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Quels sont les facteurs qui peuvent provoquer une bulle immobilière à Toronto?

Quels sont les facteurs qui peuvent provoquer une bulle immobilière à Toronto?

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Points saillants

  • Toronto est confrontée à une dangereuse bulle immobilière qui affecte toute la région métropolitaine.
  • Les experts préviennent que la bulle immobilière est sur le point d’éclater, ce qui risque de faire s’effondrer le marché immobilier de la ville.
  • L’offre de logements à Toronto est très faible alors que la demande reste extrêmement élevée.

Qu’est-ce qu’une bulle immobilière?

En termes simples, on parle de bulle immobilière lorsque l’augmentation des prix des logements est dictée par la demande de logements et non par les flux et reflux naturels de l’économie. C’est lorsque les prix des logements augmentent de façon exponentielle sans raison économique évidente, comme les taux d’intérêt ou les facteurs démographiques. Rappelez-vous ce qui s’est passé aux États-Unis en 2008: il était beaucoup trop facile d’obtenir un prêt hypothécaire et le marché immobilier était en plein essor sans aucune influence économique évidente. Puis bam, la bulle a éclaté, le marché s’est effondré et le pays est tombé dans une profonde récession, dont les conséquences se font encore sentir aujourd’hui. 

Si cette situation vous semble trop familière, vous êtes peut-être un résident de la région du Grand Toronto. Au milieu d’une crise du logement, la région du Grand Toronto flirte avec une bulle immobilière qui est dangereusement sur le point d’éclater. Et si elle éclate, ce sera une très mauvaise nouvelle. Les experts préviennent que le marché immobilier de Toronto pourrait bientôt s’effondrer – à ce stade, il ne s’agit pas de savoir si, mais quand cela pourrait se produire. 

Facteurs à la source de la hausse des prix des maisons à Toronto

L’un des principaux facteurs à l’origine de l’augmentation considérable des prix des maisons à Toronto est la faible offre de nouvelles maisons et de nouveaux logements locatifs. Dans toute la région du Grand Toronto, la demande de logements dépasse largement l’offre, ce qui fait grimper en flèche le prix des maisons et le coût des loyers, qui atteint des sommets historiques. Si l’on ne construit pas de nouvelles maisons et de nouveaux logements locatifs et si l’on tient compte de la liste d’attente de près de cinq ans pour les logements sociaux et abordables, les habitants de Toronto continueront à souffrir du coût extrême de l’immobilier. 

Un autre problème à Toronto est la croissance constante de la population. Étant l’une des villes à la croissance la plus rapide d’Amérique du Nord, le marché immobilier de Toronto peut difficilement répondre à la demande de nouveaux logements pour sa population jeune et mobile vers le haut. 

L’accessibilité financière est un autre facteur important qui entraîne la hausse des prix des maisons. Il est incroyablement cher de vivre à Toronto et, que vous envisagiez d’acheter une maison ou de louer un appartement, vous devez être prêt à consacrer plus de 50% de vos revenus au logement. C’est insoutenable pour la plupart des gens, surtout si l’on considère que le salaire moyen à Toronto est d’environ 68 000 $ par an. 

L’offre et la demande à Toronto

Selon la SCHL, quelque 80% des maisons et des condos à Toronto sont déjà vendus avant même que la construction ne commence. Les logements qui restent invendus ont atteint des niveaux historiquement bas en 2021, ce qui a réellement exercé une pression sur le marché immobilier de la ville. 

Les terrains sont rares et la spéculation immobilière est omniprésente. La demande a largement dépassé l’offre, d’après les données. Il faudra un jour ou l’autre augmenter l’offre pour corriger le déséquilibre. Surveillez cet espace car des augmentations de population se produisent après la pandémie en raison d’une augmentation de l’immigration vers la ville. 

Selon les rapports, l’ensemble de l’Ontario devrait construire immédiatement plus de 650,000 maisons et appartements en copropriété pour répondre à la demande de biens immobiliers. Il est clair qu’une action urgente est nécessaire, tant au niveau du public que des entreprises, pour que cela se produise. 

La hausse du marché locatif échappe à tout contrôle

Si vous cherchez à louer un appartement ou un condo à Toronto, ce n’est peut-être pas le meilleur moment selon les experts. En général, l’offre est plus importante en août et en septembre, lorsqu’il y a un afflux de nouveaux résidents dans la ville. Ces quelques unités de location s’arrachent rapidement, ce qui laisse beaucoup de nouveaux résidents de Toronto dans l’embarras. 

L’été et l’hiver ne sont pas mieux non plus, car de nombreux propriétaires sont prêts à mettre leurs appartements et leurs condos en vente un peu plus longtemps afin de faire payer un loyer plus élevé aux locataires potentiels. 

Le loyer moyen à Toronto atteignant la somme astronomique de 2,472$ par mois, soit une augmentation de 20 % en un an seulement, le marché locatif de la ville est absolument hors de contrôle. 

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Les Google Sidewalk Labs et les entreprises technologiques contribuent à la hausse des coûts

Toronto est en train de devenir rapidement une plaque tournante de la technologie, avec plus de 28,000 nouveaux emplois technologiques ouverts en 2022. L’explosion du marché de l’emploi dans le secteur de la technologie n’attire pas seulement plus de personnes dans la ville, mais fait également grimper le coût de location des espaces commerciaux. La disponibilité des locaux commerciaux à Toronto est l’une des plus faibles du Canada et si un plus grand nombre d’entreprises technologiques à haut rendement peuvent se permettre de payer des loyers élevés, la communauté des petites entreprises de Toronto en subira les conséquences. 

En parlant d’entreprises technologiques à but lucratif qui s’installent à Toronto, le projet Sidewalk Labs de Google a été approuvé à Toronto. Alphabet, la société sœur de Google, en était à l’étape de la conception et de l’approbation du projet visant à transformer l’East Waterfront de Toronto en une « ville intelligente utopique » à usage mixte comprenant des espaces résidentiels, commerciaux et récréatifs. De plus, le siège social canadien de Google devait déménager dans le secteur riverain est de Toronto.

Mais hélas, ce projet n’ira pas de l’avant après d’intenses critiques de la part des résidents de la ville et des politiciens. Le coût du développement de cette « ville intelligente » étant estimé à plus d’un milliard de dollars, Toronto ne verra pas ce développement de son East Waterfront.

Des taux hypothécaires historiquement bas au cours des dernières années

En moyenne, une hypothèque à taux fixe sur 5 ans sera de 5,09 % selon nesto. Le taux variable pour la même période sera de 4,75 %. Ces taux sont parmi les plus bas de l’histoire, malgré le manque d’offre et l’énorme demande de logements à Toronto. 

Les récentes augmentations des taux d’intérêt de la Banque du Canada pourraient potentiellement augmenter le faible taux hypothécaire de Toronto, mais ne vous attendez pas à en voir les effets de sitôt. 

La dépendance du gouvernement à l’égard du marché du logement

L’économie de l’Ontario est intrinsèquement liée au marché du logement et la montée en flèche des prix des logements à Toronto se répercute dans toute la province. Le gouvernement a récemment pris des mesures pour atténuer la pression et augmenter l’offre de logements de 1,5 million de logements au cours des 10 prochaines années. 

« Le Plan d’action pour l’offre de logements de l’Ontario crée une base solide sur laquelle 1,5 million de logements pourront être construits au cours des 10 prochaines années. Notre gouvernement respecte l’engagement qu’il a pris envers les Ontariens en réduisant les retards et les formalités administratives afin de construire plus de logements plus rapidement « , a expliqué Steve Clark, ministre des Affaires municipales et du Logement. 

« Il ne s’agit pas seulement d’une crise dans les grandes villes : la pénurie d’offre de logements touche tous les Ontariens, qu’ils soient ruraux, urbains ou suburbains, du nord ou du sud, jeunes ou vieux. »

Le plan vise à stimuler le développement de nouveaux logements et à décourager la spéculation immobilière en augmentant le taux d’imposition des non-résidents de la province à 25%.

La « bulle immobilière » de Toronto est-elle sur le point d’éclater?

Cela dépend de qui vous demandez. De nombreux experts préviennent que la bulle a déjà éclaté malgré l’absence d’indicateurs d’un éclatement supposé. Le marché du logement à Toronto est toujours en plein essor malgré la faiblesse de l’accessibilité financière et de la disponibilité des logements, de sorte que les signes indiquent que la bulle immobilière n’a pas encore éclaté. 

Il sera intéressant de voir ce qui se passera au cours de l’année prochaine, en tenant compte du fait que la hausse des taux d’intérêt de la Banque du Canada pourrait refroidir le marché du logement et augmenter l’offre.

Foire aux questions 

Quelle est la cause de la crise du logement à Toronto?

Une faible disponibilité de logements qui ne peut répondre à la demande des nouveaux résidents de Toronto. L’augmentation de la population contribue également à la crise du logement. En outre, l’accessibilité n’a jamais été aussi faible et de nombreuses personnes à la recherche d’un logement pourraient devoir chercher ailleurs.

Qu’est-ce qui pourrait provoquer l’effondrement du marché du logement?

Si la faiblesse de l’accessibilité et de l’offre se poursuit comme par le passé, il sera très difficile pour le marché immobilier de Toronto de se redresser. La possibilité d’un effondrement du marché dépend d’un certain nombre de facteurs, mais elle semble de plus en plus probable chaque jour. 

Réflexions finales

Le marché immobilier de Toronto pourrait s’effondrer à un moment donné dans un avenir proche, selon les experts. Mais pour l’instant, il faut attendre et voir. 

Pour répondre à la demande de biens immobiliers, l’ensemble de l’Ontario devrait lancer immédiatement la construction de plus de 650,000 maisons et appartements en copropriété. Pour y parvenir, le gouvernement de l’Ontario doit prendre des mesures urgentes – des mesures qu’il commence à prendre – mais est-ce trop peu, trop tard? Seul le temps nous le dira. 


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