On a beaucoup parlé de la pénurie de logements au Canada au cours des dernières années. Ce n’est un secret pour personne que l’offre de logements au Canada ne satisfait pas à la demande, mais comment cela affecte-t-il le marché de la location? La vérité est que le marché locatif et le marché résidentiel sont en relation paradoxale, où un manque d’abordabilité dans l’un peut provoquer une pénurie dans l’autre. Dans cet article, nous examinerons les causes de la pénurie de logements locatifs à Toronto et à Montréal, son impact sur les locataires et les acheteurs, et les raisons pour lesquelles c’est le bon moment pour acheter sur le marché canadien.

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Points saillants

• La diminution de l’accessibilité du marché immobilier se répercute directement sur le coût et l’offre de logements locatifs.
• La pénurie de logements locatifs ne touche pas seulement les grandes villes canadiennes.
• Malgré des taux d’intérêt élevés, le prix des habitations est en baisse au Canada, ce qui rend l’achat d’une propriété plus intéressant que sa location.  

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Les hausses de taux et la location : une question d’offre et de demande

Tout au long de l’année 2022, nous avons vu la Banque du Canada augmenter son taux, au grand dam des acheteurs potentiels. L’impact de ces hausses de taux se fait également sentir sur le budget des locataires; la forte demande en logements ne disparaît pas, elle se déplace simplement des acheteurs vers les locataires. Nous nous retrouvons avec des personnes qui étaient prêtes à acheter et qui doivent maintenant louer dans un marché locatif où l’offre est très restreinte, et où les prix ont considérablement augmenté. Le loyer moyen au Canada atteignant 1 976 $ pour tous les types de logements, il ne fait aucun doute que la question du logement est devenue un facteur de stress pour de nombreux Canadiens.

La demande de logements locatifs découle également de l’immigration, car les nouveaux arrivants optent souvent pour la location lorsqu’ils s’installent au Canada. Le pays a accueilli environ un million d’immigrants depuis le début de la pandémie et on s’attend à ce que ce nombre augmente chaque année. Le gouvernement fédéral a fait pression pour que l’on construise davantage de logements destinés à la location afin d’atténuer la pénurie et de se préparer à l’immigration future, mais on ne sait pas encore si la construction se fera assez rapidement ou si le volume sera assez important.  

Marché locatif en Ontario et au Québec

Les marchés locatifs de l’Ontario et du Québec sont confrontés à une grave pénurie de logements, selon un nouveau rapport de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Selon l’Enquête sur les logements locatifs, réalisée chaque trimestre par la SCHL, le taux d’inoccupation des logements destinés à la location en Ontario a chuté à 1,4 pour cent en octobre, tandis que le taux d’inoccupation au Québec est tombé à 2,6 pour cent.

Il s’agit du plus bas niveau jamais enregistré dans les deux provinces. En raison de la pression exercée sur le marché, les loyers sont à la hausse. En Ontario, le loyer moyen d’un appartement de deux chambres a augmenté de 4,3 pour cent d’une année à l’autre pour atteindre 1 330 $ en octobre. Le Québec a connu une croissance similaire, le loyer moyen d’un logement de deux chambres ayant augmenté de 3,7 pour cent pour atteindre 950 $. La demande étant de loin supérieure à l’offre, il devient de plus en plus difficile pour les locataires de trouver des logements abordables dans ces provinces.

Pour les acheteurs qui cherchent à louer leur propriété, c’est l’occasion de profiter de la hausse des loyers. Voici un aperçu des marchés locatifs dans la plus grande ville de chaque province.

Toronto

La demande de logements locatifs est très élevée dans la plus grande ville du Canada et elle ne fera qu’augmenter. Selon le Toronto Regional Real Estate Board, entre le troisième trimestre de 2021 et le troisième trimestre de 2022, le prix moyen d’un appartement d’une chambre à Toronto a augmenté de 20,4 %, tandis que le nombre de nouvelles inscriptions a baissé de 25,6 %.

Malgré l’assouplissement par le gouvernement de la réglementation sur la construction de nouveaux immeubles locatifs, le nombre de logements locatifs construits à Toronto ne suffit pas à répondre à une demande en constante augmentation. On estime que Toronto devra produire environ 15 000 logements locatifs par an pour combler l’écart.

Montréal

Comparativement à Toronto, le marché locatif de Montréal est beaucoup plus calme, mais tout de même en hausse. Par rapport à l’année dernière, le prix moyen d’un appartement d’une chambre à Montréal a augmenté de 11 %. Cette hausse du prix des loyers n’est pas aussi importante que celle de l’Ontario, mais ce qui différencie vraiment Montréal de Toronto, c’est le boom de la construction de condos. Par rapport à Toronto et à de nombreuses autres grandes villes du Canada, Montréal maintient un rythme régulier de son offre de location parallèlement à l’augmentation de la demande. Par exemple, entre juillet 2018 et juillet 2019, 11 500 unités locatives ont été construites à Montréal, soit seulement 100 unités de moins que les 11 600 unités nécessaires pour combler l’écart. 

Au-delà des grandes villes

La pénurie de logements et la hausse fulgurante des loyers ont affecté bien plus que les grands centres, comme Vancouver et Toronto. Le télétravail, instauré pendant la pandémie, a permis à plusieurs de se défaire de leurs baux coûteux en ville pour aller vivre dans de petites municipalités où les logements étaient moins chers. Toutefois, à mesure que les bureaux ont commencé à rouvrir, les travailleurs sont revenus en ville pour constater que le prix des loyers avait explosé, en raison de l’offre limitée et des efforts déployés pour récupérer l’argent perdu pendant la pandémie.

Des villes plus petites comme Halifax, en Nouvelle-Écosse, et London, en Ontario, connaissent également des pénuries de logements locatifs. Selon la SCHL, le taux d’inoccupation d’Halifax est tombé à moins de 1 %, ce qui constitue une grave pénurie. Pendant ce temps, les prix des loyers à London ont augmenté de 28,5 % en juin de cette année, dépassant même l’augmentation des prix à Toronto.

Pourquoi c’est le bon moment pour acheter

En raison de la hausse continue du prix des loyers au Canada, de nombreux locataires potentiels éprouvent de la difficulté à trouver un bail. Dans certains cas, les locataires potentiels sont obligés de chercher à l’extérieur de la ville ou du quartier de leur choix afin de trouver un endroit abordable où vivre. Le marché locatif est particulièrement saturé en Ontario et au Québec, où les taux d’inoccupation atteignent des niveaux historiquement bas.

Pour ceux qui envisagent d’acheter une propriété, c’est peut-être le bon moment pour entrer sur le marché. Compte tenu des loyers inabordables dans de nombreuses régions du pays, l’achat d’une propriété pourrait s’avérer une option plus rentable à long terme.

Il y a bien sûr d’autres facteurs à considérer avant de prendre une décision aussi importante, mais pour quiconque a été évincé du marché locatif, l’achat d’une propriété vaut la peine d’être envisagé. La hausse des taux d’intérêt peut donner l’impression que la location est l’option la moins chère, mais ce n’est vrai qu’à court terme.

Lorsque vous planifiez votre avenir et vous projetez sur 5 à 10 ans, l’achat d’une propriété s’avère souvent être l’option la plus économique, surtout si vous tenez compte de la règle des 5 % et de l’investissement à long terme dans votre comparaison.

Foire aux questions

Conclusion

En dépit des conditions actuelles du marché immobilier, c’est encore le bon moment pour acheter. Les villes qui connaissent une pénurie de logements locatifs connaissent une hausse des prix et de la demande de logements. Si vous êtes en mesure d’acheter une propriété maintenant, vous pourriez profiter d’une appréciation importante à long terme. Nos spécialistes des données ont analysé les tendances immobilières à travers le Canada et ont déterminé que, bien qu’il puisse y avoir une certaine volatilité à court terme sur certains marchés, en moyenne, les prix devraient continuer à augmenter au cours des prochaines années. Si vous souhaitez en savoir plus sur la façon dont vous pouvez profiter de cette tendance du marché ou si vous voulez de l’aide pour trouver un taux bas garanti, notre équipe sera ravie de vous aider.

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