Ce que vous devez savoir avant d’investir en immobilier

Ce que vous devez savoir avant d’investir en immobilier

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    Publié 09/12/2018 15:12 EST
    Actualisé 14/09/2021 09:09 EST

    Depuis des siècles, les gens « ordinaires » et les investisseurs individuels qui n’ont pas l’estomac assez fort pour tolérer les hauts et les bas des marchés boursiers, ou ceux qui n’aiment pas vraiment les faibles rendements que procurent les CPG ou les obligations se tournent plutôt vers l’immobilier pour investir.

    L’état actuel du marché immobilier, où la valeur d’une propriété peut grimper de 10 % ou plus en moins d’un an, ne fera rien pour ralentir la popularité de ce placement.

    Cependant, l’investissement en immobilier n’est pas fait pour tout le monde. C’est une décision qui demande beaucoup de réflexion. Pour chaque histoire de réussite racontée au Téléjournal ou dans La Presse, il y a des milliers d’histoires cauchemardesques où des gens ont tout perdu.

    Donc, avant d’acheter un triplex et de placer une annonce pour trouver des locataires, voici quelques trucs à garder en tête.

    Propriété occupée par le propriétaire

    Le fait d’investir dans une propriété ne veut pas nécessairement dire que vous devez vous trouver un nouveau logis. Vous pouvez très bien décider d’habiter dans un bungalow et de louer la garçonnière du sous-sol. Vous choisirez peut-être un duplex ou un triplex où vous occuperez un logement et louerez les autres unités.

    Si vous optez pour ce type d’investissement, gardez ces 3 choses en tête :

    • Obtenez un meilleur taux : la SCHL est le seul fournisseur canadien d’assurance-prêt hypothécaire pour des immeubles locatifs. Si vous n’êtes pas en mesure de mettre une mise de fonds initiale de 20 %, vous devez assurer votre prêt hypothécaire. Ce faisant, votre prêteur obtient une garantie supplémentaire en cas de défaut de paiement. Il peut donc être plus généreux et vous offrir un taux plus faible.
    • Règles de mise de fonds : la mise de fonds initiale minimale pour un immeuble locatif occupé par le propriétaire est de 5 % pour la première tranche de 500 000 $, plus 10 % du montant au-dessus de 500 000 $. Si vous achetez une propriété de 600 000 $, votre mise de fonds initiale minimale est de 35 000 $.
    • Impacts fiscaux : à titre de propriétaire immobilier, vous pouvez réclamer certaines dépenses engendrées lorsque vous faites votre déclaration de revenus. Si vous habitez dans votre immeuble locatif, vous pouvez réclamer un pourcentage de vos dépenses équivalent au pourcentage de l’espace loué. Par exemple, si vous occupez 50 % de l’immeuble, vous pouvez réclamer 50 % de vos dépenses.

    Habiter ailleurs

    Si l’idée d’habiter si près de vos locataires ne vous fait pas sauter de joie, vous pouvez toujours acheter une seconde propriété que vous habiterez.

    Une hypothèque sur une deuxième propriété NE PEUT pas être assurée par la SCHL. Ce qui veut dire que vous devez absolument avoir une mise de fonds initiale de 20 %. Ce qui veut dire que pour la même propriété de 600 000 $ citée plus haut, la mise de fonds initiale serait de 120 000 $. Une différence assez substantielle.

    Certains prêteurs (plus petits) n’offrent pas d’hypothèques pour des propriétés locatives qui ne sont pas habitées par le propriétaire. Ceux qui acceptent de le faire risquent de vous faire payer des frais supplémentaires.

    Vous pouvez aussi vous attendre à ce que votre facture d’assurance propriétaire soit plus élevée si vous n’habitez pas la propriété que vous louez. Pourquoi? Eh bien, quand le chat est parti, la souris danse, n’est-ce pas?

    Si vous n’êtes pas sur les lieux pour surveiller vos locataires, il y a des chances que certains d’entre eux prennent certaines libertés avec votre bien. L’humain est ainsi fait, du moins s’il faut en croire les assureurs. Pour eux, ceci accroît le risque de réclamations dues à un incendie, du vandalisme, ou même le vol. Le coût de ce risque accru est donc refilé à… vous l’aurez deviné… vous!

    Impacts fiscaux

    L’un des facteurs les plus importants lorsque l’on parle de l’investissement en immobilier est l’impact que cet investissement aura sur vos déclarations de revenus.

    En tant que propriétaire d’un immeuble locatif, vous pouvez déduire certaines dépenses de vos revenus, ce qui fait chuter le montant d’impôts que vous devez rembourser au gouvernement. Ces dépenses comprennent notamment : les intérêts hypothécaires; les coûts d’assurance; les coûts d’entretien et d’amélioration de votre immeuble; les coûts de gestion (p. ex. Embaucher un gestionnaire d’immeuble ou un responsable de l’entretien); les coûts d’énergie, si c’est inclus au bail.

    De plus, gardez en tête que la totalité de vos revenus provenant de la location de votre immeuble seront ajoutés à votre revenu imposable. Si, durant une année, vos dépenses dépassent vos revenus locatifs, cette perte est aussi déductible.

    Se procurer une hypothèque pour un immeuble locatif

    Question d’éviter de payer trop d’impôts, certains propriétaires d’immeubles locatifs auront tendance à exagérer le montant de leurs dépenses et/ou à minimiser leurs revenus. Cette « stratégie » n’est pas recommandée, cependant, car elle pourrait grandement limiter votre capacité d’emprunt.

    Si vous êtes déjà propriétaire d’un immeuble locatif, et que vous magasinez un prêt hypothécaire pour un autre immeuble (locatif ou non), les prêteurs y voient un risque supplémentaire. Vous payez déjà une hypothèque, en plus des taxes foncières et scolaires, des frais de condo et les coûts d’énergie. Tous ces coûts sont considérés comme étant des dettes par les prêteurs.

    Afin de réduire le risque pour les prêteurs, vous devez être en mesure de faire la preuve que vous avez suffisamment de revenus pour respecter tous vos engagements. La méthode privilégiée pour le prouver demeure de leur montrer vos déclarations de revenus antérieures.

    Dans la plupart des cas, la nature volatile des revenus locatifs (souvent, les locataires ne font que passer) pourrait nuire à votre capacité d’emprunt, même si vos revenus dépassent vos dépenses.

    Conséquemment, il est très important de toujours déclarer tous vos revenus locatifs lors de vos déclarations de revenus et de ne jamais exagérer vos dépenses et vos pertes. Ici, l’honnêteté est toujours de mise. 

    Un investissement sensé, à condition d’être sensé

    Investir en immobilier peut rapporter gros. Une étude de 16 pays menée par des économistes a démontré que, sur une période de 145 ans (de 1870 à 2015), le marché immobilier a affiché des rendements annuels supérieurs aux marchés boursiers.

    Bien entendu, vous l’aurez deviné, le succès n’est pas garanti. Loin de là. Il y a beaucoup trop de facteurs en jeu.

    Mais si vous faites un investissement réfléchi et que vous vous préparez à presque toutes (sinon toutes) les éventualités, cet investissement peut être très rentable!

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