Fondamentaux de l'Hypothèque

Prêt hypothécaire à taux fixe ou variable : Guide actualisé pour 2024

Prêt hypothécaire à taux fixe ou variable : Guide actualisé pour 2024

Table des matières


    Points saillants :

    • Les hausses de taux peuvent mettre jusqu’à un an avant de produire leur plein effet sur l’économie.
    • L’inflation peut perdurer si les taux ne sont pas augmentés
    • Les taux fixes à court terme sont une bonne option si les emprunteurs estiment que la BDC a bien réagi pour lutter contre l’inflation

    Prêt hypothécaire à taux variable ou fixe : lequel choisir en 2023 – 2024?

    En 2001, une étude bien connue du professeur Moshe Milevsky de l’université de York a analysé les taux hypothécaires fixes et variables entre 1950 et 2000 et a conclu que dans 90 % des cas, les emprunteurs économisaient lorsqu’ils contractaient un prêt hypothécaire à taux variable par rapport à un prêt hypothécaire à taux fixe. Pour les 10 % restants, cela n’était vrai que parfois et variait fortement en fonction de différents facteurs. L’étude a conclu que lorsque les taux d’intérêt sont bas, l’emprunteur a intérêt à opter pour un taux fixe.

    Bien entendu, la pénalité liée au différentiel de taux d’intérêt sur le taux fixe fait en sorte que cette option n’est pas forcément la plus judicieuse. Les risques liés à des coûts d’intérêt globaux plus élevés dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux variable, surtout en période de volatilité des marchés, font qu’un paiement irrégulier ne convient pas à tout le monde. C’est pourquoi il est toujours conseillé d’examiner votre situation financière dans son ensemble – les facteurs influençant le risque, les besoins et les objectifs en matière d’emprunt ou d’accession à la propriété varient d’un emprunteur à l’autre.

    Est-ce la première fois que vous achetez une maison?

    Qu’est-ce qu’un taux hypothécaire variable?

    Un prêt hypothécaire à taux variable vous offre un taux d’intérêt variable sur la part d’intérêt de votre paiement. Il s’agit d’un écart statique par rapport au taux préférentiel en vigueur au moment où vous contractez votre prêt hypothécaire. Toutefois, pendant la durée de votre prêt hypothécaire, votre taux variable s’ajustera de pair avec le taux préférentiel du prêteur, habituellement en fonction d’une prime ajoutée au taux directeur de la Banque du Canada (BDC).

    Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux variable, la part d’intérêt de votre paiement hypothécaire s’adaptera au taux d’intérêt, sans toutefois que votre paiement varie. Il existe deux types de prêts hypothécaires à taux variable : ceux dont les paiements sont statiques et ceux dont les paiements sont variables. Les prêts hypothécaires à taux variable à paiements statiques sont connus sous le nom de prêts hypothécaires à taux variable. En revanche, les prêts hypothécaires à taux variable avec un paiement variable, où le paiement s’ajuste aux changements du taux préférentiel du prêteur, sont appelés prêts hypothécaires à taux ajustable. En général, les deux types de prêts sont connus sous le nom de prêts hypothécaires à taux variable.

    Avantages et inconvénients d’un taux hypothécaire variable

    Peu importe le moment où vous contractez votre prêt hypothécaire, le taux d’intérêt du prêt à taux variable sera toujours inférieur à celui du prêt à taux fixe. Avec un prêt hypothécaire à taux variable, le taux d’intérêt fluctuera en fonction des taux de référence, alors qu’un prêt hypothécaire à taux fixe restera le même pendant toute la durée du prêt. Le risque le plus important lié aux prêts hypothécaires à taux variable est que l’intérêt facturé et l’intérêt payé peuvent varier de façon assez importante en cas de flambée des taux.

    Bien que les paiements statiques vous permettent d’économiser de l’argent sur un prêt hypothécaire à taux variable, vous pourriez vous retrouver à payer plus d’intérêts pendant la durée du prêt si les taux d’intérêt venaient à augmenter. Nous avons pu observer ce phénomène cette année, en raison des pressions inflationnistes. Ce genre d’ajustement rapide des taux par la Banque du Canada (BDC) peut vous exposer à un risque de suramortissement – surtout si vous avez contracté un prêt hypothécaire avec une mise de fonds inférieure à 20 % au moment où la valeur des propriétés atteignait des sommets.

    Vous pouvez facilement remédier au risque de suramortissement en optant pour un paiement variable sur votre prêt hypothécaire à taux variable, communément appelé prêt hypothécaire à taux ajustable. Le paiement sur le prêt hypothécaire à taux variable s’ajustera en fonction de la variation du taux préférentiel de votre prêteur, ce qui vous permettra de gérer plus facilement l’amortissement pendant la durée de votre prêt. Contrairement à un prêt hypothécaire à taux variable, les prêts hypothécaires à taux ajustable ne sont pas affectés par des taux de déclenchement ou des points de déclenchement. Un taux de déclenchement se produit lorsque le taux préférentiel a tellement augmenté que votre paiement hypothécaire ne couvrira que la part d’intérêt. Un point de déclenchement se produit lorsque l’amortissement augmente tellement que le solde dû sur votre prêt hypothécaire est plus élevé que le montant initial que vous avez emprunté.

    Le principal avantage d’un prêt hypothécaire à taux variable est que la pénalité ne correspond qu’à trois mois d’intérêt. Cette caractéristique et ce coût font des prêts hypothécaires à taux variable une option intéressante pour profiter de taux plus bas pendant la durée de votre prêt hypothécaire en vous permettant de le renouveler pour une durée fixe. À moins que vous ne disposiez d’une option à taux réduit sur votre prêt hypothécaire, la pénalité de libération coûte généralement trois mois d’intérêt, ce qui en fait une option très abordable pour bloquer un taux fixe en magasinant et en changeant de prêteur.

    Qu’est-ce qu’un taux hypothécaire fixe?

    Un prêt hypothécaire à taux fixe comporte un taux d’intérêt fixe pour toute la durée du prêt, ce qui signifie que le paiement total entre l’intérêt et le capital reste constant pendant toute la durée du prêt. Lorsque le prêt hypothécaire est contracté, votre prêt hypothécaire à taux fixe bloque le rendement de l’obligation, qui n’est pas affecté par la cible du financement à un jour de la Banque du Canada pour le taux d’intérêt directeur – ce qui assure des paiements prévisibles à l’emprunteur pendant toute la durée du prêt.

    Avantages et inconvénients d’un taux hypothécaire fixe

    Le taux fixe permet d’établir un budget et offre une stabilité financière, étant donné que les paiements hypothécaires restent toujours les mêmes pendant toute la durée du prêt. Avec un taux fixe, vous pouvez bloquer votre taux et votre paiement pour une période donnée – votre terme – qui peut généralement aller de 1 à 5, 7 ou 10 ans.

    En général, un taux d’intérêt fixe sera plus élevé qu’un taux variable. Toutefois, bien que le taux fixe vous permette de profiter de paiements hypothécaires stables et prévisibles pendant des années, il comporte une pénalité de « différentiel de taux d’intérêt » plus importante.

    Une option de conversion avec un prêt hypothécaire à taux variable vous permet de transformer de manière anticipée votre prêt hypothécaire à taux variable en un prêt hypothécaire à taux fixe – sans pénalité et à tout moment pendant la durée du prêt. Cette option n’est pas disponible à l’inverse; vous ne pouvez pas transformer un prêt hypothécaire à taux fixe en un prêt hypothécaire à taux variable. Il est impossible de passer d’un taux fixe à un taux variable sans payer la pénalité.

    Taux fixe ou taux variable : Est-il préférable d’opter pour un prêt hypothécaire à taux variable en 2024?

    Bien que les taux soient actuellement en hausse, ces taux élevés ne sont que passagers. Pourquoi? La dette publique et privée est cinq fois plus importante aujourd’hui que dans les années 1980. La dette publique correspond à l’argent emprunté par les gouvernements en augmentant leurs réserves de change ou en émettant des obligations pour dédommager les investisseurs de leurs prêts hypothécaires. La dette privée est créée par des particuliers ou des entreprises par le biais d’emprunts et de financements.

    La dette a radicalement augmenté depuis les années 1980 et le risque de maintenir un endettement aussi énorme à des taux d’intérêt aussi élevés est intenable sur de longues périodes. Par conséquent, il est très probable que, dès que la pression inflationniste sera maîtrisée, la BDC abaissera son taux cible de financement à un jour au taux directeur, ce qui fera baisser à nouveau les taux variables des prêts hypothécaires.

    Les prêts hypothécaires à taux variable sont historiquement moins coûteux que les prêts hypothécaires à taux fixe

    Comme nous l’avons mentionné au début de cet article, les prêts hypothécaires à taux variable coûtent généralement moins cher que les prêts hypothécaires à taux fixe. Le professeur Milevsky, grâce aux données empiriques sur les prêts hypothécaires recueillies sur 50 ans, de 1950 à 2000, a pu démontrer qu’historiquement, 90 % du temps, un prêt hypothécaire à taux variable coûte moins cher qu’un prêt à taux fixe. Les prêts hypothécaires à taux fixe étaient toutefois une meilleure option dans environ 10 % des cas. 

    Quelle est l’incidence des hausses de taux de la Banque du Canada sur les prêts hypothécaires à taux variables au Canada?

    Chaque fois que la Banque du Canada (BDC) modifie son taux cible du financement à un jour, cela a un impact direct sur les taux d’emprunt à un jour des banques à charte. Cela affecte à son tour toutes les petites banques, les coopératives de crédit et les sociétés de financement hypothécaire qui empruntent leur argent indirectement par l’intermédiaire des « grandes » banques à charte ou directement par l’intermédiaire de la BDC.

    Jusqu’où les prêts hypothécaires à taux variable peuvent-ils grimper avant de se stabiliser?

    En théorie, la Banque du Canada peut augmenter à sa guise le taux directeur du financement à un jour, ce qui a une incidence sur les taux préférentiels des divers prêteurs du pays. Toutefois, comme nous l’avons déjà signalé, le volume de la dette a fortement augmenté depuis les années 1980 et l’impact d’une telle mesure serait exponentiel. Lorsque le taux directeur a atteint 3,25 % le 7 septembre, la capacité d’emprunt d’un grand nombre de personnes au pays a été limitée, tandis qu’une augmentation supplémentaire de 50 points de base (il y a 100 points de base dans un point de pourcentage) à la fin du mois d’octobre a consolidé la récession. Toute nouvelle augmentation ne fera que rendre la récession plus pénible.

    La Banque du Canada adoptera une approche modérée, car les modifications du taux préférentiel pourraient mettre du temps, voire jusqu’à 12 mois, à se faire ressentir dans l’économie. La première augmentation a eu lieu en avril 2022 et pourrait prendre jusqu’à mars 2023 avant de montrer son véritable impact sur l’ensemble de l’économie. L’objectif de la Banque du Canada est de continuer à augmenter les taux d’intérêt jusqu’à ce qu’elle maîtrise réellement l’inflation en atteignant sa cible d’inflation de 2 à 3 %. Actuellement, les experts économiques prévoient que le taux de financement à un jour pourrait augmenter jusqu’à 4,25 %, ce qui signifie qu’une autre augmentation de 50 points de base est encore à venir. Cela pourrait se faire par le biais d’une augmentation le 7 décembre ou de deux augmentations de 25 points de base réparties de manière égale entre décembre et l’année prochaine – seuls les indicateurs d’inflation nous diront ce qu’il en est.

    Questions à se poser lorsqu’on considère un taux variable

    Dans quelle mesure pensez-vous que la Banque du Canada et la Réserve fédérale américaine sont susceptibles d’être agressives dans leur objectif de réduire l’inflation? Quels sont les risques pour vos objectifs si les taux continuent d’augmenter? Disposez-vous de la stabilité financière nécessaire pour faire face à de nouvelles hausses? Le fait de bloquer les taux maintenant vous apportera-t-il la tranquillité d’esprit? Les réponses à ces questions varient d’un individu à l’autre, tout comme l’impact d’une hausse ou d’une baisse des taux.

    Avant la crise économique provoquée par la pandémie de COVID-19 et les perturbations supplémentaires dues à la guerre en Ukraine, l’inflation et le taux préférentiel étaient à un niveau historiquement bas. Nous pouvons nous attendre à ce que les taux se stabilisent si la banque centrale parvient à maîtriser l’inflation. Cependant, comme rien ne garantit que cela se produira, il est prudent d’examiner votre niveau de risque avec l’un des experts hypothécaires sans commission de nesto afin de déterminer la solution hypothécaire la plus appropriée à votre situation.

    Est-il intéressant de bloquer un taux variable aux alentours de 5 %?

    L’une des meilleures raisons d’opter pour un prêt hypothécaire à taux variable est son facteur de convertibilité – c’est-à-dire sa capacité à passer à un taux fixe à tout moment sans pénalité. Avant de convertir un prêt hypothécaire à taux variable en un prêt à taux fixe, vous devez déterminer en quoi cela est pertinent pour vous. Essentiellement, cela vous procurera une stabilité à long terme grâce à des paiements mensuels prévisibles, facilitant la gestion de votre budget. À quoi bon économiser quelques milliers de dollars si cela vous empêche de dormir?

    Étant donné que les taux variables sont influencés à 100 % par la banque centrale, il est important de bien évaluer vos attentes en matière d’inflation. On sait que toute modification des taux mettra jusqu’à un an à se faire sentir dans l’économie. Même la première augmentation du taux directeur de 25 points de base en avril 2022 ne sera pas entièrement intégrée à l’économie avant mars 2023. Considérer un taux d’environ 5 % à ce moment-ci, si vous êtes en mesure de le trouver, signifie que vous accepteriez ce paiement pour le reste de votre terme.

    À partir de quand la hausse des taux est-elle trop importante pour qu’un prêt hypothécaire à taux variable soit avantageux?

    Des économistes prévoient que la Banque du Canada (BDC) pourrait décider d’augmenter le taux directeur jusqu’à 4,50 %, soit 75 points de base par rapport au taux actuel de la banque centrale, qui est de 3,75 %. Cela signifie que les taux préférentiels des prêteurs seraient supérieurs d’au moins 2,20 % à ce qu’ils ont traditionnellement été. Notre taux préférentiel actuel de 5,95 % passerait à 6,70 %, un taux trop élevé pour être toléré par l’économie pendant une période prolongée. 

    Toutefois, l’impact économique à venir serait dévastateur si les taux devaient continuer à augmenter. Le marché boursier et les géants technologiques américains, qui enregistrent historiquement des gains à deux chiffres, ont été mis à mal depuis le début des hausses de taux. Les investisseurs ont déplacé leurs gains boursiers peu performants et se sont tournés vers les rendements obligataires élevés pour obtenir un certain rendement garanti. Cela a contribué à aggraver les dommages causés au marché boursier, car l’argent reste cher et moins d’investisseurs sont prêts à investir de manière risquée. Les entreprises devront réduire leurs capacités d’emprunt et de production, étant donné que la capacité de dépense des consommateurs sera réduite.

    Taux fixe ou taux variable : Un prêt hypothécaire à taux fixe est-il plus avantageux en 2024?

    Il est important de souligner une fois de plus que la décision de la banque centrale en matière de taux a une incidence sur les taux variables. En revanche, les taux fixes sont déterminés par le marché obligataire, c’est-à-dire que les négociants en obligations influencent les taux obligataires en fonction de leur prévision quant à l’évolution des taux variables de la banque centrale. Les taux obligataires actuels sont basés sur l’anticipation par les négociants en obligations des taux variables dans 6 mois.

    En général, un taux variable peut servir de protection contre des taux plus élevés dans une perspective de récession. Par conséquent, le blocage d’un taux fixe plus élevé à l’heure actuelle n’est peut-être pas l’option la plus appropriée, car les perspectives d’inflation laissent présager une baisse des taux. Les conseils sur les taux sont généralement basés sur des données historiques et sur l’expérience. Une récession à double creux comme celle de la fin des années 1970, si elle se répète comme au début des années 1980, peut chambouler les tendances.

    Supposons que les taux baissent en raison d’une probable récession. Dans ce cas, il pourrait être judicieux de bloquer les taux, en particulier ceux qui tournent autour de 2 à 3 %, nettement inférieurs aux taux fixes actuellement en vigueur sur le marché hypothécaire.

    Avantages et inconvénients d’un prêt hypothécaire à taux fixe de 2 à 3 ans dans les conditions actuelles du marché

    À la fin du printemps 2022, il aurait pu être intéressant d’opter pour un taux fixe à court terme, dans la mesure où celui-ci était assez bas par rapport au taux fixe à 5 ans. Cependant, dans les dernières semaines, le marché a basculé et les taux à court terme sont à nouveau plus élevés que les taux à 5 ans. L’occasion pourrait toutefois se présenter à nouveau si l’économie ralentit de façon drastique, ce qui n’est pas encore le cas.

    Le renouvellement d’un prêt à plus court terme à ce moment-là offrirait une certaine prévisibilité, même si les taux sont plus élevés. Vous pourriez bloquer un autre taux à plus court terme à la fin de votre terme. Cette prévision est toutefois basée sur la possibilité que les taux diminuent si le cycle des taux s’inverse en cas de baisse trop rapide – vous pourriez alors finir par bloquer un taux plus élevé.

    Avantages et inconvénients d’un prêt hypothécaire à taux fixe de 5 ans dans les conditions actuelles du marché

    À l’heure actuelle, les principaux avantages d’un taux fixe de 5 ans sont la garantie et la prévisibilité d’un paiement stable et la tranquillité d’esprit que cela procure.

    Pour certains emprunteurs, en particulier ceux qui ont récemment acheté une maison avec un prêt hypothécaire assuré, les taux variables actuels représentent un risque trop élevé pour leur capital. Il est donc logique pour eux de bloquer leur prêt hypothécaire à un taux fixe de 5 ans et de profiter du cycle du marché. Le risque pour le capital inhérent aux prêts hypothécaires à taux variable est dû aux taux de déclenchement et aux points de déclenchement qui affectent le capital du prêt hypothécaire, ou la valeur nette de la maison.

    Questions à se poser lorsqu’on considère un taux fixe

    Évaluez votre niveau de risque, et posez-vous le même genre de questions que celles que vous vous poseriez si vous deviez choisir un type d’investissement. Le risque est-il élevé? Moyen? Faible? Avez-vous suffisamment d’économies pour faire face à des paiements plus élevés si vous conservez un taux variable? Quel est votre excédent de liquidités, et est-il suffisant pour assumer des paiements plus élevés si les taux variables continuent d’augmenter? Quel est le paiement le plus élevé que vous pouvez acquitter? Ces questions et un examen de votre situation financière actuelle avec votre expert en prêts hypothécaires vous aideront à choisir la meilleure option pour vous.

    Le fait de bloquer votre prêt hypothécaire à un taux fixe entraînera certainement un paiement plus élevé. Néanmoins, cela vous apportera une tranquillité d’esprit qui peut être précieuse dans une conjoncture économique très difficile. Une décision comme celle-ci requiert une bonne dose de réflexion. Prenez le temps de recueillir toutes les informations nécessaires pour effectuer une bonne analyse de votre situation en fonction du risque.

    Foire aux questions

    Est-il judicieux de choisir un taux fixe à plus court terme si le gouvernement fédéral est en mesure de maîtriser l’inflation?

    Il est intéressant d’opter pour un taux fixe à plus court terme si vous pensez que le gouvernement fédéral a réussi à maîtriser l’inflation, mais qu’il n’en a peut-être pas fini avec les augmentations de taux.

    Quand n’est-il pas pertinent de choisir un taux fixe sur 5 ans?

    Optez pour un taux fixe de 5 ans uniquement si vous pensez que l’inflation n’est pas encore maîtrisée et que les taux resteront élevés pendant encore un bon moment.

    En conclusion : Alors, est-ce qu’un taux fixe est préférable à un taux variable? Cela dépend de votre situation, et nous pouvons vous aider.

    Choisir entre un taux variable et un taux fixe est un choix personnel et une question de tolérance au risque. Et bien que les prêts hypothécaires à taux variable se soient avérés généralement plus rentables à long terme que les prêts hypothécaires à taux fixe, certaines personnes préfèrent avoir la certitude qu’ils effectueront le même paiement pendant toute la durée de leur prêt.

    Nous vous recommandons de prendre le temps de parler avec un conseiller en prêts hypothécaires pour discuter de votre situation financière actuelle ainsi que de vos projets à court et à long terme pour vous-même et votre propriété.

    Chez nesto, tous nos experts en prêts hypothécaires sans commission sont certifiés dans une ou plusieurs provinces et se démarquent par la qualité de leurs services. Nos clients reçoivent les meilleurs conseils et sont traités avec soin. Votre conseiller hypothécaire est-il titulaire d’un permis hypothécaire?


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