Lorsqu’il s’agit d’obtenir un prêt hypothécaire, il y a toujours une chose à laquelle les prêteurs s’intéressent : votre historique de dépenses. Cela comprend les éléments les plus évidents – comme votre cote de crédit, votre revenu, votre situation professionnelle et votre mise de fonds – et d’autres moins évidents, comme la prévision de votre capacité de remboursement future. La grande question est la suivante : est-ce que mes habitudes de consommation ont une incidence sur mon admissibilité à un prêt hypothécaire? La réponse est oui, votre historique de dépenses peut en effet affecter votre éligibilité à un prêt hypothécaire. Dans cet article de blog, nous vous expliquons pourquoi ceci est le cas et comment vous assurer que vous êtes sur la bonne voie pour obtenir un bilan positif de vos dépenses!

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Points saillants

• L’historique de vos dépenses peut jouer un rôle important dans votre admissibilité à un prêt hypothécaire. 
• La capacité de remboursement du prêt hypothécaire est déterminée à l’aide de l’amortissement brut de la dette (ABD) et de l’amortissement total de la dette totale (ATD).
• Le prêteur vérifie votre relevé bancaire en analysant les documents financiers mis à sa disposition.

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Quel est l’impact de l’historique de vos dépenses sur la qualification d’un prêt hypothécaire

La principale raison pour laquelle les prêteurs exigent une tonne d’informations au cours du processus d’évaluation est de déterminer si vous pouvez supporter la dette supplémentaire que vous êtes sur le point de contracter. Ainsi, au-delà de votre revenu, les prêteurs sont intéressés par la façon dont vous dépensez votre argent. 

Cela leur donne une idée de vos priorités – l’état général de votre santé financière et si vous êtes un dépensier responsable. S’il est apparent que vous avez des habitudes de dépense saines, vos chances de qualification augmentent considérablement. 

Par contre, si vous dépensez excessivement et avez des habitudes de consommation malsaines, vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire peuvent en souffrir. Obtenir un prêt hypothécaire avec des dettes ne peut fonctionner que si vos habitudes de dépenses montrent que vous remboursez régulièrement vos dettes. 

Pourquoi est-ce si important? Lors d’une évaluation, un relevé bancaire pour la garantie du prêt hypothécaire est une nécessité. 

Les habitudes de dépenses que les banques évaluent

Les prêteurs n’évoquent pas vos habitudes de dépense au hasard, ils examinent plutôt certains éléments spécifiques. Ces éléments leur fournissent une grande quantité d’informations et leur permettent de tirer une conclusion raisonnable sur votre historique et vos habitudes de dépenses. 

Voici une liste rapide de ces éléments que nous examinerons plus en détail:

• Dépenses récurrentes
• Utilisation des cartes de crédit
• Relevés de comptes chèques et d’épargne 

Dépenses récurrentes 

Les dépenses récurrentes – qui représentent généralement une grande partie de la destination de vos revenus – intéressent beaucoup les prêteurs. La qualité de ces paiements peut effectivement déterminer si vous êtes approuvé ou non pour un prêt hypothécaire.

Votre dossier de crédit est généralement évalué par la banque pour identifier toute dette impayée, y compris les dettes de carte de crédit et autres prêts. Il existe une relation assez forte entre le niveau d’endettement et l’approbation d’un prêt hypothécaire. La banque examine également le montant total des paiements mensuels. 

Si vous avez d’autres dettes, comme une pension alimentaire, elles sont également prises en compte dans vos dépenses récurrentes.

En bref, ces paiements mensuels sont utilisés par les souscripteurs de la banque pour arriver à une conclusion sur vos dépenses. Si vous avez de nombreux paiements en retard ou des dettes de carte de crédit accumulées, c’est un signal d’alarme pour les prêteurs.

Utilisation des cartes de crédit 

L’utilisation récurrente d’une carte de crédit peut avoir un impact significatif sur vos chances de qualification de deux manières. Premièrement, si vous utilisez souvent votre carte de crédit, même pour des dépenses importantes, et que vous la remboursez systématiquement tous les mois, vous augmenterez votre cote de crédit et conserverez un historique de dépenses positif. C’est un bon signal pour les prêteurs : vous êtes responsable et capable de dépenser selon vos moyens.

D’autre part, si vous payez excessivement avec votre carte de crédit et que vous dépassez vos fonds disponibles, cela ne fera pas bonne impression aux prêteurs. La banque se méfiera de votre capacité à rembourser la nouvelle dette que vous cherchez à contracter et conclura que vous ne ferez qu’accumuler de nouvelles dettes de façon irresponsable.

Pour rester prudent : 

• Utilisez votre carte de crédit avec modération
• Utilisez moins de 30 % de la limite de votre compte 
• Remboursez rapidement vos dettes de carte de crédit 

La relation entre l’endettement et le prêt hypothécaire est telle qu’un endettement moindre peut améliorer vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire plus élevé. 

Les comptes chèques et d’épargne : jusqu’à quand remonte l’examen des relevés bancaires par les prêteurs hypothécaires?

Votre relevé bancaire vérifié peut en dire long sur votre historique de dépenses. En général, vos comptes chèques et vos comptes d’épargne sont examinés et la banque utilisera probablement les relevés des deux derniers mois. 

Les points saillants, tels que les dépôts et les retraits détaillés, sont examinés par le souscripteur. La banque vérifie également si vous disposez d’un montant de réserve qui reste généralement sur vos comptes. 

Les retraits inhabituels, tels que des retraits de plusieurs centaines de dollars en une seule fois ou d’autres frais particuliers, seront examinés plus en détail. Dans ce cas, la banque peut exiger que vous fournissiez une explication ou même une trace écrite pour prouver où est allé l’argent. 

Il est très important de ne pas effectuer de retraits inhabituels et importants pendant la procédure de prêt hypothécaire, car vos chances d’approbation peuvent diminuer si vos fonds tombent sous le seuil requis par la banque.  

Comprendre les réévaluations de crédit

Les réévaluations de crédit sont effectuées par le prêteur pour s’assurer que votre santé financière est toujours stable. Cette stabilité est une condition essentielle tout au long du processus d’approbation du prêt hypothécaire, ainsi qu’après l’approbation. 

La banque vérifie généralement votre crédit au début du processus de demande. Toutefois, il peut y avoir des vérifications intermédiaires pendant le processus et à la clôture. 

Ces vérifications intermédiaires visent à s’assurer que vos habitudes de consommation n’ont pas eu d’incidence sur votre crédit et, par conséquent, sur votre capacité de remboursement. Si votre crédit a été affecté, la banque devra réévaluer votre ratio dette/revenu pour déterminer le montant du prêt hypothécaire auquel vous avez droit. 

De même, votre prêt peut être refusé si vous ne respectez plus les normes établies. Des activités telles que des demandes de renseignements de la part de créanciers peuvent également nécessiter des explications.  

Comment votre ratio dette-revenu influe sur l’admissibilité à un prêt hypothécaire

Les prêteurs examinent votre capacité à effectuer vos remboursements hypothécaires en plus de toutes les autres dépenses nécessaires que vous devez déjà assumer. C’est un impératif pour eux. Par conséquent, ils utilisent deux paramètres pour le déterminer :

• L’amortissement brut de la dette (ABD)
• L’amortissement total de la dette (ATD)

Dans le cadre de l’amortissement brut de la dette, la somme des paiements destinés à l’hypothèque et aux autres dépenses de logement comprenant le chauffage, les taxes foncières, ainsi que 50 % des frais de copropriété (si cela s’applique) ne doit pas dépasser 32 % de votre revenu brut (ou revenu avant impôt). Ce pourcentage peut aller jusqu’à 39 % à l’occasion. 

Pour l’amortissement total de la dette, le paiement total de l’hypothèque, des autres dépenses de logement, ainsi que des paiements du service de la dette comprenant les paiements de la voiture, les paiements minimums de la carte de crédit, ainsi que les prêts étudiants ne doit pas dépasser 40 % de votre revenu brut. Ce pourcentage peut aller jusqu’à 44 % à l’occasion. 

Si la somme de vos paiements pour le logement et le service de la dette reste dans les limites de la norme de 40 %, votre dette n’aura pas d’incidence sur l’accessibilité de votre prêt hypothécaire. Toutefois, si votre ATD dépasse 40 %, votre capacité de remboursement diminue d’un dollar pour chaque dollar qui dépasse la limite de l’ATD. 

Si en ce moment vous vous demandez : Alors, l’hypothèque compte-t-elle comme une « dette » ? Oui, il est placé dans la limite de l’ATD.

Calculer le montant de votre hypothèque

Le montant que vous pouvez vous permettre pour un prêt hypothécaire est grandement influencé par l’ABD et l’ATD. Vous pouvez toujours utiliser une calculatrice de capacité d’emprunt hypothécaire pour déterminer immédiatement le montant que vous pouvez vous permettre. 

En outre, la calculatrice peut automatiquement convertir les paiements mensuels de la dette et du logement en chiffres annuels et convertir votre revenu annuel en un aperçu mensuel. 

Afin de montrer l’impact de ces ratios, voici un exemple : 

Pour un revenu annuel du ménage de 150 000 $, le total annuel des dépenses de logement, y compris les paiements hypothécaires, devrait être inférieur ou égal à 48 000 $. 

Les versements hypothécaires s’élèvent donc à 4 000 $ par mois sur une période d’amortissement de 25 ans, ce qui correspond au seuil de 32 % du ABD. Si 7 500 $ sont la somme annuelle totale des paiements pour le chauffage, les taxes et les frais de copropriété supposés de 50 %, il reste 40 500 $ pour les paiements hypothécaires de l’année (3 375 $ par mois). 

ABD = 48 000 $ de dépenses totales de logement / 150 000 $ de revenu brut = 32 %.

Total des dépenses de logement (48 000 $) = 40 500 $ (frais d’hypothèque) + 7 500 $ (autres dépenses de propriété)

Cela signifie que les paiements hypothécaires dans ce scénario particulier ne peuvent pas dépasser 40 500 $ par an, même sans autre dette.

En supposant qu’il y ait d’autres dettes, comme des paiements de carte de crédit de 5 400 $ par an ou 450 $ par mois sur un solde de 20 000 $ et des paiements de prêt étudiant de 6 300 $ par an ou 525 $ par mois, l’ATD devient 39,8 %. 

40 500 $ (coûts de portage du prêt hypothécaire) + 7 500 $ (autres dépenses liées à la propriété) + 11 700 $ (remboursements de la dette) = 59 700 $ (total des paiements dus)

ATD = 59 700 $ de paiements totaux dus / 150 000 $ de revenu brut = 39,8 %.

Puisque l’ATD est inférieur au seuil de 40 %, la capacité d’emprunt reste intacte et non affectée. La somme de 40 500 $ demeure le coût annuel maximal de portage du prêt hypothécaire que le prêteur approuverait et le montant d’admissibilité au prêt n’est pas affecté non plus. 

Toutefois, si une autre dette est présente, comme le remboursement d’un prêt automobile de 9 000 $ par an ou 750 $ par mois, le ratio ATD passe à 45,8 %, dépassant le seuil de 40 %. 

40 500 $ (coûts de portage du prêt hypothécaire) + 7 500 $ (autres dépenses liées à la propriété) + 20 700 $ (remboursements de la dette) = 68 700 $ (total des paiements dus)

TDS = 68 700 $ de paiements totaux dus / 150 000 $ de revenu brut = 45,8 %.

Le prêteur réduirait donc les frais financiers du prêt hypothécaire de l’excédent (8 700 $), le faisant passer de 40 500 $ à 31 800 $, ce qui permettrait de maintenir le seuil de 40 %. Essentiellement, l’abordabilité du prêt hypothécaire a été affectée par le prêt automobile. 

En bref, pour ceux qui se demandent encore « Puis-je obtenir un prêt hypothécaire avec des dettes?” la réponse est absolument! Vous devez simplement prouver que vous êtes responsable de votre dette et capable de la rembourser.

Foire aux Questions (FAQ)

Maintenant que vous connaissez les tenants et les aboutissants de l’influence de l’historique des dépenses sur l’éligibilité à un prêt hypothécaire, nous allons répondre à quelques questions courantes.

En conclusion

Si vous savez que vous allez faire une demande de prêt hypothécaire, il est préférable de commencer à planifier à l’avance. Ainsi, vous ne compromettez pas le processus et vous pourrez l’aborder en toute confiance! Vous devez vous assurer que l’historique de vos cartes de crédit est en parfait état, que vous ne contractez pas de dettes excessives et que vous pouvez expliquer par écrit toute transaction importante figurant sur votre liste. Si vous pouvez le faire, vous serez aussi bon que de l’or! 

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