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À retenir

• Plus de la moitié des prêts hypothécaires à taux variable avec paiements fixes au Canada ont atteint leur taux de déclenchement.
• nesto offre des prêts hypothécaires à taux variable dont les paiements fluctuent, qui ne sont donc pas assujettis aux taux de déclenchement.
• Les personnes qui ont atteint leur taux de déclenchement ont tout intérêt à faire preuve de proactivité.

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Pendant la majeure partie de 2020 et 2021, les taux variables étaient beaucoup plus bas que les taux fixes. C’est pourquoi, au cours de cette période, de nombreux emprunteurs ont opté pour un prêt hypothécaire à taux variable, qui représente maintenant 20 % de tous les prêts hypothécaires au Canada. Environ 75 % de ces prêts sont à paiements fixes, ce qui signifie que lorsque les taux d’intérêt augmentent, le paiement hypothécaire, composé d’intérêt et de capital, ne change pas.

Cette caractéristique, qui a pour but de faciliter la planification budgétaire, produit l’effet inverse sur le marché actuel. De nombreux détenteurs canadiens d’un prêt hypothécaire à taux variable (VRM) verront leur budget chamboulé par l’augmentation des paiements au moment du renouvellement, afin de tenir compte du capital qui n’a pas été remboursé. Un prêt hypothécaire a pour but de rembourser une grande partie de la dette au fil du temps (c’est-à-dire de payer l’intérêt hypothécaire sur un intervalle donné tout en remboursant une partie du capital).

Lorsque les taux d’intérêt augmentent de manière considérable, les détenteurs d’un prêt hypothécaire à taux variable peuvent atteindre un taux pour lequel la totalité du paiement hypothécaire va au remboursement de l’intérêt – mieux connu sous le nom de taux de déclenchement.

Incidence de la Banque du Canada sur l’intérêt des VRM

Depuis les neuf derniers mois, la Banque du Canada (BDC) tente de freiner l’inflation. L’un des principaux paramètres pour mesurer l’inflation est l’IPC, qui permet à la BDC d’augmenter son taux directeur à un jour, l’un de ses outils les plus utiles pour contrôler la politique monétaire. Cette année, la BDC a augmenté son taux à sept reprises, pour un total de 400 points de base (un point de base correspond à un centième de point de pourcentage, soit 0,01 %), le portant ainsi à 4,25 %.

Lorsque la BDC augmente son taux, les paiements hypothécaires à taux variable augmentent proportionnellement, car la part d’intérêt du paiement hypothécaire est calculée sur la base du taux réduit par rapport au taux préférentiel du prêteur. La plupart des principaux prêteurs du pays appliquent un écart de 2,20 % par rapport au taux directeur à un jour de la Banque du Canada. Ce qui fait que le taux préférentiel de la plupart des prêteurs est beaucoup plus élevé que le taux à un jour actuel de 4,25 %.

De plus en plus de détenteurs de prêts hypothécaires à taux variable atteignent leur taux de déclenchement

Puisque chaque prêteur augmente son taux préférentiel de concert avec le taux de financement à un jour de la Banque du Canada, l’intérêt calculé sur les prêts hypothécaires variables (VRM) augmente. 

Étant donné que les prêts hypothécaires variables ont un taux variable avec un paiement fixe, leur paiement mensuel n’augmente pas. Cependant, la proportion du paiement mensuel qui est consacrée à l’intérêt augmente. L’augmentation de 50 points de base du taux d’intérêt par la Banque du Canada le 7 décembre dernier signifie que chaque tranche de 100 000 $ connaîtra une augmentation de 28 $ de son taux d’intérêt mensuel, ce qui affectera le paiement. 

Le taux de déclenchement d’un prêt hypothécaire à taux variable est atteint au moment où son paiement ne sert qu’à payer l’intérêt. À mesure que les taux grimpent, de plus en plus de prêts hypothécaires à taux variable en sont affectés. 

À la fin du mois d’octobre, la Banque du Canada a estimé qu’environ 50 % de tous les prêts hypothécaires variables à paiements fixes, soit environ 13 % de tous les prêts hypothécaires canadiens, avaient atteint leur taux de déclenchement. Il s’agit du seuil à partir duquel le paiement ne sert qu’à payer l’intérêt – aucune somme n’est consacrée au remboursement du solde principal du prêt hypothécaire.

Nous entendons aborder ce sujet de manière plus approfondie, car après une nouvelle hausse des taux la semaine dernière, nous estimons que davantage de portefeuilles hypothécaires des grandes banques ont été affectés par les taux de déclenchement.

Le graphique ci-dessus montre la part cumulée des prêts hypothécaires à taux variable et à paiement fixe qui atteignent leur taux de déclenchement à divers taux hypothécaires. À la fin d’octobre 2022, les taux hypothécaires variables courants se situaient autour de 5,1 %. Nous estimons qu’à ce taux hypothécaire, environ 50 % de tous les prêts hypothécaires à taux variable à paiements fixes ont déjà atteint leur taux de déclenchement. Cela représente environ 13 % de tous les prêts hypothécaires. Source : Banque du Canada

Qu’est-ce qu’un taux de déclenchement et pourquoi faut-il s’en méfier?

Il existe deux types de prêts hypothécaires à taux variable au Canada. La plupart des prêteurs proposent un paiement fluctuant (variable) ou un paiement stable (fixe).

Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux variable dont les paiements fluctuent, son paiement augmentera pour couvrir toute augmentation de sa part d’intérêt découlant des variations du taux préférentiel. Pour les prêts hypothécaires à taux variable avec paiement stable, son paiement est fixé au début du terme et ne changera pas pour faire face à toute augmentation ou diminution du taux préférentiel.

En période de déflation, lorsque l’économie se refroidit et que la Banque du Canada veut assouplir la politique monétaire en diminuant les taux, le prêt hypothécaire à taux variable est un outil exceptionnel pour rembourser votre prêt plus rapidement. Le fait que votre paiement hypothécaire reste le même signifie qu’une plus grande partie du paiement est consacrée au capital et une moindre partie à l’intérêt, due à la diminution de la part d’intérêt.

En revanche, nous traversons actuellement une période où nous sommes passés d’un refroidissement rapide (2020) à une économie en surchauffe (2021-2022) en proie à une inflation en constante augmentation. La Banque du Canada (BDC) est passée d’un coup d’accélérateur à une succession rapide de coups de frein pour s’arrêter net.

Les efforts de la BDC pour maîtriser l’inflation se sont heurtés à de nombreux obstacles, tant ici qu’à l’étranger. Nombreux sont les Canadiens qui se demandent si la Banque du Canada n’a pas outrepassé son objectif. Tout est affaire d’essais et d’erreurs – toutes les solutions ne conviennent pas à tous les problèmes.

Étant donné que le prêt hypothécaire à taux variable à paiement fixe n’augmente pas son paiement pour pallier à l’augmentation du taux d’intérêt, une part de plus en plus grande du paiement hypothécaire est consacrée au remboursement de l’intérêt.

Admettons que les taux continuent d’augmenter, comme ce fut le cas au cours des neuf derniers mois de 2022, en raison des politiques anti-inflationnistes de la Banque du Canada. Si tel est le cas, la totalité du paiement finira par être attribuée à l’intérêt. Nous disons alors que le taux de déclenchement est atteint. Concrètement, cela signifie que vous, en tant que titulaire du prêt, ne remboursez plus votre capital et que votre délai de remboursement ne fait qu’augmenter.

L’effet domino : L’impact des taux de déclenchement sur les portefeuilles des banques, puis sur votre prêt hypothécaire

Les taux de déclenchement sont uniques à chacun et précisés dans chaque contrat de prêt hypothécaire à taux variable. Comme les taux d’intérêt sont restés bas depuis la crise financière mondiale de 2008, très peu d’emprunteurs hypothécaires à taux variable avec des paiements fixes ont atteint leur taux de déclenchement.

Cependant, les hausses successives du taux directeur de la Banque du Canada ont mené de nombreux prêts hypothécaires à taux variable à leur point d’inflexion de paiement. À ce moment-là, alors qu’aucun capital n’est remboursé, elles grugent le capital restant dans la propriété.

Nous avons évoqué le fait que la Banque du Canada a estimé que 13 % de tous les prêts hypothécaires avaient atteint leur taux de déclenchement à la fin du mois d’octobre; toutefois, deux nouvelles augmentations de 50 points de base du taux directeur ont été enregistrées – une à la fin du mois d’octobre et une autre au début du mois de décembre.

Le graphique ci-dessus montre l’évolution de la composition d’un paiement fixe pour un prêt hypothécaire à taux variable. Au fur et à mesure que le taux d’intérêt augmente, la part du paiement fixe consacrée à l’intérêt augmente jusqu’à ce qu’elle atteigne le taux de déclenchement et dépasse finalement le montant total du paiement. Source : Banque du Canada

Étant donné que la hausse de 50 points de base du taux directeur ne faisait pas partie de cette modélisation, les chercheurs s’attendaient à ce que 17 % de l’ensemble des prêts hypothécaires du Canada soient touchés par les taux de déclenchement à ce moment-là, puisque les marchés prévoyaient une autre hausse de 50 points de base, mais pas avant le milieu de 2023.

Or, c’est une hausse totale de 100 points de base qui aura eu lieu avant la fin de l’année. En fonction de la date de leurs paiements par rapport à l’augmentation du taux préférentiel et du taux directeur du 7 décembre, la part des VRM concernés atteignant leur taux de déclenchement pourrait avoir augmenté de manière significative.

Alors, qu’est-ce que cela signifie pour votre prêt hypothécaire à taux variable?

Certains VRM atteindront plus rapidement leur taux de déclenchement. Les prêts hypothécaires qui ont été octroyés à des taux très bas entre mars 2020, après la baisse de 150 points de base des taux directeurs, et avant la reprise des hausses au début de mars 2022, et dont la période d’amortissement est supérieure à 25 ans, atteindront plus tôt leur taux de déclenchement.

À l’exception de quelques grandes banques canadiennes, la plupart des prêteurs offrent des prêts hypothécaires à taux variable à paiement fixe. Du fait que les grandes banques représentent les plus gros prêteurs et détenteurs de ce type d’instrument, examinons individuellement chaque portefeuille de prêts hypothécaires de premier ordre pour déterminer qui est le plus touché par le rajustement brutal de la politique anti-inflationniste de la Banque du Canada.

Combien de prêts hypothécaires à taux variable atteignent leur taux de déclenchement chez RBC, TD, BMO, CIBC, Banque Nationale et Desjardins?

Un mois avant la dernière hausse du taux préférentiel en décembre 2022, la RBC, le plus grand prêteur hypothécaire du Canada, rapportait que 40 % de ses prêts hypothécaires à taux variable avaient atteint leur taux de déclenchement. À la fin du mois d’août 2022, après la très forte hausse du taux préférentiel de 100 points de base en juillet 2022, la banque estimait que 80 000 de ses titulaires de prêts hypothécaires à taux variable atteindraient leur taux de déclenchement si de nouvelles hausses de taux avaient lieu. Cela représente environ 25 % du total de 310 000 titulaires de prêts hypothécaires VRM.

Nous pouvons affirmer que le point de bascule du mois dernier pour le portefeuille de prêts hypothécaires à taux variable (VRM) de la Banque Royale, qui se situait à 40 %, avec l’écoulement de plusieurs périodes de paiement et une autre augmentation considérable de 50 points de base, a sans doute atteint 50 %.

Par ailleurs, cette situation n’est pas sans rappeler celle d’autres grands prêteurs – les fluctuations du marché hypothécaire influencent de manière systématique l’activité qu’ils ajoutent à leurs livres. Dans l’ensemble, le fait que les VRM atteignent leurs taux de déclenchement affecte tous les grands prêteurs de la même manière en ce qui concerne leur portefeuille de prêts hypothécaires – suite à la répartition entre leurs portefeuilles de prêts hypothécaires à taux fixe et à taux variable.

À l’exception de Big Red Bank, tous les portefeuilles de prêts hypothécaires à taux variable des autres grands prêteurs de premier ordre commencent à atteindre leurs taux de déclenchement. Big Red Bank fait figure d’exception en offrant des prêts hypothécaires à taux variable avec des paiements qui fluctuent en fonction du taux préférentiel; tous les autres grands prêteurs préférentiels offrent des prêts hypothécaires variables avec des paiements fixes.

Pourquoi les clients de nesto sont-ils à l’abri des taux de déclenchement?

Les paiements fluctuant sur les prêts hypothécaires à taux variable sont monnaie courante chez nesto et auprès d’autres sociétés de financement hypothécaire. Les prêts hypothécaires variables dont les paiements fluctuent en fonction du taux préférentiel sont appelés à juste titre prêts hypothécaires à taux ajustable (ARM). Les paiements s’ajustent en fonction de l’augmentation du taux d’intérêt, donc le prêt ne peut atteindre un taux de déclenchement.

Le taux de déclenchement est le point à partir duquel l’entièreté du paiement va au remboursement de l’intérêt puisque le paiement mensuel n’augmente pas au rythme du taux préférentiel. C’est la principale raison pour laquelle nesto et d’autres sociétés de financement hypothécaire n’ont pas à se préoccuper du risque associé aux taux de déclenchement de leurs portefeuilles hypothécaires.

Que se passe-t-il lorsque vous atteignez votre taux de déclenchement ?

Certains prêts hypothécaires à taux variable présentent un risque plus élevé de taux de déclenchement. Les prêts hypothécaires à taux variable qui ont été contractés ou renouvelés en 2021 ou dont l’amortissement est supérieur à 25 ans risquent davantage d’atteindre leur taux de déclenchement.

En cas d’atteinte du taux de déclenchement, les prêteurs proposent des solutions au cas par cas, adaptées à la situation financière du client. Voici les principales solutions qui s’offrent aux emprunteurs lorsqu’ils atteignent leur taux de déclenchement.

• Certains prêteurs augmenteront automatiquement le paiement du prêt hypothécaire pour que l’intérêt soit toujours couvert, mais cela peut empêcher le remboursement du capital.
• D’autres prêteurs permettront un amortissement négatif – laissant le solde dû sur le prêt hypothécaire augmenter jusqu’à ce que l’emprunteur atteigne son taux de déclenchement.
• Certains prêteurs contacteront de manière proactive les emprunteurs avant que ceux-ci n’atteignent leur taux de déclenchement pour leur proposer de passer à un prêt hypothécaire à taux fixe ou d’effectuer un paiement forfaitaire pour réduire le solde de leur prêt hypothécaire afin de compenser l’augmentation prévue des coûts d’intérêt.

Que pouvez-vous faire lorsque vous atteignez votre taux de déclenchement?

Bien que les prêts hypothécaires à taux variable permettent généralement de réaliser les économies les plus importantes en matière de coûts d’intérêt, l’année 2022 en est une d’exception pour la plupart des emprunteurs. En tant que détenteur d’un prêt hypothécaire à taux variable avec des paiements fixes, quelques options s’offrent à vous.

1. Si vous avez l’argent nécessaire pour rembourser votre prêt hypothécaire, vous pourriez le faire de façon préventive, en gardant à l’esprit que les taux canadiens commenceront à redescendre au début d’une éventuelle récession.
2. Vous pourriez renouveler votre prêt hypothécaire par anticipation en optant pour un prêt à taux fixe à plus court terme pour tenir le coup pendant la crise.
3. Vous pourriez renouveler votre prêt pour un taux fixe à plus long terme, mais seulement si vous croyez que la Banque du Canada ne sera pas en mesure de maîtriser l’inflation – avec ou sans récession.
4. Si vous avez l’argent nécessaire pour rembourser votre prêt hypothécaire, mais que vous ne voulez pas avoir à composer avec les taux d’intérêt variables, transférez votre prêt hypothécaire auprès d’un prêteur qui offre des prêts hypothécaires à taux ajustable – comme nesto. Vous pourriez rembourser votre prêt hypothécaire pour rendre le solde et le paiement abordables.
5. Vous pourriez refinancer votre prêt hypothécaire afin d’en augmenter l’amortissement tout en réduisant votre paiement hypothécaire.

Foire aux questions

Conclusion

La Banque du Canada continuera de hausser son taux jusqu’à ce qu’elle observe une baisse marquée de ses paramètres d’inflation. Face à cette situation, il est conseillé de prévoir le pire et d’espérer le meilleur. Il est impératif de comprendre que le logement est un besoin essentiel et que la demande continuera d’augmenter en fonction de la croissance démographique due à l’immigration. En revanche, le Canada reste un endroit sûr et accueillant où il fait bon vivre. Le manque de logements, surtout si la demande continue de croître, maintiendra les pressions inflationnistes sur le secteur immobilier, même après la fin des hausses de taux.

À mesure que les taux continuent d’augmenter, de plus en plus de VRM atteindront leur taux de déclenchement, et le prix des propriétés pourrait poursuivre sa chute pendant encore un certain temps. Privilégiez une bonne santé financière, afin de ne pas manquer l’occasion de concrétiser vos objectifs d’accession à la propriété lorsque le moment sera venu. Il s’agira peut-être d’une occasion rêvée pour ceux qui restent actuellement sur les lignes de côté – ne ratez pas votre chance.

Quand l’argent coule à flots, la mentalité consistant à acheter maintenant et à payer plus tard fonctionne bien. Toutefois, lorsque le vent tourne, cette stratégie peut être coûteuse. L’augmentation des paiements hypothécaires en fonction de l’augmentation des taux est un inconvénient des ARM, mais plusieurs préfèrent payer maintenant plutôt que plus tard. Bien que ce soit bon pour votre portefeuille d’économiser de l’argent maintenant en ayant un VRM à paiement fixe, vous pourriez vous retrouver dans une mauvaise posture à long terme si votre prêt hypothécaire atteint son taux de déclenchement. Le taux de déclenchement est le moment où votre solde hypothécaire excède la valeur de votre maison.

Avant de faire des changements à votre prêt hypothécaire, contactez les experts hypothécaires sans commission de nesto pour évaluer vos options. Nous serons heureux de vous guider à travers cette période difficile.

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