Le 22 novembre de cette année, à l’occasion de la Journée nationale de l’habitation, nous discutons de la Stratégie nationale sur le logement. En tant que prêteur hypothécaire canadien dont la mission est de présenter le côté brillant de l’hypothèque, cette journée est d’une grande importance pour nous! Nous en profiterons pour parler de l’histoire de la Journée nationale de l’habitation et de la question de l’accessibilité au logement, avant de conclure le tout par une réflexion sur le sujet. Pour ceux qui veulent en savoir plus et avoir une idée de cette importante journée, lisez ce qui suit!

---

Les grandes lignes

• La Journée nationale de l’habitation a été instaurée il y a 22 ans pour réduire le nombre de sans-abri au Canada.
• La loi nationale sur l’habitation a facilité l’accès à la propriété pour tous.
• L’accessibilité du logement a affecté les acheteurs et les locataires.
• L’itinérance est le résultat du déclin rapide de l’accessibilité à la propriété, c’est pourquoi les prêteurs devraient s’en préoccuper.

---

Qu’est-ce que la Journée nationale de l’habitation?

Cette initiative fédérale a été instaurée pour mettre en œuvre un plan national visant à loger les personnes vulnérables, principalement par l’intermédiaire de deux agences gouvernementales. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et Infrastructure Canada ont servi de tremplin à divers programmes visant à résoudre les problèmes de logement qui touchent de nombreuses communautés vulnérables.

La stratégie nationale sur le logement définit les groupes vulnérables comme les survivants fuyant la violence domestique, les personnes âgées, les personnes handicapées, les personnes ayant des problèmes de santé mentale et de toxicomanie, les minorités ou communautés racisées, les nouveaux arrivants, la communauté LGBT, les vétérans, les populations autochtones, les jeunes adultes et les personnes sans domicile fixe.

L’importance d’avoir un toit au-dessus de la tête et d’assurer la sécurité de sa famille est primordiale pour tous. Que vous soyez locataire ou propriétaire, il est important pour votre bien-être mental et physique d’être logé. L’initiative de la stratégie nationale sur le logement a été créée pour mettre davantage de logements à la disposition des personnes vulnérables partout au pays.

L’inabordabilité du logement est au cœur des préoccupations nationales depuis que l’inflation a commencé à augmenter cette année, ce qui a poussé la Banque du Canada à multiplier les hausses de taux pour tenter de freiner la demande. Une partie croissante de la population est confrontée à ce problème de manière concrète, puisqu’elle ne dispose pas d’un endroit sûr pour se loger. Alors que 22 ans se sont écoulés depuis que le gouvernement fédéral a créé la stratégie nationale sur le logement, nous nous remémorons l’efficacité de cette stratégie pour réduire l’itinérance endémique dans nos grandes villes et ailleurs.

Évolution de l’accession à la propriété au Canada au fil des ans.

Posséder sa propre maison est le rêve de plusieurs personnes; ce rêve est considéré comme un symbole de réussite depuis que la Loi nationale sur l’habitation a été adoptée, dans les années 1950, pour faciliter l’accès du commun des mortels au financement immobilier. L’industrie du logement a été la force motrice de l’augmentation du PIB du Canada au cours des décennies qui ont suivi la Seconde Guerre mondiale. Après avoir été locataires pendant un certain temps, les nouveaux immigrants qui ont choisi de s’installer au Canada ont commencé à devenir propriétaires.

Avec une offre abondante de bois et d’autres matériaux, le Canada a misé pendant des décennies sur le logement et les infrastructures nécessaires pour accueillir des millions d’immigrants chaque année. La croissance de la classe ouvrière a non seulement contribué à l’augmentation nette de la population, mais elle a également fourni des revenus fiscaux indispensables au fonctionnement de notre vaste et généreux système social, notamment face au vieillissement de la population.

Si on compare les dernières décennies à la situation actuelle, on s’aperçoit que l’accession à la propriété est un objectif plus difficile à atteindre aujourd’hui pour le Canadien moyen. Entre les années 1950 et 1980, les exemples de familles qui ont acheté une résidence à Toronto sont nombreux. Au cours de ces belles années, le concept d’accession à la propriété était encore très nouveau, et les familles achetaient généralement leur logement pour environ trois fois le revenu de leur ménage. 

Jetons un coup d’œil à quelques statistiques…

• Dans les années 50, il était possible d’acheter une maison typique à Toronto pour un prix allant de 12 000 à 15 000 $ avec un revenu annuel de 6 000 $, soit environ 2 ou 2,5 fois votre revenu. Pour une habitation haut de gamme dans la ville, au prix d’environ 30 000 $, vous aviez besoin d’un revenu de 10 000 $ ou plus, ce qui correspond à environ trois fois votre revenu. Là encore, il fallait compter environ 3 fois votre revenu à l’époque, si vous achetiez par exemple à Forest Hill ou à Moore Park.

• Dans les années 60 et 70, le principe du « trois fois le revenu » est devenu la norme.  Les prix moyens tournaient autour de 60 000 $, tandis que le revenu oscillait entre 20 000 et 25 000 $. Avec l’arrivée des années 1980 et de l’inflation, les taux hypothécaires ont doublé, passant de 10 % à un niveau sans précédent de 20 %. Faire passer ses mensualités de 800 à 1600 $ au cours d’un même mois n’était pas de tout repos. Imaginez maintenant que nos taux hypothécaires aient été multipliés par huit, passant de 0,25 % à 4 % avant la fin de l’année.

• Aujourd’hui, le marché immobilier est très différent. Le revenu moyen d’un ménage au pays est légèrement supérieur à 75 000 $. Le prix moyen d’une propriété a considérablement baissé depuis que la Banque du Canada a commencé à augmenter ses taux d’intérêt pour faire face aux pressions inflationnistes, mais il s’élève actuellement à 644 000 $. Le rapport entre le prix d’une propriété et le revenu d’un ménage est aujourd’hui de 8,6 fois. Ce facteur croissant rend l’achat d’un logement inabordable.

Ces prix et ces revenus sont loin de ce qu’on a connu au plus fort de la pandémie. Les prix étaient en moyenne 30 % plus élevés et les revenus n’avaient pas encore compensé l’inflation galopante. Dans l’ensemble, cela donne une idée précise de l’impact de l’accessibilité au logement sur les Canadiens : moins de personnes sont en mesure d’atteindre l’objectif de l’accession à la propriété. Elles sont contraintes de rester locataires ou de modifier leurs autres objectifs de vie afin de pouvoir consacrer une plus grande partie de leurs revenus et de leur épargne au remboursement de leur prêt hypothécaire.

Parlons maintenant de la location.

En général, les locataires quittent le marché de la location une fois qu’ils ont économisé suffisamment d’argent pour devenir propriétaires. Toutefois, en raison de la flambée des taux d’intérêt, il est difficile pour de nombreuses personnes de se soumettre à un test de stress pour pouvoir prétendre à un prêt hypothécaire.

Les gens s’en tiennent à la location ou préfèrent attendre. La demande de logements locatifs a donc doublé. Pour ajouter de l’huile sur le feu, les hausses successives des taux hypothécaires, qui influencent directement les coûts de portage des prêts hypothécaires, ont rendu la possession d’immeubles de placement plus coûteuse. 

Ainsi, le logement canadien se trouve dans un cycle précaire centré sur l’offre et la demande de logements. Actuellement, la demande de logements dépasse largement l’offre, et la baisse de l’accessibilité au logement a poussé davantage de personnes à louer sur un marché où la disponibilité des biens locatifs est réduite, à mesure que les investisseurs quittent le marché. La demande augmente encore alors que l’offre diminue et nous nous retrouvons sur un marché où il est trop coûteux pour quiconque essaie de trouver un logement abordable, qu’il s’agisse d’un achat ou d’une location. 

Le contrôle des loyers ressemble beaucoup à l’inflation, car il supprime le stimulus monétaire qui incite les investisseurs à posséder et à louer des logements s’ils ne parviennent pas à rentrer dans leurs frais. Mais comme notre économie repose essentiellement sur l’équilibre entre l’offre et la demande, le vrai problème est d’augmenter l’offre, sachant que la demande est abondante. À l’heure actuelle, la demande est si importante que l’accessibilité au logement affecte tout le monde.

L’impact de l’insécurité en matière de logement touche plus que jamais les personnes marginalisées, et sa portée s’étend désormais à la classe moyenne. À Toronto, les personnes qui gagnent un salaire à six chiffres consacrent la moitié de leur salaire au logement, ce qui représente un bond considérable par rapport aux 30 % considérés comme « abordables ».

En examinant les autres facteurs qui contribuent à l’accessibilité du logement et à l’itinérance, nous avons remarqué que, par exemple, la plus grande ville du Canada, Toronto, a créé des règles pour les nouveaux développements afin d’encourager la mise à disposition de certains logements pour les familles à faible revenu. Les constructeurs disposent de nombreuses options pour tirer parti des fonds disponibles dans le cadre de la stratégie nationale sur le logement. D’autres villes, comme Vancouver et Montréal, ont adopté des règles similaires pour les nouveaux développements afin de garantir la construction de logements pour les personnes à faibles revenus. Toutefois, ces efforts se heurtent au même problème que le marché : l’offre n’est pas suffisante pour répondre à la demande et à l’accessibilité financière.

L’itinérance au Canada et l’efficacité de la stratégie nationale sur le logement mises en évidence

Dans son dernier audit, le vérificateur général du Canada a souligné qu’aucune donnée n’était collectée pour confirmer l’impact réel de ces initiatives sur les personnes très vulnérables qu’elles étaient censées aider. Les données n’ont pas permis de confirmer si les personnes qui ont bénéficié de la stratégie nationale sur le logement provenaient effectivement des communautés identifiées dans ses lignes directrices. Par ailleurs, la SCHL a fixé les lignes directrices pour les loyers modérés à 80 % de la médiane nationale, alors que l’initiative a été mise en place pour rendre les loyers abordables sur la base de 30 % du revenu avant impôt des bénéficiaires.

• Tout d’abord, toutes les personnes ayant besoin d’un logement à loyer modéré n’y ont pas accès et, pour certaines, la procédure de demande est à elle seule trop compliquée. 
• Deuxièmement, la majorité des Canadiens qui vivent dans ces logements à loyer modéré déclarent payer plus de 30 % de leur salaire et décrivent leur situation de vie comme étant loin d’être « abordable ». Cela s’explique en partie par le fait que la définition de « logement à loyer modéré » diffère entre le gouvernement fédéral et les programmes qu’il finance, en plus de l’augmentation générale et continue des prix. 
• Enfin, si ces programmes sont censés améliorer l’accessibilité au logement pour les Canadiens, ils ne constituent pas une solution au problème d’itinérance chronique au Canada et sont peu enclins à rendre compte de la situation des populations les plus vulnérables du pays en matière de logement.

Le plan du gouvernement fédéral visant à réduire l’itinérance chronique de 50 % d’ici 2028 s’élève à 4,6 milliards $ répartis entre six programmes différents, ce qui rend ce noble objectif plus inaccessible que jamais. Depuis la pandémie, il ne fait aucun doute que le nombre de sans-abri chroniques a augmenté au Canada, en particulier dans les grandes villes. Avec la pénurie persistante de logements abordables, la gravité du problème ne fait qu’augmenter, créant un fossé encore plus grand entre ces populations vulnérables et l’accès au logement.

De plus, la question de l’itinérance chronique est à l’intersection de plusieurs autres problèmes sociaux qui vont au-delà de l’accessibilité au logement. Le chômage, la santé mentale, l’isolement social et la toxicomanie sont autant de facteurs qui contribuent à l’itinérance chronique, mais qui ne peuvent être résolus sans la sécurité du logement, qui est un besoin humain fondamental.

En conclusion

En tant que prêteur national, il est dans l’intérêt de nesto que davantage de personnes puissent se permettre d’avoir un toit au-dessus de leur tête. Nous continuerons à faire la lumière et à nous faire entendre sur cette question, car nous pensons que tout le monde a droit à un logement abordable. Cela serait bénéfique pour le secteur, car l’augmentation de l’offre assurerait la croissance à long terme des entreprises qui servent les secteurs de l’hypothèque et du logement.

Cela profiterait également aux investisseurs, qui pourraient continuer à investir dans l’immobilier – en maintenant les coûts à un niveau plus bas, ils bénéficieraient d’un stimulant financier pour la croissance à plus long terme de leurs actifs. Les acheteurs disposeraient d’un logement qui répond à leurs besoins et leur permet d’atteindre leurs objectifs en matière d’accession à la propriété. Les locataires bénéficieraient de la possibilité d’accéder à des logements locatifs à loyer modéré ou abordable au lieu d’être confrontés à l’itinérance. Enfin, le Canada en bénéficierait, car moins de personnes passeraient du temps à se concentrer sur l’essentiel, à savoir fournir de la nourriture et un toit à leur famille, ce qui ajouterait de la valeur à la production globale de notre économie.

Nous pensons que le manque d’offre de logements est le risque principal qui pèse sur les objectifs de la stratégie nationale sur le logement et de la loi nationale sur le logement. Le Canada a tout intérêt à investir sérieusement dans l’amélioration de l’offre de logements.

---