L’achat d’une maison implique souvent de contracter un prêt hypothécaire important pour financer la différence entre le prix d’achat et votre mise de fonds. Lorsque vous effectuez les versements périodiques, vous payez le capital et l’intérêt, qui constituent le paiement total de votre hypothèque.

Lorsque vous commencez à rembourser votre prêt hypothécaire, une plus grande partie de vos versements est consacrée à l’intérêt, et une moins grande partie au capital. Au fur et à mesure que le temps passe et que le solde de votre capital diminue, la part de vos paiements changera, une plus grande partie étant consacrée au capital et une moins grande à l’intérêt, jusqu’à ce que votre prêt hypothécaire soit entièrement remboursé.

Dans cet article, nous expliquerons les principales composantes de votre paiement hypothécaire : le principal et l’intérêt, comment l’intérêt hypothécaire est composé, et nous discuterons des moyens de réduire le montant de l’intérêt que vous payez.

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Les grandes lignes

• Le capital de l’hypothèque est le montant initial de l’hypothèque, tandis que l’intérêt est la commission exigée par le prêteur pour vous prêter le capital.
• En vertu de la loi, l’intérêt hypothécaire au Canada est composé semestriellement sur les hypothèques à taux fixe, ce qui compose l’intérêt total que vous payez.
• Comprendre l’impact de la fréquence de vos versements et de la période d’amortissement peut vous aider à économiser du temps et de l’argent.

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Qu’est-ce que le capital hypothécaire?

Le capital hypothécaire est le montant initial que vous empruntez au prêteur. Il s’agit généralement du prix d’achat de la propriété moins votre mise de fonds. La seule exception est le cas où vous versez une mise de fonds inférieure à 20 %. Dans ce cas, vous avez la possibilité d’ajouter à votre capital la prime d’assurance prêt hypothécaire, qui représente généralement entre 2,8 % et 4 % du montant emprunté. Au fur et à mesure que vous effectuez des versements hypothécaires réguliers, le solde de votre capital diminue jusqu’à ce que le montant total soit remboursé.

Par exemple, si vous achetez une maison au prix de 700 000 $ et que vous versez une mise de fonds de 140 000 $, soit 20 %, le capital de votre prêt hypothécaire s’élèvera à 560 000 $. Si vous achetez la même maison, mais que vous ne versez que la mise de fonds minimale de 45 000 $, soit 6,43 %, votre capital hypothécaire s’élèvera à 655 000 $. Cependant, vous devrez payer une prime d’assurance prêt hypothécaire de 26 200 $, que vous pouvez choisir d’ajouter à votre capital pour obtenir un capital total de 681 200 $.

Qu’est-ce que l’intérêt hypothécaire?

L’intérêt est le coût de la transaction avec le prêteur. Ce taux, exprimé en pourcentage, est la commission que le prêteur exige pour vous prêter de l’argent. L’intérêt est calculé sur la base du solde du capital de votre prêt hypothécaire et est ensuite ajouté au montant du capital de votre prêt hypothécaire pour constituer le montant total de votre paiement hypothécaire. 

Chaque fois que vous effectuez un versement hypothécaire, vous payez une partie du capital et de l’intérêt. Si vous avez un prêt hypothécaire à taux fixe, vos parts de capital et d’intérêt resteront les mêmes pendant tout votre terme hypothécaire, et donc le montant de votre versement restera le même pour tout votre terme.

Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux variable, la part du capital et de l’intérêt peut varier en fonction de l’évolution des taux d’intérêt. Le montant de vos versements reste toutefois inchangé pendant tout le terme de votre prêt hypothécaire. Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux ajustable, la part du capital reste inchangée, mais l’intérêt peut varier en fonction des fluctuations des taux d’intérêt, et vos versements hypothécaires peuvent changer au cours de votre terme hypothécaire.

Comment fonctionne la composition de l’intérêt hypothécaire au Canada?

Au Canada, tous les prêts hypothécaires fixes doivent être composés semestriellement ou deux fois par an, conformément à la loi. En général, l’intérêt des prêts hypothécaires variables et ajustables est composé mensuellement. Certains prêteurs peuvent toutefois le faire aussi souvent que la fréquence de vos versements. Il est important de vérifier la période de composition de votre hypothèque, car elle a un impact sur le total de l’intérêt qui vous sera facturé pendant votre terme.

Plus la période de composition est longue, plus l’intérêt est calculé en plus de l’intérêt. L’intérêt non payé est ajouté à votre solde, ce qui a pour effet d’augmenter le montant que vous devez et le montant sur lequel l’intérêt sera calculé au cours de la période de composition suivante. La composition semestrielle est avantageuse pour les emprunteurs, car l’intérêt est calculé et facturé deux fois par an. Cela vous permet d’économiser de l’argent par rapport à la composition mensuelle pendant votre terme, car moins d’intérêt est accumulé au fil du temps.

Formule du taux annuel effectif (TAE) hypothécaire  

Le taux annuel effectif (TAE) est un calcul qui tient compte des effets de la capitalisation pour fournir une mesure plus précise du coût de l’hypothèque. Cette méthode vous permet de comparer l’intérêt qui vous sera facturé sur les différentes solutions hypothécaires proposées, ce qui vous permet de prendre une décision plus éclairée. 

La composition affecte votre taux d’intérêt réel en fonction de la fréquence à laquelle elle est appliquée. Grâce à ce calcul, vous pouvez déterminer le coût réel d’un emprunt annuel. Vous pouvez effectuer ce calcul à l’aide de la formule suivante :

Taux d’intérêt annuel effectif (TAE) = (1+taux d’intérêt/n)n -1

Où n = le nombre de périodes de composition (2 pour une composition semestrielle, 12 pour une composition mensuelle).

Par exemple, si l’on vous propose un taux d’intérêt fixe de 5 %, avec une composition semestrielle, vous pouvez calculer le TAE de la manière suivante :

TAE = (1+0,05/2)2-1

TAE = 0,05063 ou 5,06 %.

Si l’on vous propose le même taux d’intérêt de 5 %, mais avec un prêt hypothécaire variable à composition mensuelle, vous pouvez calculer le TAEG comme suit :

TAE = (1+0,05/12)12-1

TAE = 0,05116 ou 5,12 %

Exemple de capital et d’intérêt hypothécaires

Le tableau ci-dessous illustre l’évolution du capital et de l’intérêt sur toute la durée de votre hypothèque. Il montre le capital et l’intérêt que vous paieriez pour un prêt hypothécaire de 500 000 $ amorti sur 25 ans et assorti d’un taux d’intérêt fixe de 5 %. 

En supposant que le taux d’intérêt reste constant pendant toute la durée de l’hypothèque et que vous optiez pour des versements mensuels, vous payez plus d’intérêt sur la première moitié du solde de l’hypothèque que sur la dernière moitié. 

Année	Solde de départ	Intérêt	Capital	Solde final
1	500 000 $	24 510 $	10 386 $	489 600 $
2	489 600 $	23 984 $	10 912 $	478 700 $
3	478 700 $	23 432 $	11 465 $	467 200 $
4	467 200 $	22 851 $	12 045 $	455 200 $
5	455 200 $	22 242 $	12 655 $	442 500 $
6	442 500 $	21 601 $	13 295 $	429 200 $
7	429 200 $	20 928 $	13 968 $	415 300 $
8	415 300 $	20 221 $	14 676 $	400 600 $
9	400 600 $	19 478 $	15 418 $	385 200 $
10	385 200 $	18 697 $	16 199 $	369 000 $
11	369 000 $	17 019 $	17 877 $	352 000 $
12	352 000 $	17 016 $	17 881 $	334 100 $
13	334 100 $	16 110 $	18 786 $	315 300 $
14	315 300 $	15 159 $	19 737 $	295 600 $
15	295 600 $	14 160 $	20 736 $	274 800 $
16	274 800 $	13 110 $	21 786 $	253 000 $
17	253 000 $	12 007 $	22 889 $	230 100 $
18	230 100 $	10 849 $	24 048 $	206 100 $
19	206 100 $	9 631 $	25 265 $	180 800 $
20	180 800 $	8 352 $	26 544 $	154 300 $
21	154 300 $	7 008 $	27 888 $	126 400 $
22	126 400 $	5 597 $	29 300 $	97 100 $
23	97 100 $	4 113 $	30 783 $	66 300 $
24	66 300 $	2 555 $	32 341 $	34 000 $
25	34 000 $	918 $	33 979 $	0 $

Comment calculer l’intérêt hypothécaire

Vous devez connaître le solde du capital de votre prêt hypothécaire et le taux d’intérêt pour calculer votre intérêt hypothécaire. Vous devez également connaître le montant de vos versements hypothécaires afin de pouvoir déterminer le montant du capital par rapport à l’intérêt que vous payez à chaque versement, ce qui vous aidera à calculer avec précision l’intérêt sur votre prochain versement hypothécaire.

(1+i/m)m/n-1

Où : 

i = taux d’intérêt

m = nombre de périodes de composition par année

n = nombre de versements hypothécaires effectués par année

Pour les versements hypothécaires mensuels d’une hypothèque à taux fixe de 500 000 $ avec un taux d’intérêt de 5 %, vous paierez 2 061,96 $ d’intérêt sur votre premier versement hypothécaire. 

[(1+0,05/2)2/12-1]x500 000 $ = 2 061,96 $

Dans le cas de versements hypothécaires effectués toutes les deux semaines sur un prêt hypothécaire à taux fixe de 500 000 $ assorti d’un taux d’intérêt de 5 %, votre premier versement hypothécaire comporterait un intérêt de 950,62 $.

[(1+0,05/2)2/26-1]x500 000 $ = 950,62 $

Pour les versements hypothécaires hebdomadaires d’une hypothèque à taux fixe de 500 000 $ avec un taux d’intérêt de 5 %, vous paierez 475,08 $ d’intérêt sur votre premier versement hypothécaire. 

[(1+0,05/2)2/52-1]x500 000 $ = 475,08 $

Pour calculer la répartition des paiements d’intérêt et de capital que vous effectuerez pendant la durée de votre prêt hypothécaire, il est plus simple d’utiliser une calculatrice de paiements hypothécaires. Sur la base des données hypothécaires fournies, le tableau d’amortissement décompose la proportion de capital et d’intérêt payée lors de chaque versement.

Versements hypothécaires bihebdomadaires ou mensuels

Plus vous effectuez des versements hypothécaires fréquents, plus vous réduisez rapidement le solde du capital. Les versements bihebdomadaires signifient que vous effectuerez un versement hypothécaire toutes les deux semaines, soit 26 versements par année, comparativement à 12 si vous optez pour les versements mensuels.

La fréquence de versement que vous choisissez peut avoir un impact significatif sur l’intérêt que vous payez pendant la durée de votre prêt hypothécaire. Plus vous effectuez des versements fréquents, plus vous économisez en frais d’intérêt tout en réduisant le temps nécessaire au remboursement du prêt hypothécaire.

Comment l’amortissement affecte-t-il l’intérêt hypothécaire?

La période d’amortissement est le temps nécessaire pour rembourser l’intégralité du prêt hypothécaire en effectuant des versements réguliers. Si vous choisissez un amortissement plus long, le capital de votre prêt hypothécaire sera réparti sur une période plus longue, ce qui se traduira par des versements hypothécaires moins élevés. Si vous choisissez un amortissement plus court, le capital de votre prêt hypothécaire sera réparti sur une période plus courte, ce qui se traduira par des paiements hypothécaires plus élevés.

Cependant, plus la période d’amortissement est longue, plus vous paierez d’intérêt sur votre prêt hypothécaire. Étant donné que les versements hypothécaires sont étalés sur une période plus longue, vous paierez de l’intérêt pendant plus longtemps. Vous remboursez le capital plus lentement avec un amortissement plus long, et vous payez plus d’intérêt sur le solde restant plus l’amortissement est long.

En supposant que le taux d’intérêt reste le même pendant toute la période d’amortissement, nous utiliserons une hypothèque de 500 000 $ avec des paiements mensuels à un taux d’intérêt de 5 % pour illustrer l’impact du choix d’un amortissement plus court ou plus long. Au Canada, l’amortissement standard est de 25 ans, mais un amortissement plus court est une stratégie pour économiser de l’argent sur votre prêt hypothécaire.

	Amortissement sur 20 ans	Amortissement sur 25 ans	Amortissement sur 30 ans
Versement hypothécaire mensuel	3 285,63 $	2 908,02 $	2 668,45 $
Intérêt total	288 550,04 $	372 407,48 $	460 643,22 $
Coût total de l’hypothèque (capital et intérêt)	788 550,04 $	872 407,48 $	960 643,22 $

En réduisant votre amortissement de 25 à 20 ans, vous augmentez vos versements mensuels de 377,61 $, mais vous économisez 83 857,44 $ sur la durée de votre prêt hypothécaire. En faisant passer votre amortissement de 25 à 30 ans, vous réduisez vos mensualités de 239,57 $, mais vous augmentez votre intérêt hypothécaire de 88 235,74 $. 

Vous pouvez également réduire l’amortissement en augmentant la fréquence de vos versements et en optant pour une fréquence accélérée. Cela augmentera légèrement vos versements hypothécaires réguliers, mais réduira le temps nécessaire pour rembourser votre prêt hypothécaire et le montant total de l’intérêt que vous paierez. Une autre stratégie consiste à profiter des privilèges de remboursement anticipé pour réduire le solde du capital, réduire l’intérêt que vous paierez et vous aider à rembourser le prêt hypothécaire plus rapidement.

Foire aux questions

En conclusion

Comprendre comment sont calculés le capital et l’intérêt de votre prêt hypothécaire peut vous aider à prendre de meilleures décisions financières lorsque vous choisissez votre prêt hypothécaire et que vous planifiez vos versements futurs. Connaître la répartition du montant total du capital et de l’intérêt que vous paierez au début de votre prêt hypothécaire peut vous aider à créer une stratégie hypothécaire efficace pour économiser du temps et de l’argent.

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