Au-delà du taux hypothécaire, de la mise de fonds et des frais de clôture, les emprunteurs doivent prendre en compte plusieurs paramètres lorsqu’ils font une demande de prêt hypothécaire.

Les prêteurs qui offrent les meilleurs taux hypothécaires préférentiels doivent tenir compte de l’amortissement de la dette pour tester la capacité de l’emprunteur à rembourser la totalité de ses dettes. On parle ici de l’amortissement brut de la dette (ABD) et de l’amortissement total de la dette (ATD).

Dans cet article, nous verrons comment ces facteurs entrent en ligne de compte dans les critères globaux de risque de qualification dont se sert le prêteur pour évaluer la capacité d’emprunt.

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Points saillants

• Il existe deux catégories d’amortissement de la dette : l’amortissement brut de la dette et l’amortissement total de la dette.
• L’ABD – L’amortissement brut de la dette mesure la capacité de l’emprunteur à rembourser les dettes de son ménage.
• L’ATD – L’amortissement total de la dette mesure la capacité de l’emprunteur à rembourser la totalité de ses dettes.

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Qu’est-ce que l’amortissement de la dette?

L’amortissement de la dette mesure le rapport entre le remboursement de la dette et le revenu à la même fréquence. Ce coefficient permet au prêteur ou au souscripteur de quantifier le risque lié à l’amortissement de la dette en fonction des revenus de l’emprunteur.

L’amortissement brut de la dette (ABD) et l’amortissement total de la dette (ATD) sont des coefficients d’amortissement de la dette. Comme leur nom l’indique, l’ABD calcule la capacité d’endettement du ménage par rapport au revenu qualifié du demandeur. Le ratio ATD, quant à lui, calcule la capacité d’endettement totale par rapport aux revenus de l’emprunteur. Dans le cas de demandes conjointes, on combine les paiements de dettes et les revenus de plusieurs emprunteurs pour obtenir les coefficients des demandeurs admissibles.

En général, les transactions assurées ou assurables, dont le prix d’achat ou la valeur imposable est inférieur à 1 million $ et dont l’amortissement du prêt hypothécaire ne dépasse pas 25 ans, sont financées à hauteur de 39 % de l’ABD et de 44 % de l’ATD. Certains prêteurs utiliseront des coefficients différents en fonction de leur tolérance au risque.

Que vous calculiez le coefficient à partir des paiements mensuels et de la fréquence des revenus ou à partir des paiements annualisés et de la fréquence des revenus n’a pas d’importance. Le coefficient, en tant que facteur du montant du remboursement par rapport au revenu, sera toujours le même.

Le prêteur évalue généralement le coefficient d’amortissement de la dette pour un emprunteur ou, dans le cas d’une demande conjointe, pour les emprunteurs, en effectuant deux calculs :

• Amortissement brut de la dette (ABD)
• Amortissement total de la dette (ATD)

Le calcul de votre coefficient d’ABD et d’ATD est indispensable lorsque vous demandez un prêt hypothécaire au Canada. Chaque prêteur dispose de lignes directrices pour évaluer le risque qu’il est prêt à prendre sur le prêt hypothécaire d’un client lorsque celui-ci n’est pas assuré par une assurance contre le défaut de paiement.  

Remarque : Les hypothèques à ratio élevé sont assorties d’une assurance contre le défaut de paiement, qui se présente sous la forme d’une prime calculée en pourcentage du montant emprunté.

Si vous avez besoin d’une assurance prêt hypothécaire (obligatoire lorsque vous versez moins de 20 % de mise de fonds), un montant allant de 2,8 % à 4 % du montant emprunté peut être ajouté au montant total de votre prêt hypothécaire et payé comme tel. 

Vous pouvez également choisir de la payer d’avance en espèces et de ne pas l’ajouter au solde de votre prêt hypothécaire, ce qui vous permet d’économiser de l’intérêt sur ce montant pendant la durée de votre prêt hypothécaire.

L’assurance prêt hypothécaire fournie par l’un des trois assureurs de prêts hypothécaires à ratio élevé du Canada, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Sagen (GE) ou Canada Guaranty (CG), n’est disponible que pour les propriétés dont le prix d’achat ou l’évaluation est inférieur à 1 million $.

Cela signifie que vous ne pouvez pas recourir à un prêt hypothécaire à ratio élevé si vous envisagez d’acheter une propriété de plus d’un million $. Pour acheter une propriété de plus d’un million $, vous devez plutôt verser une mise de fonds d’au moins 20 % pour obtenir un prêt hypothécaire conventionnel (non assuré).

Amortissement brut de la dette (ABD)

Au Canada, l’amortissement brut de la dette (ABD) désigne la part de votre revenu avant impôt que vous consacrez au logement. Les dépenses suivantes sont comptabilisées pour calculer l’ABD :

• Paiements hypothécaires
• Impôts fonciers
• Chauffage (chaque prêteur a ses propres critères, généralement basés sur la superficie de la propriété) 
• 50 % des frais de copropriété ou d’entretien applicables (dans certaines provinces, il s’agit de frais de location ou de copropriété)

Calcul de l’ABD et exemple

Type de dépense	Montant	Mensuel
Versement hypothécaire	2 000 $	2 000 $
Frais de copropriété	350 $	350 $
Impôts fonciers	3 500 $ par année	292 $
Chauffage*	89 $ par mois	100 $* (minimum supposé)
Prêt automobile**	150 $ toutes les deux semaines	325 $**

Revenu – 89 000 $ par an / 12 = 7 416 $ (ce montant doit être arrondi à la baisse par souci de prudence)

ABD = (paiement hypothécaire + impôts fonciers + frais de copropriété/2 + électricité) / revenu

ABD = (2 000 + 292 + 350/2 + 100*) / 7 416 = 34,61 (généralement arrondi à la deuxième décimale)

En général, l’ABD requis varie d’un prêteur à l’autre en fonction de leur tolérance au risque. Toutefois, si le prêt hypothécaire est assuré, vous pouvez supposer qu’un coefficient d’ABD allant jusqu’à 39 % sera acceptable.

Quelle est la limite du coefficient d’ABD de la SCHL?

Les prêts hypothécaires assurés par la SCHL sont admissibles et limités à un maximum de 39 % d’ABD. 

Le respect de la limite du coefficient d’ABD de la SCHL est essentiel à l’approbation d’un prêt et au maintien de la stabilité financière à long terme. Le fait de savoir combien d’argent vous pouvez consacrer aux dépenses liées au logement peut vous donner une idée réaliste du type de propriété que vous pouvez acheter et vous aider à établir votre budget.

Remarque : pour vous y retrouver dans ces calculs et règlements complexes, faites appel à un expert hypothécaire expérimenté.

Amortissement total de la dette (ATD)

Au Canada, l’amortissement total de la dette correspond à la part de votre revenu avant impôt que vous devez consacrer à l’amortissement de toutes vos dettes. Les éléments suivants, qui constituent le total de vos paiements de dettes, sont pris en compte dans le calcul de l’ATD :

• Dettes du ménage (paiements hypothécaires, impôts fonciers, frais de chauffage, charges de copropriété, le cas échéant)
• Prêts étudiants ou prêts automobiles (supérieurs au montant facturé ou indiqué dans votre dossier de crédit)
• Pension alimentaire pour enfant ou pour conjoint (telle qu’indiquée dans votre accord de séparation et confirmée par les transactions de votre compte bancaire)
• Paiements de cartes ou de marges de crédit (généralement calculés à hauteur de 3 % du solde)

Calcul de l’ATD et exemple

Type de dépense	Montant	Mensuel
Versement hypothécaire	2 000 $	2 000 $
Frais de copropriété	350 $	350 $
Impôts fonciers	3 500 $ par année	292 $
Chauffage*	89 $ par mois	100 $* (minimum supposé)
Prêt automobile**	150 $ toutes les deux semaines	325 $**

Revenu – 89 000 $ par an / 12 = 7 416 $ (ce montant doit être arrondi à la baisse par souci de prudence)

ABD = (paiement hypothécaire + impôts fonciers + frais de copropriété/2 + électricité + prêt-auto) / revenu

ATD = (2 000 + 292 + 350/2 + 100* + 325 ) / 7 416 = 39,00 (généralement arrondi à la deuxième décimale)

En général, le coefficient d’amortissement requis varie d’un prêteur à l’autre en fonction de leur tolérance au risque. Toutefois, si le prêt hypothécaire est assuré, on peut supposer qu’un coefficient d’ATD allant jusqu’à 44 % est acceptable.

Quelle est la limite du coefficient d’ATD de la SCHL?

Les prêts hypothécaires assurés par la SCHL sont admissibles et limités à un maximum de 44 % du coefficient d’ATD.

En respectant la limite du coefficient d’ATD fixée par la SCHL, vous vous assurez d’avoir la sécurité financière nécessaire pour régler vos dettes actuelles ainsi que le prêt hypothécaire que vous avez l’intention de contracter. Il est important de noter que les prêteurs peuvent avoir des politiques internes qui exigent des coefficients d’ATD inférieurs à ceux prescrits par la SCHL.

Remarque : pour vous y retrouver dans ces calculs et règlements complexes, faites appel à un expert hypothécaire expérimenté.

Comment faire une estimation de vos versements hypothécaires?

Pour faire une estimation de vos versements hypothécaires, vous devez compiler un certain nombre de facteurs.

Premièrement, vous devez déterminer le montant du prêt hypothécaire, c’est-à-dire le prix d’achat ou l’évaluation de la propriété moins la mise de fonds (ou la valeur nette de la propriété) et l’assurance contre le défaut de paiement applicable si le montant de la mise de fonds est inférieur à 20 %.

Ensuite, vous devez connaître le taux d’intérêt que vous prévoyez de payer ou qui vous a déjà été proposé, ainsi que la période d’amortissement, c’est-à-dire le nombre d’années que vous souhaitez consacrer au remboursement du prêt hypothécaire. Pour les prêts hypothécaires assurés, la période d’amortissement maximale est de 25 ans.

Bien qu’il existe une équation mathématique permettant de déterminer manuellement vos versements hypothécaires, il est beaucoup plus facile de laisser le calculateur de versements hypothécaires de nesto faire le travail pour vous. 

Remarque : pour calculer votre amortissement de la dette, utilisez le montant le plus élevé entre votre versement hypothécaire et le versement hypothécaire soumis à un test de stress.

Foire aux questions

Bienvenue dans notre foire aux questions (FAQ), où nous répondons aux questions les plus courantes, élaborées par nos experts hypothécaires internes, afin de vous aider à prendre des décisions éclairées en matière de financement hypothécaire. 

En conclusion

Calculer les coefficients d’amortissement brut de la dette (ABD) et d’amortissement total de la dette (ATD) peut donner l’impression de passer un examen d’algèbre au collège – les deux sont apparemment simples, mais ils deviennent plus difficiles si l’on ajoute quelques variables. Il s’agit toutefois d’une étape importante pour l’obtention d’un prêt hypothécaire. Après tout, aucun prêteur ne veut prêter de l’argent à quelqu’un qui n’a pas les moyens de payer les mensualités.

Votre ABD et votre ATD ne sont qu’une pièce du puzzle. Chez nesto, nos experts hypothécaires sans commission sont à votre disposition pour vous guider tout au long de ce processus. Pas besoin de savoir ce que signifie ABD ou ATD (amortissement brut de la dette et amortissement total de la dette), mais plutôt de savoir comment ils peuvent vous aider à atteindre votre objectif d’accession à la propriété.