Fondamentaux de l'Hypothèque

Comment obtenir une préapprobation pour un prêt hypothécaire au Canada

Comment obtenir une préapprobation pour un prêt hypothécaire au Canada

Table des matières

    Saviez-vous que l’une des plus grandes erreurs commises par les acheteurs est de consulter les taux ou de faire des offres sans connaître le montant qu’ils peuvent emprunter? Bien qu’il s’agisse d’une étape importante pour assurer le bon déroulement du reste du processus de prêt hypothécaire, elle est souvent négligée. Toutefois, puisque vous lisez ces lignes, vous avez une longueur d’avance! Vous disposerez de toutes les informations nécessaires pour obtenir une préapprobation hypothécaire.

    Est-ce la première fois que vous achetez une maison?

    Qu’est-ce qu’une préapprobation hypothécaire?

    Une préapprobation hypothécaire est une évaluation plus complète qui tient compte de tous les éléments de votre situation financière. La préapprobation vous permet de bloquer un taux pour une période pouvant aller jusqu’à 120 jours. Il convient de noter qu’une demande de préapprobation n’a aucune incidence sur votre dossier de crédit.

    La préapprobation hypothécaire peut jouer un rôle déterminant dans le processus d’achat d’une propriété. La préapprobation indique qu’un prêteur a examiné et approuvé votre demande de prêt hypothécaire sur la base des informations que vous avez fournies et qu’elle est soumise à certaines conditions. Elle indique souvent des informations telles que les conditions, le taux d’intérêt et le montant du capital. Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, elle vous donne une idée plus précise du type de logement que vous pouvez vous permettre d’acheter.

    Conseil de pro : Si vous sautez l’étape de la préapprobation lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, vous augmentez le risque de ne pas être approuvé par un prêteur. Les agents immobiliers et les vendeurs recommandent souvent d’obtenir une préapprobation complète afin de minimiser la possibilité que votre demande de prêt hypothécaire soit refusée, ce qui pourrait entraîner des retards et compromettre la vente.

    Qu’est-ce qu’une préqualification hypothécaire?

    Une préqualification hypothécaire est une simple évaluation financière fondée sur les renseignements que vous présentez au prêteur. Il lui suffit de confirmer votre adresse, votre identité et vos revenus.

    La vérification de ces informations est généralement assez vague et varie d’un prêteur à l’autre. Comme il ne s’agit que d’une évaluation, l’expert hypothécaire vous posera des questions sur votre situation financière (épargne, versement initial, dettes) pour vérifier si elles correspondent à votre emploi et à votre âge.

    De nombreux petits prêteurs n’offrent pas de préapprobation parce qu’ils disposent de fonds limités. Au lieu de bloquer un taux pour un client potentiel qui ne reviendra peut-être pas, ils utilisent ces fonds pour accorder des prêts hypothécaires à leurs clients.  

    Ces prêteurs, qui ne sont généralement pas des grandes banques, préfèrent conserver leurs meilleurs taux pour les demandes en cours (offres acceptées) et n’offrent pas de préapprobation – à la place, ils proposent parfois une préqualification.

    Préapprobation et préqualification

    Les préapprobations et les préqualifications sont similaires en ce sens qu’elles se produisent avant que vous ne fassiez une offre sur la propriété que vous convoitez.

    La différence réside dans le fait que la préqualification n’oblige pas le prêteur à bloquer un taux pour vous, comme c’est le cas pour la préapprobation.    

    Certains prêteurs et courtiers peuvent les comparer, mais l’idée est la même : elles permettent d’évaluer votre capacité à contracter un prêt hypothécaire.  

    Une préqualification est beaucoup plus simple dans la mesure où elle est basée sur des données autodéclarées, alors qu’une préapprobation est basée sur des données variables. 

    Une préapprobation nécessite de présenter davantage de documents au prêteur – presque autant que pour l’obtention d’une approbation – à l’exception des documents relatifs au bien immobilier ou des coordonnées de votre notaire.

    Ces deux processus sont généralement menés avant que vous ne fassiez une offre sur un bien immobilier. Elles ne garantissent pas non plus l’obtention d’un financement hypothécaire, car le bien, une fois trouvé, doit être évalué.

    Le processus complet d’approbation du prêt hypothécaire peut être finalisé dès la réception de votre offre acceptée (généralement conditionnelle). Votre expert hypothécaire nesto vous aidera à régler les autres détails, en vous indiquant tous les frais de clôture et les documents nécessaires pour finaliser votre demande de prêt hypothécaire entièrement approuvée. L’approbation finale dépend de vos informations financières, des documents fournis, ainsi que de la qualité et de l’état de la propriété que vous achetez.

    Important : Une préqualification ou une préapprobation ne garantit pas une approbation de la part d’un prêteur. Cependant, elle vous donne une bonne idée du montant de l’approbation potentielle, ce qui vous permet de magasiner en toute confiance.

    Processus de preapprobation

    Où pouvez-vous obtenir une préapprobation hypothécaire?

    Vous pouvez obtenir votre préapprobation hypothécaire en vous adressant directement à un prêteur. De nombreuses entités, comme les banques ou les institutions financières, les sociétés de financement hypothécaire, les sociétés d’investissement hypothécaire ou les prêteurs alternatifs/privés, peuvent souscrire votre prêt hypothécaire et vous fournir une préapprobation.

    Vous pouvez également obtenir votre préapprobation par l’intermédiaire d’un expert hypothécaire, tel qu’un agent ou un courtier, spécialisé uniquement dans le financement hypothécaire. Ils sont considérés comme des intermédiaires qui traitent avec plusieurs prêteurs pour vous aider à trouver une solution adaptée à vos besoins. Les courtiers en hypothèques ne demandent généralement pas d’honoraires puisqu’ils reçoivent une commission importante de la part du prêteur.

    Il est indispensable de vérifier votre cote de crédit bien avant d’envisager de devenir propriétaire, afin de déterminer le type de prêteur ou de financement hypothécaire qui vous convient le mieux.

    Supposons que vous ayez une excellente cote de crédit ou moins de 20 % de mise de fonds (déduction faite des dettes). Dans ce cas, vous devriez d’abord envisager de faire appel à une société de financement hypothécaire, car vous aurez accès à ses taux exceptionnellement bas.

    En revanche, si votre cote de crédit est faible, mais que vous avez la possibilité de verser une mise de fonds de 20 % ou plus (déduction faite des dettes), vous devriez envisager de faire appel à un courtier en hypothèques qui aura accès à des prêteurs de premier ordre et à des prêteurs à risque et qui sera en mesure de vous diriger vers un prêteur auprès duquel vous serez admissible.

    Enfin, si votre cote de crédit est faible (inférieure à 650) et que vous avez économisé moins de 20 % de mise de fonds (déduction faite des dettes), vous devrez améliorer votre cote de crédit avant de pouvoir obtenir un taux d’intérêt plus bas et des versements hypothécaires plus faciles à gérer.

    Important : Le fait de faire le tour du marché pour trouver la meilleure option hypothécaire au cours de la phase de préapprobation n’affectera pas votre cote de crédit, car les prêteurs effectueront un contrôle de solvabilité qui n’enlèvera pas de points à votre cote de crédit.

    Renseignez-vous sur les différents types de prêteurs ou sur les façons d’améliorer votre cote de crédit. Vous souhaitez acheter une propriété le plus rapidement possible? Quelques options s’offrent à vous pour obtenir un prêt hypothécaire malgré un mauvais crédit.

    Éléments à considérer pour la préapprobation hypothécaire

    Les principaux éléments à prendre en compte dans le processus de préapprobation d’un prêt hypothécaire sont les suivants :

    • Recherchez le meilleur taux possible. Comparez différents prêteurs et différents taux, et trouvez un prêt hypothécaire à la fois réaliste et avantageux. Des facteurs comme votre mise de fonds, la période d’amortissement et le choix d’un taux d’intérêt fixe ou variable auront un impact significatif sur vos versements mensuels. 
    • Soyez prudent dans votre budget. Il n’est pas nécessaire d’acheter une propriété à la limite supérieure de votre montant préapprouvé. N’oubliez pas que vous devrez également prévoir les frais de clôture et de déménagement, ainsi que les réparations et l’entretien de votre nouvelle propriété. Prévoyez un budget pour les imprévus et les frais de clôture supplémentaires, tels qu’un avis juridique indépendant ou une inspection de la résidence (toujours recommandée).
    • L’évaluation peut être votre pire ennemi. Le montant que vous consentez à payer pour l’achat de votre propriété ne correspond pas à l’évaluation finale du bien. Le prêteur fera preuve de diligence raisonnable pour confirmer le prix; s’il n’est pas satisfait, il demandera une évaluation. Si l’évaluation est inférieure, le montant de votre financement hypothécaire sera déterminé par le prêteur, qui utilisera le montant de l’évaluation moins votre mise de fonds pour confirmer le montant de votre prêt hypothécaire admissible.
    • Pensez à l’impact de l’accession à la propriété sur vos projets à long terme. Contrairement à ce que l’on pourrait croire, vous ne pouvez pas vous contenter d’acheter une maison et d’effectuer des versements en espérant pouvoir l’utiliser un jour pour assurer votre retraite. Évaluez votre budget après l’achat, assurez-vous d’avoir suffisamment de liquidités pour les dépenses discrétionnaires ou les investissements à long terme. Mettez de l’argent de côté pour les réparations et l’entretien afin de ne pas être pris au dépourvu si des travaux coûteux s’avèrent nécessaires (par exemple, si votre toit coule ou si le conseil d’administration de votre copropriété émet une évaluation spéciale).
    • Ne faites pas de gros changements qui pourraient avoir un impact sur vos finances. Ce n’est pas une bonne idée de faire des achats importants, de changer d’emploi ou de contracter une dette importante avant d’avoir reçu l’approbation finale de votre prêteur ou de votre courtier. Même après l’obtention d’une préapprobation, des changements financiers importants peuvent réduire les chances d’obtenir l’approbation de votre prêt hypothécaire.

    Documents relatifs au financement hypothécaire

    L’obtention d’un prêt hypothécaire nécessite une multitude de documents à chaque étape. Il existe une grande différence entre les documents nécessaires à la préqualification, à la préapprobation et à l’approbation du prêt hypothécaire. Vous trouverez ci-dessous la liste des documents nécessaires à chaque étape.

    Documents nécessaires à la préqualification hypothécaire

    Comme nous l’avons déjà mentionné, les documents requis pour une préqualification sont peu nombreux. Certains documents vérifient vos coordonnées, tandis que d’autres les confirment lors de la présélection. Votre prêteur ou votre

    Document Confirmation Motif
    Relevé(s) de paie  Revenu et emploi (personnel) Connaître le revenu/emploi servant à l’obtention d’un prêt hypothécaire.
    Déclaration de rémunération (T4) Revenu et emploi (indépendant ou société) Connaître le revenu/emploi servant à l’obtention d’un prêt hypothécaire pour une personne qui est propriétaire ou copropriétaire d’une entreprise.
    Permis de conduire / Passeport + une autre pièce d’identité Identité Confirmez votre identité et vérifiez que le nom du demandeur correspond à celui qui figure dans la demande. 

    Si vous êtes séparé ou divorcé, vous n’aurez pas à fournir votre accord de séparation ou de divorce (pour la pension alimentaire pour le conjoint ou les enfants). 

    Votre conseiller hypothécaire devra toutefois vérifier si vous avez des obligations à mentionner dans le cadre du remboursement régulier de vos dettes. Si vous recevez une pension alimentaire pour vos enfants ou pour vous-même, vous devrez l’ajouter à vos revenus, et une preuve primaire peut être exigée, comme un relevé bancaire montrant que la pension est versée sur votre compte en banque.

    Documents nécessaires à la préapprobation d’un prêt hypothécaire

    Document Confirmation Motif
    Relevé(s) de paie  Revenu et emploi (personnel) Connaître le revenu/emploi servant à l’obtention d’un prêt hypothécaire.
    Déclaration de rémunération (T4) Prime Déterminer si une prime a été reçue au cours de deux années consécutives et peut être calculée pour l’admissibilité.
    Lettre d’emploi Emploi Confirmer le salaire, la durée d’occupation du poste, le titre du poste, etc.
    Avis de cotisation Commission ou revenu de travail autonome La moyenne sur deux ans est utilisée pour calculer le revenu.
    États financiers Revenus d’entreprise Confirmer que la source de revenus de votre entreprise est suffisante pour reproduire votre revenu personnel utilisé pour déterminer votre admissibilité.
    Déclarations d’impôt sur le revenu des sociétés (T2) Impôts sur le revenu des sociétés Confirmer qu’il n’y a pas d’impôt à payer sur les sociétés.
    Licence d’exploitation Nom commercial enregistré Confirmer si un propriétaire unique est enregistré sous un nom différent de son nom personnel.
    Relevé(s) de compte de l’entreprise Revenus de l’entreprise Confirmer la duplication des revenus d’emploi lorsque les clients sont des travailleurs autonomes.
    Accord de séparation Pension alimentaire pour le conjoint ou les enfants Confirmer les revenus ou les obligations découlant de la séparation. Des relevés bancaires de deux mois seront nécessaires pour confirmer les revenus.
    Relevé de la prestation universelle pour la garde d’enfants Prestation fiscale fédérale pour enfants Confirmer l’avantage fiscal pour les enfants. Il faudra fournir les relevés bancaires de deux mois et les certificats de naissance des enfants de moins d’un certain âge qui sont bénéficiaires.
    Permis de conduire / Passeport + une autre pièce d’identité Identité Confirmez votre identité et vérifiez que le nom du demandeur correspond à celui qui figure dans la demande. 

    Documents nécessaires à l’approbation d’un prêt hypothécaire

    Comme c’est le cas à de nombreuses étapes du processus d’achat d’une propriété, vous devrez soumettre plusieurs documents nécessaires à l’approbation finale de l’hypothèque. À ce stade, le prêteur cherche à valider tous les détails relatifs aux revenus de l’emprunteur, à la mise de fonds, aux frais de clôture et à la propriété achetée. 

    Cette liste n’est pas exhaustive, ces documents sont nécessaires en plus de ceux que nous avons énumérés pour les documents de préapprobation : 

    Document Confirmation Motif
    Relevés de compte bancaire Revenus Réception de différents revenus
    Relevés de compte d’entreprise Revenus d’entreprise Réception de revenus de travail autonome
    Relevés de compte d’épargne Mise de fonds et frais de clôture Validation dans les 90 jours de la mise de fonds et des frais de clôture
    Copie du chèque de dépôt Une partie de la mise de fonds est versée pour garantir l’achat Dépôt effectué à la fiducie de l’avocat (un tiers pour réduire le risque de fraude) comme confirmation de l’engagement d’achat.
    Relevés de placements Mise de fonds et frais de clôture Validation dans les 90 jours de la mise de fonds et des frais de clôture
    Contrat d’achat Prix d’achat, informations sur le bien, date de clôture, conditions et parties prenantes. Confirmez les conditions, les dates et les valeurs nécessaires au bon déroulement de la clôture du prêt hypothécaire.
    Avis d’exécution Conditions en suspens remplies Une renonciation une fois que les conditions énumérées dans le contrat d’achat ont été remplies
    MLS Confirmation de la propriété inscrite sur la liste publique avec les taxes et les informations relatives à la propriété Confirmation secondaire du bien immobilier à vendre et correspondance des détails du bien avec le contrat d’achat
    Évaluation Valeur et état de la propriété Confirmez que le bien est dans des conditions qui répondent aux exigences du prêteur.
    Certificat d’état (copropriété uniquement) Frais d’entretien, fonds de réserve, assurance et questions juridiques.  Confirmez que la situation juridique de la copropriété et du conseil d’administration, le fonds de réserve, la couverture d’assurance et les frais d’entretien sont en règle.
    Spécimen de chèque Compte bancaire pour les versements hypothécaires Confirmer que le compte bancaire appartient à l’emprunteur qui contracte l’hypothèque et mettre en place un plan de paiement automatique
    Parties prenantes Nom et coordonnées de l’agent immobilier et de l’avocat spécialisé dans l’immobilier Confirmer les coordonnées des professionnels avec lesquels vous faites affaire

    Important : Si vous occupez un nouveau poste ou travaillez pour un nouvel employeur, mais que votre période de probation est terminée, il se peut que l’on vous demande de fournir des informations à propos de votre ancien emploi. Il est fortement recommandé de ne pas changer d’employeur ou de travail avant la clôture de votre prêt hypothécaire. Les prêteurs pourraient ne pas tenir compte des revenus perçus au cours de votre période de probation. Dans le même ordre d’idées, évitez de faire de gros achats à crédit qui pourraient affecter votre limite de crédit ou votre admissibilité à un nouveau crédit. Cela facilitera grandement votre expérience hypothécaire.

    Pas de parti pris des grandes banques, juste des experts sans commission prêts à vous aider.

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    Vos options si votre prêt hypothécaire n’est pas approuvé

    Le processus d’approbation d’un prêt hypothécaire est rigoureux, et pour cause. Les prêteurs doivent évaluer votre capacité de remboursement et le risque que vous représentez pour eux. 

    Le rejet de votre demande de prêt hypothécaire peut être décourageant, surtout si vous avez déniché la propriété de vos rêves et que vous comptiez sur le prêt pour garantir votre achat. 

    Toutefois, le refus de votre demande de prêt hypothécaire ne signifie pas nécessairement la fin de vos rêves d’accession à la propriété.

    Pour trouver une solution alternative, il faut d’abord comprendre pourquoi votre demande de prêt hypothécaire a été refusée. Les prêteurs attendent des emprunteurs qu’ils remplissent des conditions particulières, comme détenir une cote de crédit acceptable, avoir un emploi stable et des revenus et un actif suffisants. 

    Une fois que vous connaissez les raisons pour lesquelles votre prêt hypothécaire n’a pas été approuvé, vous pouvez travailler à l’amélioration de votre situation financière.

    Si vos revenus sont insuffisants pour couvrir le montant de votre prêt hypothécaire, envisagez d’ajouter un garant ou un cosignataire solide à votre demande afin de réduire le risque encouru par le prêteur. Vous pouvez également rechercher d’autres options hypothécaires, notamment auprès de prêteurs spécialisés ou de coopératives de crédit, qui peuvent avoir des critères d’admissibilité différents ou être plus enclins à vous accorder une chance. 

    Votre cote de crédit joue un rôle essentiel dans votre demande de prêt hypothécaire, et une faible cote peut être un signal d’alarme pour les prêteurs. Si votre cote de crédit n’est pas satisfaisante, veillez à l’améliorer avant de présenter une nouvelle demande de prêt. Pour ce faire, vous pouvez notamment rembourser vos dettes, éviter de faire de nouvelles demandes de crédit et vérifier que votre dossier de crédit ne contient pas d’erreurs. L’amélioration de votre cote de crédit peut prendre du temps, mais cela peut contribuer de manière significative à l’obtention d’un prêt hypothécaire

    Vous devrez peut-être attendre et épargner jusqu’à ce que vous répondiez aux critères du prêteur. Cela peut vous obliger à reporter vos projets d’accession à la propriété, mais cela vous donnera aussi plus de temps pour améliorer votre cote de crédit et augmenter vos chances de réussite ou pour épargner en vue d’une mise de fonds plus importante. L’achat d’une habitation est une décision financière importante; se précipiter sans préparation adéquate peut conduire à de coûteuses erreurs.


    Les raisons les plus courantes pour lesquelles un prêt hypothécaire n’est pas approuvé sont liées à l’éligibilité et au niveau de risque. Si votre demande de prêt hypothécaire est rejetée, demandez à votre expert hypothécaire de vous proposer d’autres types de prêteurs. Les prêteurs à risque (alternatifs et privés) ont des critères de prêt différents de ceux des prêteurs de premier ordre (conventionnels), notamment en ce qui concerne l’assouplissement des conditions d’admissibilité et l’allongement de la durée d’amortissement.

    Foire aux questions

    Bienvenue dans notre foire aux questions (FAQ), élaborée par nos experts hypothécaires pour vous aider à prendre les meilleures décisions en matière de financement hypothécaire. 

    Quelle est la différence entre la préapprobation et l’approbation d’un prêt hypothécaire?

    L’approbation finale du prêt hypothécaire est basée sur une vérification et une validation rigoureuses de votre situation financière (revenu, mise de fonds et vérification rigoureuse de la solvabilité) et de votre capacité à contracter un prêt hypothécaire sur la propriété que vous avez décidé d’acheter.  La préapprobation n’est pas spécifique à un bien immobilier, ne nécessite qu’un contrôle de solvabilité partiel et ne garantit pas votre approbation.

    Quelle est la différence entre la préapprobation et la préqualification?

    Une préapprobation hypothécaire est une évaluation financière basée sur des documents qui attestent des revenus et de l’identité, ainsi que de la nature des actifs, et qui valide la solvabilité par le biais d’une enquête de solvabilité partielle. Dans le cas d’une préqualification, le prêteur ne bloque pas le taux et ne garantit pas le montant de votre qualification pour une période donnée – par exemple 60, 90 ou 120 jours.

    Dans quelles circonstances une préqualification hypothécaire est-elle plus utile qu’une préapprobation hypothécaire?

    Une préqualification hypothécaire est plus utile qu’une préapprobation hypothécaire pour les personnes dont la solvabilité et la responsabilité fiscale sont plus élevées et qui souhaitent obtenir une évaluation du montant de leur prêt hypothécaire admissible, tout en prévoyant de rester bien en deçà de ce montant. Elle est également recommandée lorsque les taux hypothécaires sont en baisse ou que le marché est très dynamique.

    En conclusion

    Pour acheter une propriété, il est primordial d’obtenir une préapprobation ou une préqualification hypothécaire. Le fait de connaître le montant que vous pouvez emprunter est une première étape essentielle. Connaître vos limites et contraintes financières peut vous aider à orienter votre recherche vers des habitations adaptées à votre budget. De plus, ces précieuses évaluations contribuent à rendre les acheteurs plus intéressants pour les vendeurs et à augmenter vos chances de voir votre offre acceptée.

    Quand vient le temps de se lancer dans le parcours de l’accession à la propriété, il est préférable d’être prêt, informé et de s’adresser à nos experts hypothécaires sans commission pour obtenir de l’aide.


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