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Journée nationale de l'habitation 2023

Journée nationale de l'habitation 2023

Table des matières

    Le 22 novembre est la Journée nationale de l’habitation, une journée pour reconnaître le travail accompli et le travail qui reste à faire pour améliorer l’accès à un logement sûr et abordable pour tous au Canada. 

    En tant que prêteur hypothécaire au Canada dont la mission est d’offrir le côté brillant de l’hypothèque, il est important pour nous de prendre part au débat. Nous discuterons de l’histoire de la Journée nationale de l’habitation et de la Stratégie nationale de l’habitation (SNH).


    Les grandes lignes

    • La Journée nationale de l’habitation a été instaurée en 2000 afin de promouvoir la réduction du nombre d’itinérants au Canada.
    • La stratégie nationale pour l’habitation a été mise en place pour permettre à un plus grand nombre de Canadiens d’avoir un endroit qu’ils peuvent appeler leur propriété. 
    • L’itinérance est le résultat du déclin rapide de l’accessibilité à la propriété, ce qui est important pour tout le monde.

    Qu’est-ce que la Journée nationale de l’habitation?

    En 1998, l’itinérance a été déclarée catastrophe nationale au Canada. Deux ans plus tard, la Journée nationale de l’habitation a été officiellement instituée pour sensibiliser la population aux difficultés croissantes du Canada en matière de logement et au phénomène de l’itinérance. 

    La Stratégie nationale sur l’habitation (SNH), lancée en 2017, est une initiative fédérale décennale créée pour mettre en œuvre un plan à l’échelle nationale afin que les Canadiens de tout le pays puissent avoir accès à un logement qu’ils peuvent se permettre et qui répond à leurs besoins. 

    Avoir un domicile pour garder sa famille en sécurité est primordial pour chacun. Que l’on soit locataire ou propriétaire, le fait d’avoir un toit au-dessus de sa tête est vital pour le bien-être mental et physique de chacun. 

    L’inabordabilité du logement est le principal problème depuis que l’inflation a commencé à monter en flèche, ce qui a poussé la Banque du Canada à lutter sans relâche contre ce phénomène en procédant à de nombreuses hausses de taux afin de freiner la demande. Une part croissante de la population est confrontée à ce problème en raison de l’absence d’un endroit sûr où se sentir chez soi.

    Alors que nous sommes confrontés à une nouvelle vague d’itinérance et à des prix de l’immobilier hors de contrôle dans un contexte de crise du coût de la vie, il est plus important que jamais que le gouvernement prenne les devants et place le logement abordable au centre de ses plans d’aide aux Canadiens. 

    Alors que 23 ans se sont écoulés depuis que le gouvernement fédéral a créé la Stratégie nationale pour le logement, nous revenons sur l’efficacité de cette stratégie dans la réduction de l’itinérance endémique dans nos villes et ailleurs au Canada.

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    L’évolution de la propriété au Canada au fil du temps

    La loi fédérale sur le logement, la première loi nationale sur le logement, a été adoptée en 1935 pour accélérer la reprise après la Grande Dépression. Cette loi prévoyait 20 millions de dollars de prêts bon marché et flexibles et a permis de financer 4 900 logements en trois ans. L’objectif de la loi nationale sur le logement, adoptée en 1938, était de rendre le financement de la propriété plus accessible au commun des mortels. 

    Après la Seconde Guerre mondiale, le gouvernement fédéral a investi massivement dans le logement pour répondre aux besoins des anciens combattants et de leurs familles, ainsi qu’à l’augmentation de l’immigration. Plus de 45 000 habitations ont été construites dans tout le pays, créant de nouveaux quartiers pour répondre au besoin croissant de loger les personnes revenant de la guerre. 

    Le Canada est rapidement devenu une société d’accession à la propriété, le taux d’accession à la propriété passant de 40 % dans les années 1930 à près de 70 % en 2011. L’accession à la propriété était et est toujours le fondement de la stabilité financière et du bien-être dans le pays. 

    Si l’on compare les décennies passées à la situation actuelle, l’accession à la propriété est un objectif beaucoup plus difficile à atteindre pour le Canadien moyen. Entre les années 1950 et 1980, les exemples de familles ayant acheté leur propriété à Toronto avec des revenus modestes sont nombreux.

    Voyons quelques chiffres…

    • Dans les années 50, vous auriez pu acheter une propriété moyenne à Toronto entre 12 000 et 15 000 $ avec un revenu annuel de 3 000 à 6 000 $. Cela représentait environ 3 à 4 fois votre salaire annuel. Une propriété haut de gamme dans la ville vous aurait coûté environ 30 000 $, et votre revenu annuel se serait probablement situé dans la fourchette supérieure de 10 000 $ ou plus, ce qui correspond à la projection d’un revenu multiplié par 3. 
    • Dans les années 60 et 70, le facteur 3 fois le revenu est devenu la norme. Le prix moyen des propriétés tournait autour de 60 000 $. Les revenus annuels oscillaient entre 20 000 et 25 000 $. 
    • Avec l’arrivée des années 1980 et l’inflation, les taux d’intérêt hypothécaires ont doublé, passant de 10 % à 20 %. Les paiements hypothécaires sont passés brusquement de 800 à 1 600 $, ce qui n’est pas une mince affaire.

    Aujourd’hui, le marché de l’immobilier est très différent. Le revenu moyen des ménages au niveau national est légèrement supérieur à 75 000 $. Le prix moyen des propriétés a diminué depuis que la Banque du Canada a commencé à augmenter ses taux en raison de la pression inflationniste. Le prix moyen des propriétés au Canada est aujourd’hui de 731 100 $. 

    Actuellement, le rapport entre le prix de la propriété et le revenu des ménages est de 9,7 fois le revenu annuel moyen des ménages. Ce facteur croissant rend l’achat d’une propriété encore plus inabordable pour la majorité de la population canadienne.

    Parlons maintenant de la location

    En général, les locataires quittent le marché de la location une fois qu’ils ont économisé suffisamment d’argent pour une mise de fonds et deviennent propriétaires. Toutefois, en raison de la hausse des taux d’intérêt, il est difficile pour beaucoup d’entre eux de se soumettre à un test de stress et de remplir les conditions requises pour obtenir un prêt hypothécaire. 

    La plupart d’entre eux continuent à louer et restent en marge du marché. La demande de logements locatifs s’est donc accrue. Pour ajouter de l’huile sur le feu, les augmentations continues des taux hypothécaires, qui influencent directement les coûts de portage des prêts hypothécaires, ont rendu la possession d’immeubles de placement plus coûteuse. Les propriétaires de logements locatifs, dont les loyers ne sont pas contrôlés, peuvent désormais répercuter ces coûts croissants sur leurs locataires, ce qui fait grimper les prix des loyers. 

    Ainsi, le logement canadien se trouve dans un cycle précaire centré sur l’offre et la demande de logements. Actuellement, la demande de logements dépasse largement l’offre. Le déclin de l’accessibilité au logement a poussé davantage de personnes à louer sur un marché où la disponibilité des immeubles locatifs est réduite à mesure que les investisseurs quittent le marché.

    Nous nous trouvons aujourd’hui dans un marché trop coûteux pour tous ceux qui tentent de trouver un logement abordable, qu’il s’agisse d’un achat ou d’une location. 

    L’insécurité du logement touche plus que jamais les personnes marginalisées, et sa portée s’étend à la classe moyenne. Dans les grandes villes, les personnes qui gagnent un salaire à six chiffres dépensent plus de la moitié de leur revenu après impôt pour se loger, ce qui représente un bond considérable par rapport aux 30 % considérés comme abordables.

    En examinant les autres facteurs qui alimentent l’accessibilité du logement et l’itinérance, nous avons remarqué que la plus grande ville du Canada, Toronto, a créé des règles pour les nouveaux développements afin d’encourager la disponibilité de certains logements pour les familles à faible revenu. Les constructeurs disposent de nombreuses options pour tirer parti des fonds disponibles dans le cadre de la stratégie nationale pour l’habitation. 

    D’autres villes, comme Vancouver et Montréal, ont adopté des règles similaires pour les nouveaux développements afin de garantir la création de logements pour les personnes à faibles revenus. Ces efforts se heurtent toutefois au même problème : le marché présente une offre insuffisante pour répondre à la demande et à l’accessibilité financière.

    L’itinérance au Canada et l’efficacité de la stratégie nationale de l’habitation

    La Stratégie nationale pour l’habitation a engagé 36,82 milliards de dollars sur les plus de 82 milliards de dollars prévus en juin 2023. 113 467 logements ont été construits ou se sont engagés à l’être, et 186 594 autres sont actuellement en construction ou en cours de construction. 

    Cependant, le rapport du Conseil national du logement intitulé Renouveler la stratégie nationale du logement du Canada a soulevé des inquiétudes quant au fait que la stratégie nationale de l’habitation n’est pas suffisante. Le rapport souligne que le Canada perd des logements abordables beaucoup plus rapidement et en plus grande quantité que ce que produit le programme de la stratégie nationale de l’habitation. Il estime que plus de 550 000 logements abordables ont été perdus entre 2011 et 2021. En comparaison, la SNH ne vise que 160 000 unités, soit près de 3,5 fois moins que ce qui a déjà été perdu.

    Un rapport du vérificateur général du Canada a souligné que, bien que cinq ans se soient écoulés depuis le lancement de la stratégie, aucune donnée ne permet de confirmer si ces efforts améliorent les résultats en matière de logement pour les personnes en situation d’itinérance. 

    Le plan du gouvernement fédéral visant à réduire l’itinérance chronique de 50 % d’ici 2028 s’élève à 4,5 milliards de dollars répartis entre six programmes différents, ce qui rend cet ambitieux objectif plus inaccessible que jamais. 

    Depuis la pandémie, il ne fait aucun doute que le nombre d’itinérants a augmenté au Canada, en particulier dans les grandes villes. Avec le manque persistant d’accessibilité au logement, la gravité du problème ne fait qu’augmenter, créant un fossé encore plus grand entre ces populations vulnérables et l’accès au logement. 

    De plus, le problème de l’itinérance chronique se situe à l’intersection de plusieurs autres problèmes sociaux, au-delà de l’accessibilité au logement. Le chômage, la santé mentale, l’isolement social et la toxicomanie sont autant de facteurs qui entourent l’itinérance chronique, mais qui ne peuvent être résolus sans la sécurité du logement, qui est un besoin humain fondamental.

    En conclusion

    En tant que prêteur national, nous continuerons à faire la lumière et à nous faire entendre sur cette question, car nous pensons que rendre la propriété abordable profitera à tout le monde. 

    Les acheteurs bénéficieront de logements accessibles qui répondent à leurs besoins et leur permettent d’atteindre leurs objectifs en matière d’accession à la propriété. Les locataires bénéficieront d’un accès à des logements locatifs à faible revenu et plus abordables, ce qui leur offrira une situation de vie permanente au lieu d’être en situation d’itinérance. 

    Les industries bénéficient de l’augmentation de l’offre à la vente, qui assure la croissance à long terme des entreprises qui gèrent les prêts hypothécaires et les logements. Les investisseurs en bénéficient, car ils peuvent continuer à investir dans l’immobilier; le fait de maintenir les coûts à un niveau plus bas constitue un stimulant financier pour la croissance à long terme de leurs actifs. 

    Enfin, le Canada en bénéficierait dans la mesure où moins de personnes passeraient du temps à se préoccuper de l’essentiel, à savoir fournir de la nourriture et un toit à leur famille et, si elles sont correctement logées, elles créeraient plus de valeur pour la productivité globale de notre économie.

    Chez nesto, nous pensons que le manque d’offre de logements est le premier risque qui pèse sur les objectifs de la Stratégie nationale pour l’habitation et de la Loi nationale sur l’habitation (LNH). À moins que le Canada ne mette sérieusement l’accent sur l’amélioration de l’offre de logements, nous ne faisons que donner des signaux de vertu.


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