Le 22 novembre est la Journée nationale de l’habitation, une journée pour reconnaître le travail accompli et le travail qui reste à faire pour améliorer l’accès à un logement sûr et abordable pour tous au Canada. 

En tant que prêteur hypothécaire au Canada dont la mission est de présenter le côté brillant de l’hypothèque, nous pensons qu’il est essentiel de participer à la conversation sur ce sujet. Nous discuterons de l’histoire de la Journée nationale de l’habitation et de la Stratégie nationale sur le logement (SNL).

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Les grandes lignes

• La Journée nationale de l’habitation a été instaurée en 2000 afin de promouvoir la réduction du nombre d’itinérants au Canada.
• La stratégie nationale pour l’habitation a été mise en place pour permettre à un plus grand nombre de Canadiens d’avoir un endroit qu’ils peuvent appeler leur propriété. 
• L’itinérance est le résultat du déclin rapide de l’accessibilité à la propriété, ce qui est important pour tout le monde.

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Qu’est-ce que la Journée nationale de l’habitation?

En 1998, l’itinérance a été déclarée catastrophe nationale au Canada. Deux ans plus tard, la Journée nationale de l’habitation a été officiellement instituée pour sensibiliser la population aux difficultés croissantes du Canada en matière de logement et au phénomène de l’itinérance. 

La Stratégie nationale pour le logement (SNL), lancée en 2017, est une initiative fédérale sur dix ans visant à mettre en œuvre un plan à l’échelle nationale pour garantir aux Canadiens l’accès à un logement abordable qui réponde à leurs besoins.

Avoir un domicile pour garder sa famille en sécurité est primordial pour chacun. Que l’on soit locataire ou propriétaire, le fait d’avoir un toit au-dessus de sa tête est vital pour le bien-être mental et physique de chacun. 

L’inabordabilité du logement est le principal problème depuis que l’inflation a commencé à monter en flèche, ce qui a poussé la Banque du Canada à lutter sans relâche contre ce phénomène en procédant à de nombreuses hausses de taux afin de freiner la demande. Une part croissante de la population est confrontée à ce problème en raison de l’absence d’un endroit sûr où se sentir chez soi.

Alors que nous sommes confrontés à une nouvelle vague d’itinérance et à des prix de l’immobilier hors de contrôle dans un contexte de crise du coût de la vie, il est plus important que jamais que le gouvernement prenne les devants et place le logement abordable au centre de ses plans d’aide aux Canadiens. 

Alors que 24 ans se sont écoulés depuis que le gouvernement fédéral a créé la Stratégie nationale pour le logement, nous revenons sur l’efficacité de cette stratégie dans la réduction de l’itinérance endémique dans nos villes et ailleurs au Canada.

L’évolution de la propriété au Canada au fil du temps

La loi fédérale sur le logement, la première loi nationale sur le logement, a été adoptée en 1935 pour accélérer la reprise après la Grande Dépression. Cette loi prévoyait 20 millions de dollars de prêts bon marché et flexibles et a permis de financer 4 900 logements en trois ans. L’objectif de la loi nationale sur le logement, adoptée en 1938, était de rendre le financement de la propriété plus accessible au commun des mortels. 

Après la Seconde Guerre mondiale, le gouvernement fédéral a investi massivement dans le logement pour répondre aux besoins des anciens combattants et de leurs familles, ainsi qu’à l’augmentation de l’immigration. Plus de 45 000 habitations ont été construites dans tout le pays, créant de nouveaux quartiers pour répondre au besoin croissant de loger les personnes revenant de la guerre. 

Le Canada est rapidement devenu une société d’accession à la propriété, le taux d’accession à la propriété passant de 40 % dans les années 1930 à près de 70 % en 2011. L’accession à la propriété était et est toujours le fondement de la stabilité financière et du bien-être dans le pays. 

Si on compare la situation des décennies passées à celle d’aujourd’hui, l’accession à la propriété est un objectif beaucoup plus difficile à atteindre pour le Canadien moyen. Entre les années 1950 et 1980, les exemples de familles ayant acheté leur propriété à Toronto avec des revenus modestes sont nombreux.

Voyons quelques chiffres…

• Dans les années 50, on pouvait acheter une maison moyenne de 12 000 $ à 15 000 $ à Toronto avec un revenu annuel de 3 000 $ à 6 000 $. Cela représentait environ 3 à 4 fois votre salaire annuel. Une propriété haut de gamme dans la ville vous aurait coûté environ 30 000 $, et votre revenu annuel se serait probablement situé dans la fourchette supérieure de 10 000 $ ou plus, ce qui correspond à la projection d’un revenu multiplié par 3. 
• Dans les années 60 et 70, le facteur 3 fois le revenu est devenu la norme. Le prix moyen des maisons tournait autour de 60 000 $ et le revenu annuel était d’environ 20 000 $ à 25 000 $. 
• Avec l’arrivée des années 1980 et l’inflation, les taux d’intérêt hypothécaires ont doublé, passant de 10 % à 20 %. Les paiements hypothécaires sont passés brusquement de 800 à 1 600 $, ce qui n’est pas une mince affaire.

Le marché immobilier d’aujourd’hui est très différent. Selon Statistique Canada, le revenu médian après impôt des familles et des personnes seules était de 70 500 $ en 2022. Parallèlement, le prix des maisons s’élève en moyenne à 696 166 $, soit une augmentation de 6 % par rapport à l’année dernière. 

Le rapport entre le prix des maisons et le revenu des ménages est actuellement d’environ 9,9 fois le revenu médian des ménages. Ce facteur croissant rend l’achat d’une propriété encore plus inabordable pour la majorité de la population canadienne.

Parlons maintenant de la location

En général, les locataires quittent le marché de la location une fois qu’ils ont économisé suffisamment d’argent pour une mise de fonds et deviennent propriétaires. Toutefois, en raison des taux d’intérêt élevés, il est difficile pour beaucoup d’entre eux de se soumettre à un test de stress et de remplir les conditions requises pour obtenir un prêt hypothécaire. 

La plupart des Canadiens continuent de louer en attendant, ce qui accroît la demande de logements locatifs. Pour ajouter de l’huile sur le feu, les hausses continues des taux hypothécaires, lorsque les propriétaires renouvellent leurs prêts hypothécaires, influencent directement les coûts de portage des prêts hypothécaires et ont rendu la possession d’immeubles de placement plus onéreuse. Les propriétaires de logements locatifs, dont les loyers ne sont pas contrôlés, peuvent désormais répercuter ces coûts croissants sur leurs locataires, ce qui fait grimper les prix des loyers. 

Ainsi, le logement canadien se trouve dans un cycle précaire centré sur l’offre et la demande de logements. Actuellement, la demande de logements dépasse largement l’offre. Le déclin de l’accessibilité au logement a poussé davantage de personnes à louer sur un marché où la disponibilité des immeubles locatifs est réduite à mesure que les investisseurs quittent le marché.

Nous nous trouvons aujourd’hui dans un marché trop coûteux pour tous ceux qui tentent de trouver un logement abordable, qu’il s’agisse d’un achat ou d’une location. 

L’insécurité du logement touche plus que jamais les personnes marginalisées, et sa portée s’étend à la classe moyenne. Même les personnes qui gagnent un salaire à six chiffres dépensent plus de la moitié de leur revenu après impôt pour se loger, ce qui représente un bond considérable par rapport aux 30 % considérés comme abordables.

En examinant les autres facteurs qui alimentent l’accessibilité du logement et l’itinérance, nous avons remarqué que la plus grande ville du Canada, Toronto, a créé des règles pour les nouveaux développements afin d’encourager la disponibilité de certains logements pour les familles à faible revenu. Les constructeurs peuvent également profiter des fonds disponibles dans le cadre de la stratégie nationale sur le logement.

D’autres villes, comme Vancouver et Montréal, ont adopté des règles similaires pour les nouveaux développements afin de garantir la création de logements pour les personnes à faibles revenus. Ces efforts se heurtent toutefois au même problème : le marché présente une offre insuffisante pour répondre à la demande et à l’accessibilité financière.

L’itinérance au Canada et l’efficacité de la stratégie nationale de l’habitation

La Stratégie nationale sur le logement a engagé 57,57 milliards de dollars sur les plus de 115 milliards de dollars prévus au 30 septembre 2024. 156 854 logements ont été construits ou se sont engagés à l’être, et 296 622 autres sont actuellement en construction ou en cours de construction. 

Le rapport d’étape 2023 souligne toutefois que le phénomène de l’itinérance s’est accéléré, avec une augmentation de 38 % du nombre total de sans-abri entre la fin de 2022 et 2018. La demande de logements et le manque d’offre de logements pour répondre à la demande ont entraîné une augmentation des prix des maisons et des loyers, de sorte que de plus en plus de Canadiens ont du mal à se loger. Bien qu’il y ait eu une augmentation du nombre de logements locatifs, celle-ci n’est pas suffisante pour répondre à la demande actuelle. En raison des taux d’intérêt élevés, on estime que les mises en chantier risquent de diminuer en 2024. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) estime que pour rétablir l’accessibilité au logement d’ici 2030, le Canada a besoin de 3,5 millions de logements supplémentaires par rapport à ce qui est actuellement prévu de construire.

En conclusion

En tant que prêteur national, nous continuerons à faire la lumière et à nous faire entendre sur cette question, car nous pensons que rendre la propriété abordable profitera à tout le monde. 

Les acheteurs bénéficieront de logements accessibles qui répondent à leurs besoins et leur permettent d’atteindre leurs objectifs en matière d’accession à la propriété. Les locataires bénéficieraient d’un accès à des logements locatifs plus abordables pour les personnes à faibles revenus, ce qui leur offrirait une situation de vie permanente au lieu d’être sans-abri.

Les industries bénéficient de l’augmentation de l’offre à la vente, qui assure la croissance à long terme des entreprises qui gèrent les prêts hypothécaires et les logements. Les investisseurs en bénéficient, car ils peuvent continuer à investir dans l’immobilier; le fait de maintenir les coûts à un niveau plus bas constitue un stimulant financier pour la croissance à long terme de leurs actifs. 

Enfin, le Canada bénéficierait du fait que moins de personnes se préoccuperaient de nourrir et de loger leur famille. S’ils sont correctement logés, ils ajouteront de la valeur à la productivité globale de notre économie.

Chez nesto, nous pensons que le manque d’offre de logements est le premier risque à l’atteinte des objectifs de la Stratégie nationale pour le logement et de la Loi nationale sur le logement.

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