Obtenir une préapprobation pour un prêt hypothécaire est un excellent moyen de montrer aux vendeurs que vous êtes sérieux. Alors que le marché du logement devrait encore s’intensifier cette année, la concurrence pour les maisons est féroce – et une préapprobation peut vous donner l’avantage dont vous avez besoin pour obtenir la maison de vos rêves.

Pour vous aider à comprendre le processus, nous avons décomposé tout ce que vous devez savoir sur l’obtention d’une préapprobation pour un prêt hypothécaire en 2022.

Qu’est-ce qu’une préapprobation hypothécaire?

Une préapprobation de prêt hypothécaire est le moment où un prêteur, comme une banque ou une coopérative de crédit, vous approuve conditionnellement pour un montant de prêt maximum avant que vous ne fassiez une offre finale pour acheter une maison. Le processus implique qu’un prêteur examine vos finances pour déterminer le montant maximum qu’il peut vous offrir et le taux d’intérêt qu’il est prêt à vous accorder. Une préapprobation réussie vous indiquera le montant maximum avec lequel vous pouvez travailler et vous permettra de rechercher une maison de manière plus productive (puisque vous savez ce que vous pouvez vous permettre).

Il convient de garder à l’esprit, cependant, que l’approbation préalable ne garantit pas une approbation finale de l’hypothèque. Ce n’est pas non plus tout à fait la même chose que la pré-qualification.

Préapprobation vs pré-qualification

Une préapprobation signifie que la banque ou le prêteur vous a effectivement approuvé pour un prêt hypothécaire sur la base d’un examen détaillé de vos finances. Il s’agit d’un engagement conditionnel, par écrit, pour un montant de prêt précis.

La pré-qualification, cependant, n’est qu’une première étape qui montre le type de prêt pour lequel vous pourriez être approuvé, sur la base de quelques détails approximatifs. Ce sont deux étapes importantes du processus, mais l’approbation préalable est plus concrète. Cela montre que les prêteurs ont déjà examiné plusieurs points de données sur votre santé financière et ont décidé que vous étiez convenable à recevoir un prêt.

Où pouvez-vous obtenir une préapprobation pour un prêt hypothécaire?

• Un prêteur hypothécaire est une entité telle qu’une banque, une institution financière ou un prêteur privé, qui souscrira et vous prêtera de l’argent directement
• Un courtier en hypothèques est une personne intermédiaire qui traite avec plusieurs prêteurs, essayant de vous trouver une offre appropriée. Les courtiers en hypothèques ne facturent généralement pas de frais, car ils reçoivent une bonne commission du prêteur.

Documents nécessaires pour obtenir un prêt hypothécaire

Comme à plusieurs étapes du processus d’achat, vous devrez fournir un certain nombre de documents importants pour obtenir l’approbation finale du prêt hypothécaire. Voici un aperçu des documents à fournir :

Preuves de revenus

Pour vérifier que vous avez un emploi ou un revenu, vous devrez fournir les documents suivants :

• Feuillet T4
• Bordereau de paie récent
• Preuve de dépôts électroniques
• Lettre signée de votre employeur
• Preuve d’autres sources comme des revenus de travailleur autonome, de location ou d’investissement (p. ex. des dividendes ou gains en capital)

Si vous venez de changer d’emploi, vous devrez fournir des informations sur votre employeur précédent.

Preuves de mise de fonds

Pour votre demande de prêt hypothécaire, vous devrez également prouver que vous avez la mise de fonds requise, qui peut venir d’une seule ou de plusieurs sources : 

• Économies personnelles – vous devrez fournir un relevé bancaire ou d’investissement récent.
• REER – si vous êtes un premier acheteur, vous pouvez profiter du régime d’accession à la propriété et devrez fournir une preuve du retrait de votre REER (Plus d’info : Utilisez le Régime d’accession à la propriété pour acheter votre propriété plus rapidement).
• Cadeau– si quelqu’un (habituellement un proche) vous donne l’argent en cadeau, la personne en question devra fournir une lettre signée sur laquelle figure le montant donné, et qui indique clairement qu’il ne s’agit pas d’un prêt à rembourser.
• Profit de la vente d’une autre propriété – vous devrez fournir une copie de l’acte de vente.

Documents financiers

En plus de fournir la preuve de la mise de fonds, vous devrez fournir un certain nombre de renseignements sur vos finances, y compris : 

• Le montant du dépôt fait pour garantir l’achat
• Une liste complète de vos actifs et passifs
• Un relevé bancaire récent
• Votre dernier relevé d’impôt
• Un chèque annulé ou le numéro de votre compte bancaire pour le retrait des paiements hypothécaires

Description de la propriété

Pour la demande, vous devrez aussi fournir un certain nombre de renseignements essentiels et de documents relatifs à la maison que vous achetez. Par exemple : 

• L’adresse complète de la propriété
• Le montant annuel des taxes et des frais de condos (le cas échéant)
• Les frais de chauffage estimés
• La fiche descriptive originale de la propriété
• Les rapports sur l’évaluation et l’inspection et le certificat de localisation (le cas échéant)
• L’offre d’achat avec le prix final et la date de clôture
• Les coordonnées de votre notaire

Quelle est la différence entre une pré-approbation et l’approbation finale du prêt hypothécaire?

La préapprobation n’est pas la même chose qu’une approbation finale de prêt hypothécaire. La préapprobation dure généralement entre 60 et 120 jours, après quoi vous devrez recommencer tout le processus. L’approbation finale dépend d’une évaluation réussie de la maison que vous envisagez d’acheter, ainsi que d’une inspection. Si l’évaluation est trop basse ou s’il y a eu des changements importants dans votre situation financière, votre prêteur n’approuvera probablement pas votre prêt.

Considérations relatives à la pré-approbation d’un prêt hypothécaire

Les principaux éléments à considérer dans le processus de préapprobation hypothécaire sont les suivants :

• Recherchez le meilleur taux possible. Explorez différents fournisseurs, taux et trouvez une hypothèque à la fois réaliste et attrayante. Des facteurs tels que votre mise de fonds, votre période d’amortissement et le choix d’un taux d’intérêt fixe ou variable auront tous un impact énorme sur vos remboursements mensuels
• Prévoyez de la place dans votre budget. Vous n’êtes pas nécessairement obligé d’acheter une maison à la limite supérieure de votre montant préapprouvé. N’oubliez pas que vous devrez également budgétiser les frais de clôture et de déménagement, ainsi que les réparations et l’entretien de votre nouvelle propriété
• N’affectez pas négativement vos finances. Ce n’est pas une bonne idée de faire d’autres achats importants, de quitter votre emploi actuel ou de contracter de gros crédits avant d’obtenir l’approbation de votre prêt hypothécaire final. Même après une préapprobation réussie, des changements financiers majeurs comme ceux-ci réduisent la probabilité que votre prêt hypothécaire final soit approuvé

Que faire si ma demande est refusée?

Le processus d’approbation d’un prêt hypothécaire est rigoureux. C’est une bonne chose. Les prêteurs doivent évaluer s’ils croient que vous aurez la capacité de rembourser le prêt hypothécaire et d’effectuer vos paiements sans trop vous serrer la ceinture. 

Si vous avez obtenu une préapprobation, vous avez d’excellentes chances d’obtenir l’approbation finale du prêt. Dans le cas contraire, ou si d’autres circonstances justifient le refus, vous devrez lui demander des explications. En comprenant mieux ce qui s’est passé, vous pourrez corriger le problème et, avec un peu de chance, poursuivre votre processus d’accès à la propriété. 

Les raisons les plus fréquentes qui justifient un refus tiennent de l’admissibilité et du niveau de risque. Voici quelques conseils pour vous remettre sur la bonne voie : 

• Demandez à un proche de servir de caution ou de cosigner le prêt – ceci réduira les risques associés au remboursement du prêt (Plus d’info : Voici ce que vous devez savoir lorsque vous utilisez un cosignataire pour votre prêt hypothécaire)
• Améliorez votre cote de crédit – cela aura un impact significatif sur votre admissibilité (Plus d’info : Comprenez-vous votre cote de crédit?)
• Augmentez votre mise de fonds – plus le montant est important, moins vous devrez emprunter, ce qui réduira le risque aux yeux de votre prêteur (Plus d’info : De combien d’argent avez-vous besoin pour une mise de fonds au Canada?)
• Remboursez vos dettes – si votre ratio dette-revenu est trop élevé, les prêteurs se demanderont si vous avez la capacité de rembourser le prêt en plus de vos autres dettes (Plus d’info : Quel est le Ratio Dette-Revenu Idéal pour Obtenir un Prêt Hypothécaire?)
• Créez un budget pour mieux gérer vos revenus, diminuez vos dépenses courantes, trouvez des façons d’augmenter vos revenus et faites tous vos paiements en entier et à temps.

Acheter une maison, c’est stressant. Mais c’est aussi une formidable aventure. En vous préparant, en vous informant, en étant fiscalement responsable et en demandant l’aide d’un professionnel de nesto, au bout du compte, l’expérience sera plus positive.

Questions à poser à votre prêteur ou courtier lors du processus de préapprobation

Un bon fournisseur vous guidera tout au long du processus de préapprobation et vous conseillera sur les informations dont il a besoin. Cependant, vous pouvez poser quelques questions plus spécifiques à votre situation, telles que :

• Quelle est la durée, la période d’amortissement et la mise de fonds idéale pour moi ?
• Dois-je opter pour un taux d’intérêt fixe ou variable ?
• Existe-t-il des moyens d’améliorer mon profil de crédit et/ou financier pour m’aider à bénéficier d’un meilleur taux ?
• S’il y a des drapeaux rouges qui peuvent m’empêcher d’être préapprouvé, quels sont-ils ? Que puis-je faire pour les rectifier ?

Conclusion

Obtenir une préapprobation pour un prêt hypothécaire fera de vous un acheteur de maison plus confiant, vous donnant un meilleur effet de levier auprès des vendeurs et rendant votre offre plus attrayante. De plus, connaître le montant que vous pouvez emprunter – et ce que vous pouvez vous permettre – vous aide à concentrer votre recherche sur les maisons dans votre fourchette de prix. Finalement, une préapprobation facilitera grandement l’approbation finale puisqu’elle représente un engagement conditionnel de votre prêteur à vous accorder l’hypothèque que vous désirez. Lorsque vous êtes prêt à faire une offre sur la maison de vos rêves, l’approbation préalable vous donnera en fin de compte de meilleures chances de succès.

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