Pour emprunter sur la valeur nette de votre propriété, une deuxième hypothèque peut être un moyen efficace de tirer parti de ce qui est probablement votre actif financier le plus important. Que vous cherchiez à apporter des améliorations à votre résidence, à consolider vos dettes ou à investir dans une autre propriété, le fait de comprendre les conséquences financières des taux hypothécaires plus élevés que comportent les deuxièmes hypothèques vous aidera à évaluer vos options.

Cet article vous aidera à comprendre tout ce qu’il faut savoir sur l’obtention d’une deuxième hypothèque au Canada. Nous verrons ce qu’est une deuxième hypothèque, comment elle fonctionne et comment l’obtenir. Nous examinerons également les critères d’admissibilité et le montant que vous pouvez emprunter.

Sautez la lecture, regardez et apprenez tout ce qu’il faut savoir sur la deuxième hypothèque ci-dessous!

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Les grandes lignes

• Une hypothèque de second rang vous permet d’emprunter sur la valeur nette de votre propriété, ce qui vous donne accès à des fonds supplémentaires. 
• Les taux des deuxièmes hypothèques sont généralement plus élevés que ceux des premières hypothèques, mais peuvent être plus abordables que les prêts non garantis ou d’autres formes de financement. 
• Une deuxième hypothèque peut prendre la forme d’une marge de crédit hypothécaire, d’un prêt à terme (un prêt hypothécaire plus court ou plus petit) ou d’un prêt sur valeur domiciliaire offert par un prêteur de premier ordre, un prêteur à risque ou un prêteur privé.

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Qu’est-ce qu’une deuxième hypothèque?

Une deuxième hypothèque consiste à contracter un deuxième prêt sur une propriété déjà hypothéquée, ce qui vous permet d’emprunter sur la valeur nette accumulée derrière votre première hypothèque. 

On parle de deuxième hypothèque parce qu’elle se situe après l’hypothèque initiale (première position). Si un emprunteur n’effectue pas ses paiements hypothécaires, le prêteur de la première hypothèque a la priorité pour récupérer ses fonds. 

Ce type d’hypothèque peut prendre la forme d’une marge de crédit hypothécaire ou d’un prêt hypothécaire (prêt à terme garanti). Les montants empruntés sont généralement inférieurs à ceux de la première hypothèque, et les taux d’intérêt sont plus élevés pour compenser le risque associé au fait que l’hypothèque est en deuxième position. 

Ce type de prêt est souvent utilisé pour consolider des dettes et payer des achats importants, comme des travaux de rénovation, ou à des fins d’investissement, comme le versement d’une mise de fonds pour l’achat d’une deuxième propriété. 

Ce type de prêt hypothécaire convient mieux aux objectifs à court terme, de sorte qu’il est remboursé avant que le premier prêt hypothécaire ne soit renouvelé.

Remarque : avant de décider de contracter une deuxième hypothèque, vous devez obtenir l’autorisation du prêteur de votre première hypothèque, car il se peut qu’une clause de votre contrat hypothécaire protège les intérêts de votre prêteur dans ce type de situation.

Types de deuxième hypothèque : Marge de crédit hypothécaire et prêt sur valeur domiciliaire

Si vous avez déjà un prêt hypothécaire avec une valeur nette de 20 % ou plus et un bon dossier de crédit, vous pouvez peut-être utiliser votre marge de crédit hypothécaire pour obtenir une deuxième hypothèque.

Une marge de crédit hypothécaire est une ligne de crédit renouvelable qui vous permet d’emprunter de l’argent lorsque vous en avez besoin, jusqu’à concurrence d’un certain montant. 

La plupart des grandes banques offrent une marge de crédit hypothécaire à ceux qui sont approuvés, et vous pouvez accéder aux fonds empruntés et les rembourser de la même manière qu’avec une carte de crédit ou une marge de crédit.  

Un prêt sur valeur domiciliaire est garanti par votre propriété, qui est détenue en tant que collatéral. Il est versé sous la forme d’une somme forfaitaire que vous devez rembourser par mensualités, tout comme votre première hypothèque. 

Ce type de prêt est plus facile à obtenir pour les personnes dont la cote de crédit est faible ou qui n’ont pas suffisamment de valeur nette dans leur propriété. 

Ces prêts conviennent également aux emprunteurs qui recherchent des solutions à court terme ne nécessitant pas autant de capital et pouvant être assortis d’amortissements plus courts (60 ou 84 mois seulement) et de minimums (1 000 ou 5 000 $ seulement). Les prêteurs privés et autres prêteurs à risque proposent généralement ces prêts à des taux beaucoup plus élevés que les marges de crédit hypothécaire.

Marge de crédit hypothécaire	Prêt sur valeur domiciliaire
Meilleur avec un prêt à taux préférentiel	Meilleur avec les prêts à risque ou les prêts privés
Renouvelable (peut emprunter et réutiliser n’importe quel montant jusqu’à la limite fixée, à tout moment)	Terme (montant forfaitaire unique)
Il peut automatiquement affecter votre cote de crédit de manière négative en cas de défaut de paiement ou d’utilisation élevée.	N’affecte pas votre cote de crédit, sauf si plusieurs paiements sont en souffrance, ce qui oblige l’émetteur à signaler l’impayé dans votre dossier de crédit.
Peut exiger une limite minimale plus élevée – généralement de 10 000 $.	Les limites sont plus basses – généralement à partir de 1 000 $
Taux d’intérêt plus bas	Taux d’intérêt plus élevés
Ratio prêt-valeur maximum de 65 % (jusqu’à 80 % en cas de combinaison avec un prêt hypothécaire)	Maximum combiné de 95 % de ratio prêt-valeur (selon les directives du prêteur)
Une cote de crédit de 680 ou plus est requise	Les prêteurs peuvent accepter une cote de crédit mauvaise ou faible
Pas de pénalité de remboursement	Peut comporter une pénalité de remboursement anticipé
Il n’est pas nécessaire de procéder à une décharge ou à une renégociation après le paiement intégral	Le prêt est annulé une fois qu’il a été entièrement remboursé – vous devrez renégocier si vous souhaitez y avoir accès à nouveau

Deuxième hypothèque sous la forme d’une marge de crédit hypothécaire

Une marge de crédit hypothécaire est un prêt renouvelable qui permet aux propriétaires d’emprunter de l’argent sur la valeur nette de leur propriété. Avec une marge de crédit hypothécaire, les emprunteurs peuvent accéder à des fonds jusqu’à la limite prédéterminée, selon leurs besoins. Le taux d’intérêt est généralement variable, c’est-à-dire qu’il fluctue en fonction des conditions du marché, et il est plus élevé que le taux de l’hypothèque de premier rang. 

Lorsque vous avez une marge de crédit hypothécaire inscrite séparément de votre hypothèque, la marge de crédit hypothécaire est considérée comme une deuxième hypothèque. Vous devrez toujours effectuer des paiements distincts pour chaque compte de crédit – dans ce cas, votre hypothèque et votre marge de crédit hypothécaire. 

Certaines banques et certains prêteurs proposent une marge de crédit hypothécaire dans le cadre d’une hypothèque révisable. Ce type d’hypothèque combine une marge de crédit hypothécaire avec votre hypothèque existante. La limite de crédit de votre marge de crédit hypothécaire augmente automatiquement au fur et à mesure que vous effectuez des versements sur votre prêt hypothécaire. L’hypothèque révisable est plus communément appelée hypothèque avec charge de garantie.

Montant maximal du prêt pour une marge de crédit hypothécaire

Avec une marge de crédit hypothécaire, vous pouvez emprunter jusqu’à 65 % de la valeur de votre propriété, pour un total combiné de 80 % avec votre prêt hypothécaire. Le montant que vous pouvez emprunter pour une deuxième hypothèque dépend de la valeur nette de votre propriété.

Exemple de calcul pour une marge de crédit hypothécaire :

Votre propriété est évaluée à 500 000 $ et le solde de votre prêt hypothécaire est de 300 000 $. Comme vous pouvez emprunter jusqu’à 80 % de la valeur de votre propriété, vous pouvez retirer jusqu’à 400 000 $ si votre prêt hypothécaire est entièrement remboursé. 

500 000 $ x 80 % = 400 000 $

Dans ce scénario, étant donné qu’il vous reste une hypothèque sur votre propriété, vous ne pouvez accéder qu’à un maximum de 100 000 $ de la valeur nette de votre propriété sous forme de crédit renouvelable. 

400 000 $ – 300 000 $ = 100 000 $

Remarque : avec une marge de crédit hypothécaire, vous ne pouvez pas dépasser un ratio prêt-valeur de 65 % sur la partie crédit renouvelable; vous ne pouvez emprunter qu’un maximum de 325 000 $ sous forme de crédit renouvelable, même si le prêt hypothécaire a été entièrement remboursé. Pour utiliser la totalité du ratio prêt-valeur de 80 %, les 15 % restants, soit 75 000 $, doivent être transformés en prêt hypothécaire ou en prêt à terme garanti. 

500 000 $ x 65 % = 325 000 $ 

500 000 $ x 15 % = 75 000 $

325 000 $ + 75 000 $ = 400 000 $ ou 80 % ratio prêt-valeur

Deuxième hypothèque sous la forme d’un prêt sur valeur domiciliaire

Ce type de prêt permet à l’emprunteur de disposer d’une somme forfaitaire remboursée sur un terme fixe. Contrairement à la marge de crédit hypothécaire, qui permet d’emprunter en continu, le prêt sur valeur domiciliaire est un prêt unique. Le taux d’intérêt du prêt peut être fixe ou variable, c’est-à-dire qu’il reste le même sur tout le terme ou qu’il fluctue en fonction du taux préférentiel du prêteur. 

Montant maximum d’un prêt sur valeur domiciliaire

Les prêts accordés par des prêteurs privés ou à risque peuvent vous permettre d’accéder à 95 % de la valeur nette de votre propriété. C’est toutefois le prêteur qui déterminera le montant de la valeur nette à laquelle vous pouvez accéder, qui peut varier en fonction des critères du prêteur. 

Comme dans le cas d’une marge de crédit hypothécaire, le montant que vous pouvez emprunter pour une deuxième hypothèque dépend également de la valeur nette de votre propriété. 

Remarque : si votre prêt sur valeur domiciliaire est contracté auprès d’un prêteur de premier ordre, vous serez limité à un ratio prêt-valeur de 80 %

Exemple de calcul pour un prêt sur valeur domiciliaire :

Un prêteur privé qui vous permet d’accéder à 95 % de la valeur nette de votre propriété pour une résidence évaluée à 500 000 $ pourrait vous permettre d’accéder à 475 000 $ si l’hypothèque est entièrement remboursée. 

500 000 $ x 95 % = 475 000 $

Comme il vous reste 300 000 $, vous pouvez obtenir jusqu’à 175 000 $ sous forme de prêt hypothécaire.

475 000 $ – 300 000 $ = 175 000 $

Remarque : comme pour toutes les demandes de crédit, l’évaluation du risque de votre demande par le prêteur déterminera le montant de la valeur nette à laquelle vous pourrez avoir accès.

Deuxième hypothèque sous forme d’hypothèque privée

Les emprunteurs peuvent également obtenir une deuxième hypothèque auprès d’un prêteur privé. Des entreprises, des particuliers ou des sociétés de crédit non traditionnelles proposent généralement des deuxièmes hypothèques privées. Ces prêteurs peuvent être plus flexibles dans leurs critères d’octroi, mais ils facturent souvent des taux d’intérêt plus élevés ainsi que des frais d’établissement pour compenser le risque et les coûts accrus.

Montant maximal d’un prêt hypothécaire privé

Deuxième hypothèque sous forme d’hypothèque privée

Les emprunteurs peuvent également obtenir une deuxième hypothèque auprès d’un prêteur privé. Des entreprises, des particuliers ou des sociétés de crédit non traditionnelles proposent généralement des deuxièmes hypothèques privées. Ces prêteurs peuvent être plus flexibles dans leurs critères d’octroi, mais ils facturent souvent des taux d’intérêt plus élevés ainsi que des frais d’établissement pour compenser le risque et les coûts accrus. 

Montant maximal d’un prêt hypothécaire privé

Le montant maximal d’un prêt hypothécaire privé peut varier considérablement en fonction du prêteur et des circonstances spécifiques. La plupart des prêteurs privés utilisent un ratio prêt-valeur de 80 %, pour éviter d’assumer le risque supplémentaire d’un prêt plus élevé. Toutefois, en fonction de leurs critères de prêt, certains prêteurs peuvent être disposés à aller au-delà de 80 % de ratio prêt-valeur. 

Exemple de calcul pour une hypothèque privée :

Si vous optez pour une hypothèque privée qui vous permet d’emprunter 80 % de la valeur nette de votre propriété, vous pourriez emprunter jusqu’à 400 000 $ si l’hypothèque est entièrement remboursée. 

500 000 $ x 80 % = 400 000 $

Comme il vous reste 300 000 $, vous pouvez emprunter jusqu’à 100 000 $ sous forme de deuxième hypothèque. 

400 000 $ – 300 000 $ = 100 000 $

Remarque : comme pour toutes les demandes de crédit, l’évaluation du risque de votre demande par le prêteur déterminera le montant de la valeur nette à laquelle vous pourrez avoir accès.

Pourquoi aurais-je besoin d’une deuxième hypothèque?

Il existe plusieurs raisons pour lesquelles un propriétaire peut choisir d’en contracter une : 

• Consolidation de dettes : On peut se servir d’une deuxième hypothèque pour rembourser d’autres dettes à taux d’intérêt élevé, comme les cartes de crédit, en les consolidant en un seul paiement. Le regroupement de ces dettes peut aider à les rembourser plus rapidement et à un taux d’intérêt plus bas. 
• Rénovations : La deuxième hypothèque peut être un bon moyen d’emprunter de l’argent pour réaliser des travaux de rénovation importants, augmentant ainsi la valeur de votre propriété. 
• Achat d’une résidence secondaire : Si vous envisagez d’acheter une deuxième propriété, vous devrez verser une mise de fonds de 20 %. C’est là qu’une deuxième hypothèque peut s’avérer utile pour accéder aux fonds nécessaires au versement de la mise de fonds sur une deuxième propriété. 
• Autres dépenses importantes : Le financement des frais de scolarité, comme les frais d’inscription au collège ou à l’université, peut représenter une charge financière importante. Une deuxième hypothèque peut fournir les fonds nécessaires pour couvrir ces coûts. 
• Pouvoir de vente ou saisies : Pour éviter de vendre votre propriété à un prix inférieur à sa valeur, vous pouvez travailler avec un courtier hypothécaire agréé afin de mettre en place une deuxième hypothèque privée pour payer les arriérés de votre prêt et remettre en état votre propriété avant de la mettre en vente. De cette façon, votre prêteur pourra récupérer les fonds prêtés et vous repartirez avec une partie de votre capital. Vous devez être proactif lorsque vous abordez la question des arriérés de paiement de votre prêt hypothécaire depuis plus de 90 jours. Dans le cas contraire, il ne s’agit pas d’une solution viable.

Remarque : avant d’envisager de contracter une deuxième hypothèque auprès d’un prêteur différent de celui de votre première hypothèque, vous devez savoir que vous risquez de devoir refinancer (taux plus élevés) au lieu de renouveler (taux plus bas) votre hypothèque si vous décidez de changer de prêteur alors que vous avez plusieurs privilèges actifs enregistrés sur votre propriété. La deuxième hypothèque devra être remboursée ou un report devra être accordé par votre nouveau prêteur pour que votre changement soit approuvé.

Comment puis-je être admissible à une deuxième hypothèque?

Pour octroyer une deuxième hypothèque, les prêteurs évaluent les éléments suivants :

• Valeur nette : Il s’agit de la différence entre la valeur de votre propriété et le montant de votre hypothèque (ou les limites combinées de tous vos comptes de crédit garantis par votre propriété). Plus votre valeur nette est élevée, plus vous avez de chances d’être admissible à une deuxième hypothèque. 
• Revenus : Les prêteurs examineront vos revenus pour s’assurer que vous pouvez assumer les remboursements de votre prêt hypothécaire actuel et de la deuxième hypothèque. Les prêteurs doivent s’assurer que vous êtes en mesure de faire face à la dette supplémentaire. 
• Cote de crédit : Une cote de crédit de 680 ou plus vous permettra d’obtenir de meilleurs taux auprès des prêteurs de premier ordre pour leurs marges de crédit hypothécaires et leurs prêts sur valeur domiciliaire. Une bonne cote de crédit montre à votre prêteur que vous êtes en mesure de gérer vos dettes de façon responsable. Si votre dossier de crédit n’est pas satisfaisant, vous pouvez toujours opter pour un prêt privé ou un prêt à risque pour une deuxième hypothèque.

Remarque : le fait de répondre aux critères ci-dessus ne garantit pas l’approbation d’une deuxième hypothèque, mais augmente vos chances d’y prétendre. Il est recommandé de faire le tour du marché et de comparer les offres de plusieurs prêteurs afin de trouver la solution la mieux adaptée à votre situation financière.

Quels sont les prêteurs qui peuvent accorder une deuxième hypothèque?

Selon le type de deuxième hypothèque que vous souhaitez contracter, différents prêteurs proposent un éventail de solutions. En général, les grands prêteurs, comme les six grandes banques, offrent des marges de crédit hypothécaire. BMO et RBC sont les seules grandes banques à offrir des prêts sur valeur domiciliaire, bien que vous puissiez obtenir un prêt à terme garanti dans le cadre d’une hypothèque avec charge de garantie de l’un des grands prêteurs canadiens. 

Les prêteurs privés et les prêteurs à risque sont plus susceptibles d’offrir des prêts sur valeur domiciliaire. Chaque prêteur peut appliquer des critères, des taux et des conditions différents pour les deuxièmes hypothèques. Il est conseillé de consulter un conseiller hypothécaire agréé pour déterminer la solution hypothécaire et le prêteur qui conviennent le mieux à vos besoins spécifiques.

Si vous souhaitez en savoir plus sur les marges de crédit hypothécaire et sur les taux, consultez notre comparatif des taux des marges de crédit hypothécaires. Vous pouvez également utiliser notre calculatrice de refinancement pour déterminer si le refinancement de votre prêt hypothécaire vous conviendrait mieux.

Une deuxième hypothèque en vaut-elle la peine? Distinction entre une première et une deuxième hypothèque

L’hypothèque que vous avez contractée lors de l’achat de votre propriété est considérée comme la première hypothèque enregistrée en première position. Si vous décidez d’utiliser la valeur nette de votre propriété par le biais d’une marge de crédit hypothécaire et que votre première hypothèque n’a pas été entièrement remboursée, ce prêt est considéré comme une deuxième hypothèque et est enregistré en deuxième position après votre première hypothèque. En cas de défaut de paiement, l’ordre de remboursement dépend de la position du prêt par rapport à la garantie. 

Si vous disposez déjà d’une valeur nette de 20 % ou plus dans votre propriété et que vous souhaitez dégager des liquidités supplémentaires, un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit hypothécaire peut être une bonne solution. Outre le fait qu’il s’agit d’un excellent moyen de consolider des dettes, l’un des principaux avantages d’une deuxième hypothèque est que vous pouvez emprunter de l’argent sans modifier les conditions de votre première hypothèque (comme vous le feriez dans le cadre d’un refinancement, par exemple). Si vous avez obtenu un taux d’intérêt bas avec votre première hypothèque, le fait de contracter une deuxième hypothèque n’aura pas d’incidence sur le taux d’intérêt.

Remarque : si vos taxes foncières sont en souffrance, votre municipalité peut passer en première position; lorsque cela se produit, votre prêteur émettra le montant des arriérés et le capitalisera dans le solde de votre prêt hypothécaire.

Foire aux questions

En conclusion

L’obtention d’une deuxième hypothèque présente un certain nombre d’avantages et d’inconvénients. Les deuxièmes hypothèques vous permettent de libérer la valeur nette de votre propriété pour l’utiliser à des fins comme la consolidation des dettes, la rénovation de la résidence ou le financement d’une mise de fonds pour l’achat d’une deuxième résidence. 

Il est également important de se rappeler qu’une deuxième hypothèque est une responsabilité financière importante qui s’ajoute aux paiements existants et qui affecte votre ratio d’endettement. Les deuxièmes hypothèques sont susceptibles de comporter des taux d’intérêt plus élevés que votre première hypothèque, car les prêteurs doivent tenir compte du risque que représente le fait d’être en deuxième position.

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