Fondamentaux de l'Hypothèque #Achat de Maison

Qu’est-ce qu’un pouvoir de vente pour une hypothèque au Canada?


L’achat d’une maison avec une hypothèque nécessite que vous effectuiez des versements hypothécaires mensuels et que vous respectiez les autres conditions énoncées dans l’accord.

Cependant, les propriétaires sont parfois incapables d’effectuer leurs versements hypothécaires ou ils bafouent à plusieurs reprises certaines autres conditions de l’accord. Dans un tel scénario, le prêteur peut choisir de posséder et de vendre la maison en utilisant un pouvoir de vente.

Alors, qu’est-ce que le pouvoir de vente et qu’est-ce qu’une maison « pouvoir de vente » ?


Faits saillants

  • Un pouvoir de vente accorde à un prêteur le pouvoir de posséder et de vendre une propriété après que l’emprunteur ait manqué à son hypothèque
  • Le pouvoir de vente et la forclusion fonctionnent de la même manière, la principale différence étant l’intervention des tribunaux et l’obligation du prêteur envers l’emprunteur après la vente de la maison
  • Le pouvoir de vente fonctionne différemment selon les provinces du Canada en termes de conditions à remplir et de durée avant l’exécution
  • Vous pouvez arrêter ou empêcher le pouvoir de vente en remboursant, en vendant votre maison, en négociant avec votre prêteur hypothécaire, entre autres

Qu’est-ce que le pouvoir de vente ?

Un pouvoir de vente accorde pratiquement au prêteur le pouvoir de prendre possession de la maison et de la vendre au cas où l’emprunteur manquerait à son hypothèque. Ce pouvoir est généralement inclus dans une clause du contrat de prêt hypothécaire entre le prêteur et l’emprunteur.

Habituellement, avant de prendre des mesures drastiques comme entamer un processus de pouvoir de vente ou de forclusion, le prêteur tendrait la main au propriétaire, l’informant du défaut et exigeant qu’il rembourse le solde hypothécaire impayé ainsi que tout arriéré d’impôt à une date spécifiée. Si le propriétaire n’effectue pas le paiement à cette date, le prêteur peut alors recourir à un pouvoir de vente ou de forclusion selon la province où se trouve la maison.

Au-delà des versements hypothécaires mensuels manquants, les propriétaires peuvent faire défaut sur leur hypothèque en rompant les clauses restrictives du prêt ou en négligeant leurs obligations comme indiqué dans l’accord. Cela pourrait inclure le fait de sauter le paiement de l’impôt foncier ou de ne pas entretenir la propriété pour maintenir son intégrité structurelle. Le non-respect de ces obligations équivaut également à un défaut de paiement de l’hypothèque. Cela donne un scénario où un exemple de pouvoir de vente peut être fait.

Dans des provinces comme le Nouveau-Brunswick, l’Île-du-Prince-Édouard, Terre-Neuve et l’Ontario, le pouvoir de vente est un processus plus rapide et présente une solution qui évite d’avoir à faire appel aux tribunaux si une forclusion avait été choisie.

Saisie hypothécaire VS pouvoir de vente : principales différences

Un pouvoir de vente peut être similaire à une saisie hypothécaire s’il est considéré sous l’angle de l’hypothèque, et il n’est donc pas rare de les trouver utilisés de manière interchangeable. À d’autres moments, un terme comme la forclusion du pouvoir de vente est utilisé.

La procédure de saisie hypothécaire voit le prêteur posséder le bien et en devenir l’unique propriétaire. En cas de revente, le prêteur n’a aucune obligation envers le propriétaire quant au processus de vente ; l’emprunteur n’a plus rien à voir avec la propriété.

Pour le pouvoir de vente, le prêteur est mandaté pour vendre la propriété au prix le plus élevé qu’il peut obtenir. Les fonds provenant des ventes servent à effacer l’intégralité de la dette, y compris le solde hypothécaire impayé, les arriérés d’intérêts ou les commissions. Lorsque tous les paiements en souffrance ont été couverts, le propriétaire reçoit les fonds restants (le cas échéant) et le prêteur conserve le titre.

De même, si la propriété se vend moins que ce que l’onglet de la dette de l’emprunteur lit, l’emprunteur est tenu responsable du solde et peut être poursuivi.

C’est la principale différence entre la saisie hypothécaire et le pouvoir de vente. Cependant, certains autres facteurs diffèrent légèrement pour les deux processus :

Saisie hypothécairePouvoir de vente
Processus longProcessus rapide
L’emprunteur ne reçoit rien de la vente de la propriétéL’emprunteur reçoit les fonds restants après que toutes les dettes ont été payées
L’emprunteur n’a aucune responsabilité de rembourser tout montant hypothécaire impayéL’emprunteur a la responsabilité de rembourser tout solde impayé non couvert par la vente de la propriété et peut être poursuivi
Québec, Colombie-Britannique, Alberta, Manitoba, Saskatchewan, Nouvelle-Écosse et les 3 territoiresOntario, Î.-P.-É., Nouveau-Brunswick et Terre-Neuve-et-Labrador

Saisie hypothécaire VS pouvoir de vente : quelle est la meilleure option ?

Bien que ni la saisie ni le pouvoir de vente ne semblent être une situation acceptable, l’un ou l’autre peut être un moindre mal. Déterminer quelle est la meilleure option entre la saisie et le pouvoir de vente dépend de deux facteurs fondamentaux :

  • Votre solde hypothécaire impayé
  • La valeur marchande actuelle de votre maison

Une saisie peut vous empêcher de continuer à payer vos dettes à votre prêteur si la valeur de votre maison a connu une baisse significative. Cependant, si la valeur de votre maison augmente de manière significative, vous n’obtiendrez aucun bénéfice. 

Voici un exemple pratique pour une hypothèque : si votre hypothèque a un solde impayé de 250 000 $ et que le prêteur choisit de saisir la maison et de la vendre pour 200 000 $, les 50 000 $ perdus par le prêteur ne sont pas votre responsabilité, et vous ne pouvez pas être poursuivi pour cela, et vice versa. 

Un pouvoir de vente, par contre, vous permet de recevoir le solde de la vente de votre maison après le remboursement de votre dette. Par exemple, si votre maison vaut maintenant environ 500 000 $ et que vous ne remboursez pas un prêt hypothécaire de 350 000 $. Le prêteur vend la maison au prix du marché, soit 500 000 $, et doit hypothétiquement débourser 40 000 $ en frais de vente, y compris les commissions et les frais juridiques. Après avoir déduit le solde du prêt et les frais de vente (390 000 $), le solde restant (110 000 $) vous revient. 

Les propriétaires qui se voient imposer un pouvoir de vente ont généralement une dette supérieure à la valeur actuelle de leur maison. En d’autres termes, dans le cas d’un prêt hypothécaire non remboursé avec un solde impayé de, disons, 400 000 $ sur une maison dont la valeur actuelle est de 250 000 $, le propriétaire ne recevra aucun paiement. Le prêteur poursuivrait plutôt le propriétaire pour récupérer la partie de la dette que la vente de la propriété n’a pas pu couvrir, y compris les frais de vente encourus. 

Devrais-je acheter une maison avec pouvoir de vente au Canada?

Une maison « pouvoir de vente » sur le marché ne signifie pas nécessairement une offre à prix réduit. En effet, après avoir possédé la propriété, les prêteurs sont tenus de vendre la maison à la valeur marchande actuelle. En d’autres termes, la maison ne se vendrait pas à un prix dérisoire.

De même, une autre chose à noter est que la maison serait vendue «telle quelle». Essentiellement, le vendeur ne s’occuperait d’aucune rénovation et n’affecterait aucune réparation ; quels que soient les problèmes avec la maison, il incomberait à l’acheteur de les résoudre. De plus, le prêteur n’aurait aucune information concrète ou détaillée sur la maison comme le propriétaire en aurait.

Donc, si vous avez compris comment trouver une maison avec pouvoir de vente en Ontario et que vous en visez une, vous devriez connaître ces problèmes potentiels avant de vous lancer dans le processus de vente de prêts hypothécaires.

Avant d’envisager une maison « pouvoir de vente » à Toronto, en Ontario, assurez-vous de bien comprendre dans quoi vous vous embarquez.

Pouvoir de vente par province : Quand peut-on vendre une maison?

Voici un résumé des périodes de pouvoir de vente par province :

Province Période de vente possible
Ontario préavis de 45 jours
Île-du-Prince-ÉdouardVarie
Nouveau-BrunswickDeux semaines de préavis
Terre-Neuve-et-LabradorDeux semaines de préavis

Pouvoir de vente en Ontario

Le pouvoir de vente en Ontario est guidé par la Loi sur les hypothèques de l’Ontario, qui précise que le prêteur se réserve le droit de vendre la propriété hypothéquée à tout moment si l’hypothèque est en défaut depuis trois mois.

Le prêteur est tenu d’aviser le propriétaire par écrit au moins 45 jours avant toute vente. L’avis de vente écrit peut être remis au propriétaire à tout moment après 15 jours de défaut de paiement de son hypothèque.

Pouvoir de vente à l’Î.-P.-É.

La Real Property Act de l’Île-du-Prince-Édouard exige qu’un nombre prédéterminé de semaines se soit écoulé après que le propriétaire ait été avisé avant que le prêteur puisse exécuter un pouvoir de vente. La durée est généralement précisée dans l’acte de transfert, et ledit avis peut être remis à l’emprunteur, envoyé par la poste ou publié dans n’importe quel journal distribué à l’Île-du-Prince-Édouard.

Pouvoir de vente au Nouveau-Brunswick

La Loi sur les biens du Nouveau-Brunswick autorise un pouvoir de vente qu’après que le propriétaire ait reçu un avis écrit l’informant de la vente proposée, ainsi que de l’heure et du lieu où la vente aurait lieu. Cet avis de vente devra également être publié consécutivement pendant au moins deux semaines dans un journal situé dans le même comté que la maison.

Pouvoir de vente à T.-N.-L.

Le prêteur hypothécaire est tenu de remettre un avis écrit à l’emprunteur conformément au Conveyancing Act de Terre-Neuve-et-Labrador. Un avis de vente peut alors être publié par le prêteur si le propriétaire demeure en défaut 30 jours après avoir reçu l’avis.

Trois critères saillants doivent être remplis ici :

  • Le journal portant l’avis doit être distribué dans le secteur du foyer
  • La parution doit se faire pendant deux semaines consécutives avant la date de vente
  • À la suite d’une évaluation de la maison, le prix de vente ne peut être inférieur à 75 % de la valeur estimative de la maison

La date de vente sur l’avis est similaire à la date de vente de saisie hypothécaire, c’est-à-dire la date à laquelle un bien saisi serait vendu.

Que peuvent attendre les emprunteurs d’un pouvoir de vente ?

Les prêteurs sont généralement assez flexibles et disposés à conclure des accords avec un propriétaire qui a pris du retard sur ses versements hypothécaires. En effet, un processus de pouvoir de vente, même s’il n’est pas aussi long qu’une saisie hypothécaire, prend encore du temps et est assez compliqué.

Une fois que vous avez fait défaut sur votre prêt hypothécaire, contactez immédiatement votre prêteur pour potentiellement arrêter le pouvoir de vente et explorer les avenues possibles pour permettre aux deux parties d’atteindre leurs objectifs (votre prêteur reçoit son paiement et vous gardez votre maison).

Alternativement, vous pouvez essayer de réhypothéquer avec un autre prêteur. Vous pouvez rembourser votre hypothèque initiale ainsi que les autres dettes contractées parallèlement. Une nouvelle hypothèque peut vous permettre de réduire votre paiement mensuel ou même d’obtenir une période d’amortissement plus longue.

De même, si vous disposez de fonds propres suffisants, vous pouvez envisager de vendre votre maison avant de commencer à faire défaut. Si vous vendez votre maison, qu’advient-il de l’hypothèque? Votre prêteur hypothécaire est payé par les fonds de l’acheteur et vous êtes en sécurité. Et puis-je encore vendre ma maison en saisie ? Oui, vous pouvez attendre jusqu’à la date à laquelle il est mis aux enchères. Le droit du créancier hypothécaire le permet.

Conclusion

Faire l’expérience d’un pouvoir de vente n’est certainement pas le rêve de tout propriétaire, mais cela arrive parfois. Cette situation risquée peut être évitée ou prévenue en prenant diverses mesures telles que la négociation avec votre prêteur hypothécaire, la ré-hypothèque ou la vente de votre maison, selon ce qui fonctionne le mieux.


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