Fondamentaux de l'Hypothèque

Amortissement de la dette | Comment calculer l’ABD et l’ATD

Amortissement de la dette | Comment calculer l’ABD et l’ATD
Écrit par
  • Jacob Kesey
| Mar 29, 2022
Révisé, Mai 23, 2023
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Table des matières

    Au-delà du taux hypothécaire, de la mise de fonds et des frais de clôture, les emprunteurs doivent prendre en compte plusieurs paramètres lorsqu’ils font une demande de prêt hypothécaire.

    Les prêteurs qui offrent les meilleurs taux hypothécaires préférentiels doivent tenir compte de l’amortissement de la dette pour tester la capacité de l’emprunteur à rembourser la totalité de ses dettes. On parle ici de l’amortissement brut de la dette (ABD) et de l’amortissement total de la dette (ATD).

    Dans cet article, nous verrons comment ces facteurs entrent en ligne de compte dans les critères globaux de risque de qualification dont se sert le prêteur pour évaluer la capacité d’emprunt.


    Points saillants

    • Il existe deux catégories d’amortissement de la dette : l’amortissement brut de la dette et l’amortissement total de la dette.
    • L’ABD – L’amortissement brut de la dette mesure la capacité de l’emprunteur à rembourser les dettes de son ménage.
    • L’ATD – L’amortissement total de la dette mesure la capacité de l’emprunteur à rembourser la totalité de ses dettes.

    Qu’est-ce que l’amortissement de la dette?

    L’amortissement de la dette mesure le rapport entre le remboursement de la dette et le revenu à la même fréquence. Ce coefficient permet au prêteur ou au souscripteur de quantifier le risque lié à l’amortissement de la dette en fonction des revenus de l’emprunteur.

    L’amortissement brut de la dette (ABD) et l’amortissement total de la dette (ATD) sont des coefficients d’amortissement de la dette. Comme leur nom l’indique, l’ABD calcule la capacité d’endettement du ménage par rapport au revenu qualifié du demandeur. Le ratio ATD, quant à lui, calcule la capacité d’endettement totale par rapport aux revenus de l’emprunteur. Dans le cas de demandes conjointes, on combine les paiements de dettes et les revenus de plusieurs emprunteurs pour obtenir les coefficients des demandeurs admissibles.

    En général, les transactions assurées ou assurables, dont le prix d’achat ou la valeur imposable est inférieur à 1 million $ et dont l’amortissement du prêt hypothécaire ne dépasse pas 25 ans, sont financées à hauteur de 39 % de l’ABD et de 44 % de l’ATD. Certains prêteurs utiliseront des coefficients différents en fonction de leur tolérance au risque.

    Que vous calculiez le coefficient à partir des paiements mensuels et de la fréquence des revenus ou à partir des paiements annualisés et de la fréquence des revenus n’a pas d’importance. Le coefficient, en tant que facteur du montant du remboursement par rapport au revenu, sera toujours le même.

    Le prêteur évalue généralement le coefficient d’amortissement de la dette pour un emprunteur ou, dans le cas d’une demande conjointe, pour les emprunteurs, en effectuant deux calculs :

    • Amortissement brut de la dette (ABD)
    • Amortissement total de la dette (ATD)

    Le calcul de votre coefficient d’ABD et d’ATD est indispensable lorsque vous demandez un prêt hypothécaire au Canada. Chaque prêteur dispose de lignes directrices pour évaluer le risque qu’il est prêt à prendre sur le prêt hypothécaire d’un client lorsque celui-ci n’est pas assuré par une assurance contre le défaut de paiement.  

    Remarque : Les hypothèques à ratio élevé sont assorties d’une assurance contre le défaut de paiement, qui se présente sous la forme d’une prime calculée en pourcentage du montant emprunté.

    Si vous avez besoin d’une assurance prêt hypothécaire (obligatoire lorsque vous versez moins de 20 % de mise de fonds), un montant allant de 2,8 % à 4 % du montant emprunté peut être ajouté au montant total de votre prêt hypothécaire et payé comme tel. 

    Vous pouvez également choisir de la payer d’avance en espèces et de ne pas l’ajouter au solde de votre prêt hypothécaire, ce qui vous permet d’économiser de l’intérêt sur ce montant pendant la durée de votre prêt hypothécaire.

    L’assurance prêt hypothécaire fournie par l’un des trois assureurs de prêts hypothécaires à ratio élevé du Canada, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Sagen (GE) ou Canada Guaranty (CG), n’est disponible que pour les propriétés dont le prix d’achat ou l’évaluation est inférieur à 1 million $.

    Cela signifie que vous ne pouvez pas recourir à un prêt hypothécaire à ratio élevé si vous envisagez d’acheter une propriété de plus d’un million $. Pour acheter une propriété de plus d’un million $, vous devez plutôt verser une mise de fonds d’au moins 20 % pour obtenir un prêt hypothécaire conventionnel (non assuré).

    Amortissement brut de la dette (ABD)

    Au Canada, l’amortissement brut de la dette (ABD) désigne la part de votre revenu avant impôt que vous consacrez au logement. Les dépenses suivantes sont comptabilisées pour calculer l’ABD :

    • Paiements hypothécaires
    • Impôts fonciers
    • Chauffage (chaque prêteur a ses propres critères, généralement basés sur la superficie de la propriété) 
    • 50 % des frais de copropriété ou d’entretien applicables (dans certaines provinces, il s’agit de frais de location ou de copropriété)

    Calcul de l’ABD et exemple

    Type de dépense Montant Mensuel
    Versement hypothécaire 2 000 $ 2 000 $
    Frais de copropriété 350 $ 350 $
    Impôts fonciers 3 500 $ par année 292 $
    Chauffage* 89 $ par mois 100 $* (minimum supposé)
    Prêt automobile** 150 $ toutes les deux semaines 325 $**
    Tous les chiffres et toutes les dépenses doivent être arrondis au dollar le plus proche pour que les coefficients restent conservateurs. Le chauffage*, s’il est inférieur à 100 $ (copropriété) ou 150 $ (maison), doit être arrondi à 100 $. Pour passer d’un paiement toutes les deux semaines à un paiement mensuel, il faut multiplier par 26, puis diviser par 12.

    Revenu – 89 000 $ par an / 12 = 7 416 $ (ce montant doit être arrondi à la baisse par souci de prudence)

    ABD = (paiement hypothécaire + impôts fonciers + frais de copropriété/2 + électricité) / revenu

    ABD = (2 000 + 292 + 350/2 + 100*) / 7 416 = 34,61 (généralement arrondi à la deuxième décimale)

    En général, l’ABD requis varie d’un prêteur à l’autre en fonction de leur tolérance au risque. Toutefois, si le prêt hypothécaire est assuré, vous pouvez supposer qu’un coefficient d’ABD allant jusqu’à 39 % sera acceptable.

    Quelle est la limite du coefficient d’ABD de la SCHL?

    Les prêts hypothécaires assurés par la SCHL sont admissibles et limités à un maximum de 39 % d’ABD. 

    Le respect de la limite du coefficient d’ABD de la SCHL est essentiel à l’approbation d’un prêt et au maintien de la stabilité financière à long terme. Le fait de savoir combien d’argent vous pouvez consacrer aux dépenses liées au logement peut vous donner une idée réaliste du type de propriété que vous pouvez acheter et vous aider à établir votre budget.

    Remarque : pour vous y retrouver dans ces calculs et règlements complexes, faites appel à un expert hypothécaire expérimenté.

    Les plans de paiement hypothécaire ne sont pas conçus pour être uniformes.

    Discutez avec un expert hypothécaire nesto et obtenez un plan de remboursement hypothécaire adapté à vos besoins.

    Amortissement total de la dette (ATD)

    Au Canada, l’amortissement total de la dette correspond à la part de votre revenu avant impôt que vous devez consacrer à l’amortissement de toutes vos dettes. Les éléments suivants, qui constituent le total de vos paiements de dettes, sont pris en compte dans le calcul de l’ATD :

    • Dettes du ménage (paiements hypothécaires, impôts fonciers, frais de chauffage, charges de copropriété, le cas échéant)
    • Prêts étudiants ou prêts automobiles (supérieurs au montant facturé ou indiqué dans votre dossier de crédit)
    • Pension alimentaire pour enfant ou pour conjoint (telle qu’indiquée dans votre accord de séparation et confirmée par les transactions de votre compte bancaire)
    • Paiements de cartes ou de marges de crédit (généralement calculés à hauteur de 3 % du solde)

    Calcul de l’ATD et exemple

    Type de dépense Montant Mensuel
    Versement hypothécaire 2 000 $ 2 000 $
    Frais de copropriété 350 $ 350 $
    Impôts fonciers 3 500 $ par année 292 $
    Chauffage* 89 $ par mois 100 $* (minimum supposé)
    Prêt automobile** 150 $ toutes les deux semaines 325 $**
    Tous les chiffres et toutes les dépenses doivent être arrondis au dollar le plus proche pour que les coefficients restent conservateurs. Le chauffage*, s’il est inférieur à 100 $ (copropriété) ou 150 $ (maison), doit être arrondi à 100 $. Pour passer d’un paiement toutes les deux semaines à un paiement mensuel, il faut multiplier par 26, puis diviser par 12.

    Revenu – 89 000 $ par an / 12 = 7 416 $ (ce montant doit être arrondi à la baisse par souci de prudence)

    ABD = (paiement hypothécaire + impôts fonciers + frais de copropriété/2 + électricité + prêt-auto) / revenu

    ATD = (2 000 + 292 + 350/2 + 100* + 325 ) / 7 416 = 39,00 (généralement arrondi à la deuxième décimale)

    En général, le coefficient d’amortissement requis varie d’un prêteur à l’autre en fonction de leur tolérance au risque. Toutefois, si le prêt hypothécaire est assuré, on peut supposer qu’un coefficient d’ATD allant jusqu’à 44 % est acceptable.

    Quelle est la limite du coefficient d’ATD de la SCHL?

    Les prêts hypothécaires assurés par la SCHL sont admissibles et limités à un maximum de 44 % du coefficient d’ATD.

    En respectant la limite du coefficient d’ATD fixée par la SCHL, vous vous assurez d’avoir la sécurité financière nécessaire pour régler vos dettes actuelles ainsi que le prêt hypothécaire que vous avez l’intention de contracter. Il est important de noter que les prêteurs peuvent avoir des politiques internes qui exigent des coefficients d’ATD inférieurs à ceux prescrits par la SCHL.

    Remarque : pour vous y retrouver dans ces calculs et règlements complexes, faites appel à un expert hypothécaire expérimenté.

    Comment faire une estimation de vos versements hypothécaires?

    Pour faire une estimation de vos versements hypothécaires, vous devez compiler un certain nombre de facteurs.

    Premièrement, vous devez déterminer le montant du prêt hypothécaire, c’est-à-dire le prix d’achat ou l’évaluation de la propriété moins la mise de fonds (ou la valeur nette de la propriété) et l’assurance contre le défaut de paiement applicable si le montant de la mise de fonds est inférieur à 20 %.

    Ensuite, vous devez connaître le taux d’intérêt que vous prévoyez de payer ou qui vous a déjà été proposé, ainsi que la période d’amortissement, c’est-à-dire le nombre d’années que vous souhaitez consacrer au remboursement du prêt hypothécaire. Pour les prêts hypothécaires assurés, la période d’amortissement maximale est de 25 ans.

    Bien qu’il existe une équation mathématique permettant de déterminer manuellement vos versements hypothécaires, il est beaucoup plus facile de laisser le calculateur de versements hypothécaires de nesto faire le travail pour vous. 

    Remarque : pour calculer votre amortissement de la dette, utilisez le montant le plus élevé entre votre versement hypothécaire et le versement hypothécaire soumis à un test de stress.

    Foire aux questions

    Bienvenue dans notre foire aux questions (FAQ), où nous répondons aux questions les plus courantes, élaborées par nos experts hypothécaires internes, afin de vous aider à prendre des décisions éclairées en matière de financement hypothécaire. 

    Que se passe-t-il si je dépasse la limite du coefficient d’amortissement de la dette?

    Si vous constatez que votre coefficient est supérieur à la norme du secteur, vous devez prendre l’une ou l’autre des mesures suivantes, ou les deux à la fois :

    • Rembourser la plupart de vos dettes avant d’acheter une propriété
    • verser une mise de fonds plus importante 

    Vous pouvez toutefois obtenir un prêt hypothécaire si vous possédez des biens de valeur ou si votre cote de crédit est élevée.

    Transaction Cote de crédit requise (FICO) ABD maximum autorisé  ATD maximum autorisé 
    Achat/renouvellement inférieur à 1 million $ 650 – 680 32 40
    Achat/refinancement de plus d’un million $ 680+ 35 42
    Achat/renouvellement inférieur à 1 million $ 680+ 39 44
    Coefficient d’endettement autorisé pour les prêts hypothécaires de premier ordre. Il existe des exceptions pour les achats et les refinancements de plus d’un million $ ou en dehors des prêts de premier ordre garantis, par exemple avec des prêteurs alternatifs ou privés lorsqu’il y a plus de fonds propres ou une plus grande mise de fonds sur le bien immobilier en question.

    Que représente un coefficient acceptable d’amortissement de la dette?

    Les coefficients d’ABD et d’ATD acceptables sont respectivement de 39 % et de 44 %. Toutefois, les prêteurs peuvent appliquer différents critères en fonction du risque qu’ils prennent sur l’argent qu’ils prêtent ou sur les achats/renouvellements/refinancements non assurés.

    Les refinancements sont considérés comme des transactions non assurées et présentent donc un risque plus élevé. Les prêteurs évalueront le risque plus élevé en fonction du nombre d’exceptions à leur politique qu’ils accorderont en échange du risque qu’ils prennent avec une hypothèque spécifique.

    Quels sont les revenus qui peuvent être utilisés pour calculer le coefficient d’amortissement de ma dette?

    Les sources de revenus utilisées pour calculer votre coefficient d’amortissement de la dette sont les suivantes :

    Revenu d’un propriétaire unique ou d’une entreprise incorporée – Si vous êtes un travailleur autonome, c’est-à-dire un propriétaire unique ou une entreprise incorporée, la situation peut être un peu plus compliquée. Il est donc recommandé de prendre rendez-vous avec l’un de nos experts hypothécaires qui pourra calculer correctement votre revenu annualisé à partir de certaines lignes spécifiques de votre T1 générale (T1) et de votre avis de cotisation (AC).  Il est préférable de garder vos T1 et vos avis de cotisation à portée de main lors de votre rencontre avec l’un de nos experts qualifiés et sans commission. 

    Remarque : les personnes ayant souscrit un prêt hypothécaire doivent être en mesure de prouver que tous les impôts dus à l’Agence du revenu du Canada (ARC) ont été entièrement payés avant qu’un engagement hypothécaire ne soit pris. Le prêteur exigera un relevé de compte de l’ARC pour le confirmer.

    Revenu occasionnel, contractuel ou de partenariat – En général, une moyenne sur deux ans est calculée en combinant les revenus de primes susmentionnés et les revenus de travailleur autonome.

    Pension alimentaire pour le conjoint ou les enfants – En général, les règles varient d’un prêteur à l’autre. Néanmoins, pour ces types de paiements, vous devez présenter un historique de deux mois de dépôts sur un compte bancaire à votre nom ainsi qu’un accord de séparation/affidavit dûment rempli.

    Allocation canadienne pour enfants – Les règles varient d’un prêteur à l’autre, mais en général, seule la portion fédérale peut être utilisée comme revenu admissible pour les enfants de moins de 12 ans.  Vous aurez besoin du relevé annuel, d’une preuve de l’acte de naissance et d’un historique de deux mois de dépôts sur un compte bancaire à votre nom.

    Régime de pensions du Canada (RPC) – Vous aurez besoin du T4A de l’année écoulée et de l’historique de deux mois de dépôts sur un compte bancaire à votre nom.

    Sécurité de la vieillesse (SV) – Vous aurez besoin du T4A de la dernière année et de l’historique des dépôts de deux mois dans un compte bancaire à votre nom.

    Régime de pension spécifié par l’employeur (RPS) – Vous aurez besoin du relevé de pension de l’année écoulée et de l’historique des dépôts effectués pendant deux mois sur un compte bancaire à votre nom.

    Revenus d’investissement (FERR/FRV/CRI) – Les règles varient d’un prêteur à l’autre, mais selon le type d’investissement, il est possible d’utiliser ce revenu. Revenu généralement imposable. En outre, vous devez justifier de deux mois de dépôts sur un compte bancaire à votre nom et démontrer une épargne suffisante pour recevoir les mêmes paiements sur une période de 5 à 10 ans – ou parfois sur la durée du prêt hypothécaire.

    En conclusion

    Calculer les coefficients d’amortissement brut de la dette (ABD) et d’amortissement total de la dette (ATD) peut donner l’impression de passer un examen d’algèbre au collège – les deux sont apparemment simples, mais ils deviennent plus difficiles si l’on ajoute quelques variables. Il s’agit toutefois d’une étape importante pour l’obtention d’un prêt hypothécaire. Après tout, aucun prêteur ne veut prêter de l’argent à quelqu’un qui n’a pas les moyens de payer les mensualités.

    Votre ABD et votre ATD ne sont qu’une pièce du puzzle. Chez nesto, nos experts hypothécaires sans commission sont à votre disposition pour vous guider tout au long de ce processus. Pas besoin de savoir ce que signifie ABD ou ATD (amortissement brut de la dette et amortissement total de la dette), mais plutôt de savoir comment ils peuvent vous aider à atteindre votre objectif d’accession à la propriété.

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