En tant qu’acheteur potentiel ou détenteur d’un prêt hypothécaire cherchant à renouveler ou à refinancer celui-ci, l’une des décisions les plus importantes à prendre est celle du type de prêt hypothécaire à choisir. Il existe de nombreux types de prêts hypothécaires, ouverts ou fermés, variables ou fixes, avec des termes allant de 6 mois à 10 ans, tous destinés à répondre à différents besoins de financement.

Pour choisir entre un prêt hypothécaire fermé et un prêt hypothécaire ouvert, vous devez comprendre leurs différences et peser le pour et le contre de chaque type de prêt. Il n’existe pas d’approche unique en matière de prêts hypothécaires, et le fait de choisir celle qui correspond le mieux à vos objectifs à court et à long terme peut vous aider à économiser au maximum sur votre hypothèque.

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Les grandes lignes

• Une hypothèque fermée comporte des taux d’intérêt plus bas, mais des pénalités de remboursement anticipé si vous devez apporter des modifications à votre hypothèque au cours du terme. 
• Une hypothèque ouverte présente des taux d’intérêt plus élevés, mais vous permet d’apporter des modifications et de bénéficier de privilèges de remboursement anticipé illimités sans pénalité. 
• Selon votre situation, le choix entre un prêt hypothécaire fermé ou ouvert implique de comparer les économies réalisées et la flexibilité.

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Qu’est-ce qu’une hypothèque fermée?

Une hypothèque fermée est soumise à des conditions fixes pour la durée du terme que vous avez choisi. Une fois le contrat hypothécaire signé, les conditions ne peuvent être modifiées sans encourir des pénalités de remboursement anticipé, qui peuvent être importantes. 

Comment ça fonctionne : La principale caractéristique d’un prêt hypothécaire fermé est son manque de flexibilité. Les prêteurs peuvent offrir certains privilèges de remboursement anticipé, comme la possibilité de payer jusqu’à un certain pourcentage du capital initial sans pénalité. Si vous souhaitez effectuer un remboursement anticipé plus important, rembourser entièrement le prêt hypothécaire, le refinancer ou le modifier avant la fin du terme, vous devrez payer une pénalité de remboursement anticipé.

Taux d’intérêt : Des taux d’intérêt plus bas sont la contrepartie d’un manque de flexibilité. Les prêteurs sont disposés à offrir des taux plus favorables en échange, car les restrictions liées à un prêt hypothécaire fermé dissuadent les emprunteurs de résilier le contrat hypothécaire ou d’effectuer des remboursements anticipés supplémentaires.

Dans quel contexte faut-il le considérer : Une hypothèque fermée convient mieux aux propriétaires qui prévoient de rester dans leur maison pendant tout le terme de l’hypothèque. Cette option est également préférable si vous ne prévoyez pas d’effectuer des remboursements anticipés supérieurs à ce qui est autorisé dans votre contrat hypothécaire.

Pénalités de remboursement anticipé d’une hypothèque fermée

Les pénalités de remboursement anticipé pour une hypothèque fermée à taux fixe s’élèvent généralement à un différentiel de taux d’intérêt (DTI) ou à trois mois d’intérêt, le montant le plus élevé étant retenu. Si vous résiliez le prêt hypothécaire vers le début du terme, vous encourrez des pénalités beaucoup plus élevées qu’en fin de terme. Les pénalités pour une hypothèque fermée à taux variable sont calculées sur la base de trois mois d’intérêt. 

Avantages et inconvénients d’une hypothèque fermée

Avantages

• Taux d’intérêt inférieurs à ceux d’une hypothèque ouverte
• Bien que cela varie d’un prêteur à l’autre, les privilèges de remboursement anticipé d’une hypothèque fermée sont basés sur un pourcentage du montant initial du prêt

Inconvénients

• Limite du montant que vous pouvez rembourser par anticipation sans pénalité
• Pénalités de remboursement anticipé en cas de résiliation de l’hypothèque avant la fin du terme

Qu’est-ce qu’une hypothèque ouverte?

Une hypothèque ouverte offre une plus grande flexibilité pour faire ce que vous voulez avec votre hypothèque pendant son terme sans encourir de pénalités de remboursement anticipé. Bien que les hypothèques ouvertes comportent également un terme, les emprunteurs n’ont pas à attendre son échéance pour y apporter des modifications.

Fonctionnement : La caractéristique principale d’un prêt hypothécaire ouvert est sa flexibilité. Vous pouvez effectuer des versements supplémentaires à tout moment sans limitation, modifier la fréquence de vos paiements, refinancer, rembourser ou résilier l’hypothèque avant la fin de son terme sans encourir de pénalités de remboursement anticipé.

Taux d’intérêt : Le compromis de cette plus grande flexibilité s’accompagne de taux d’intérêt plus élevés que ceux des hypothèques fermées. Les prêteurs exigent une prime pour permettre aux emprunteurs de résilier ou de modifier leur contrat hypothécaire sans pénalité.

Dans quel contexte l’envisager : Une hypothèque ouverte convient mieux aux propriétaires qui prévoient de pouvoir effectuer des remboursements anticipés plus importants ou de rembourser leur hypothèque avant la fin de son terme. Les propriétaires qui pourraient devoir vendre leur maison avant la fin de son terme, et pour lesquels les économies réalisées grâce à l’absence de pénalités de remboursement anticipé l’emportent sur un taux d’intérêt plus élevé, peuvent également envisager de contracter un prêt hypothécaire ouvert.

Avantages et inconvénients d’une hypothèque ouverte

Avantages

• Aucune pénalité de remboursement anticipé en cas d’augmentation du montant ou de la fréquence des versements hypothécaires courants
• Possibilité de rembourser par anticipation n’importe quel montant à n’importe quel moment sans pénalité
• Remboursement de l’hypothèque à tout moment sans pénalité
• Il n’y a pas de pénalité de remboursement anticipé en cas de refinancement pour modifier l’amortissement, bien que certains prêteurs puissent facturer des frais minimes (environ 200 $) pour la mise en place de la nouvelle hypothèque.

Inconvénients

• Des taux d’intérêt plus élevés que pour les hypothèques fermées
• Des taux d’intérêt plus élevés peuvent rendre les hypothèques ouvertes plus coûteuses si vous ne tirez pas profit de leur flexibilité.

Comment choisir entre une hypothèque ouverte et une hypothèque fermée

En général, les hypothèques fermées offrent suffisamment de flexibilité et les meilleurs taux d’intérêt pour permettre à l’emprunteur moyen de réaliser des économies sur les frais de portage de l’intérêt. Si vous prévoyez de rester dans votre maison dans un avenir prévisible, si vous ne vous attendez pas à des changements significatifs de vos revenus ou si vous ne prévoyez pas d’effectuer des versements hypothécaires forfaitaires supplémentaires au-delà de la limite de remboursement anticipé autorisée par votre prêteur, un prêt hypothécaire fermé à un taux d’intérêt plus bas peut être le meilleur choix.

Vous pouvez envisager une hypothèque ouverte si vous prévoyez un changement important dans votre situation financière, comme un héritage, le produit de la vente d’une autre propriété ou une augmentation de salaire dans un avenir rapproché que vous prévoyez d’affecter à votre hypothèque. Il est essentiel de vérifier que le montant que vous prévoyez d’affecter à votre prêt hypothécaire est supérieur à ce que votre prêteur autorise comme privilèges de remboursement anticipé sur un prêt hypothécaire fermé, afin de vous assurer que les frais de portage de l’intérêt résultant du paiement d’un taux d’intérêt plus élevé seront inférieurs à la pénalité de remboursement anticipé.

Si vous prévoyez de déménager ou de vendre votre maison avant la fin du terme de votre hypothèque, une hypothèque ouverte pourrait vous aider à éviter les pénalités de remboursement anticipé applicables en cas de résiliation de l’hypothèque. Il est important de vous assurer qu’un taux d’intérêt plus élevé permet de réaliser des économies par rapport à une pénalité de remboursement anticipé.

Foires aux questions

En conclusion

Le choix entre un prêt hypothécaire ouvert ou fermé est une décision qui peut avoir de lourdes conséquences financières. Alors qu’une hypothèque fermée offre généralement des taux d’intérêt plus bas, le risque de pénalités de remboursement anticipé élevées peut annuler toutes les économies réalisées si vous devez modifier votre hypothèque avant la fin de son terme. Les hypothèques ouvertes offrent une plus grande flexibilité pour s’adapter à l’évolution de votre situation financière, mais son coût plus élevé peut l’emporter sur les avantages si vous ne tirez pas parti de cette flexibilité accrue.

Parlez à un expert hypothécaire de nesto pour évaluer vos économies par rapport à la flexibilité accrue d’un prêt hypothécaire ouvert, afin de déterminer s’il convient à vos besoins spécifiques.

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