Le choix entre acheter et louer à Toronto est une décision personnelle importante qui dépend de votre situation financière, de votre style de vie et de vos objectifs financiers. Louer un logement offre plus de flexibilité et des coûts initiaux moins élevés, tandis qu’acheter une propriété offre plus de stabilité et la possibilité d’accumuler un capital et de bénéficier d’une plus-value à long terme. Pour prendre la meilleure décision, il est important d’évaluer les avantages et les inconvénients de chaque option et de tenir compte de l’état actuel du marché immobilier.

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Les grandes lignes

• La location est plus flexible et abordable au départ.
• L’achat offre une plus grande stabilité et un potentiel de gains à long terme.
• La règle des 5 % peut aider à déterminer s’il est financièrement plus avantageux de louer ou d’acheter.

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Louer un logement

Bien que certaines personnes préfèrent la location pour sa flexibilité et ses faibles coûts initiaux, d’autres sont rebutées par le manque de stabilité et l’absence de gains financiers à long terme. Il est important d’examiner les avantages et les inconvénients de la location avant de prendre une décision.

Avantages de la location

Flexibilité 

La location offre plus de flexibilité que l’achat d’une propriété, surtout si vous envisagez de déménager fréquemment ou si vous ne souhaitez pas rester longtemps au même endroit. Les baux sont généralement des contrats à court terme d’une durée maximale d’un an, ce qui vous permet de déménager facilement. Contrairement à l’achat d’une propriété où vous êtes lié à un prêt hypothécaire et à un emplacement spécifique, la location vous permet de changer de quartier ou de ville quand vous le souhaitez.

Entretien

En tant que locataire, vous n’avez pas à vous soucier de l’entretien de la propriété, car c’est la responsabilité du propriétaire ou du gestionnaire de la propriété. Si quelque chose doit être réparé ou entretenu, il vous suffit de les contacter et ils prendront les mesures nécessaires. Cela vous fait gagner du temps et de l’argent, car vous n’avez pas à trouver et à payer quelqu’un pour faire le travail.

Économies

La location est l’option la plus abordable à court terme, en particulier pour les ménages à faible revenu, car elle ne nécessite pas de mise de fonds importante et exige seulement un dépôt de garantie équivalent au premier et au dernier mois de loyer. Même pour ceux qui ont les moyens d’acheter, la location peut être préférable afin de diversifier leurs investissements et de conserver des liquidités plutôt que d’investir dans l’immobilier.

Inconvénients de la location

Manque de stabilité

Les locataires sont soumis à la volonté des propriétaires ou des gestionnaires immobiliers qui peuvent restreindre leur liberté d’apporter des modifications à l’espace, comme peindre ou effectuer d’autres améliorations. De plus, ils sont vulnérables face à la perte de leur logement en cas de vente de la propriété ou de rénoviction, même illégale, si le loyer est inférieur à celui du marché.

Augmentation de loyer

Le loyer d’un logement peut augmenter chaque année, surtout dans les immeubles à loyer contrôlé où les augmentations annuelles sont autorisées pour suivre l’inflation. Les propriétaires peuvent également demander des augmentations supérieures dans certaines circonstances. Pour les logements qui ne sont pas soumis au contrôle des loyers, le propriétaire peut augmenter le loyer considérablement une fois par an, ce qui peut rendre le logement inabordable et forcer le locataire à déménager.

Pas de gains à long terme

La location ne permet pas de réaliser des investissements ou de bénéficier d’une plus-value, sauf si le loyer est exceptionnellement bas par rapport aux versements hypothécaires. Bien qu’elle soit plus abordable au départ, la location n’offre aucun avantage financier à long terme. En revanche, l’achat d’une propriété présente des opportunités d’investissement et une plus-value potentielle. Par conséquent, la location à long terme n’est pas judicieuse sur le plan financier, à moins de pouvoir investir de manière à obtenir des rendements similaires à ceux de l’appréciation d’une propriété.

Être propriétaire

Certains trouvent l’accession à la propriété plus attrayante, tandis que d’autres estiment que le manque de flexibilité et les coûts potentiels sont rédhibitoires. Examinons les avantages et les inconvénients d’être propriétaire de son logement.

Avantages de la propriété

Stabilité

L’accession à la propriété offre une plus grande liberté en permettant d’apporter des modifications à votre espace sans avoir besoin d’une autorisation. De plus, elle offre une plus grande stabilité, car vous ne risquez pas d’être expulsé et les versements hypothécaires sont plus stables, en particulier avec un taux fixe où vous connaissez le montant exact du paiement pendant toute la durée du terme.

Constitution de valeur nette

Lorsque vous remboursez votre prêt hypothécaire, vous augmentez la valeur nette de votre propriété. Bien qu’au début, une grande partie de vos versements hypothécaires serve à payer les intérêts, cette proportion diminue avec le temps, permettant d’allouer une plus grande part au capital. Cette valeur nette accumulée peut être utilisée pour financer des rénovations, des études, rembourser des dettes ou atteindre d’autres objectifs financiers.

Gains à long terme

Lorsque vous vendez votre résidence principale, vous n’avez pas à payer d’impôt sur les gains en capital réalisés grâce à l’exemption pour résidence principale du Canada. Si on ne tient pas compte de l’impôt foncier, votre maison devient un investissement non imposable, à condition qu’elle ait été votre résidence principale pendant toute la durée de votre possession et qu’elle ait pris de la valeur.

Inconvénients de la propriété

Moins de flexibilité

Si vous ne prévoyez pas de rester dans un logement pour une longue période, l’achat n’est peut-être pas le meilleur choix pour vous. Acheter une propriété est un engagement à long terme qui implique des coûts initiaux bien plus élevés que la location. Mettre fin à un bail, sous-louer le logement, ou simplement partir à la fin du contrat de location est bien plus simple que de résilier une hypothèque et de vendre la propriété. Si vous décidez de voyager pendant une longue période ou de déménager ailleurs, vous devrez vendre ou louer votre logement pour éviter de payer la taxe sur les logements vacants.

Frais d’entretien

Être propriétaire comporte des responsabilités financières qui vont au-delà du prix d’achat initial. Il faut prévoir un budget pour l’entretien courant, comme les petites réparations et l’entretien général, ainsi que pour les dépenses imprévues et les remplacements coûteux, comme les fenêtres, la toiture ou les appareils électroménagers. De plus, des frais fixes, comme les taxes foncières et l’assurance habitation doivent être pris en compte.

Mise de fonds, frais de clôture et versements hypothécaires

Pour acheter une propriété, vous devez effectuer une mise de fonds initiale d’au moins 5 % du prix d’achat, ce qui est considérablement plus élevé que le premier mois de loyer d’une location. De plus, vous devrez payer des frais de clôture, qui peuvent atteindre 4 % du prix d’achat.

Les paiements hypothécaires peuvent fluctuer en fonction des taux d’intérêt. Avec un prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM), vos paiements peuvent changer jusqu’à huit fois par année, en fonction des variations du taux directeur de la Banque du Canada. En revanche, le loyer n’augmente généralement qu’une fois par année.

Louer ou acheter : la règle des 5 %

La règle des 5 % peut vous aider à prendre une décision éclairée quant à savoir s’il est préférable pour vous d’acheter ou de louer une maison. Cette règle compare le coût de la location au coût de l’achat d’une maison en se concentrant sur les coûts irrécupérables, c’est-à-dire les dépenses qui ne génèrent pas de rendement et qui n’augmentent pas la valeur nette de la propriété. Le type de coûts irrécupérables encourus diffère selon que vous êtes locataire ou propriétaire.

Louer : Les loyers sont irrécupérables à 100 %. Vous payez pour un endroit où vivre, mais vous n’accumulez pas de valeur nette et ne recevez pas de rendement financier.

Acheter : Bien qu’une partie de votre versement hypothécaire serve à constituer un capital, certains coûts liés à l’accession à la propriété sont irrécupérables, notamment :

• Les taxes foncières : Estimées à 1 % de la valeur de la maison par année.
• Les frais d’entretien : Également estimés à 1 % de la valeur du logement par année.
• Coûts d’investissement : Estimés à 3 % de la valeur de la maison par année, ils représentent le coût d’opportunité d’investir ailleurs plutôt que de posséder une propriété.

L’ensemble de ces coûts s’élève à 5 % de la valeur du logement, ce qui constitue la base de la règle des 5 %.

Comment fonctionne la règle des 5 %

La règle des 5 % simplifie à l’extrême la décision de louer ou d’acheter en calculant les coûts irrécupérables de l’accession à la propriété afin de pouvoir les comparer à ceux d’un loyer. Vous pouvez calculer les coûts irrécupérables de l’accession à la propriété en procédant comme suit :

1. Multipliez la valeur du logement par 5 % pour obtenir le coût annuel irrécupérable.
2. Divisez ce chiffre par 12 pour obtenir l’équivalent mensuel.
3. Comparez ce chiffre au coût de la location d’une propriété similaire.

Si le coût de la location est inférieur au coût mensuel irrécupérable calculé pour l’accession à la propriété, la location peut être plus avantageuse.

Exemple :

• Valeur de la maison : 500 000 $
• 5 % de la valeur : 25 000 $
• Coût mensuel : 25 000 $ ÷ 12 = 2 083,33 $

Selon cet exemple, si vous pouvez louer une maison comparable pour moins de 2 083,33 $ par mois, la location pourrait s’avérer plus avantageuse sur le plan financier.

Louer ou acheter : exemple à Toronto

Utilisons la règle des 5 % pour comparer les marchés de l’immobilier et de la location à Toronto. 

Loyer mensuel moyen : 2 632 $

Prix moyen d’un condo : 681 855 $

• Coûts annuels irrécupérables de la propriété : 681 855 $ × 5 % = 34 093 $
• Coût mensuel : 34 093 $ / 12 = 2 841 $

Il peut être plus avantageux de louer si vous pouvez trouver une propriété comparable pour moins de 2 841 $ par mois. Le loyer moyen de 2 632 $ est inférieur aux coûts mensuels irrécupérables de l’accession à la propriété, ce qui suggère que la location pourrait être l’option la plus économique. Cependant, il peut être préférable d’acheter si vous trouvez une propriété équivalente dont les coûts irrécupérables mensuels sont inférieurs ou égaux à 2 632 $.

Foire aux questions

En conclusion

Acheter ou louer un logement dépend de vos préférences personnelles, de votre situation financière et de vos objectifs. Si vous envisagez de rester à long terme (5 à 10 ans) dans un logement, l’achat est l’option la plus saine financièrement, car vous pourrez accumuler de la valeur nette. Si vous ne cherchez qu’un logement à court terme et que vous ne savez pas exactement où vous souhaitez vous installer dans les prochaines années, la location peut être une meilleure option pour votre mode de vie.

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