Lors de son annonce de juin, la Banque du Canada a abaissé son taux du financement à un jour à 4,75 %. Alors que les experts anticipent d’autres baisses de taux, le marché s’anime déjà. Les acheteurs potentiels sortent de leur tanière pour entrer en force sur le marché. En parallèle, plusieurs personnes sur le point de renouveler leur hypothèque continuent d’attendre de nouvelles baisses de taux de la part de la Banque du Canada, afin d’éviter un choc de paiement.

Et bien que nous n’ayons pas encore assisté à une flambée, les prix de l’immobilier ont déjà commencé à augmenter, le prix d’achat moyen connaissant une hausse généralisée pour les clients de nesto. Il s’agit peut-être d’une occasion idéale pour les acheteurs hésitants, car les taux fixes ont baissé et les prix n’ont pas encore atteint leur niveau le plus élevé.

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Les grandes lignes

• Taux hypothécaires: Les taux fixes de nesto ont maintenu leur tendance à la baisse à 4,69% en mai, tandis que les rabais sur les taux variables par rapport au taux préférentiel sont restés inchangés.
• Achats vs renouvellements vs refinacements : Les achats ont représenté 52% et les renouvellements 48% des demandes de prêts hypothécaires de nesto.
• Intention d’achat : Pour la première fois en plus de 2 ans, 50 % des clients se sont déclarés prêts à acheter par rapport à ceux qui ne sont qu’en recherche.
• Prix d’achat et mise de fonds : Nos données pour le mois de mai indiquent que les prix d’achat moyens ont augmenté (de 53 000 $) pour la première fois depuis novembre 2023. Cet effet est encore plus marqué depuis mars 2024, en partie à cause du début de la haute saison printanière des prêts et de la première baisse des taux fixes de nesto.

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Tendances des taux hypothécaires

Il n’est pas surprenant que le sujet de l’été soit l’écart entre les taux hypothécaires. Le graphique ci-dessus montre que les taux fixes de nesto ont lentement baissé au cours des cinq derniers mois.

Variation des taux

Fig. 1 : Ces graphiques montrent les écarts de taux entre les types de transactions au Québec par rapport à l’Ontario et au reste du Canada.

IIl y a deux facteurs clés à noter ici. Tout d’abord, les taux continuellement maintenus par la Banque du Canada ont modéré la pression inflationniste, ce qui explique l’orientation de la baisse des taux fixes. Deuxièmement, dans les prédictions récentes, les experts sont devenus plus optimistes quant à une réduction potentielle des taux de la Banque du Canada en juillet.

Achats et renouvellements

Au printemps et à l’été 2024, on a assisté à une résurgence du nombre d’acheteurs, la part des achats parmi les demandes de prêts hypothécaires nesto ayant augmenté de façon constante, passant de 50 % à 57 % entre janvier et avril. Malgré le nombre impressionnant de prêts hypothécaires canadiens arrivant à échéance en 2024 et 2025, les renouvellements sont restés au second plan, passant de 50 % à 43 %.

Nouveaux achats et renouvellements

Fig. 2 : Évolution de la part des achats (nouveaux prêts hypothécaires) par rapport aux renouvellements et aux refinancements au cours des 18 derniers mois, de novembre 2022 à mai 2024.

En mai 2024, l’écart entre les demandes d’achat et de renouvellement s’est resserré, les achats représentant 52 % des demandes et les renouvellements 48 %. Il est clair que la saison de l’achat se poursuit et, avec la baisse des taux d’intérêt de juin, nous devrions voir le nombre d’achats augmenter encore.

Par ailleurs, les détenteurs d’hypothèques retardent probablement le renouvellement de leur prêt dans l’espoir d’une nouvelle baisse des taux d’intérêt. Un récent sondage de Mortgage Professionals Canada indique que 76 % des personnes qui renouvellent leur prêt hypothécaire sont anxieuses à l’idée d’entamer le processus en raison des taux d’intérêt beaucoup plus élevés.

Intention d’achat

Le pourcentage de clients ayant indiqué être prêts à acheter a augmenté de 10 points depuis le début de l’année, probablement en prévision des baisses de taux de l’été. En mai 2024, les clients qui étaient prêts à acheter et ceux qui étaient simplement en recherche étaient répartis à 50/50. Avec l’anticipation d’une baisse des taux le 24 juillet, les clients prêts à acheter pourraient supplanter ceux qui ne font que chercher, l’emprunt devenant plus abordable.

Proportion d’utilisateurs prêts à acheter par rapport à ceux qui sont simplement en recherche

Fig. 3. Intention d’achat : proportion d’utilisateurs prêts à acheter par rapport à ceux qui sont simplement en recherche dans leur parcours hypothécaire avec nesto, illustrée sur les 2 dernières années, de juin 2022 à mai 2024.

Prix d’achat et mises de fonds

En mai 2024, le prix d’achat moyen des propriétés financées par nesto a de nouveau augmenté. Malgré une hausse de seulement 3 000 $, on peut noter une augmentation globale du prix d’achat depuis novembre 2023. La hausse est encore plus marquée en mars 2024, en partie en raison du début de la haute saison printanière hypothécaire et de la première baisse du taux fixe de nesto.

Prix d’achat moyen et mise de fonds moyenne au Canada

Fig. 4. Valeurs moyennes du prix d’achat et de la mise de fonds moyenne au cours des deux dernières années au Canada entre novembre 2022 et mai 2024.

Les acheteurs profitent de cette brève fenêtre, au cours de laquelle les taux fixes ont légèrement baissé, et les prix de l’immobilier se sont stabilisés avant leur prochaine flambée. Avec la possibilité de nouvelles baisses de taux au cours des prochains mois, le prix d’achat moyen pourrait vraisemblablement continuer à augmenter.

Ontario

En mai 2024, les données sur l’achat en Ontario ont principalement continué à refléter les tendances nationales similaires à celles du graphique précédent. Le prix d’achat moyen a augmenté de 27 000 $ et, bien que les mises de fonds soient restées quelque peu stables en valeur monétaire, la contribution médiane à la mise de fonds a atteint 22 %. Cela s’explique probablement par le fait que les acheteurs de l’Ontario versent des mises de fonds plus élevées pour éviter le coût supplémentaire de l’ajout d’une assurance prêt hypothécaire au solde de leur prêt ou pour compenser les prix des maisons plus élevés qu’ailleurs au pays.

Fig. 5. Prix d’achat moyen et valeur moyenne des mises de fonds en Ontario au cours des deux dernières années, de novembre 2022 à mai 2024.

Québec

Fig. 6. Prix d’achat moyen et valeur moyenne des mises de fonds au Québec au cours des deux dernières années, de novembre 2022 à mai 2024.

Pendant ce temps, au Québec, le prix d’achat moyen chez nesto a connu une forte augmentation après être resté relativement stable depuis janvier 2023. En mai 2024, le prix d’achat moyen est passé de 490 000 $ à 470 000 $, ce qui reste plus élevé que les mois précédents depuis le début des hausses de taux de la Banque du Canada. En revanche, les mises de fonds ont continué à diminuer sur la même période.

Alberta

En mai 2024, les prix moyens d’achat financés par nesto en Alberta ont poursuivi leur tendance à la hausse, passant de 490 000 $ à 504 000 $. À l’inverse, les mises de fonds moyennes ont diminué de 110 000 $ à 77 000 $ en dollars et de 19% à 16% en pourcentage des nouveaux prêts hypothécaires conclus chez nesto. Alors que la poussée démographique interprovinciale continue de resserrer le marché immobilier de l’Alberta, les prix des maisons rattrapent ceux du reste du Canada.

Fig. 6. Valeurs du prix d’achat moyen et de la mise de fonds moyenne en Alberta au cours des deux dernières années, de novembre 2022 à mai 2024.

En conclusion

Les acheteurs potentiels étaient déjà impatients d’entrer sur le marché avant la baisse des taux de juin. Maintenant que la baisse des taux est effective, les données de juin de nesto devraient offrir une image plus claire de ses premiers effets sur le marché. Ces données montreront également ce à quoi les acheteurs et ceux qui renouvellent leur hypothèque peuvent s’attendre pour le reste de l’été. Les experts et le marché prévoient de nouvelles baisses de taux, de sorte que les données de juin pourraient donner un aperçu d’un marché immobilier potentiellement plus dynamique plus tard dans l’année.

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