L’assurance prêt hypothécaire, également connue sous le nom d’assurance prêt hypothécaire, vous permet de réaliser votre rêve d’accéder à la propriété sans attendre d’avoir économisé 20 % d’acompte. Mais quel est le problème ? Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devrez payer une prime supplémentaire qui s’ajoutera au capital de votre prêt hypothécaire.

La bonne nouvelle est que, comme l’assurance prêt hypothécaire protège les prêteurs contre le risque de défaut de paiement, les prêteurs offriront des taux hypothécaires plus bas aux acheteurs qui versent une mise de fonds inférieure à 20 %. Si vous ne versez que 5 % de mise de fonds, vous obtiendrez probablement un taux inférieur à celui d’une personne qui verse 20 % de mise de fonds.

Cela semble trop beau pour être vrai? Lisez la suite pour découvrir tout ce que vous devez savoir pour bénéficier de l’assurance prêt hypothécaire et comment elle pourrait vous aider à devenir propriétaire plus rapidement.

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Les grandes lignes

• L’assurance prêt hypothécaire est obligatoire lorsque vous achetez une propriété avec une mise de fonds inférieure à 20 %. 
• Plus votre mise de fonds est élevée, moins la prime d’assurance prêt hypothécaire est élevée. Les prêteurs couvrent généralement cette prime lorsque vous versez une mise de fonds de 20 % ou plus.
• Le Canada compte trois fournisseurs d’assurance prêt hypothécaire : la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Canada Guaranty et Sagen (anciennement Genworth).

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Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire? 

L’assurance prêt hypothécaire est un type d’assurance qui protège le prêteur en cas de défaut de paiement de votre prêt hypothécaire. L’assurance contre le défaut de paiement est exigée si vous versez une mise de fonds inférieure à 20 % lors de l’achat d’une propriété. Cette assurance réduit certains des risques encourus par les prêteurs en vous accordant un prêt hypothécaire.  

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), société d’État, est le principal fournisseur d’assurance prêt hypothécaire au Canada. Canada Guaranty et Sagen (anciennement Genworth) sont des assureurs privés qui proposent également ce type d’assurance. 

Les acheteurs qui prennent cette garantie supplémentaire bénéficieront d’un taux hypothécaire plus bas que les acheteurs qui versent une mise de fonds de 20 %. Cela peut sembler contre-intuitif, mais la couverture supplémentaire de l’assurance prêt hypothécaire signifie qu’il y a moins de risques à prêter de l’argent à ceux qui n’apportent que 5 % de mise de fonds au lieu de 20 %. De plus, les prêteurs peuvent accéder à des fonds moins coûteux sur le marché canadien des obligations hypothécaires au lieu de prêter leur propre argent.

Quels sont les prêts hypothécaires qui nécessitent une assurance prêt hypothécaire? 

Une assurance prêt hypothécaire sera exigée si votre mise de fonds est inférieure à 20 %. Il s’agit alors d’un prêt hypothécaire à ratio élevé. Votre hypothèque nécessitera une assurance prêt hypothécaire si l’une des situations suivantes s’applique à vous : 

• Vous achetez une propriété dont le prix est inférieur ou égal à 500 000 $ et vous disposez d’une mise de fonds d’au moins 5 %. 
• Vous achetez une propriété dont le prix est supérieur à 500 000 $, mais inférieur à 1,5 million $, et vous devez verser une mise de fonds d’au moins 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et de 10 % sur le reste de la somme.

Est-ce que tous les achats sont éligibles à l’assurance prêt hypothécaire?

Certains prêts hypothécaires ne sont pas éligibles à l’assurance prêt hypothécaire.  

• Les propriétés destinées à la location ne peuvent pas être assurées.
• Aussi, les propriétés dont le prix d’achat est égal ou supérieur à 1,5 million $ ou les prêts amortis sur plus de 25 ans (30 ans si vous achetez pour la première fois ou si vous achetez une nouvelle construction) ne sont pas éligibles à l’assurance.
• Si vous décidez de refinancer ou d’obtenir une deuxième hypothèque sur votre propriété, vous ne serez pas admissible à l’assurance prêt hypothécaire.

Combien coûte l’assurance prêt hypothécaire?

Le coût de l’assurance prêt hypothécaire varie en fonction du montant de votre mise de fonds, du type de prêt, de la valeur de la propriété et du choix de payer le montant à l’avance ou de l’ajouter à vos versements hypothécaires mensuels. Il est important de noter que le fait d’ajouter le montant de l’assurance à vos paiements hypothécaires augmentera vos frais d’intérêt, ce qui en fait l’option la plus coûteuse.

La prime sur l’ensemble du prêt est calculée en fonction de votre ratio prêt-valeur. Plus votre ratio prêt-valeur est élevé, plus vos primes seront importantes. Vous pouvez calculer votre rapport prêt-valeur en divisant le montant que vous empruntez par le plus bas montant entre la valeur estimée de la propriété et le prix d’achat. En fait, plus votre mise de fonds est faible, plus la prime d’assurance sera élevée, en raison du risque accru. 

Ratio prêt-valeur	Prime sur le prêt total (amortissement de 25 ans)	Prime sur le prêt total (amortissement de 30 ans)
80,01 % à 85 %	2,80 %	3,00 %
85,01 % à 90 %	3,10 %	3,30 %
90,01 % à 95 %	4,00 %	4,20 %

Taxe de vente provinciale (TVP) sur les primes d’assurance prêt hypothécaire

Si vous habitez au Québec, en Ontario ou en Saskatchewan, votre prime d’assurance prêt hypothécaire sera soumise à la taxe de vente provinciale (TVP). Contrairement à la prime, qui peut être ajoutée au solde de votre hypothèque et payée par le biais de vos versements hypothécaires courants, la taxe de vente ne peut pas être ajoutée au montant du prêt et doit être payée d’avance dans le cadre de vos frais de clôture.

Qui paie l’assurance prêt hypothécaire?

L’emprunteur paie l’assurance lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %. Cette prime peut être intégrée au prêt hypothécaire et remboursée sur la durée du prêt ou payée en un seul versement afin de réduire les frais d’intérêts.

Lorsque l’acquéreur verse un apport de 20 % ou plus, le coût de l’assurance est faible et le prêteur paie généralement l’assurance sans répercuter les coûts directement sur l’acquéreur. Toutefois, dans certains cas, l’emprunteur peut devoir payer l’assurance prêt hypothécaire pour son prêt hypothécaire à faible rapport lorsque le rapport prêt/valeur (LTV) est inférieur à 80 %.

Ratio prêt-valeur	Prime sur le prêt total	Qui paie généralement?
Jusqu’à 65 %	0,60 %	Prêteur / Emprunteur
65,01 % à 75 %	1,70 %	Prêteur / Emprunteur
75,01 % à 80 %	2,40 %	Prêteur / Emprunteur
80,01 % à 85 %	2,80 %	Emprunteur
85,01 % à 90 %	3,10 %	Emprunteur
90,01 % à 95 %	4,00 %	Emprunteur

Calcul de l’assurance prêt hypothécaire

Voici un exemple de calcul de votre prime d’assurance prêt hypothécaire si vous achetez une propriété de 400 000 $ avec une mise de fonds de 5 % et une période d’amortissement de 25 ans. Dans ce cas, votre mise de fonds est de 20 000 $.

400 000 $ x 0,05 = 20 000 $

Le montant de l’hypothèque s’élève donc à 380 000 $.

40 000 $ – 20 000 $ = 380 000 $

Il faut ensuite ajouter la prime d’assurance hypothécaire, puisque la mise de fonds est inférieure à 20 %. Le tableau ci-dessus montre qu’avec un apport de 5 %, il reste 95 % de la valeur, ce qui signifie que vous paierez une prime de 4 % sur le prêt hypothécaire. 

On peut calculer ce montant pour déterminer la prime que vous paierez. 

380 000 $ x 0,04 = 15 200 $

Vous avez maintenant la possibilité de payer 15 200 $ immédiatement ou d’ajouter ce montant à votre hypothèque. Si vous ajoutez ce montant à votre hypothèque, au lieu que votre prêteur vous accorde une hypothèque de 380 000 $, il vous prêtera 395 200 $.

380 000 $ + 15 200 $ = 395 200 $

Vous rembourserez ensuite une partie de cette prime à chacun de vos versements hypothécaires.

Foire aux questions

Bienvenue dans notre foire aux questions (FAQ), élaborée par nos experts hypothécaires pour vous aider à prendre les meilleures décisions en matière de financement hypothécaire.

En conclusion

Bien que l’assurance prêt hypothécaire soit une dépense supplémentaire dans le cadre de l’accession à la propriété, elle est obligatoire si l’on achète une maison avec une mise de fonds inférieure à 20 %. Il est essentiel de comprendre les primes potentielles pour budgétiser cette dépense supplémentaire.

N’oubliez pas que le pourcentage de votre mise de fonds a un impact sur votre prime. Une mise de fonds plus élevée équivaut donc à une prime moins élevée, et à des taux hypothécaires plus avantageux. En fin de compte, l’évaluation de toutes vos options, des taux d’intérêt et des primes associées vous permettra de mieux déterminer ce qui vous convient le mieux.

Contactez les experts hypothécaires sans commission de nesto si vous souhaitez en savoir plus sur l’option hypothécaire la plus adaptée à votre stratégie hypothécaire.