Les nouvelles règles de la SCHL rendent-elles plus difficile le processus de demande de prêt hypothécaire?

Depuis le 1er juillet 2020, il est plus difficile d’être admissible à l’assurance prêt hypothécaire de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Les emprunteurs doivent maintenant respecter des conditions plus strictes.

Principaux points à retenir

• Les modifications apportées aux lignes directrices de la SCHL touchent notamment les rapports d’amortissement de la dette (révisés à la baisse), les cotes de crédit (révisées à la hausse) et les restrictions d’emprunt aux fins de la mise de fonds.
• Les règles ont été annoncées à la suite de la publication des prévisions de la SCHL sur le logement qui prévoyaient une baisse de 9 à 18 % du prix des maisons.
• Les assureurs hypothécaires privés Sagen (anciennement connu sous le nom de Genworth Canada) et Canada Guaranty n’ont pas apporté de modifications strictes comme l’a fait la SCHL le 1er juillet 2020, ce qui signifie qu’il est maintenant plus facile de souscrire une assurance prêt hypothécaire privée auprès d’eux.

Modifications apportées aux lignes directrices de la SCHL en matière de souscription

Les modifications apportées aux lignes directrices de la SCHL  touchent notamment les rapports d’amortissement de la dette (révisés à la  baisse), les cotes de crédit (révisées à la hausse) et les restrictions d’emprunt aux fins de la mise de fonds. 

Modifications relatives à la cote de crédit

Les nouvelles règles comprennent l’augmentation de la cote de crédit minimale requise pour obtenir un prêt hypothécaire (l’assurance prêt hypothécaire est obligatoire pour toutes les transactions où l’emprunteur fait une mise de fonds de moins de 20 % du prix d’achat). 

Votre cote de crédit est utilisée par les prêteurs pour déterminer si vous êtes admissible à un prêt hypothécaire et le montant que vous pouvez emprunter. Exprimée sous la forme d’un numéro à trois chiffres situé entre 300 et 900, votre cote de crédit est fondée sur vos antécédents de crédit, c’est-à-dire un bilan de vos dettes et de votre capacité à les rembourser. Habituellement, plus votre cote de crédit est élevée, meilleures sont vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire. 

Avant le 1er juillet 2020, la cote de crédit minimale pour être admissible à un prêt hypothécaire avec l’assurance de la SCHL était de 600. Depuis les modifications apportées, au moins un des emprunteurs doit avoir une cote supérieure à 680 pour obtenir un prêt hypothécaire.✋

Important: Les marchés immobiliers n’ont pas encore connu une baisse malgré les prédictions de la SCHL. En fait, la plupart des marchés immobiliers au Canada ont connu une croissance incroyable en 2020, qui se poursuit en 2021.

Modifications relatives au rapport d’amortissement de la dette

Selon les nouvelles règles, les rapports maximums d’amortissement de la dette pour les prêts hypothécaires assurés par la SCHL ont diminué. Les prêteurs utilisent un certain nombre de calculs pour déterminer le montant maximal du prêt qu’ils peuvent vous accorder. Pour évaluer vos dépenses par rapport à votre revenu, ils calculent votre rapport d’amortissement brut de la dette (ABD) et votre rapport d’amortissement total de la dette (ATD). Depuis le 1er juillet 2020, ces deux pourcentages ont été révisés à la baisse, ce qui a rend plus difficile l’admissibilité à un prêt hypothécaire protégé par l’assurance de la SCHL : 

• ABD – Ce calcul sert à déterminer la proportion de votre revenu que vous utilisez chaque mois pour être propriétaire de votre maison. Les prêteurs estiment vos versements hypothécaires annuels, les taxes foncières, les coûts de chauffage et 50 % des frais de copropriété, le cas échéant. Ce total est ensuite divisé par votre revenu annuel brut et est exprimé en pourcentage. En date du 1er juillet 2020, les exigences en matière d’ABD sont passées de 39 % à 35 %.
• ATD – Aux fins de ce calcul, votre pourcentage d’ABD est pris en compte et on y ajoute tout autre paiement mensuel que vous avez, y compris les prêts ou les dettes de carte de crédit en souffrance. Ce chiffre est ensuite divisé par votre revenu annuel brut. Au 1er juillet 2020, les exigences en matière d’ATD sont passées de 44 % à 42 %.

Modifications relatives à la mise de fonds

Selon les nouvelles règles, les futurs propriétaires ne sont plus en mesure d’emprunter de l’argent pour leur mise de fonds, notamment par le biais de prêts personnels non garantis et de marges de crédit.💡

Conseil: L’épargne pour la mise de fonds est l’un des plus grands obstacles auxquels sont confrontés les acheteurs d’une première maison au Canada. Heureusement, l’assurance prêt hypothécaire permet aux emprunteurs de se qualifier pour des prêts hypothécaires avec une mise de fonds moins élevée.

Pourquoi mettre en œuvre les nouvelles règles de la SCHL maintenant?

Les règles ont été annoncées à l’été 2020, à la suite de la publication des prévisions de la SCHL sur le logement, selon lesquelles une baisse de 9 à 18 % du prix des maisons était à prévoir au cours de la prochaine année, en grande partie en raison de la dette hypothécaire élevée et de l’augmentation du taux de chômage. 

La SCHL affirme que les règles plus strictes sur les prêts hypothécaires visent à atténuer les répercussions négatives sur les marchés de l’habitation au Canada et protéger les emprunteurs à risque en ces temps incertains en raison de la COVID-19. 

Ces modifications font-elles augmenter ou diminuer le pouvoir d’achat?

Ces modifications font diminuer le pouvoir d’achat parce que les nouvelles règles rendent plus difficile l’admissibilité à une hypothèque garantie par l’assurance de la SCHL.

Assurance privée par rapport à l’assurance offerte par la SCHL

Les assureurs hypothécaires privés Canada Guaranty et Sagen (anciennement connu sous le nom de Genworth Canada) n’ont pas apporté de modifications strictes comme l’a fait la SCHL, ce qui signifie qu’il est maintenant plus facile de souscrire une assurance prêt hypothécaire privée auprès d’eux. Leurs emprunteurs doivent respecter les conditions suivantes :

• Rapport d’amortissement brut de la dette minimum : 39 %
• Rapport d’amortissement total de la dette minimum : 44 %
• Cote de crédit d’au moins 600
• Mise de fonds provenant de fonds empruntés possible