Sommes-nous dans une bulle immobilière?

Sommes-nous dans une bulle immobilière?

Table des matières

    Publié 22/06/2021 18:06 EST
    Actualisé 14/07/2021 12:07 EST

    Définie comme étant une mince sphère d’air liquide renfermant un autre gaz, une bulle est également utilisée pour décrire une situation jugée bonne ou chanceuse, isolée de la réalité et non permanente comme par exemple, la folie actuelle du marché immobilier canadien, qui représente une bulle immobilière potentielle.

    Le secteur canadien de l’habitation surchauffe depuis une bonne partie de la dernière année, mais comme la durabilité d’un tel phénomène est peu probable, beaucoup se demandent si la bulle immobilière est inévitable. Bien que la réponse soit loin d’être simple, comme nous l’avons vu pendant la COVID-19, le marché canadien de l’habitation est résilient et semble défier la probabilité d’un effondrement imminent, se dirigeant plutôt vers un atterrissage en douceur.

    Faits saillants
    • Une bulle immobilière se produit lorsque les prix de l’immobilier, alimentés par une demande largement supérieure à l’offre, augmentent fortement au point d’atteindre des niveaux insoutenables par rapport aux revenus et à d’autres indicateurs économiques.
    • Le marché immobilier canadien a échappé relativement bien aux importantes périodes d’effondrement, bien que nous ayons connu quelques épisodes sombres et difficiles.
    • Le marché immobilier canadien a suivi son propre rythme, rendant difficiles toutes tentatives de prévisions de bulle immobilière, mais beaucoup conviendraient qu'il y a peu de risque d'un effondrement imminent.

    Qu’est-ce qu’une bulle immobilière?

    Une bulle immobilière se produit lorsque les prix de l’immobilier, alimentés par une demande largement supérieure à l’offre, augmentent fortement au point d’atteindre des niveaux insoutenables par rapport aux revenus ainsi qu’à d’autres indicateurs économiques. La spéculation des prix augmentant indéfiniment pousse également certains acheteurs de maison à faire un achat anticipé en prévision d’une augmentation encore plus importante des prix, exerçant une pression supplémentaire sur le marché. Comme le concept d’un ballon gonflant, la demande croissante et les prix élevés provoquent une bulle de croissance. À un certain moment, la croissance devient ingérable et la demande s’essouffle, entraînant une chute spectaculaire des prix.

    Qu’est-ce qui cause une bulle immobilière?

    Les bulles immobilières suivent la loi de l’offre et de la demande – une demande excessive par rapport à l’offre entraîne une forte croissance des prix et une surévaluation de l’immobilier. Ce déséquilibre peut être causé par un certain nombre de facteurs tels qu’un changement dans l’activité économique, une augmentation du revenu disponible, des taux d’intérêt bas, une prise de risque excessive de l’emprunteur ou l’afflux d’une population particulière entrant sur le marché du logement. Toute combinaison de ces facteurs peut exacerber davantage la bulle et sa croissance.

    Que se passe-t-il quand une bulle immobilière éclate ?

    Lorsque les logements deviennent surévalués et que l’offre de logements disponibles commence à dépasser la demande, la bulle finit par éclater et les prix de l’immobilier s’effondrent avec des répercussions négatives. Les acheteurs de maison qui achètent une propriété pendant une bulle paieront probablement beaucoup plus que la valeur de la maison, laissant beaucoup d’entre eux avec une hypothèque plus importante que la valeur marchande de la propriété. Le risque touche ceux qui veulent ou ont besoin de vendre, car le prix de vente de leur maison s’avère inférieur au montant encore dû sur l’hypothèque. Pour ceux qui restent sur place, l’impact de l’explosion de la bulle demeure relativement faible.

    De plus, des prix élevés et des guerres d’enchères extrêmes peuvent entraîner un étirement des emprunts, ce qui rend certains ménages plus vulnérables à un ralentissement économique, surtout à mesure que les taux d’intérêt augmentent. Cela pourrait entraîner des défauts de paiement, une augmentation de l’endettement des ménages, une réduction de l’accès au logement et une baisse généralisée de l’activité économique.

    👆 Astuce

    Les acheteurs de maison doivent prendre des décisions financières responsables (c.-à-d. ne pas acheter ce que vous ne pouvez pas vous permettre) et demander conseil à un conseiller hypothécaire qui comprend les conditions actuelles du marché.

    Turbulence immobilière canadienne au fil des décennies 

    Mis à part les événements les plus dramatiques de l’histoire tels que le Grand Krach de 1929, la Grande Dépression et les années 30, le marché immobilier canadien a relativement bien échappé aux périodes d’effondrement importantes. Cependant, il y eut quelques moments sombres et difficiles.

    • 1989-1990

    La bulle immobilière du Canada a éclaté au début des années 1990. Le pays connaissait des niveaux d’endettement national élevés et ingérables tandis que les taux d’intérêt atteignaient un niveau sans précédent de 12 à 14 %, laissant de nombreux propriétaires incapables de payer. La Banque du Canada tentait de freiner l’inflation à plus de 6 %, la croissance du PIB a plongé tandis que le chômage a bondi, entraînant le Canada dans l’une des pires récessions depuis les années 1930.

    Avec une confiance effarante des consommateurs, moins de gens achetaient des maisons, les dépenses étouffaient et la construction de bâtiments résidentiels diminuait, ce qui a encore pesé sur l’économie. Un déficit national élevé, l’affaiblissement du dollar canadien et une récession au sud de la frontière ont tous contribué à la tourmente. Les prix des maisons canadiennes ont subi des baisses à deux chiffres qui ont mis plus d’une décennie à s’inverser.

    • 2007-2009

    Il est difficile d’oublier la crise financière mondiale de la fin des années 2000. Le marché des prêts hypothécaires à risque aux États-Unis, qui avait commencé en 1999, a fini par connaître une croissance sans précédent et a provoqué un effondrement du marché de l’habitation qui a culminé en 2008. Lorsque les prix des maisons ont fortement baissé aux États-Unis après avoir atteint un sommet au milieu de 2006, il est devenu difficile pour les emprunteurs de payer ou de refinancer leurs prêts à risque. Cela a mené à une forte baisse des prix des maisons, et à l’effondrement d’une bulle immobilière qui a entraîné de nombreux défauts de paiement et saisies hypothécaires, sans parler des faillites personnelles et de l’effondrement des entreprises.

    Les effets de l’effondrement ont été ressentis à l’échelle mondiale et le Canada n’a pas fait exception. L’activité immobilière du pays a fortement chuté en 2008 et au début de 2009 en raison de la récession mondiale et le chiffre d’affaires sur les marchés de la revente a chuté d’environ 40 % tandis que les mises en chantier de logements ont chuté bien en deçà de leurs montants durables estimés. Le Canada n’a été que légèrement épargné étant donné que la hausse des prix des logements avant la crise n’était pas aussi sévère que dans d’autres pays, notamment les États-Unis.

    • 2017-2019

    2016 a été une année record pour le marché immobilier canadien en termes de prix et de ventes, et par conséquent sur le radar des décideurs. L’arrivée de 2017 a entraîné des hausses de prix de plus de 30 % d’une année sur l’autre, les maisons jumelées dans la région du Grand Toronto ont dépassé le million de dollars et les prix des copropriétés augmentaient régulièrement, tandis que les maisons ordinaires se vendaient bien au-delà de ce que l’on demandait. En 2018, les coûts de propriété étaient supérieurs aux niveaux de 1990.

    Dans un effort pour ralentir la croissance, refroidir le marché et faire baisser progressivement les prix, le gouvernement fédéral a mis en place des exigences hypothécaires plus strictes. Le test de stress est apparu comme un outil permettant d’évaluer la capacité d’un acheteur à gérer une éventuelle augmentation des taux hypothécaires et, bien que n’étant pas tout à fait populaire auprès des acheteurs potentiels, l’exigence obligatoire a permis d’éviter la possibilité que l’histoire se répète.

    • Aujourd’hui

    Cela nous amène à 2020, lorsque les prix moyens des maisons ont augmenté à un rythme sans précédent depuis le boom immobilier susmentionné. Alors que nous entrons dans la seconde moitié de 2021, le marché de l’habitation du Canada se porte relativement bien, en partie grâce aux mesures prudentes mises en œuvre pour soutenir la stabilité du marché de l’habitation.

    Sommes-nous dans une bulle immobilière?

    Défiant les probabilités, le marché canadien de l’habitation a connu un surprenant retournement à la hausse malgré les turbulences financières causées par la pandémie, alors que la demande de logements a largement dépassé l’offre. La plupart des économistes suggèrent que le marché est un peu surchauffé et qu’un refroidissement du marché est nécessaire, mais qu’un déclin rapide et spectaculaire n’est pas à prévoir.

    Important

    L'immobilier canadien demeure un moteur de notre reprise économique et, à ce titre, les décideurs surveillent sans aucun doute son évolution de près et interviendront au besoin.

    Quelle est la probabilité d’un effondrement de l’immobilier en 2021?

    La pandémie du coronavirus a fait craindre une incertitude généralisée du marché. Un effondrement, cependant, nécessiterait une forte hausse du nombre de logements existants et des nouvelles inscriptions ainsi qu’une forte baisse de la demande, ce qui ne devrait pas se produire de si tôt. La demande devrait continuer de surpasser l’offre, les taux devraient rester bas et le retour de la confiance des consommateurs contribuera à porter l’activité immobilière à des sommets records encore cette année.

    Dans des circonstances normales, si l’offre monte soudainement en flèche et que le nombre d’acheteurs chute, les prix des maisons seraient réduits et un krach pourrait être inévitable. Mais la vie telle que nous la connaissons est loin d’être normale. De nombreux acheteurs de maison ont retardé leurs plans d’achat de maison en raison des incertitudes liées à la pandémie, ce qui a entraîné une demande refoulée. Toute poussée de maisons à vendre sera donc sans aucun doute absorbée par de nouveaux acheteurs entrant sur le marché. Une réouverture de l’économie, des économies importantes grâce aux règles de séjour à domicile et le retour de l’immigration ont également un impact positif sur les prévisions de logement.

    Dernièrement, le marché immobilier canadien a suivi son propre rythme, rendant difficiles toutes tentatives de prévision de bulle immobilière. Malgré tout, plusieurs conviennent qu’il y a peu de risque d’effondrement imminent. Nous avons appris du passé et les mesures fonctionnent mais comme le changement est la seule véritable constante de la vie, un nouveau virage est à l’horizon.

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