Le 22 novembre, on souligne la Journée nationale de l’habitation, un moment pour reconnaître les progrès accomplis et tout le travail qu’il reste à faire pour que chacun ait accès à un logement sûr et abordable. Chaque année, cette journée nous rappelle une vérité simple : avoir un toit au-dessus de sa tête, c’est la base de la stabilité et des opportunités.

En tant que prêteur hypothécaire canadien engagé à offrir le côté brillant de l’hypothèque, il est essentiel de participer à la conversation nationale sur ce sujet. À l’occasion de la Journée nationale de l’habitation 2025, le débat sur le logement prend encore plus d’ampleur, marqué par des coûts d’emprunt élevés, une offre restreinte et de nouvelles initiatives pour accélérer la construction. Malgré certains signes d’amélioration, l’abordabilité du logement demeure le principal défi pour de nombreux Canadiens.

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Les grandes lignes

• La Journée nationale de l’habitation, instaurée en 2000, vise à sensibiliser à la lutte contre l’itinérance au Canada.
• La Stratégie nationale sur le logement a pour but d’offrir à davantage de Canadiens un endroit qu’ils peuvent vraiment appeler chez eux.
• L’itinérance découle en partie de la chute rapide de l’abordabilité du logement, un problème qui touche tout le monde.

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Qu’est-ce que la Journée nationale de l’habitation?

En 1998, l’itinérance a été déclarée catastrophe nationale au Canada. Deux ans plus tard, la Journée nationale de l’habitation a été officiellement instaurée afin de sensibiliser la population aux défis croissants liés au logement et à l’itinérance. Chaque 22 novembre, cette journée souligne l’importance du logement abordable et reconnaît les efforts collectifs nécessaires pour qu’il soit accessible à tous les Canadiens. C’est à la fois une célébration des progrès réalisés et un rappel des défis persistants, qu’il s’agisse de prévenir l’itinérance ou d’améliorer l’abordabilité du logement.

En 2025, cette réflexion annuelle prend une signification particulière, alors que les coûts du logement continuent de peser lourd sur les ménages, d’un océan à l’autre. Les acheteurs d’une première maison peinent à se qualifier pour une hypothèque, tandis que les locataires font face à des loyers records. Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le pays devra accroître les mises en chantier pour atteindre de 430 000 à 480 000 nouvelles unités par année d’ici 2035, afin de répondre à la demande et de rétablir l’abordabilité du logement.

La Stratégie nationale sur le logement (SNL)

Lancée en 2017, la Stratégie nationale sur le logement (SNL) est une initiative fédérale sur 10 ans qui vise à garantir à tous les Canadiens un logement sûr, abordable et adapté à leurs besoins. Ce plan, qui dépasse aujourd’hui 115 milliards de dollars, a pour objectif d’offrir à davantage de ménages un véritable chez-soi.

En date du 30 juin 2025, la Stratégie a permis d’atteindre les résultats suivants :

• 69,62 milliards de dollars en engagements de financement total
• 170 716 nouveaux logements créés ou en voie de l’être à travers le pays
• 363 454 logements communautaires protégés, afin d’assurer leur abordabilité pour les ménages à faible revenu
• 33,7 % des fonds engagés consacrés aux besoins en logement des femmes et de leurs enfants

L’évolution de l’accès à la propriété au Canada

Pour comprendre la crise d’abordabilité actuelle, il faut d’abord regarder en arrière et voir comment l’accès à la propriété a évolué au fil des générations. En 1935, le gouvernement fédéral a adopté la Loi sur le logement du Dominion, première loi nationale sur l’habitation, afin de stimuler la reprise économique après la Grande Dépression. Cette loi prévoyait 20 millions de dollars en prêts souples et abordables, ce qui a permis de financer près de 4 900 habitations en trois ans. Trois ans plus tard, la Loi nationale sur l’habitation (1938) visait à rendre le financement résidentiel plus accessible à la population canadienne.

Après la Seconde Guerre mondiale, le gouvernement a investi massivement dans la construction de logements pour accueillir les anciens combattants, leurs familles et les nouveaux arrivants. Plus de 45 000 maisons ont été construites à travers le pays, donnant naissance à de nouveaux quartiers résidentiels et répondant à une forte demande de logements.

Au fil des décennies, le Canada est devenu une véritable société de propriétaires, avec un taux d’accession à la propriété passant de 40 % dans les années 1930 à près de 70 % en 2011. Posséder une maison a longtemps été considéré comme le socle de la stabilité financière et du bien-être des ménages. Mais aujourd’hui, devenir propriétaire est beaucoup plus difficile qu’il ne l’était pour les générations précédentes. Entre les années 1950 et 1980, de nombreuses familles pouvaient encore acheter une maison dans des grandes villes comme Toronto avec un revenu modeste.

Quelques chiffres

• Dans les années 1950, une maison moyenne à Toronto coûtait entre 12 000 $ et 15 000 $, alors que le revenu annuel moyen se situait autour de 3 000 $ à 6 000 $, soit environ 3 à 4 fois le revenu annuel. Une maison haut de gamme pouvait atteindre 30 000 $, mais les ménages aux revenus supérieurs, autour de 10 000 $ par an, respectaient encore ce ratio de 3 fois le revenu.
• Dans les années 1960 et 1970, cette règle du « trois fois le revenu » demeurait la norme. Le prix moyen d’une maison tournait autour de 60 000 $, tandis que les revenus moyens oscillaient entre 20 000 $ et 25 000 $.
• Mais dans les années 1980, la flambée de l’inflation a fait bondir les taux hypothécaires de 10 % à 20 %, doublant pratiquement les paiements mensuels, de 800 $ à 1 600 $ pour de nombreux propriétaires.

Aujourd’hui, la réalité est toute autre. Selon Statistique Canada, le revenu médian après impôt des ménages et des personnes seules s’élevait à 74 200 $ en 2023, tandis que le prix moyen des maisons au pays atteignait 676 154 $, en hausse de 0,7 % sur un an.

Cela représente un ratio prix-revenu d’environ 9,1 fois le revenu médian, soit près de trois fois plus élevé que ce qui était considéré comme abordable dans les années 1960. Un écart qui illustre à quel point le fossé entre les revenus et la valeur des maisons s’est creusé au fil du temps.

Et maintenant, parlons de la location

Traditionnellement, les locataires quittaient le marché locatif une fois qu’ils avaient accumulé suffisamment d’économies pour une mise de fonds et accédaient à la propriété. Mais aujourd’hui, avec la hausse des taux d’intérêt et un test de résistance plus difficile à franchir, plusieurs Canadiens n’arrivent tout simplement pas à passer le test de résistance et à se qualifier pour une hypothèque.

Résultat : de plus en plus de ménages continuent de rester locataires, ce qui fait grimper la demande pour les logements à louer. Et pour compliquer les choses, les hausses de taux hypothécaires touchent aussi les propriétaires qui renouvellent leur prêt, ce qui augmente leurs coûts de portage. Ceux qui possèdent des immeubles locatifs sans contrôle des loyers choisissent parfois de refiler cette hausse à leurs locataires, ce qui fait monter les loyers et met davantage de personnes à risque d’être évincées.

Le Canada se retrouve donc pris dans un cercle vicieux : la demande en logements dépasse largement l’offre, et la baisse de l’abordabilité pousse de plus en plus de gens vers la location, alors même que l’offre locative diminue à cause du retrait d’investisseurs du marché.

On en arrive ainsi à un marché du logement trop coûteux pour tous, que l’on cherche à acheter ou à louer.

L’insécurité résidentielle touche aujourd’hui davantage les populations marginalisées, mais elle s’étend désormais à la classe moyenne. Dans plusieurs grandes villes, même des personnes gagnant un revenu à six chiffres consacrent plus de la moitié de leur revenu après impôt au logement, bien au-delà du seuil d’abordabilité de 30 % qui servait autrefois de repère.

L’itinérance au Canada et l’efficacité de la Stratégie nationale sur le logement

Les indicateurs nationaux sur l’itinérance du gouvernement du Canada montrent une hausse marquée de l’itinérance depuis 2024. À l’échelle du pays, le taux médian est passé de 24 personnes sur 10 000 en janvier 2024 à un sommet de 30,1 sur 10 000 en juillet 2025.

En d’autres termes, pour chaque tranche de 10 000 habitants, environ 30 Canadiens sont privés de logement stable pendant au moins une journée au cours du mois observé. Ce chiffre illustre à quel point l’itinérance demeure persistante à l’échelle nationale, et pas seulement dans les grands centres urbains : elle touche désormais toutes les régions du pays.

Pourquoi la politique du logement est-elle essentielle à la stabilité économique du Canada

Au 30 juin 2025, la Stratégie nationale sur le logement (SNL) avait engagé 69,62 milliards de dollars sur un total de plus de 115 milliards prévus, permettant la construction ou la mise en chantier de 170 716 unités, un résultat inférieur à l’objectif de 240 000 logements. Pour accélérer le mouvement, le gouvernement fédéral a lancé une nouvelle initiative : « Résoudre la crise du logement : le plan canadien pour le logement ».

Ce plan vise à rendre l’accès au logement plus abordable et plus équitable grâce à trois grands axes :

1. Réduire les coûts de construction pour bâtir davantage de logements
2. Faciliter l’accès à la location et à la propriété, afin d’aider les ménages à conserver leur logement
3. Soutenir les personnes incapables d’assumer le coût d’un logement, en misant sur la construction de logements abordables pour les étudiants et les aînés, dans le but de mettre fin à l’itinérance chronique

La SNL représente le plus important investissement fédéral en logement depuis des décennies. Mais son succès dépendra de la rapidité avec laquelle les engagements financiers se traduiront en logements réels et habitables, et de la capacité à livrer rapidement des unités locatives et de soutien pour empêcher d’autres Canadiens de basculer dans la précarité résidentielle.

En parallèle, la SCHL et la Banque du Canada rappellent que l’abordabilité du logement n’est pas seulement un enjeu social, mais aussi un pilier de stabilité économique. Alors que la pression sur le logement persiste, assurer un accès sûr et abordable à un chez-soi demeure au cœur de la croissance du pays et de sa résilience financière à long terme.

Budget fédéral 2025

Le Budget fédéral 2025 reconnaît officiellement l’ampleur du déficit d’offre de logements au pays. Selon le directeur parlementaire du budget, il faudrait construire 290 000 habitations par année pour combler cet écart. Afin d’accroître l’offre de logements abordables, le budget prévoit un investissement de 25 milliards de dollars sur cinq ans, dont : 16 milliards pour renforcer les programmes déjà existants, 7 milliards pour soutenir l’agence Maisons Canada, et 2 milliards pour de nouvelles mesures fiscales destinées à stimuler la construction.

Le gouvernement fédéral propose également d’éliminer la TPS pour les premiers acheteurs de propriétés d’une valeur égale ou inférieure à 1 million de dollars, tout en misant sur les fonds fédéraux investis dans Maisons Canada pour attirer le capital privé, les investisseurs et les promoteurs.

En conclusion

À titre de prêteur national, nesto demeure résolu à mettre en lumière les enjeux liés au logement et à contribuer à la recherche de solutions durables. Nous croyons fermement que rendre le logement plus abordable profite à tous. Alors que le Canada souligne la Journée nationale de l’habitation 2025, il est plus évident que jamais que le chemin vers la stabilité et l’abordabilité passe par la collaboration. Les gouvernements, les prêteurs, les constructeurs et les communautés ont tous un rôle essentiel à jouer pour que chaque Canadien ait un endroit qu’il peut réellement appeler chez soi.

Nous continuerons de promouvoir des solutions concrètes pour que l’accès à la propriété devienne une réalité pour toutes et tous. Que vous soyez acheteur, en renouvellement ou en refinancement, les experts hypothécaires de nesto sont là pour vous accompagner avec clarté et confiance, afin de vous aider à naviguer dans le marché d’aujourd’hui.

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Pourquoi choisir nesto

Chez nesto, nos experts hypothécaires sans commission et certifiés dans de nombreuses provinces fournissent des conseils et un service exceptionnels qui dépassent les normes du secteur. Nos experts hypothécaires sont des employés salariés non commissionnés qui fournissent des conseils impartiaux sur les options hypothécaires adaptées à vos besoins et sont évalués en fonction de la satisfaction des clients et de la qualité de leurs conseils. nesto vise à transformer le secteur hypothécaire en fournissant des conseils honnêtes et des taux compétitifs à l’aide d’un processus entièrement numérique, transparent et fluide.

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