4 options de financement pour vos rénovations

4 options de financement pour vos rénovations

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    Publié 08/12/2018 15:12 EST
    Actualisé 17/06/2020 16:06 EST

    Il y a toujours quelque chose à faire quand on est propriétaire d’une maison. Bien entendu, garder votre maison en ordre et dans le meilleur état possible devrait être votre priorité. Non seulement parce que vous ne voulez que votre investissement perde la valeur, mais aussi parce que c’est là que vous habitez, après tout. De menus travaux, comme peinturer une chambre, ou le paysagement, sont peu coûteux. Vous pouvez généralement payer pour ces travaux en argent comptant ou avec votre carte de crédit.

    Là où ça se complique, c’est quand vous devez financer des travaux plus importants. Refaire la toiture parce qu’il pleut dans votre cuisine dès qu’il y a une averse, ou refaire votre cuisine, par exemple.

    La facture de ces travaux peut s’élever à plusieurs milliers de dollars dans le temps de le dire. Alors, que faire quand vous n’avez pas l’argent pour payer cette facture? Quelques options s’offrent à vous si vous devez emprunter des fonds pour financer vos travaux.

    Calculez la valeur nette de votre propriété

    La valeur nette est la différence entre la valeur marchande actuelle de votre propriété (selon l’évaluation du prêteur) et le solde de votre prêt hypothécaire. Par exemple, si le solde de votre prêt est de 100 000 $ et que la valeur de votre propriété est établie à 300 000 $, la valeur nette est de 200 000 $.

    Toutefois, cela ne veut pas dire que vous pouvez emprunter 200 000 $. Au Canada, la somme totale de votre solde hypothécaire et du montant que vous empruntez ne peut pas dépasser 80 % de la valeur marchande actuelle de votre propriété. Si on reprend l’exemple cité plus haut, le montant maximal que vous pourrez emprunter est de 140 000 $ :

    Valeur marchande : 300 000 $

    80 % de la valeur marchande : 240 000 $

    Solde du prêt hypothécaire : 100 000 $

    Montant disponible pour le refinancement : 140 000 $

    Une fois que vous avez déterminé combien d’argent vous pouvez emprunter, vous devez choisir quel type de prêt demander. Quelques options différentes s’offrent à vous. Il vous faudra peser le pour et le contre de chacune d’entre elles.

    Option 1 –  La marge de crédit sur valeur domiciliaire

    Une marge de crédit sur valeur domiciliaire (ou HELOC, en anglais) est une ligne de crédit renouvelable garantie par votre propriété. Le taux d’intérêt sur cette marge de crédit est plus élevé que sur un prêt hypothécaire, mais plus faible qu’une marge de crédit conventionnelle (ou une carte de crédit). Il s’agit d’un taux variable qui fluctue selon le taux préférentiel.

    Au Canada, le solde combiné de votre prêt hypothécaire et de votre marge de crédit sur valeur domiciliaire ne peut pas dépasser 80 % de la valeur marchande de votre maison. Toutefois, certains prêteurs limitent ce solde à 65 % de la valeur.

    La marge de crédit sur valeur domiciliaire fonctionne comme une carte de crédit. Vous ne payez des intérêts que sur la portion du crédit que vous utilisez. Donc, si vous empruntez 10 000 $, vous allez payer des intérêts (calculés quotidiennement) que sur ce montant.    

    Comme pour les cartes de crédit, vous devez effectuer un paiement minimum chaque mois sur le solde de votre marge de crédit sur valeur domiciliaire. C’est l’équivalent de l’intérêt accumulé sur le montant emprunté.

    Pour un emprunt de 10 000 $, à un taux d’intérêt de 5 %, votre paiement mensuel minimum sera d’environ 41 $. Voici quelques points à garder en mémoire si vous songez à opter pour une marge de crédit sur valeur domiciliaire :

    • Vous ne casserez pas votre prêt hypothécaire en ouvrant une marge de crédit sur valeur domiciliaire. Donc, vous n’aurez pas à payer de pénalité pour remboursement anticipé ou de frais de notaire. Cependant, la valeur marchande de votre propriété devra être évaluée; les coûts de cette évaluation vous seront probablement refilés. De plus, dans la plupart des cas, vous allez devoir faire appel à un notaire pour enregistrer votre marge de crédit sur valeur domiciliaire; certains prêteurs se chargeront de la facture.
    • Comme nous l’avons vu plus tôt, le taux d’intérêt d’une marge de crédit sur valeur domiciliaire est variable. Il est relié au taux préférentiel, mais cette relation varie. Le taux de marge de crédit sur valeur domiciliaire est fixé au taux préférentiel + un facteur d’ajustement (à l’heure actuelle, l’ajustement le plus commun est + 0,5 %, mais il pourrait être plus élevé ou plus bas, selon votre situation et le prêteur) et votre prêteur se réserve le droit de modifier ce facteur en tout temps, sans préavis.
    • Ce ne sont pas tous les prêteurs qui offrent une marge de crédit sur valeur domiciliaire. Consultez votre conseiller hypothécaire nesto pour savoir si cette solution est offerte par votre prêteur.

    Option 2 – une deuxième hypothèque

    Une deuxième hypothèque, c’est essentiellement un prêt additionnel que vous achetez sur une propriété qui est déjà hypothéquée. Cette solution est la plus risquée pour le prêteur. Évidemment, c’est aussi la plus dispendieuse pour vous, l’emprunteur.

    Le prêteur qui accepte de vous accorder une deuxième hypothèque se retrouve au deuxième rang des créanciers de la propriété. Si vous vous retrouvez en défaut de paiement et que votre propriété est saisie, le premier prêteur sera toujours le premier à être remboursé.

    Voilà pourquoi les taux d’intérêt d’une seconde hypothèque se situent en moyenne entre 8 % et 12 %. Souvent, les prêteurs ajouteront des frais en fonction du montant d’emprunt de la deuxième hypothèque.

    La deuxième hypothèque est utilisée par les emprunteurs qui n’ont pas suffisamment d’équité dans leur propriété pour profiter d’une marge de crédit sur valeur domiciliaire. Les emprunteurs qui aimeraient avoir une seconde hypothèque doivent se qualifier de nouveau pour ce nouvel emprunt. Le prêteur établit les critères de qualification.

    L’emprunteur doit aussi assumer tous les frais reliés à l’emprunt (évaluation, notaire, etc.) soit en payant comptant ou en ajoutant ces frais au nouvel emprunt.

    Option 3 – le prêt personnel

    Si la valeur nette de votre propriété n’est pas suffisante, et que votre dossier de crédit ne convainc pas les prêteurs, vous pourriez vous tourner vers le prêt personnel. Un prêt personnel ne requiert aucune garantie ni d’assurance, comme un prêt hypothécaire. C’est ce que l’on appelle un prêt non garanti.

    Encore une fois, il s’agit d’un prêt plus risqué, donc le taux d’intérêt sera généralement plus élevé.

    Notez toutefois qu’il n’y a pas de pénalités pour paiement anticipé; vous remboursez votre prêt quand vous le voulez. Vous avez le choix entre un taux fixe ou un taux variable et vous pouvez aussi choisir la durée du terme de votre prêt, qui varie habituellement entre 1 et 5 ans.

    Option 4 – la marge de crédit personnelle

    Contrairement à une marge de crédit sur valeur domiciliaire, une marge de crédit personnelle n’est pas garantie par la valeur de votre propriété. Puisque le prêteur n’a aucune garantie si vous ne faites pas vos paiements, le taux d’intérêt sera plus élevé que celui d’une marge de crédit sur valeur domiciliaire.

    Dans la plupart des cas, vous pouvez vous attendre à ce que le taux d’intérêt de votre marge de crédit personnelle soit fixé au taux préférentiel + quelques points de pourcentage. Le taux peut donc varier de mois en mois, selon le taux préférentiel.

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