Fondamentaux de l'Hypothèque

Qu'est-ce que l'assurance prêt hypothécaire?

Qu'est-ce que l'assurance prêt hypothécaire?

Table des matières

    L’assurance prêt hypothécaire vous permet de réaliser votre rêve d’accéder à la propriété sans avoir à attendre de disposer d’une mise de fonds de 20 %. Mais quel est le piège, me direz-vous? Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devrez payer un montant supplémentaire par mois pour votre prêt hypothécaire.

    La bonne nouvelle est que, puisque l’assurance prêt hypothécaire protège les prêteurs contre le risque de défaut de paiement, ceux-ci offriront des taux hypothécaires plus bas. Ainsi, si vous n’avez versé que 5 % de mise de fonds, vous obtiendrez probablement un meilleur taux qu’une personne ayant versé 20 % de mise de fonds.

    Cela semble trop beau pour être vrai? Lisez la suite pour en apprendre plus sur les avantages de l’assurance contre le défaut de paiement et sur la façon dont elle peut vous aider à devenir propriétaire plus rapidement.


    Les grandes lignes

    • L’assurance prêt hypothécaire est obligatoire lorsque vous achetez une propriété avec une mise de fonds inférieure à 20 %. 
    • Plus votre mise de fonds est élevée, moins la prime d’assurance prêt hypothécaire est élevée. Les prêteurs couvrent généralement cette prime lorsque votre mise de fonds est égale ou supérieure à 20 %.
    • Le Canada compte trois fournisseurs d’assurance prêt hypothécaire : la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Canada Guaranty et Sagen (anciennement Genworth).

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    Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire? 

    L’assurance prêt hypothécaire est un type d’assurance qui protège le prêteur en cas de défaut de paiement de votre prêt hypothécaire. L’assurance contre le défaut de paiement est exigée si vous versez une mise de fonds inférieure à 20 % lors de l’achat d’une propriété. Cette assurance réduit certains des risques encourus par les prêteurs en vous accordant un prêt hypothécaire.  

    La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), société d’État, est le principal fournisseur d’assurance prêt hypothécaire au Canada. Canada Guaranty et Sagen (anciennement Genworth) sont des assureurs privés qui proposent également ce type d’assurance. 

    Les acheteurs qui prennent cette garantie supplémentaire bénéficieront d’un taux hypothécaire plus bas que les acheteurs qui versent une mise de fonds de 20 %. Cela peut sembler contre-intuitif, mais la couverture supplémentaire de l’assurance prêt hypothécaire signifie qu’il y a moins de risques à prêter de l’argent à ceux qui n’apportent que 5 % de mise de fonds au lieu de 20 %. De plus, les prêteurs peuvent accéder à des fonds moins coûteux sur le marché canadien des obligations hypothécaires au lieu de prêter leur propre argent.

    Quels sont les prêts hypothécaires qui nécessitent une assurance prêt hypothécaire? 

    Une assurance prêt hypothécaire sera exigée si votre mise de fonds est inférieure à 20 %. Il s’agit alors d’un prêt hypothécaire à ratio élevé. Votre hypothèque nécessitera une assurance prêt hypothécaire si l’une des situations suivantes s’applique à vous : 

    • Vous achetez une propriété dont le prix est inférieur ou égal à 500 000 $ et vous disposez d’une mise de fonds d’au moins 5 %. 
    • Vous achetez une propriété dont le prix est supérieur à 500 000 $, mais inférieur à 1 million $, et vous devez verser une mise de fonds d’au moins 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et de 10 % sur le reste de la somme.

    Est-ce que tous les achats sont éligibles à l’assurance prêt hypothécaire?

    Certains prêts hypothécaires ne sont pas éligibles à l’assurance prêt hypothécaire.  

    • Aussi, les propriétés dont le prix d’achat est égal ou supérieur à 1 million $ ou les prêts amortis sur plus de 25 ans ne sont pas éligibles à l’assurance.
    • Si vous décidez de refinancer ou d’obtenir une deuxième hypothèque sur votre propriété, vous ne serez pas admissible à l’assurance prêt hypothécaire.

    Combien coûte l’assurance prêt hypothécaire?

    Le coût de l’assurance prêt hypothécaire varie en fonction du montant de votre mise de fonds, du type de prêt, de la valeur de la propriété et du choix de payer le montant à l’avance ou de l’ajouter à vos versements hypothécaires mensuels. Il est important de noter que le fait d’ajouter le montant de l’assurance à vos paiements hypothécaires augmentera vos frais d’intérêt, ce qui en fait l’option la plus coûteuse.

    La prime sur l’ensemble du prêt est calculée en fonction de votre ratio prêt-valeur. Plus votre ratio prêt-valeur est élevé, plus vos primes seront importantes. Vous pouvez calculer votre rapport prêt-valeur en divisant le montant que vous empruntez par le plus bas montant entre la valeur estimée de la propriété et le prix d’achat. En fait, plus votre mise de fonds est faible, plus la prime d’assurance sera élevée, en raison du risque accru. 

    Ratio prêt-valeur Prime sur le prêt total
    80,01 % à 85 % 2,80 %
    85,01 % à 90 % 3,10 %
    90,01 % à 95 % 4,00 %
    Les taux de primes d’assurance contre les défauts de paiement à ratio élevé sont basés sur les ratios de prêts hypothécaires à long terme de la SCHL. Source : SCHL

    Qui paie l’assurance prêt hypothécaire?

    L’emprunteur paie l’assurance lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %. Cette prime peut être intégrée au prêt hypothécaire et remboursée sur la durée du prêt ou payée en une seule fois pour réduire les frais d’intérêt. 

    Si vous versez une mise de fonds de 20 % ou plus, le coût de l’assurance sera peu élevé et le prêteur paiera l’assurance pour vous.

    Ratio prêt-valeur Prime sur le prêt total Qui paie généralement?
    Jusqu’à 65 % 0,60 % Prêteur
    65,01 % à 75 % 1,70 % Prêteur
    75,01 % à 80 % 2,40 % Prêteur
    80,01 % à 85 % 2,80 % Emprunteur
    85,01 % à 90 % 3,10 % Emprunteur
    90,01 % à 95 % 4,00 % Emprunteur
    Source : SCHL

    Calcul de l’assurance prêt hypothécaire

    Voici un exemple de calcul de votre prime d’assurance prêt hypothécaire, si vous achetez une propriété de 400 000 $ avec une mise de fonds de 20 000 $, soit 5 % du prix d’achat.

    400 000 $ x 0,05 = 20 000 $

    Le montant de l’hypothèque s’élève donc à 380 000 $.

    40 000 $ – 20 000 $ = 380 000 $

    Il faut ensuite ajouter la prime d’assurance hypothécaire, puisque la mise de fonds est inférieure à 20 %. Le tableau ci-dessus montre qu’avec un apport de 5 %, il reste 95 % de la valeur, ce qui signifie que vous paierez une prime de 4 % sur le prêt hypothécaire. 

    On peut calculer ce montant pour déterminer la prime que vous paierez. 

    380 000 $ x 0,04 = 15 200 $

    Vous avez maintenant la possibilité de payer 15 200 $ immédiatement ou d’ajouter ce montant à votre hypothèque. Si vous ajoutez ce montant à votre hypothèque, au lieu que votre prêteur vous accorde une hypothèque de 380 000 $, il vous prêtera 395 200 $.

    380 000 $ + 15 200 $ = 395 200 $

    Vous rembourserez ensuite une partie de cette prime à chacun de vos versements hypothécaires.

    Foire aux questions

    Bienvenue dans notre foire aux questions (FAQ), élaborée par nos experts hypothécaires pour vous aider à prendre les meilleures décisions en matière de financement hypothécaire.

    Dois-je payer une assurance prêt hypothécaire?

    Cela dépend des conditions de votre prêt hypothécaire et de votre ratio prêt-valeur. Les emprunteurs ne sont tenus de payer l’assurance prêt hypothécaire que s’ils versent une mise de fonds inférieure à 20 %. Vous ne devrez pas non plus payer l’assurance si vous achetez une propriété de plus d’un million $, si votre période d’amortissement est supérieure à 25 ans, si vous achetez une propriété d’investissement ou si vous refinancez une propriété que vous possédez déjà.

    Quelle est l’alternative au paiement de l’assurance prêt hypothécaire?

    Pour éviter de payer l’assurance prêt hypothécaire, vous pouvez verser une mise de fonds de 20 % ou plus lors de l’achat. Vous risquez toutefois de troquer la prime d’assurance contre un taux d’intérêt plus élevé. Vous devez procéder à une analyse des coûts avec votre expert hypothécaire afin de déterminer la solution hypothécaire la plus adaptée à votre situation avant d’opter pour l’une d’entre elles.

    Y a-t-il des avantages à payer une assurance prêt hypothécaire?

    Oui! Les avantages de l’assurance prêt hypothécaire comprennent notamment la possibilité d’acheter une propriété avec une mise de fonds de 5 % seulement et l’obtention d’un taux hypothécaire plus bas. Les taux sont plus compétitifs lorsque vous avez une assurance prêt hypothécaire, car vous représentez un risque moindre pour le prêteur lorsque l’hypothèque est assurée.

    En conclusion

    Bien que l’assurance prêt hypothécaire soit une dépense supplémentaire liée à l’accession à la propriété, cette dernière est nécessaire si vous achetez avec une mise de fonds inférieure à 20 %. Il est essentiel de comprendre les primes potentielles, ce qui vous permettra de budgétiser cette dépense supplémentaire. 

    N’oubliez pas que le pourcentage de votre mise de fonds a un impact sur votre prime. Une mise de fonds plus élevée équivaut donc à une prime moins élevée, et à des taux hypothécaires plus avantageux. En fin de compte, l’évaluation de toutes vos options, des taux d’intérêt et des primes associées vous permettra de mieux déterminer ce qui vous convient le mieux. Contactez les experts hypothécaires sans commission de nesto si vous souhaitez en apprendre davantage sur l’option hypothécaire la mieux adaptée à votre situation.

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