votre situation financière actuelle. Une fois que votre offre d’achat a été acceptée par le vendeur, vous pouvez procéder à la souscription d’un prêt hypothécaire pour l’achat de la propriété en question. L’approbation que vous recevez est liée à cette propriété en particulier, donc si vous décidez de vous retirer et d’aller de l’avant avec une autre propriété, votre approbation pourrait être annulée.

    Quels sont les 3 C de la souscription d’un prêt hypothécaire?

    La souscription d’un prêt hypothécaire repose sur le principe des 3 C – capacité, crédit et garantie. Ces principes se superposent les uns aux autres pour créer une analyse de risque totale pour le prêteur sur votre situation financière. 

    Capacité

    La capacité évalue votre aptitude à rembourser vos dettes en temps voulu – y compris le prêt hypothécaire et les obligations liées à la propriété telles que le chauffage, les frais de copropriété et les taxes foncières – ainsi que toute autre dette extérieure telle que les prêts automobiles/étudiants ou les paiements minimums basés sur les limites ou l’utilisation de votre crédit renouvelable. Le souscripteur examinera tous vos paiements réguliers et le paiement hypothécaire soumis à des contraintes en fonction du solde hypothécaire que vous devrez supporter. Il vérifiera vos ratios dette/revenu pour confirmer votre capacité.

    La capacité est mesurée par le ratio des dettes de votre ménage, comme le paiement du prêt hypothécaire, les frais de chauffage, les taxes foncières et les frais de copropriété, le cas échéant. Les dettes du ménage par rapport à votre revenu sont connues sous le nom de l’amortissement brut de la dette (ABD) qui ne peut pas dépasser 32 % à 39 % selon le type de transaction, votre crédit et votre garantie. Lorsque vos dettes extérieures sont également prises en compte dans le ratio en plus de vos dettes ménagères, on parle de l’amortissement total de la dette (ATD), qui peut varier de 40 % à 44 % selon le type de transaction, votre crédit et vos garanties.

    Il est important que vous ne mettiez pas en péril votre revenu de quelque façon que ce soit après avoir reçu votre approbation – surtout si la date de clôture est à plus long terme puisque le prêteur peut demander de confirmer votre revenu et votre crédit une fois de plus exactement 30 jours avant la date de clôture. La mise en péril peut prendre la forme d’un changement d’emploi ou d’un licenciement – ou simplement l’impossibilité d’obtenir un document de votre employeur en temps voulu.

    Crédit

    Les souscripteurs de prêts hypothécaires utilisent un rapport de crédit pour évaluer les antécédents de remboursement et le risque de défaillance, c’est-à-dire de non-paiement, du prêt. Ils tireront un rapport de crédit complet et examineront chacun des comptes et votre historique de remboursement pour évaluer l’intégrité de votre cote de crédit en fonction de la durée et de l’utilisation. Il examinera également la variété des comptes et votre capacité à les payer si vous obtenez un prêt hypothécaire avec un solde restant sur ces comptes. De bons antécédents en matière de crédit vous permettront de bénéficier de conditions favorables pour votre prêt hypothécaire. Il est impératif de ne pas demander de nouveau crédit, de fermer un crédit existant ou d’utiliser davantage votre crédit après votre approbation – jusqu’à ce que votre maison soit fermée. Une nouvelle facilité sur votre bureau de crédit peut faire perdre 50 points à votre cote de crédit. Toute modification de votre crédit ou de votre capacité peut compromettre l’approbation de votre prêt hypothécaire, même après son émission.

    Collatéral

    La garantie est une évaluation distincte qui est faite par rapport à la propriété. Le souscripteur du prêt hypothécaire veut examiner votre mise de fonds par rapport à la valeur de la propriété – la valeur la plus basse entre la valeur estimée et le prix d’achat – ce qui est calculé et connu sous le nom de ratio prêt/valeur (RPV). Le ratio prêt/valeur évalue le risque que vous représentez pour le prêteur en fonction de votre mise de fonds. Comme cette mesure est basée sur la valeur de la propriété – la propriété en tant que garantie aura le plus grand impact sur ce risque.

    Il est important de noter que même après le processus d’approbation, votre prêt hypothécaire peut être assorti d’une condition visant à confirmer l’évaluation et la qualité de la propriété. Cette condition peut retarder le processus d’approbation – dans certains cas, elle peut même le compromettre complètement si l’évaluation revient beaucoup plus basse et que vous ne pouvez pas compenser la différence par un acompte supplémentaire, ou si la propriété présente des défauts.

    Il existe une multitude de défauts qui apparaissent dans le processus d’évaluation, comme la présence de moisissures ou d’amiante. Dans ce cas, le prêteur peut vous demander d’y remédier comme condition d’approbation avant de débloquer les fonds hypothécaires à votre avocat. Un câblage de type Knob & Tube, une plomberie de type Kitec ou un toit en mauvais état sont des moyens sûrs pour le prêteur de conditionner votre approbation à la réparation de ces éléments avant qu’une approbation ferme ne vous soit délivrée. Prendre le temps de remplir un rapport d’inspection de la maison avec un professionnel est un exercice très utile car il mettra en lumière les coûts impliqués dans la mise à jour de la maison, ainsi que l’atténuation du prix de la maison en fonction des réparations nécessaires.

    Faire des offres sur des propriétés qui ont été utilisées à des fins illégales, telles que la culture de plantes ou l’absence d’un solde sain dans le fonds de réserve pour les condominiums, peut, une fois révélé, annuler complètement votre approbation. Dans ce cas, il est important de faire preuve de diligence raisonnable en trouvant un agent immobilier réputé et compétent qui prend le temps de s’assurer que la propriété qu’il vous présente n’a pas été utilisée pour une activité illégale dans le passé. Le fait de trouver un courtier dès le début lui donnera le temps d’examiner le fonds de réserve avant que vous ne renonciez à vos conditions de financement (également connu sous le nom d’avis d’exécution). Dans ce cas, les conditions de financement ne sont pas seulement votre financement mais aussi le financement de la propriété.

    Foire aux questions

    Combien de temps faut-il à un souscripteur pour approuver un prêt hypothécaire?

    Le processus de souscription d’un prêt hypothécaire peut prendre entre 24 et 72 heures au Canada, mais ce délai dépend essentiellement du prêteur. Si votre approbation est assortie de conditions, comme la nécessité de procéder à une inspection ou à une évaluation de la propriété, il peut y avoir des retards. D’autres retards peuvent survenir si votre approbation est assortie de nouvelles conditions afin de vous donner le temps de régler les problèmes liés à la propriété avant d’obtenir l’approbation finale. L’approbation complète de votre prêt hypothécaire prend généralement environ 25 jours si des conditions doivent être remplies ou si une évaluation est nécessaire.

    Un prêt hypothécaire peut-il tomber à l’eau pendant la souscription?

    L’approbation d’un prêt hypothécaire peut être annulée ultérieurement pour diverses raisons, qui dépendent principalement de la capacité, du crédit ou des garanties.  Les raisons les plus probables peuvent être la perte ou le changement de votre emploi. De nouvelles facilités sur votre bureau de crédit, une fois le prêt financé, peuvent enlever jusqu’à 50 points de votre score de crédit – car elles auront également un impact sur votre capacité. Des évaluations insuffisantes, pour lesquelles vous ne pouvez pas compenser la différence par un acompte plus important provenant de vos économies, ou la révélation que la propriété a été utilisée pour une activité illégale sont les moyens les plus simples de perdre en raison de problèmes liés à votre garantie. Il est conseillé d’obtenir des conseils professionnels sur la propriété par l’intermédiaire de votre agent immobilier, et de faire appel à un avocat dès le début du processus si vous achetez un appartement en copropriété.

    En conclusion

    En conclusion, la souscription est une étape essentielle du processus d’approbation d’un prêt hypothécaire. Les souscripteurs évaluent soigneusement votre situation financière et la propriété financée afin de déterminer votre admissibilité à un prêt. En comprenant le processus de souscription et en tenant compte des éventuels signaux d’alerte, vous augmentez vos chances d’obtenir un prêt. N’oubliez pas que chaque prêteur peut avoir des directives de souscription spécifiques. Il est donc essentiel de travailler en étroite collaboration avec votre conseiller hypothécaire et de fournir tous les documents nécessaires pour faciliter le processus de souscription.


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