Le logement est un investissement financier important pour de nombreux Canadiens. Il est donc essentiel de comprendre l’historique des taux hypothécaires et leurs fluctuations au fil des ans. Le taux préférentiel de la Banque du Canada (BoC) a un impact significatif sur les taux hypothécaires, en influençant l’intérêt que les prêteurs facturent aux emprunteurs. 

En examinant les tendances du taux préférentiel au fil du temps, vous pouvez mieux comprendre la tendance que suivent les taux et potentiellement prédire les changements à venir. Cet article se penche sur l’historique des taux d’intérêt au Canada, en explorant l’évolution du taux préférentiel et l’importance de l’influence de ces taux sur le marché immobilier.

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Les grandes lignes

• Le taux du financement à un jour de la Banque du Canada a été établi en 1996 et influence directement les taux hypothécaires préférentiels proposés par les banques et les prêteurs.
• Pendant la crise mondiale du pétrole, en 1981, le taux de la Banque du Canada a atteint un niveau record de 20,03 %. 
• Le taux directeur de la Banque du Canada a atteint un plancher record pendant la pandémie de COVID-19, tombant à 0,25 %.

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Historique des taux hypothécaires au Canada (1975 à 2024)

L’histoire des taux hypothécaires au Canada est un sujet fascinant. Les taux hypothécaires ont un impact significatif sur le coût de l’accession à la propriété, sur le logement et sur l’économie dans son ensemble. Des années 1970 à aujourd’hui, les taux hypothécaires au Canada ont suivi une tendance à la baisse, malgré plusieurs pics et creux au fil du temps. Les taux sont passés d’un pic à deux chiffres dans les années 1980, au cours d’une période de forte inflation et de crise pétrolière mondiale, à des creux historiques en 2020-2021, au cours de la pandémie de COVID-19, pour se situer aujourd’hui au milieu de la fourchette des taux à un chiffre.

_{Source : Banque du Canada}

Le graphique ci-dessus présente l’historique du taux préférentiel depuis son introduction en 1935. Le taux préférentiel est la référence pour tous les prêts hypothécaires variables et les produits de prêt au Canada. Ce graphique permet de voir les nombreux pics et creux qui se sont produits au fil des ans et d’établir un schéma des hausses et des baisses des taux d’intérêt au fil des décennies. Le graphique actuel indique que nous nous approchons d’un nouveau pic du taux préférentiel. Les taux commenceront bientôt à baisser à nouveau.

Qui détermine historiquement les taux hypothécaires au Canada?

Créée en 1935, la Banque du Canada (BoC) a été le principal déterminant des taux hypothécaires au Canada. Le taux cible du financement à un jour, également connu sous le nom de taux directeur, introduit en 1996, a été le principal facteur influençant la fixation par les prêteurs de leurs taux préférentiels. 

Les prêteurs actualisent leur taux préférentiel chaque fois que la BoC met à jour le taux directeur. Lorsque le taux directeur augmente, les prêteurs augmentent leurs taux préférentiels. Lorsque le taux directeur diminue, les prêteurs réduisent leurs taux préférentiels.

Pourquoi l’historique des taux hypothécaires est-il important?

Les taux hypothécaires historiques sont un indicateur des conditions passées du marché et peuvent aider à prévoir les changements futurs. Les taux hypothécaires ont une incidence importante sur le coût de l’accession à la propriété. Les frais de logement représentent une part importante de l’indice des prix à la consommation (IPC) du Canada, les logements en propriété constituant une part substantielle de ce panier (17,96 % de la pondération totale de 28,34 %). 

Dans ce cycle de resserrement de la politique monétaire de la Banque du Canada, les coûts du logement ont maintenu le taux d’inflation élevé au Canada, empêchant la Banque du Canada de réduire ses taux. La Banque doit maintenir le taux directeur pour contrôler l’inflation et la ramener dans sa fourchette cible de 1 à 2 %.  

Les tendances historiques des taux hypothécaires sont essentielles pour analyser les conditions actuelles du marché et leur évolution future. La tendance qui se dégage de l’analyse des taux passés peut montrer ce à quoi il faut s’attendre avec les taux d’aujourd’hui et comment l’orientation prévue des taux à l’avenir affectera les coûts d’emprunt dans les quelques années à venir.

Historique des taux hypothécaires de 5 ans (des années 1950 à aujourd’hui)

Alors que les taux fixes de 5 ans étaient autrefois l’option hypothécaire la plus populaire au Canada, les taux variables ont gagné du terrain lorsque les taux d’intérêt ont atteint des niveaux historiquement bas pendant la pandémie. De nombreux emprunteurs optent désormais pour des prêts hypothécaires à taux fixe à court terme, ce qui leur permet éventuellement de bénéficier de taux plus bas au moment du renouvellement de leur prêt. 

Le taux fixe de 5 ans est un indicateur économique important, car le rendement des obligations d’État de 5 ans détermine ce taux fixe. Le rendement des obligations de 5 ans est souvent utilisé pour mesurer l’état de l’économie canadienne.

Historique des taux hypothécaires de 3 ans (2000 – 2024)

Les prêts hypothécaires à taux fixe de 3 ans ont récemment gagné en popularité, car ils permettent aux propriétaires de pallier la hausse des taux d’intérêt en attendant que ceux-ci baissent. Ce taux est privilégié dans les périodes où les taux d’intérêt sont élevés, comme c’est le cas en ce moment.

Comme le montre le graphique ci-dessus, le taux fixe de 3 ans a fluctué de la même manière que le taux préférentiel de la Banque du Canada au fil des ans. Comme le terme de 3 ans est plus court, les banques et les prêteurs affichent généralement un taux fixe de 3 ans plus élevé que les taux de 5 ans. C’est pourquoi il est souvent conseillé à certains emprunteurs intéressés par un prêt hypothécaire à taux fixe de 3 ans d’envisager des prêts hypothécaires à taux variable ou ajustable, en fonction de leurs préférences personnelles et de leur situation financière.

Historique des versements mensuels hypothécaires

Au fil des décennies, les versements mensuels moyens ont connu des fluctuations considérables, reflétant l’évolution du marché immobilier et de l’économie en général. En période de taux d’intérêt élevés, les versements hypothécaires sont généralement beaucoup plus élevés, ce qui représente une contrainte financière pour de nombreux propriétaires. Il est toutefois important de noter que la dernière fois que les taux d’intérêt ont atteint un niveau à deux chiffres, le prix moyen d’une propriété au Canada, comparé aux revenus des ménages, était beaucoup plus abordable qu’il ne l’est aujourd’hui.

Année	Prix moyen des propriétés (Toronto)	Prix moyen des propriétés corrigé de l’inflation en dollars d’aujourd’hui (Toronto)	Taux fixe de 5 ans (moyenne)	Versement hypothécaire mensuel moyen	Versement hypothécaire mensuel moyen ajusté à l’inflation en dollars d’aujourd’hui
1980	75 694 $	286 659,33 $	14,32 %	725 $	2 745,63 $
1985	109 094 $	279 895,95 $	12,18 %	911 $	2 337,30 $
1990	255 020 $	526 332,02 $	13,24 %	2 283 $	47 11,85 $
1995	200 220 $	265 991,06 $	9,22 %	1 349 $	2 465,90 $
2000	243 255 $	411 842,42 $	8,21 %	1 511 $	2 558,20 $
2005	335 907 $	504 977,00 $	5,48 %	1 637 $	2 460,94 $
2010	431 262 $	593 125,76 $	4,82 %	1 971 $	2 710,77 $
2015	622 116 $	792 284,50 $	3,77 %	2 555 $	3 253,87 $
2020	929 636 $	1 075 741,07 $	3,71 %	3 794 $	4 390,28 $

En 1980, le versement mensuel moyen pour une propriété de prix moyen aurait été de 725 $. Corrigé de l’inflation, ce montant serait de 2 745,63 $ en dollars d’aujourd’hui. Ce qui est important ici, c’est qu’en ajustant le prix moyen d’une propriété de 1980, on obtient 286 659,33 $ en dollars d’aujourd’hui, ce qui n’est même pas suffisant pour acheter le plus petit studio en ville.

Versements mensuels et revenus mensuels des ménages

Lorsque l’on compare les versements hypothécaires en pourcentage du revenu mensuel d’un ménage, il est évident que l’accessibilité des prêts hypothécaires a diminué depuis les années 1980. À Toronto, il suffisait d’un seul salaire pour que le versement mensuel moyen ne représente que 27 % de ce revenu. Comparez ce chiffre à ceux de 2015 et 2020, où un salaire unique ne permet plus de couvrir le versement mensuel moyen d’un prêt hypothécaire.

Année	Versement hypothécaire mensuel moyen	Revenu mensuel médian après impôt	Rapport entre le versement mensuel et le revenu disponible
1980	725 $	2 683,33 $	27,0 %
1985	911 $	2 625,00 $	34,7 %
1990	2 283 $	2 666,67 $	85,6 %
1995	1 349 $	2 583,33 $	52,2 %
2000	1 511 $	3 066,67 $	49,3 %
2005	1 637 $	2 966,67 $	55,2 %
2010	1 971 $	2 983,33 $	66,1 %
2015	2 555 $	2 525,00 $	101,2 %
2020	3 794 $	3 016,67 $	125,8 %

Chronologie des tendances en matière de taux hypothécaires

Voici quelques moments historiques clés de l’économie canadienne qui ont eu une incidence sur le taux de la Banque du Canada et sur le logement en général.

L’après-Seconde Guerre mondiale : La demande de logements des baby-boomers

Compte tenu du rôle joué par le Canada pendant la Seconde Guerre mondiale en tant que principal fournisseur de ressources naturelles et manufacturières, l’économie du pays s’est renforcée après la fin de la guerre. Les taux d’emploi étaient élevés, en particulier avec l’arrivée des femmes sur le marché du travail, ce qui augmentait le pouvoir d’achat de tous. La demande était forte et le taux réduit de 2,0 % de la Banque du Canada a permis à de nombreuses personnes d’investir dans le logement.

Les années 1970 et 1980 : Inflation et stabilisation

La crise pétrolière mondiale et l’embargo pétrolier de l’OPEP ont fortement marqué cette période de l’histoire du taux préférentiel de la Banque du Canada. À la fin des années 1970, le taux préférentiel a atteint pour la première fois un taux à deux chiffres (10,25 %) et a continué à augmenter pendant une bonne partie des années 1980, atteignant un niveau record de 20,03 %.

Les années 1990 : Récession économique et reprise

L’économie canadienne s’est remise de la récession des années 1980 au cours de la décennie suivante, et le taux d’intérêt de la Banque du Canada a diminué. Au lendemain de la crise, le taux cible d’inflation est introduit.

Les années 2000 : La crise financière mondiale et ses conséquences

La récession de 2008, également connue sous le nom de grande crise financière, a eu un impact considérable sur le taux de la Banque du Canada. Contrairement à ce qui s’était passé dans les années 1980, le taux est passé sous la barre des 1 % pendant la crise, pour atteindre un niveau plancher de 0,5 % en mars 2009.

Années 2010-2020 : Révolution numérique et défis modernes

Au début des années 2010, l’économie canadienne a connu une légère reprise avant d’être frappée par une nouvelle récession causée par la chute des prix du pétrole. Une fois de plus, le taux d’intérêt a chuté en dessous de 1 %, atteignant même 0,75 %.

La fin des années 2010 (2018-2019) a été marquée par une certaine croissance économique, mais les faibles taux d’inflation ont maintenu le taux de la Banque du Canada à son niveau le plus bas, soit 1,75 %. Le début de la pandémie a rapidement brisé cette tendance.

2020 – 2024 : COVID et inflation

En raison de l’arrêt économique provoqué par la pandémie de COVID-19 en mars 2020, la Banque du Canada a de nouveau plongé sous la barre des 1 % et s’est rapprochée de sa limite inférieure à 0,25 %. Le taux est resté bloqué à ce niveau tout au long des années 2020 et 2021, la réduction des dépenses de consommation ayant maintenu un taux de déflation.

L’économie mondiale étant profondément perturbée et les chaînes d’approvisionnement paralysées, la fin de la pandémie a vu l’inflation dépasser les 5 %. En mars 2022, la Banque du Canada a commencé à relever ses taux pour freiner ce qu’elle pensait n’être qu’une inflation transitoire. Cette tendance à la hausse des taux s’est poursuivie jusqu’en 2023. Aujourd’hui, les taux d’intérêt sont toujours à leur plus haut niveau depuis 23 ans, en raison du maintien du taux directeur par la Banque du Canada pour maîtriser l’inflation.

Foire aux questions

En conclusion

Comprendre l’historique des taux hypothécaires au Canada et l’impact du taux préférentiel de la Banque du Canada sur les hypothèques peut fournir aux acheteurs des informations importantes sur le marché actuel et sur ce qui est à venir pour le marché immobilier canadien. 

Ces connaissances peuvent aider les acheteurs potentiels à planifier leur stratégie d’achat, surtout lorsqu’elles sont associées aux meilleurs conseils des experts hypothécaires de nesto.

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