Changer d’emploi est souvent signe d’un avancement professionnel, mais, si vous êtes en plein processus d’achat d’une propriété au Canada, le moment choisi pourrait compliquer votre approbation hypothécaire. Un nouveau poste peut offrir de belles occasions, comme un meilleur salaire, un meilleur équilibre travail-vie personnelle ou de nouvelles possibilités d’avancement.

Par contre, si vous êtes au beau milieu d’un achat immobilier ou d’une demande d’hypothèque, un changement d’emploi pourrait brouiller les cartes. Les prêteurs accordent beaucoup d’importance à la stabilité de vos revenus. Ils ne se contentent pas de regarder combien vous gagnez : ils veulent aussi savoir depuis combien de temps vous touchez ce revenu. Un changement de carrière bien planifié pourrait améliorer vos finances à long terme, mais, selon le moment, il pourrait aussi retarder votre approbation.

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Les grandes lignes

• Changer d’emploi peut nuire à votre approbation hypothécaire, surtout si cela soulève des doutes sur la stabilité de vos revenus.
• Les prêteurs exigent une certaine stabilité, soit généralement deux années de revenus vérifiables dans un même poste ou secteur.
• Il existe des stratégies pour protéger votre approbation, comme attendre que l’hypothèque soit financée avant de changer de poste.

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Pourquoi les prêteurs préfèrent la stabilité d’emploi

Les prêteurs et les assureurs hypothécaires veulent constater un revenu stable et prévisible. Un bon historique d’emploi les rassure quant à votre capacité à honorer vos paiements. Même avec un meilleur salaire, un changement de poste peut semer l’incertitude. Les prêteurs préfèrent généralement les emprunteurs qui occupent le même poste ou travaillent dans le même domaine depuis au moins deux ans.

Si vous changez d’emploi pendant le processus de demande, le prêteur pourrait devoir revérifier votre emploi et réévaluer votre risque de défaut de paiement. C’est encore plus vrai si le nouveau poste comprend une période de probation, une rémunération variable ou des responsabilités très différentes. Les prêteurs veulent avoir l’assurance que vos revenus sont durables et fiables.

Le type de revenu fait une différence

Les prêteurs ne veulent pas seulement savoir combien vous gagnez : ils veulent comprendre comment vous gagnez votre revenu. La structure de vos revenus a un impact important sur la façon dont votre demande hypothécaire sera évaluée et approuvée. Deux emprunteurs ayant le même revenu brut annuel pourraient être perçus très différemment si l’un a un salaire stable et l’autre touche des commissions variables. Le type de revenu est donc aussi important que le montant.

• Salarié (temps plein, poste permanent) : Il s’agit du type de revenu le plus stable et le plus apprécié. Les prêteurs le considèrent comme peu risqué, car le revenu est prévisible, ce qui facilite le processus d’approbation.
• Horaire ou temps partiel : Accepté par la majorité des prêteurs, mais vous devrez souvent démontrer une constance dans vos heures de travail sur une période de 12 à 24 mois. Ce type de revenu peut jouer en votre faveur si vous avez un horaire régulier et un revenu stable depuis deux ans.
• À commission ou primes : Ce revenu varie selon le rendement et exige généralement deux années de gains constants. Les T4, les déclarations T1 Générales et les avis de cotisation sont requis pour calculer une moyenne sur deux ans. Cela peut retarder l’approbation ou réduire le montant hypothécaire admissible.
• Contrat ou temporaire : Ce sont des types de revenus considérés comme risqués par la plupart des prêteurs. Vous pourriez faire l’objet d’une analyse plus poussée ou avoir de la difficulté à obtenir une approbation.
• Travailleur autonome : Les prêteurs demandent habituellement au moins deux années d’historique de revenus d’entreprise, les déclarations de revenus récentes et un avis de cotisation sans solde dû à l’ARC.

Le rôle des périodes de probation

Les périodes de probation durent généralement de 3 à 6 mois et représentent souvent un obstacle pour la plupart des prêteurs. Même si vous êtes sûr de la stabilité de votre emploi, il est rare qu’un prêteur accepte d’approuver un prêt hypothécaire pendant cette période d’essai. Comme votre employeur peut mettre fin à votre contrat sans motif ou indemnité, cela augmente le risque de défaut de paiement aux yeux des prêteurs.

Si votre nouveau poste ne mentionne aucune période de probation dans votre contrat de travail, les prêteurs pourraient tout de même appliquer leurs propres critères : généralement 3 mois d’attente dans le secteur privé ou 6 mois dans la fonction publique, considérés comme une période de probation non officielle.

Que se passe-t-il si vous changez d’emploi pendant une préapprobation ou une approbation hypothécaire?

Les prêteurs vérifient votre emploi au moment de la préapprobation et effectuent une autre confirmation juste avant le déblocage des fonds. Si votre situation professionnelle change entre-temps, votre dossier pourrait être mis sur pause ou refusé, le temps de le réévaluer. Cela pourrait vous obliger à vous appuyer uniquement sur le revenu de votre conjoint ou à faire appel à un coemprunteur ou caution pour maintenir votre approbation.

Une fois votre prêt hypothécaire approuvé, mieux vaut éviter de changer d’emploi. Un tel changement pourrait être considéré comme une rupture de contrat. Votre revenu est une condition officielle du contrat que vous avez signé avant que les instructions ne soient envoyées au notaire ou à l’avocat.

Comment protéger votre approbation si vous changez d’emploi?

Changer d’emploi pendant une demande de prêt hypothécaire est un exercice délicat. D’un côté, cela peut vous permettre d’augmenter vos revenus à long terme. De l’autre, cela soulève des questions chez les prêteurs, qui évaluent votre stabilité financière avant d’approuver un prêt. Si un changement d’emploi est nécessaire ou déjà amorcé, certaines stratégies peuvent vous aider à limiter les répercussions sur votre demande.

Choisissez bien le moment du changement

Changer de poste, même dans le même secteur, avant la clôture de votre hypothèque peut compliquer les choses. Les prêteurs veulent une preuve de stabilité professionnelle et exigent habituellement que la période de probation soit complétée. Si le changement est inévitable, essayez de l’aligner avec votre calendrier hypothécaire pour éviter tout problème. L’idéal reste d’obtenir votre prêt avant de passer à un nouvel emploi.

Envisagez d’autres options

Si le changement avant le déblocage des fonds est inévitable, vous pourriez envisager que votre conjoint ou un coemprunteur soumette la demande en son seul nom, à condition que son revenu suffise.

Un prêt hypothécaire à risque ou privé peut aussi être une solution. Ces prêteurs sont souvent plus souples dans leurs critères d’approbation et pourraient vous permettre d’aller de l’avant. Cela dit, si vous souhaitez par la suite renouveler avec un prêteur traditionnel, il faudra repasser le test de résistance et composer avec des taux souvent plus élevés.  

Faut-il attendre la clôture avant de changer d’emploi?

La solution la plus sûre consiste à repousser tout changement d’emploi après la clôture et le financement de votre hypothèque. Les prêteurs effectuent souvent une dernière vérification juste avant de débloquer les fonds. S’ils découvrent que vous avez changé d’emploi, surtout s’il s’agit d’un poste avec période de probation, d’un mode de rémunération différent ou d’un passage au travail autonome, votre approbation pourrait être retardée, réévaluée, voire annulée. Même un salaire plus élevé pourrait ne pas compenser l’instabilité perçue.

Si votre prêt est déjà approuvé et que vous songez à changer d’emploi, parlez-en d’abord à votre expert hypothécaire. Certains prêteurs peuvent accepter une offre d’emploi ferme sans probation et avec une date d’entrée en fonction garantie, mais les politiques varient. Dans le contexte actuel de resserrement des règles de prêt, mieux vaut jouer de prudence et attendre la fin du processus hypothécaire.

Si le doute persiste, essayez d’obtenir votre approbation avec une date d’entrée en poste fixée au moins un mois après la clôture. Attention toutefois : cette stratégie doit être bien planifiée pour éviter de soulever des questions auprès de votre employeur actuel ou de votre prêteur, car elle pourrait nuire à la vérification d’emploi et compromettre votre approbation.

Foire aux questions (FAQ) sur le changement d’emploi pendant la clôture hypothécaire

En conclusion

Changer d’emploi pendant que vous magasinez une hypothèque ne signifie pas que votre demande sera automatiquement refusée, mais cela complique les choses. Choisir le bon moment est essentiel pour protéger votre approbation. Que vous acceptiez un poste mieux rémunéré, que vous changiez de secteur ou que vous deveniez travailleur autonome, la clé est d’anticiper et de bien comprendre l’impact de ce changement sur votre capacité d’emprunt. Un mauvais timing pourrait vous faire perdre votre taux garanti ou vous obliger à refaire une demande dans des conditions moins avantageuses, ce qui repousserait vos projets d’accession à la propriété.

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