Fondamentaux de l'Hypothèque

Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM)?

Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM)?

Table des matières

    Les Canadiens sont plusieurs à opter pour un prêt hypothécaire variable, et ce pour de multiples raisons. Historiquement, ce type de prêt a permis aux propriétaires d’économiser de l’argent sur l’intérêt de leur prêt hypothécaire. Lorsque les taux d’intérêt ont atteint des niveaux historiquement bas, de nombreux Canadiens se sont tournés vers les prêts hypothécaires variables pour répondre aux exigences plus strictes en matière d’admissibilité au financement hypothécaire imposées par le test de stress. 

    De nombreux acheteurs ont opté pour un taux variable afin d’économiser de l’argent par rapport aux taux fixes, considérant que les avantages l’emportaient sur les risques associés aux prêts hypothécaires variables à l’époque. En choisissant un taux variable, les emprunteurs pouvaient potentiellement être admissibles à un montant de prêt plus élevé ou à des versements mensuels plus abordables.

    Au Canada, il existe deux types de prêts hypothécaires variables : le prêt hypothécaire à taux ajustable, dont les versements s’adaptent aux variations du taux préférentiel, et le prêt hypothécaire à taux variable, dont les versements sont fixes et ne s’adaptent pas aux variations du taux préférentiel. Cet article offre des renseignements détaillés sur les prêts hypothécaires à taux ajustable et leur fonctionnement, afin de vous aider à déterminer si cette solution hypothécaire convient à votre situation.


    Les grandes lignes

    • Un prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM) est assorti d’un taux d’intérêt fluctuant et les versements mensuels varient en fonction du taux préférentiel du prêteur. 
    • Par rapport aux prêts hypothécaires à taux fixe et aux prêts hypothécaires à taux variable, les prêts hypothécaires à taux ajustable permettent de réaliser des économies immédiates en cas de baisse des taux d’intérêt.
    • Un ARM convient à ceux qui peuvent supporter des versements plus élevés, sachant que ces hausses entrent en vigueur sur-le-champ lorsque les taux d’intérêt augmentent.

    Est-ce la première fois que vous achetez une maison?

    Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM)?

    Un prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM) est un type de prêt hypothécaire variable dont les versements fluctuent à la hausse ou à la baisse en fonction des variations du taux préférentiel du prêteur. Le montant du capital du prêt hypothécaire reste le même pendant tout le terme, ce qui permet de maintenir le calendrier d’amortissement. 

    Si le taux préférentiel change, la portion d’intérêt du prêt hypothécaire change automatiquement, s’ajustant à la hausse ou à la baisse en fonction de l’augmentation ou de la diminution des taux. Cela signifie que vous pourriez être confronté sur-le-champ à des versements hypothécaires plus élevés si les taux d’intérêt augmentent et à des versements moins élevés si les taux diminuent.

    ARM et VRM : principales différences 

    Les ARM et les VRM présentent certaines similitudes : lorsque les taux d’intérêt changent, la part d’intérêt du versement hypothécaire change également. Toutefois, les principales différences résident dans la manière dont les versements sont structurés. 

    Le taux d’intérêt des VRM et des ARM change en fonction de l’évolution du taux préférentiel, mais ce changement se traduit de manière différente. Dans le cas d’un ARM, le versement s’ajuste en fonction des variations du taux d’intérêt. Dans le cas d’un VRM, le versement ne s’ajuste pas, mais la proportion de capital et d’intérêt varie. Cela signifie que l’amortissement s’ajuste aux variations des taux d’intérêt.

    Le versement d’un prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM) est composé d’une partie du capital qui reste inchangée et d’une partie de l’intérêt qui s’ajuste en fonction des variations du taux d’intérêt préférentiel. Cela signifie que votre versement hypothécaire peut augmenter ou diminuer à tout moment en fonction de l’évolution des taux d’intérêt. Cela permet à votre plan d’amortissement d’être respecté.

    Le versement d’un prêt hypothécaire à taux variable (VRM) est fixe et ne change pas. Cela signifie que les variations du taux préférentiel affectent non seulement l’intérêt, mais aussi le principal du versement hypothécaire. Lorsque votre taux d’intérêt augmente ou diminue, le montant affecté à la partie principale de votre versement hypothécaire augmente ou diminue pour tenir compte des variations des taux d’intérêt. Cet ajustement permet à votre versement hypothécaire de rester fixe. Un changement du taux préférentiel de votre prêteur pourrait affecter l’amortissement de votre prêt et conduire à l’atteinte de votre taux de déclenchement et, éventuellement, de votre seuil de déclenchement, ce qui conduirait à un amortissement négatif.

    HYPOTHÈQUE À TAUX AJUSTABLE (ARM) HYPOTHÈQUE À TAUX VARIABLE (VRM)
    Ajustement des versements Oui Non
    Portion du capital Non affectée Évolue pour refléter les variations de la portion d’intérêt
    Portion de l’intérêt S’adapte aux variations du taux préférentiel S’adapte aux variations du taux préférentiel
    Amortissement Non affecté Affecté par les variations du taux préférentiel
    Hausse des taux Le versement mensuel augmente – vos liquidités diminuent L’amortissement augmente – il vous faut plus de temps pour rembourser votre prêt hypothécaire.
    Baisse des taux Le versement mensuel diminue – vos liquidités augmentent L’amortissement diminue – vous vous libérez plus rapidement de votre hypothèque
    Risque d’atteindre le taux de déclenchement Non OuiL’augmentation de la portion d’intérêt fait diminuer le remboursement de votre capital, votre solde et votre amortissement augmenteront
    Risque d’atteindre le seuil de déclenchement Non OuiVous pouvez devoir plus que votre hypothèque initiale au si vous n’effectuez pas de remboursements anticipés supplémentaires
    Risque au renouvellement Non OuiSi votre solde hypothécaire et votre amortissement ont augmenté, vous devrez rembourser par anticipation tout solde supplémentaire et ramener votre amortissement à son niveau initial
    Risque de choc de paiement OuiLors du renouvellement à l’échéance, si le taux d’intérêt est plus élevé OuiLors du renouvellement à l’échéance, si le taux d’intérêt est plus élevé
    Au moment du renouvellement, si votre solde hypothécaire augmenté atteint votre seuil de déclenchement ou votre taux de déclenchement
    Au renouvellement, vous devrez ramener votre amortissement à son niveau initial
    Économies Payez maintenant / Économisez maintenant
    Si les taux augmentent, vous paierez un peu plus sur votre versement, mais vous respecterez votre calendrier d’amortissement
    Si les taux baissent, vous aurez plus d’argent dans vos poches
    Payez plus tard / Économisez plus tard
    Si les taux augmentent, vous pouvez différer le changement à vos liquidités, surtout si l’inflation est élevée
    Si les taux baissent, vous réduirez l’amortissement de votre prêt hypothécaire
    Si les taux baissent, vous libérez des liquidités au moment du renouvellement en revenant à votre calendrier d’amortissement initial ou en continuant à amortir votre prêt pour vous libérer de votre hypothèque plus tôt
    Coûts Si les taux augmentent, l’augmentation des versements peut limiter vos liquidités Si les taux augmentent, la hausse de la portion de l’intérêt à verser peut se traduire par un solde beaucoup plus élevé au moment du renouvellement du prêt
    Si les taux augmentent rapidement, un refinancement peut être nécessaire pour ramener l’amortissement à son niveau initial.(Les taux de refinancement sont généralement plus élevés que les taux de renouvellement)
    Adapté à Il convient surtout lorsque les taux ont atteint leur maximum et que la différence entre les taux fixes et variables de 5 ans n’est pas suffisante pour bloquer un taux d’intérêt à long terme Il convient à votre résidence principale lorsque les taux d’intérêt ont atteint leur maximum et que vous souhaitez vous libérer plus rapidement de votre hypothèque
    Il convient à votre propriété d’investissement lorsque vous cherchez à prolonger l’intérêt de votre hypothèque sur des périodes plus longues (afin de réduire vos revenus locatifs)

    L’impact des versements de capital fixe sur votre prêt hypothécaire à taux ajustable

    Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux ajustable, le montant consacré au remboursement du capital reste le même pendant tout le terme du prêt. Cela signifie qu’avec un prêt hypothécaire à taux ajustable, la partie du versement hypothécaire qui sert à réduire le solde du prêt reste constante, ce qui réduit l’amortissement indépendamment des variations des taux d’intérêt. Étant donné que les versements hypothécaires peuvent changer à tout moment si les taux d’intérêt évoluent, ce type de prêt hypothécaire convient mieux aux personnes qui disposent de la souplesse financière nécessaire pour faire face à d’éventuelles augmentations des versements hypothécaires.

    Définir vos objectifs hypothécaires avec un prêt hypothécaire à taux ajustable

    Un prêt hypothécaire à taux ajustable peut vous permettre d’économiser beaucoup d’argent sur l’intérêt que vous paierez tout au long du remboursement de votre prêt hypothécaire. Avec des versements qui s’ajustent aux variations du taux d’intérêt, vous réalisez des économies immédiates en cas de baisse des taux.

    De plus, les hypothèques à taux ajustable sont assorties d’une pénalité de résiliation moins élevée que celles à taux fixe, au cas où vous devriez résilier votre hypothèque avant la date d’échéance. Un prêt hypothécaire à taux ajustable peut vous convenir si vous êtes un emprunteur bien qualifié et que vous disposez de liquidités grâce à vos revenus ou d’une épargne supplémentaire pour faire face à d’éventuelles augmentations de vos versements. Un prêt hypothécaire à taux ajustable exige une plus grande propension au risque.

    Exemple : Performance d’un prêt hypothécaire à taux ajustable en 2023?

    Examinons les performances d’un prêt hypothécaire à taux ajustable en 2023, alors que les taux préférentiels évoluaient en fonction des changements du taux directeur de la Banque du Canada. Le tableau ci-dessous illustre l’évolution des versements mensuels d’un prêt hypothécaire de 500 000 $ avec un amortissement de 25 ans et un terme de 5 ans. 

    En 2023, les versements mensuels ont augmenté de 154,07 $ (3 564,04 $ – 3 409,97 $) entre les versements les plus bas effectués au début de l’année et les versements les plus élevés effectués à la fin de l’année en fonction des changements apportés au taux préférentiel.

    Mois Taux directeur de la BoC Taux préférentiel (taux directeur +2,2 %) Versement hypothécaire mensuel
    Janvier 4,50 % 6,70 % 3 409,97 $
    Février 4,50 % 6,70 % 3 409,97 $
    Mars 4,50 % 6,70 % 3 409,97 $
    Avril 4,50 % 6,70 % 3 409,97 $
    Mai 4,50 % 6,70 % 3 409,97 $
    Juin 4,75 % 6,95 % 3 486,66 $
    Juillet 5,00 % 7,20 % 3 564,04 $
    Août 5,00 % 7,20 % 3 564,04 $
    Septembre 5,00 % 7,20 % 3 564,04 $
    Octobre 5,00 % 7,20 % 3 564,04 $
    Novembre 5,00 % 7,20 % 3 564,04 $
    Décembre 5,00 % 7,20 % 3 564,04 $

    Quelle est la performance attendue d’un prêt hypothécaire à taux ajustable en 2024?

    Le tableau ci-dessous illustre l’impact sur les versements mensuels pour le même prêt hypothécaire de 500 000 $ avec un amortissement de 25 ans et un terme de 5 ans. Nous nous sommes basés sur les prévisions concernant l’évolution des taux d’intérêt en 2024 pour prévoir la performance d’un prêt hypothécaire à taux variable au cours de l’année. 

    En 2024, les versements mensuels pourraient diminuer de 305,33 $ (3 564,04 $ – 3 258,71 $) entre les versements les plus élevés effectués au début de l’année et les versements les plus bas effectués à la fin de l’année, compte tenu des changements possibles du taux préférentiel.

    Mois Taux directeur de la BoC Taux préférentiel (taux directeur +2,2 %) Versement hypothécaire mensuel
    Janvier 5,00 % 7,20 % 3 564,04 $
    Février 5,00 % 7,20 % 3 564,04 $
    Mars 5,00 % 7,20 % 3 564,04 $
    Avril 5,00 % 7,20 % 3 564,04 $
    Mai 5,00 % 7,20 % 3 564,04 $
    Juin 4,75 % 6,95 % 3 486,66 $
    Juillet 4,75 % 6,95 % 3 486,66 $
    Août 4,75 % 6,95 % 3 486,66 $
    Septembre 4,50 % 6,70 % 3 409,97 $
    Octobre 4,50 % 6,70 % 3 409,97 $
    Novembre 4,50 % 6,70 % 3 409,97 $
    Décembre 4,00 % 6,20 % 3 258,71 $

    Pourquoi choisir une hypothèque à taux ajustable?

    Opter pour un prêt hypothécaire ajustable présente plusieurs avantages, notamment la possibilité de réaliser des économies immédiates en cas de baisse des taux d’intérêt et des pénalités moins élevés en cas de résiliation du prêt hypothécaire que dans le cas des prêts hypothécaires fixes. Le choix d’un prêt hypothécaire à taux ajustable présente également des avantages par rapport à un prêt hypothécaire à taux variable, car son amortissement reste le même, quelles que soient les variations de taux d’intérêt.

    Par rapport aux prêts hypothécaires à taux fixe, les prêts hypothécaires à taux ajustable comportent des pénalités beaucoup moins élevées en cas de résiliation du prêt hypothécaire ou de passage à un taux fixe en cas de hausse attendue des taux d’intérêt. Les hypothèques variables et ajustables sont assorties d’une pénalité de trois mois d’intérêt, tandis que les hypothèques fixes facturent généralement le montant le plus élevé entre trois mois d’intérêt et le différentiel de taux d’intérêt (IRD). 

    Par rapport aux prêts hypothécaires à taux variable, un prêt hypothécaire à taux ajustable offre l’avantage d’ajuster immédiatement le montant de vos versements hypothécaires lorsque le taux préférentiel change. En revanche, dans le cas d’un VRM, ces ajustements n’interviendront qu’au moment du renouvellement. Si les taux d’intérêt augmentent de manière significative au cours de votre terme, vous pouvez vous retrouver avec un amortissement négatif sur votre prêt hypothécaire et atteindre votre taux de déclenchement ou votre seuil de déclenchement. Dans ce cas, vous devrez rattraper votre calendrier d’amortissement au moment du renouvellement, ce qui pourrait entraîner un choc de paiement avec des versements beaucoup plus importants que prévu.

    Quel produit hypothécaire à taux variable choisir?

    Pour choisir le meilleur produit hypothécaire variable, vous devez tenir compte de votre situation personnelle, notamment de votre situation financière, de votre propension au risque et de vos objectifs à court et à long terme. Un VRM offre une stabilité grâce à des versements fixes, ce qui facilite l’établissement d’un budget pour ceux qui préfèrent savoir exactement combien ils paieront chaque mois. Un ARM offre la possibilité de réaliser des économies immédiates et de réduire le montant de vos versements hypothécaires en cas de baisse des taux d’intérêt.

    Avantages d’un VRM pour les emprunteurs

    • Taux d’intérêt variables : Les taux d’intérêt des VRM peuvent fluctuer dans le temps en fonction des conditions du marché. Cela peut être avantageux pour les emprunteurs, car ils peuvent bénéficier, comme ils l’ont toujours fait, de taux d’intérêt plus bas, ce qui se traduit par des économies potentielles à long terme. 
    • Meilleur contrôle financier : Grâce à une pénalité de remboursement anticipé moins élevée sur les hypothèques variables, il est moins coûteux de prolonger la période de remboursement de l’hypothèque par un refinancement sur la base de l’amortissement initial, et la possibilité de bénéficier de taux d’intérêt plus bas donne aux emprunteurs une plus grande maîtrise de leurs finances. Cette capacité permet aux emprunteurs d’ajuster leurs versements hypothécaires pour qu’ils correspondent mieux à leur situation financière actuelle et de prendre des décisions stratégiques pour optimiser leurs objectifs financiers dans leur ensemble.
    • Réduction du revenu imposable : Si le VRM est lié à une propriété d’investissement, l’emprunteur peut augmenter le solde (montant de l’hypothèque) et le temps (amortissement) qu’il prend pour rembourser son hypothèque, ce qui peut réduire son revenu locatif imposable.

    Ces avantages font des VRM une option intéressante pour les personnes constituées en société ou les investisseurs qui apprécient la flexibilité et le contrôle dans la gestion de leurs versements hypothécaires. Toutefois, ces avantages s’accompagnent également d’un risque accru de défaut de paiement ou de la possibilité d’augmenter le revenu imposable. Il est recommandé aux emprunteurs de consulter un planificateur financier avant d’opter pour un prêt hypothécaire variable.

    Avantages d’un ARM pour les emprunteurs

    • Taux d’intérêt variables : Les ARM ont des taux d’intérêt fluctuants, qui varient en fonction du taux préférentiel du prêteur, selon les conditions du marché. Historiquement, cela a profité aux emprunteurs qui ont pu profiter de taux d’intérêt plus bas pour économiser sur les frais de portage de l’intérêt.
    • Meilleur contrôle financier : Grâce à une pénalité de remboursement anticipé moins élevée sur les prêts hypothécaires à taux ajustable, il est moins coûteux de refinancer et de prolonger le terme de votre prêt hypothécaire, tandis que la réduction de vos versements vous permet de mieux contrôler vos finances. Avec un refinancement, vous pouvez ajuster vos versements hypothécaires en fonction de votre situation financière actuelle et prendre des décisions plus judicieuses pour atteindre vos objectifs financiers dans leur ensemble.
    • Augmentation des liquidités : Les détenteurs d’un ARM bénéficient d’une réduction du taux d’intérêt sur leur versement hypothécaire lorsque les taux baissent, ce qui leur permet de libérer des liquidités pour d’autres priorités du ménage ou pour épargner.

    Les prêts hypothécaires à taux ajustable peuvent être une option avantageuse pour les personnes et les ménages dont le budget est bien planifié, qui disposent d’un calendrier de remboursement plus court et qui ne souhaitent pas augmenter l’amortissement de leur prêt hypothécaire en cas de hausse des taux d’intérêt. Avec un prêt hypothécaire à taux ajustable, les taux d’intérêt initiaux sont historiquement plus bas que ceux d’un prêt hypothécaire à taux fixe, ce qui se traduit par des versements mensuels moins élevés. 

    Un versement moins élevé au début de l’amortissement peut être avantageux pour les personnes dont le budget est serré ou qui souhaitent consacrer davantage de fonds à d’autres objectifs financiers. Il est recommandé aux emprunteurs d’examiner attentivement leur situation financière et d’évaluer les risques potentiels associés à un prêt hypothécaire à taux ajustable, comme l’éventualité de versements plus élevés si les taux d’intérêt augmentent pendant le terme de leur prêt hypothécaire.

    Foire aux questions sur les prêts hypothécaires à taux ajustable

    En quoi un prêt hypothécaire à taux ajustable est-il différent d’un prêt hypothécaire à taux fixe au Canada?

    Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire à taux variable fluctue en fonction du taux préférentiel tout au long du terme hypothécaire, ce qui peut se traduire par des variations des mensualités en cas d’augmentation ou de diminution des taux d’intérêt pendant le terme du prêt hypothécaire. Les prêts hypothécaires à taux fixe ont un taux d’intérêt qui reste le même pendant tout le terme du prêt hypothécaire, ce qui se traduit par des versements hypothécaires qui restent les mêmes pendant tout le terme.

    Comment le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire à taux variable est-il déterminé au Canada?

    Les taux d’intérêt des prêts hypothécaires à taux variable sont déterminés en fonction du taux directeur de la Banque du Canada, qui influence directement les taux préférentiels des prêteurs. La plupart des prêteurs fixent leur taux préférentiel sur la base du taux directeur + 2,20 %. Ils utilisent ensuite le taux préférentiel pour fixer leur taux escompté, qui est en général une combinaison de leur taux préférentiel plus ou moins des points de pourcentage supplémentaires. Le taux hypothécaire actualisé est le taux qu’ils proposent à leurs clients.

    Comment puis-je prévoir mes futurs versements avec un ARM au Canada?

    Il est difficile de prévoir les versements futurs d’un prêt hypothécaire à taux variable en raison de l’incertitude entourant les décisions futures de la Banque du Canada en matière de taux d’intérêt. Toutefois, en vous tenant au courant des actualités du secteur et des prévisions des experts, vous pouvez estimer les versements futurs potentiels sur la base des prévisions des économistes. Une fois que le rabais sur votre taux hypothécaire ajustable est fixé, vous pouvez vous baser sur les prévisions des taux directeurs de la Banque du Canada pour estimer l’évolution de vos versements hypothécaires à l’aide de la calculatrice de versements hypothécaires de nesto.

    Puis-je passer d’un prêt hypothécaire à taux ajustable à un prêt hypothécaire à taux fixe au Canada?

    Oui, vous pouvez passer d’un prêt hypothécaire à taux ajustable à un prêt hypothécaire à taux fixe à tout moment au cours de votre terme. Vous devrez toutefois payer une pénalité de trois mois d’intérêt si vous changez de prêteur avant la fin de votre terme. Vous avez également la possibilité de convertir votre prêt hypothécaire à taux ajustable en prêt hypothécaire à taux fixe sans changer de prêteur. Bien que cette option ne soit pas assortie d’une pénalité, votre taux fixe pourrait être plus élevé au moment de la conversion.

    Que se passe-t-il si je veux vendre ma propriété ou rembourser mon prêt hypothécaire à taux ajustable plus tôt que prévu?

    Si vous vendez votre propriété ou si vous souhaitez rembourser votre prêt ARM de manière anticipée, vous devrez payer une pénalité de remboursement anticipé de 3 mois d’intérêt, comme dans le cas d’un VRM.

    En conclusion

    Pour déterminer si un prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM) est préférable à d’autres produits hypothécaires, vous devez tenir compte de votre capacité financière et de votre tolérance au risque. Un prêt hypothécaire à taux ajustable peut vous convenir si vous êtes financièrement stable et si vous êtes en mesure de faire face à des versements potentiellement fluctuants au cours de votre terme.

    La clé pour déterminer si un prêt hypothécaire à taux ajustable est la meilleure solution pour votre prochain prêt hypothécaire est d’évaluer soigneusement votre situation financière, de consulter un expert hypothécaire et d’aligner votre choix de prêt hypothécaire sur vos objectifs financiers à court et à long terme.

    Prêt à vous lancer?

    En quelques clics vous aurez accès à nos meilleurs taux. Ensuite, vous pourrez appliquer en ligne pour votre hypothèque en quelques minutes!

    Meilleurs taux hypothécaires

    Fixe
    Variable
    au

    0.00%3 Year Fixe

    Obtenez votre taux

    0.00%5 Year Fixe

    Obtenez votre taux
    Voir tous les taux